推薦：某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-11-23 10:05本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】該區(qū)域可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的出讓地塊不。近期有XXXX、上海XX、XX集團(tuán)等多家房地產(chǎn)企業(yè)有意向取得該地塊。鑒于該地塊的規(guī)模及獨(dú)特自然資源及良好的收益預(yù)期。從公司可持續(xù)發(fā)展及。戰(zhàn)略的角度，擬獲取該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。地塊擁有稀缺不可再生的南山森林資源，得到多家大型房企的青睞。B14-4-1/02、B14-4-3/02、C5-1-3/03等地塊，位于南山街道，XX市郵電學(xué)院以。圍之間的范圍區(qū)域，毛地面積約1490畝，凈出讓用地面積約677畝。內(nèi)出讓地以外部分由土地取得方出資進(jìn)行道路和綠化整治。（三）建筑總規(guī)模約萬(wàn)平方米。項(xiàng)目用地為坡地，場(chǎng)地內(nèi)高差較大，最大高差約60米。項(xiàng)目距南山主道公里,大區(qū)域商業(yè),教育,醫(yī)院等配套齊全。聯(lián)接,可快速到達(dá)項(xiàng)目,只是目前政府尚無(wú)該道路建設(shè)實(shí)施時(shí)間表。費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)規(guī)、稅費(fèi)。目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。①簽訂協(xié)議方支付履約保證金。②參與該宗公示報(bào)名時(shí)，支付的競(jìng)買(mǎi)保證金。萬(wàn)元整）作為本《協(xié)議》履約保證金。
【正文】 或自收自支 , 招商或自收自支部分不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分六期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì) 34年（ 2020－ 2020）可全部完成： ◎ 項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 2020年 1季度：取得土地、方案設(shè)計(jì)及前期報(bào)建 2020年 2季度：一期施工圖設(shè)計(jì)及前期報(bào)建手續(xù)辦理 2020年 3季度：一期基礎(chǔ)施工及主體施工 2020年 4季度：一期安裝、環(huán)境施工并開(kāi)始預(yù)售，同時(shí)二期基礎(chǔ)開(kāi)始 施工 第七章 投資收益分析 根據(jù)地塊得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，本項(xiàng)目初步定位為高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品類(lèi)型以類(lèi)別墅花園洋房和別墅為主。別墅銷(xiāo)售單價(jià)按 13000元 /平方米（套內(nèi)）、花園洋房 6500元 /平方米（套內(nèi)）、商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)按 8000/平方米（建面）投資分析如下： 一、成本及經(jīng)濟(jì)效益分析 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ )或費(fèi)率（ %） 金額 (萬(wàn)元 ) 占總投資的比例 一 土地費(fèi)用 432219 2667 115264 % 二 前期工程費(fèi) 474698 114 5388 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 477279 725 34594 % 四 建筑安裝工程費(fèi)用 432219 1634 70615 % 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 45060 1393 6277 % 六 間接費(fèi)用 474698 530 25145 % 七 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 474698 407 19330 % 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 474698 49 2307 % 九 營(yíng)業(yè)稅及土增稅 474698 642 30498 % 成本合計(jì)分?jǐn)? 按總建筑面積折算 6483 309417 100% 按總可售面積折算 6518 309417 按地上可售面積折算 7159 309417 十 銷(xiāo)售收入 434838 10790 469195 稅前利潤(rùn) 159777 所得稅 39944 稅后利潤(rùn) 119833 投資凈利潤(rùn)率 % 二 、土地拍賣(mài)價(jià)格敏感性分析： 21 序號(hào) 地價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 項(xiàng)目總投資 （萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 投資凈利潤(rùn)率 （ %） 備注 1 120 278038 191156 143367 % 2 140 291985 177210 132907 % 3 165 309417 159777 119833 % 4 200 333823 135371 101529 % 5 250 368689 100506 75379 % 6 282 391003 78192 58644 % 注：上述地價(jià)為凈地綜合價(jià)金。 結(jié)論：地價(jià)高于 282萬(wàn) /畝，項(xiàng)目將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 三 .項(xiàng)目啟動(dòng)資金需求及籌措計(jì)劃 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的啟動(dòng)資金需求約 ： ◎ 土地費(fèi)用 57632 ◎ 前期工程費(fèi) 1796 ◎ 規(guī)費(fèi)等前期稅費(fèi) 2416 ◎ 工程建設(shè) 費(fèi)用 2090 ◎ 管理及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 800 合計(jì) 64734 項(xiàng)目公司可自籌 2020萬(wàn)元的注冊(cè)資本金，取得土地后到項(xiàng)目達(dá)到開(kāi)發(fā)貸款條件前需另籌備資金約 6億元。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1）項(xiàng)目位于南山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段， XX 地勢(shì)高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠(yuǎn)大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣 溫普遍比市區(qū)低 3－ 6 度，是山城難得的避暑寶地。目前， XX 已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)銷(xiāo)售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場(chǎng)追捧的熱地。正在建設(shè)中的富力地產(chǎn)別墅項(xiàng)目，緊鄰該地塊。 2）地塊所在 XX 區(qū)域?qū)佟八纳健苯▍^(qū)域，自然生態(tài)環(huán)境良好，該地區(qū)土地 22 供應(yīng)非常有限，地塊升值潛力巨大。 3）通過(guò)目前 XX 地區(qū)在售的高檔小區(qū)的售價(jià)分析，項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大。 4）從該區(qū)域控規(guī)了解到 ,在真武山隧道出口 公里處有一接口 ,并有規(guī)劃道路與項(xiàng)目地塊聯(lián)接 ,可快速到達(dá)項(xiàng)目此道路的建成將大大提升項(xiàng)目的價(jià) 值。 二 .項(xiàng)目劣勢(shì)： 1） 地塊內(nèi)有兩條 220kv 高壓線穿過(guò)，對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)造成 一定的 影響。 2） 地塊內(nèi)有一個(gè)渝黔高速路真武山隧道的出氣口 ,大小約 70米 X80米左右。噪音較大，對(duì)項(xiàng)目的空氣質(zhì)量有一定影響。 3） 地塊內(nèi)有一條長(zhǎng)約 公里污水溝穿過(guò)，需要進(jìn)行綜合整治。 4） 地塊周邊市政交通體系及配套設(shè)施還不完善，目前項(xiàng)目主要的進(jìn)出通道南山路，道路條件較差。據(jù)政府部門(mén)介紹，該道路年底前將動(dòng)工拓寬整治。 三 .結(jié)論及建議 該項(xiàng)目在南山樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為公司 在 XX 市 又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí) 投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值， 所以 該項(xiàng)目可行。
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