【導(dǎo)讀】都市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加快新都物流中心建設(shè)，心，吸納和輻射成都及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流。噸的貨運吞吐量。新都物流中心位于成德大件路以西、寶成鐵路以東，南至成都繞城高速公路，北至新都錦水河西路，緊鄰新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)，總規(guī)劃面積平方公里。區(qū)政府直屬事業(yè)單位。計劃，經(jīng)審查批準(zhǔn)后組織實施。引資工作；規(guī)劃建設(shè)部，負責(zé)園區(qū)總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃編制及實施。萬元）；預(yù)備費1069萬元；建設(shè)期貸款資金利息5628萬元。

　　

【正文】 道 ： 40 米寬，是物流中心基地和成都市中心城區(qū)的重要交通聯(lián)系道路，主要作為外部貨運通道。向北連接青白江區(qū)，向南通往成都市中心城區(qū)。 30 米寬主干道：是物流中心內(nèi)部貨運通道，同時又是聯(lián)系大件公路、繞城高速公路、其他公路、鐵路貨站的重要通道。 2024 米寬次干道：是 物流中心內(nèi) 的主要人流、貨物 運輸通道。 物流中心內(nèi)道路與道路之間均采用平交方式，以提高運輸效率和運輸安全。 （二） 道路 寬度 由 物流中心 內(nèi)主干道與次干道所形成的通道，既是運輸通行走廊，又是各種管網(wǎng)敷設(shè)區(qū)域，故通道寬度是由道路和人行道寬度，以及敷設(shè)地下管線用地多少而定。 區(qū)內(nèi)的道路紅線一般控制寬度統(tǒng)一為 40m、 30m、 24m和 20m 四種，即交通主干道紅線寬度為 40m、 30m，次干道紅線寬度為 2024m， 物流中心內(nèi)部道路紅線寬度確定具體如下： 貨運大道：紅線寬度 40 米。 主干道：紅線寬度 30米。 次干 道：紅線寬度 2024 米。 44 （三）道路斷面 外圍主干道（貨運大道）： 40 米寬， 雙向 6 車道。 40 米道路斷面結(jié)構(gòu)：機動車道 14 米 2＋人行道 米 2＋中心分隔帶 米 2（圖 3） 物流中心內(nèi) 30 米道路斷面結(jié)構(gòu)： 雙向 6 車道。 機動車道 12 米 2＋人行道及綠化帶 3 米 2（圖 4） 物流中心 內(nèi)次干道 斷面結(jié)構(gòu) ： 24 米寬道路 ： 機動車道 14 米＋中心分隔帶 4 米＋人行道 米 2（圖 5） 20 米寬道路：機動車道 14 米＋人行道 米 2（圖 6） 消防通道 斷面 ：不小于 6米。 圖 3 外圍主干道橫斷面圖 40 米寬道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面圖1 . 5 % 1 . 5 %141 . 5 3 . 53 2 . 5 2 . 51440 45 圖 4 中心主干道橫斷面圖 圖 5 中心次干道橫斷面圖（ 24 米寬） 圖 6 中心次干道橫斷面圖（ 20 米寬） DXR6 6820C C 道 路 橫 斷 面圖1 . 5 1 . 52430A A 道 路 橫 斷 面 圖1 . 5 1 . 5DXR31 . 5 2 1 . 531 . 5 141824B B米 道 路 橫 斷面 圖1 . 52 46 （四）路面結(jié)構(gòu) 物流中心內(nèi)項目建設(shè)采用滾動開發(fā)手段。因敷設(shè)管線不可避免會造成多次開挖路面，建議路面結(jié)構(gòu)采用瀝青混凝土柔性路面。同時為避免路面開挖，區(qū)內(nèi)道路應(yīng)在每一地塊預(yù)留有地下管線穿越涵洞。 （五）道路工程指標(biāo) 主干道及次干道設(shè)計車速 40 公里 /小時，支路設(shè)計車速 20 公里 /小時。 路面工程結(jié)構(gòu)見表 17。 表 17 道路路面結(jié)構(gòu)表 機動車道 人行道 結(jié) 構(gòu) 厚 度（ cm） 結(jié) 構(gòu) 厚度（ cm） 水泥路面 35 C30 砼方塊彩磚 5 碎石混凝土面層 10 水泥砂漿 2 7％水泥穩(wěn)定碎石基層 20 C15 混凝土基層 5 級配砂礫墊層 15 石灰土基層 10 路面排水及防護工程 全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為 %，人行道橫向坡度為2%。一般地段雨水口采用單箅，特殊地段雨水口采用雙箅，雨水口連接管徑300mm。 道路最小平曲半徑 主干道≥ 600 米 次干道≥ 150 米 47 支路≥ 50 米 交叉口路緣石半徑 主 — 主： R≥ 25 米 主 — 次： R≥ 20 米 次 — 次： R≥ 15 米 次 — 支： R≥ 10 米 支 — 支： R≥ 10 米 最大縱坡 1% 需要指出的是，在物流中心建設(shè)期間，基地內(nèi)臨時施工道路的鋪設(shè)位置和走向要與規(guī)劃的道路相一致，臨時道路路面結(jié)構(gòu)（基層和墊層）的設(shè)置要與規(guī)劃的永久性道路路面結(jié)構(gòu)保持一致。同時在道路鋪設(shè)中，要統(tǒng)籌安排地下管網(wǎng)設(shè)施的鋪設(shè)，這樣既可以節(jié)省工程投資，又可加快建設(shè)周期。 物流中心 的 地勢西高東低， 北 高西低 ，為保證基地的安全生產(chǎn)，在毗河兩側(cè)50 米的防護綠地內(nèi)和基地北側(cè)小河渠之間設(shè)置截洪溝，接納外來降水并分別向南排入毗河。 五、供電 （一） 供電 方案 物流中心總變電所的雙回路電源采用 110kV 電纜由外電網(wǎng)引入， 從基地總變的 35kV 母線給 基地 I 期各招商引資項目變電所提供電源。 變電站進線初期從110kV馬三線 T 接，后期從 220kV斑竹園站引入。 48 供電外線擬采用交聯(lián)聚乙烯絕緣電力電纜橋架敷設(shè)方式，電纜盡可能采用電纜橋架敷設(shè)。但在某個局部采用電纜橋架敷設(shè)有困難，并且不影響其它地下管線敷設(shè)時，允許采用電纜溝或直埋敷設(shè)。 （二） 高低壓電纜敷設(shè)方式 本 輸變電設(shè)施 高低壓電纜主要采用沿電纜橋架敷設(shè)，部分采用鎧裝電纜直埋或穿保護管敷設(shè)。 物流 中心 內(nèi) 110KV線路 采用架空敷設(shè)方式， 10KV主干線路采用電纜地溝，局部穿管埋地敷設(shè)，分支采用電纜直埋及穿管敷設(shè)相結(jié)合的方式。供電方式根據(jù)地塊用地用電水平及負荷情況，采用雙回線或單路環(huán)狀供電。電力電纜通道規(guī)劃設(shè)在道路的西側(cè)、南側(cè)。物流 中心 現(xiàn)狀 220kV線路及 35kV線路規(guī)劃改變線路，不從本 中心 經(jīng)過。 （三） 接地 物流中心各招商引資項目的接地網(wǎng)自成小系統(tǒng)，然后再連接成大接地網(wǎng)，接地電阻不大于 1歐姆 。 （四） 道路照明 在物流中心各招商引資項目的公用道路設(shè)置道路照明，照度為 20Lx。 六、供水 物流中心總用水量不大，規(guī)劃日用水量 11685 立方米，可就近接海都西路西側(cè)至川陜路一段 DN600 供水管。 給水管網(wǎng)采用環(huán)狀的布置形式， 在道路上的給水干管上每隔 100m設(shè)置室外地上式消火栓。 中心 內(nèi)沒有高層建筑物，不設(shè)加壓泵站，利用市政管網(wǎng)壓力可以滿足使用要求。 物流 中心 供水引入兩根給水干管，提高供水可靠性，同時滿足消防用水要求。 49 七、排水 （一）排水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計原則 總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，建設(shè)污水管網(wǎng)系統(tǒng)，嚴格保護城市水源和水環(huán)境。 排水系統(tǒng)體制為分流制，雨水就近排入 地表水 ；生活污水和工業(yè)廢水經(jīng)管道收集、輸送至污水處理廠集中處理。 全部采用重力流 ， 布置結(jié)合規(guī)劃道路、地形及河堤綜合環(huán)境整治等實際情況，進行污水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計。 充分結(jié)合目前已形成的和正在實施的污水干管建設(shè)情況進行污水支管的設(shè)計，力求做到不留盲管。 （ 二 ）污水排 放 規(guī)劃區(qū)主要污水是生活污水，綠地、道路廣場、消防用水等不計算污水量，生活污水的產(chǎn)生量取平均日用水量的 90%，公共設(shè)施（包括辦公及商業(yè)金融）污水產(chǎn)生量取平均日用水量的 80%，其它取用水量的 20%，經(jīng)計算規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)日排污水量為 5587 噸。 排水 管線走向既考慮各污染源能夠就近便捷接入，又能夠 與已有管線方便對接，同時要求 施工方便，最大限度 減少對現(xiàn)狀設(shè)施的破壞和施工期間對交通的妨礙及利于建成后的運行管理。 管道縱坡盡量與道路一致，以減小埋深，節(jié)約投資。 （ 三 ）雨水 排放 雨水經(jīng)收集后就近排入毗河，為減少排水管徑，減少土方量，降低投資，園區(qū)內(nèi)設(shè)多處排放口，雨水管道坡度采用較小坡度，平均坡度為 ~，雨水管道采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，不須做混凝土基礎(chǔ)，采用土 石 基礎(chǔ)。 50 具體走向、管徑、標(biāo)高、坡度及坡向按雨水排水工程規(guī)劃實施。 八、通訊 通信電纜、通信光纜、有線電視電纜等弱電管線采用弱電共同溝的方式敷設(shè)。弱電共同溝沿道路東側(cè)、北側(cè)敷 設(shè)。 電信管孔 應(yīng) 與道路施工同步建設(shè) 。 管道埋深不少于 ，一般為 — 米，與電力線間距不少于 米 ， 管道轉(zhuǎn)角或直線段每隔 150 米設(shè)檢修用人孔。 九、天然氣 新都物流中心位于毗河片區(qū)內(nèi)，天然氣氣源取自規(guī)劃區(qū)外圍道路上毗河片區(qū)規(guī)劃的中壓燃氣干管。 根據(jù)新都區(qū)和毗河片區(qū)規(guī)劃，本規(guī)劃區(qū)燃氣管網(wǎng)壓力級制采用中壓管網(wǎng)系統(tǒng)，燃氣接自外環(huán)周圍的毗河片區(qū)規(guī)劃中壓燃氣管線后，進入規(guī)劃區(qū)中壓燃氣干管，然后經(jīng)用戶調(diào)壓器或樓棟調(diào)壓箱，最后送至用戶。 燃氣配氣干管的布置與外圍道路上采用環(huán)狀和支狀相結(jié)合的方式。干管與外圍道 路上毗河片區(qū)規(guī)劃的中壓燃氣干管接通，保持毗河片區(qū)中壓燃氣干管的環(huán)網(wǎng)布局，確保本區(qū)供氣的可靠性。 天然氣管道沿規(guī)劃道路敷設(shè)。 十、 管線 綜合 （一） 為避免重復(fù)施工、節(jié)約資金、減少道路的二次開挖和有利各種管線的正常運行、滿足施工、管理維護、安全和衛(wèi)生方面的要求，管線平面綜合一般情 51 況下的布置順序按（自建筑紅線向道路方面）。 電信電纜； 電力電纜； 燃氣管道； 給水管道； 污水管道； 雨水管道。 優(yōu)先考慮自流管、大管道的豎向布置。 （二） 電力淺溝在穿道路時，應(yīng)用結(jié)構(gòu)處理解決承受車荷載問題，盡 量避免加大埋深方式，以減少管線在交口的碰撞矛盾。 （三） 在各種管道設(shè)計和實施中，管道高程出現(xiàn)矛盾，一般按下面原則解決： 壓力管讓自流管； 管徑小的讓管徑大的； 易彎曲的讓不易彎曲的； 臨時性的讓永久性的； 工程量小的讓工程量大的； 新建的讓現(xiàn)狀； 檢修次數(shù)少的、方便的讓檢修次數(shù)多的、不方便的。 （四） 電力淺溝一般控制其內(nèi)壁深在 700mm 以內(nèi)，設(shè)計與實施中若有調(diào)整，盡量進行溝寬調(diào)整，不作溝深調(diào)整。 十一、物流中心管委會辦公用房 52 （一） 管理 服務(wù)中心功能 服務(wù)中心大樓是本基地行政管理 辦公的集散地，它主要具有以下功能： 為管委會提供行政管理部門辦公的場所； 為物流中心內(nèi)招商引資項目提供集中辦公區(qū)域和場所。 是物流基地的信息管理中心。 （二） 管理 服務(wù)中心的服務(wù)對象 管理機構(gòu) — 新都物流中心管委會。 采取集中辦公方式，將負責(zé)整個物流中心開發(fā)建設(shè)、招商引資、日常管理、基地服務(wù)的工作。 物流中心配套的基礎(chǔ)設(shè)施的生產(chǎn)管理、維護機構(gòu)。 負責(zé)對已經(jīng)建成的公用工程配套設(shè)施進行正常的生產(chǎn)管理、維護的組織。 招商引資項目高層管理機構(gòu)的辦公地點。 物流中心管委會可以考慮采取租賃的方式有償 為物流企業(yè)和招商引資項目高層管理機構(gòu)設(shè)置統(tǒng)一的集中辦公場所，避免每個項目單獨建設(shè)辦公用房，既減少了不必要的投資費用，又節(jié)省了占地面積。 十二、生活服務(wù)區(qū)建設(shè) 住宅區(qū)，供 物流中心工作 人員和企業(yè)管理人員使用，可以布置在毗河兩側(cè)。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 商業(yè)服務(wù)區(qū)，按規(guī)劃主要布置在配套住宅區(qū)的附近?？蓾M足基地人員生活的需要。 53 第八章 土地價值分析 本報告分別采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法對新都物流中心配置商住用地價格進行分析： 一、市場比較法 根據(jù)新都區(qū)目前類似土地價格的平均水平采用比較法確定地價。 （一 ） 測 算方法 項目土地 =選用地價格交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) （二） 土地基準(zhǔn)價格 根據(jù) 新都區(qū)人民政府公布的土地 基準(zhǔn)價格（ 新都府發(fā) [2020]51 號）： （表 18） 表 18 新都區(qū)土地基準(zhǔn)價格表 單位：萬元 用途 區(qū)域 工業(yè)用地 商業(yè)用地 住宅用地 一級 二級 一級 二級 一級 二級 新都鎮(zhèn) 1520 810 70100 2540 3550 2030 （三） 區(qū)域土地價格現(xiàn)狀水平 本區(qū)域位于新都城區(qū)錦水河西路以南，繞城高速路生態(tài)保護帶以北，寶成鐵路東側(cè)規(guī)劃 40 米貨運大道以東，大件路以西。物流中心規(guī)劃用地按 工業(yè)用地基準(zhǔn)價格二級標(biāo)準(zhǔn)考慮，商業(yè)服務(wù)、居住 用地參考相鄰區(qū)域土地拍賣起拍價。目前城區(qū)二類居住用地土地拍賣起拍價一般高于 30 萬元 /畝，成交價一般高于 50 萬元 54 /畝。 根據(jù)新都區(qū)土地拍賣中心提供的情況，在基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)位相當(dāng)?shù)牡囟?，實際交易價格可以達到下 表 （表 19） 的水平： 表 19 類似地塊實際交易價格（起拍價和成交價） 項目 位置 拍賣時間 宗地用途 方式 凈用地面積（畝） 起拍價（萬元 /畝） 成交價（萬元 /畝） 新都鎮(zhèn)毗河村 9 社 二類住宅 拍賣 147. 9 新都鎮(zhèn)毗河村 4社 二類住宅 拍賣 45 56 新都鎮(zhèn)入園路南段 居住 拍賣 40 69 新都鎮(zhèn)馬超村 商業(yè) 掛牌 30 100 新都鎮(zhèn)五四村 5社 居住 拍賣 63 60 60 新都鎮(zhèn)沱江村 居住 拍賣 91 50 新都鎮(zhèn)育英路（主干二）以東、南門河以北 二類住宅 拍賣 80 （四） 修 正系數(shù)的確定及地價估算 根據(jù)本項目土地的位置條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件，可以