【導(dǎo)讀】西、閩南區(qū)域，全客層經(jīng)營(yíng)定位，以出租作為主要經(jīng)營(yíng)管理方式。預(yù)計(jì)在2020年11月份投入使用。模、分布，以及未來(lái)城市規(guī)劃拓展。式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。規(guī)劃動(dòng)態(tài)，統(tǒng)計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。合市場(chǎng)實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。查，掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)潛力。同時(shí)針對(duì)商鋪業(yè)主。展開(kāi)入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點(diǎn)及動(dòng)向。要求能夠送貨上門(mén)。對(duì)漳州市各個(gè)商場(chǎng)的促銷人員非常反感。目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購(gòu)買(mǎi)不方便。要求服務(wù)人員態(tài)度要好。摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范。漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南端。候，年平均溫度21℃。年平均風(fēng)力二級(jí)。或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。但在高溫季節(jié)，臺(tái)風(fēng)也有助于降低氣溫。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國(guó)獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、

　　

【正文】 峽都市報(bào)廣播電視報(bào)海峽導(dǎo)報(bào)東南早報(bào)其他 表五十五 報(bào)紙各版面的閱讀情況 19117513690 9010312050100150200250新聞文化娛樂(lè)廣告體育報(bào)道專題報(bào)告消費(fèi)時(shí)尚生活休閑 表五十六 漳州廣播電臺(tái)的收聽(tīng)情況 36 111229 238050100150200250經(jīng)常偶爾幾乎沒(méi)有 表五十七 戶外廣告的告知效 果 253325050100150200250300350注意看不會(huì)注意看 表五十八 公交車身廣告的告知效果 296 282050100150200250300350會(huì)注意看不會(huì)注意看 表五十九 DM 派發(fā)渠道的有效性 34617260050100150200250300350400現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)夾報(bào)派發(fā)郵寄到戶 表六十 媒體渠道的有效性 37 2998518183 1782249 19050100150200250300350電視廣告報(bào)紙廣告DM手機(jī)短信戶外廣告公交車身廣告城市T 視訊廣播電臺(tái) 租金調(diào)查 本次安排的問(wèn)卷調(diào)查中針對(duì)租金方面的調(diào)查主要了解目前漳州市各主要商業(yè)區(qū)的租金情況，了解各店面業(yè)主對(duì)本案的租金預(yù)期，共收回有效問(wèn)卷 98 份。 在 調(diào)查的店面中有近 80%的店面屬于租用的， 65%經(jīng)營(yíng)狀況僅保持收支平衡， 31%表示目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。同時(shí)有 20%業(yè)主表示計(jì)劃再開(kāi)新店。 在對(duì)本案各樓層租金的預(yù)期上 1/2 左右的業(yè)主認(rèn)為在 3040 元 /平方米 .月較為合適，認(rèn)為各樓層租金在 40 元 /平方米 .月以上的 1F 有%， 2F 有 %， 3F 有 %， 4F 有 8%，而認(rèn)為各樓層租金在30 元 /平方米 .月以下的 1F 有 16%， 2F 有 17%， 3F 有 %， 4F 有32%。同時(shí)有 75%的業(yè)主對(duì)進(jìn)駐本案并不表示反對(duì)，其中有 16%的業(yè)主對(duì)本案表示極大興趣。 表 六十一 調(diào)查對(duì)象的店面自有或租用？ 2078020406080100店面自有店面租用 表六十二 目前經(jīng)營(yíng)狀況 38 31643010203040506070經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)收支持平處于虧本狀態(tài) 表六十三 目前開(kāi)新店計(jì)劃 2078020406080100有開(kāi)新店計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有 表六十四 對(duì)本案的樓層租金預(yù)期 16 172631485649593425 2380102030405060701F 2F 3F 4F30 元以下30 元4 0元40 元以上 表六十五 是否有進(jìn)駐本案意向？ 165824010203040506070很有意向看情況再說(shuō)目前沒(méi)有意向 39 第五部分 調(diào)查總結(jié)分析與建議 概念界定 Shopping Mall 產(chǎn)生的條件 Shopping Mall 業(yè)態(tài)起源于美國(guó)， 根據(jù) 美國(guó) 的標(biāo)準(zhǔn)， Shopping Mall 產(chǎn)生有三個(gè)條件，一是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，二是汽車的私有化程度， 私家車擁有人群比例較大 ， 三 是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化， 滿足以上三個(gè)條件的城市所呈現(xiàn)的消費(fèi)特點(diǎn)是 遠(yuǎn)距離購(gòu)物 和一次性 購(gòu) 物。 這是城市中 Shopping Mall 產(chǎn)生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 中國(guó)式 Shopping Mall 的產(chǎn)生條件 雖然中國(guó) 大部分城市的 人均 GDP 還 達(dá)不到需求，但是 Shopping Mall 在 中國(guó) 的產(chǎn)生和發(fā)展條件有其 特殊性，一是中國(guó)城市 擴(kuò)張比較明顯， 二 是土地稀缺， 三是 人口眾多，雖然人均收入達(dá)不到支撐一個(gè) Shopping Mall 的要求，但在 每 平方公里內(nèi) 的 人 口 密度比較大，它的消費(fèi)總量可以支持一個(gè)較大規(guī)模的 Shopping Mall。 商業(yè)業(yè)態(tài)定義 按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等因素將零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超 市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等 17 種業(yè)態(tài)， （引用自 商務(wù)部 2020 年 《零售業(yè)態(tài)分類》（ GB／ T181062020）） Shopping Mall（購(gòu)物中心）定義 指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)建設(shè)并做將來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理，能使消費(fèi)者進(jìn)行比較購(gòu)物（同一業(yè)種 2 個(gè)以上店鋪）的，以百貨店、大型量販超市、各種專門(mén)店和專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)為主，附帶餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及大型停車場(chǎng)等的大型商業(yè)設(shè)施。 Shopping Mall 常用經(jīng)營(yíng)模式： 完全出租： 全部出租 ， 部分出租：將主力店出租 ，小店出售，通過(guò)這種小店鋪比較高價(jià)格的出售，快速的回籠資金。 40 自營(yíng)主業(yè) ：自己經(jīng)營(yíng)主力店，而 小的店鋪出租， 比如 菲律賓SM商業(yè)集團(tuán) 商圈定義 商圈是指該商業(yè)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響范圍，是由消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為和該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，一般將商圈視為以本項(xiàng)目為中心，向四周展開(kāi)的同心圓。商圈包含三個(gè)層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈。 核心商圈是最接近本項(xiàng)目的區(qū) 域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的55— 70％；次要商圈是位于臨近核心商圈的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 15— 25％；邊際商圈是位于次要商圈之外，最外圍的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 5％左右。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) —— 區(qū)位、規(guī)模、進(jìn)入時(shí)機(jī) 本案位處漳州市未來(lái)東移中心 —— 龍文區(qū)藍(lán)田鎮(zhèn)，座落在連接市區(qū)與廈門(mén)的主干道 —— 迎賓大道旁，具備了 Shopping Mall 所必需的區(qū)位條件和交通條件。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍偏小，規(guī)模最大的商場(chǎng)是中閩百匯（原百貨大樓）， 營(yíng)業(yè)面積近 萬(wàn)平方米，其次是環(huán)宇百貨，營(yíng)業(yè)面積 6 千多平方米，而本案擁有 10 萬(wàn)平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 在閩南金三角（廈漳泉三地），漳州的零售業(yè)發(fā)展明顯滯后，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（本地超市、商業(yè)步行街、專賣店、綜合性批發(fā)市場(chǎng)為主，百貨公司和專門(mén)店的規(guī)模與影響力處于較低層次）未能合理拉開(kāi)檔次，消費(fèi)群體的選擇和偏好比較盲目。隨著金三角的整體性開(kāi)發(fā)和城市對(duì)接需要，受到廈門(mén)、泉州零售業(yè)發(fā)展影響，漳州市零售業(yè)正進(jìn)入調(diào)整期，一方面是因?yàn)閺B門(mén)、泉州商業(yè)開(kāi)發(fā)空間的逐漸飽和，越 來(lái)越多的外來(lái)零售業(yè)企業(yè)正逐漸將注意力轉(zhuǎn)到了漳州，泉州中閩百匯和福州環(huán)宇百貨分別于 2020 年底和 2020 年初相繼開(kāi)業(yè)。另一方面是隨著漳州房地產(chǎn)價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量將有階段性的增加，漳州零售業(yè)從外到內(nèi)，至上而下都在醞釀著一輪大的洗牌。本案以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式進(jìn)入漳州市場(chǎng)，進(jìn)入時(shí)機(jī)應(yīng)該是恰當(dāng)?shù)?，?duì)業(yè)態(tài)模式選擇是有魄力和遠(yuǎn)見(jiàn)的。 劣勢(shì) —— 位置 41 根據(jù)調(diào)查顯示，漳州市民在飲食、服裝、交通的消費(fèi)支出比例是 51%： 22%： 27%，即漳州市民超過(guò)一半的費(fèi)用是用在飲食上。相較其他城市而言 ，漳州市中低檔次的飲食業(yè)明顯更為發(fā)達(dá)。 在前期訪問(wèn)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州部分市民因?yàn)楸景肝恢闷x市中心而對(duì)本案的未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景表示不樂(lè)觀，這一方面說(shuō)明距離和不便利的交通將成為消費(fèi)者前往本案的重要障礙，另一方面說(shuō)明因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了在步行就可以到達(dá)的范圍內(nèi)進(jìn)行逛街購(gòu)物。 在本案的周邊區(qū)域尚屬于待開(kāi)發(fā)地塊，雖然在漳州市整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃中迎賓大道步文鎮(zhèn)、藍(lán)田鎮(zhèn)段（含本案）的沿街將開(kāi)發(fā)成商業(yè)金融區(qū)，同時(shí)本案后面區(qū)域?qū)㈤_(kāi)發(fā)成主要住宅區(qū)，但以上規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施不是今年內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)的，本案的主要客流來(lái)源仍需設(shè)定在市區(qū)，而要改變市民的 消費(fèi)習(xí)慣是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，在短期內(nèi)必須要有充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 因?yàn)楸景改壳爸苓叧宋骺哟搴退{(lán)田開(kāi)發(fā)區(qū)的原居住人口和工作人口外，流動(dòng)人口少，雖然這對(duì) Shopping Mall 的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不會(huì)帶來(lái)大的影響，但在開(kāi)業(yè)后的短期內(nèi)依然會(huì)給管理方和租戶帶來(lái)經(jīng)營(yíng)上的壓力。 機(jī)會(huì) —— 市場(chǎng)空缺 Shopping Mall 對(duì)于漳州市來(lái)說(shuō)，是城市化的重要特征，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)體驗(yàn)有了新的內(nèi)容，對(duì)于同業(yè)來(lái)說(shuō)，全新的業(yè)態(tài)進(jìn)入將有助于市場(chǎng)潛力的充分挖掘。而對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)空缺就是最大的機(jī)會(huì)，地段的不可復(fù)制、規(guī)模的難以 模仿和市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位都將是本案在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)獨(dú)享市場(chǎng)的有力保證。 如前所述，目前漳州零售業(yè)正處于業(yè)態(tài)的重新洗牌階段，本案作為漳州市首家 Shopping Mall，將扮演著漳州市零售行業(yè)調(diào)整的領(lǐng)跑角色，同時(shí)無(wú)論是填補(bǔ)現(xiàn)有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的空白，還是滿足漳州消費(fèi)者的新的購(gòu)物休閑需求，本案都將獲得足夠的機(jī)會(huì)成為漳州零售業(yè)的領(lǐng)頭羊。 另外，在市府規(guī)劃中未來(lái)五年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)如此大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是不可多得的優(yōu)勢(shì)條件。 消費(fèi)者帶來(lái)全新的體驗(yàn)，這也是本案最大的賣點(diǎn)，但新鮮感不會(huì)一直持續(xù)，在開(kāi)業(yè)一年內(nèi)的適應(yīng)期內(nèi)，以先進(jìn)的行銷手 段吸引漳州市民眼球，以規(guī)范化管理確保租戶信心，將有助于本案縮短與消費(fèi)者、與租戶的適應(yīng)期，否則將給本案后續(xù)的良性發(fā)展帶來(lái)障礙。 市場(chǎng)定位建議 42 注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。 漳州零售業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)跑者 本案作為漳州首家 Shopping Mall，具備成為漳州零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，同樣面對(duì)漳州市有限的零售市場(chǎng)，本案也必須成為行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，主動(dòng)出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性商品、新的管理方式，在同業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中 建立和鞏固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象。 未來(lái)東部市區(qū)最繁華的商業(yè)中心 Shopping Mall 對(duì)于漳州市而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來(lái)發(fā)展性，站在城市發(fā)展的高度推進(jìn)自身的品牌建設(shè)。成為漳州市未來(lái)東部市區(qū)最繁華的商業(yè)中心應(yīng)該是切合實(shí)際并能夠達(dá)成的目標(biāo)。 都市時(shí)尚新生活的演出平臺(tái) 對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)， Shopping Mall 是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間區(qū)域印象，而不像其他業(yè)態(tài)那樣可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。 同樣的， Shopping Mall 作為城市化的重要特征，應(yīng)該代表著城市生活的新觀念和新主張，目前漳州市尚未有某個(gè)零售企業(yè)具備這種號(hào)召力和影響力，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，這是構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商自身品牌的重要內(nèi)容。通過(guò)這種印象的建立將能夠不斷吸引和聚集城市中消費(fèi)最活躍的消費(fèi)者加入，有助于本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。 全客層一站式購(gòu)物中心 根據(jù)前期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多達(dá) %的消費(fèi)者不知道 Shopping Mall是什么，而有 %的消費(fèi)者表示知道購(gòu)物中心的主要特征是一站式購(gòu)物。在零售業(yè)中，達(dá)到或超越消費(fèi)者的預(yù)期是判斷服務(wù)水平的標(biāo)準(zhǔn)，同樣也是 本案在規(guī)劃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)該遵循的原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和休閑娛樂(lè)的配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的美譽(yù)度。 大眾化休閑娛樂(lè)城 本案因?yàn)闃I(yè)態(tài)的特點(diǎn)，不可能像百貨公司或?qū)ｉT(mén)店對(duì)客層進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定和分離， Shopping Mall 的目標(biāo)消費(fèi)群體是全客層，而且本案作為 Shopping Mall，與租戶相比，更多的工作是吸引足夠多的客流供各租戶分享，消費(fèi)者對(duì)于本案的影響應(yīng)該是休閑娛樂(lè)城而非是單純的銷售場(chǎng)所。 43 結(jié)語(yǔ) 本案以 Shopping Mall 的業(yè)態(tài)模式進(jìn)入漳 州零售市場(chǎng)，自身品牌建設(shè)應(yīng)該貫穿整個(gè)招商籌備和營(yíng)運(yùn)管理工作中， 品牌建設(shè)的重要指標(biāo)是品牌的知名度和美譽(yù)度 ，了解消費(fèi)群體的預(yù)期，根據(jù)自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，提出明確的市場(chǎng)定位將會(huì)使品牌工作事半功倍。 簡(jiǎn)而言之，建議本案的市場(chǎng)定位是：漳州市最繁華的一家集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的大型購(gòu)物中心。 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 規(guī)劃指導(dǎo)性原則 集客力的最大化 本案在業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃上，應(yīng)該遵循的首要原則應(yīng)該是通過(guò)所規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種組合能夠最大程度地發(fā)揮集客力作用，銷售商品對(duì)于 Shopping Mall 而言不是主要工作，如何吸引盡可能多的客流進(jìn)店才是最主要的。必須根據(jù)漳州市消費(fèi)者的消費(fèi)趨向來(lái)規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種組合以吸引最多的客流進(jìn)店。符合該原則的業(yè)態(tài)業(yè)種特點(diǎn)是該業(yè)種在目前漳州市的需求旺盛或?qū)οM(fèi)者吸引力強(qiáng)。 配套性 在進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃時(shí)，必須考慮到 Shopping Mall 作為一個(gè)整體的配套性，通常確定了主力店和常規(guī)