【正文】 在零售業(yè)中，達(dá)到或超越消費(fèi)者的預(yù)期是判斷服務(wù)水平的標(biāo)準(zhǔn)，同樣也是 本案在規(guī)劃經(jīng)營上應(yīng)該遵循的原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和休閑娛樂的配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的美譽(yù)度。 在前期訪問調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州部分市民因?yàn)楸景肝恢闷x市中心而對本案的未來經(jīng)營前景表示不樂觀，這一方面說明距離和不便利的交通將成為消費(fèi)者前往本案的重要障礙，另一方面說明因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了在步行就可以到達(dá)的范圍內(nèi)進(jìn)行逛街購物。 表 六十一 調(diào)查對象的店面自有或租用？ 2078020406080100店面自有店面租用 表六十二 目前經(jīng)營狀況 38 31643010203040506070經(jīng)營不錯(cuò)收支持平處于虧本狀態(tài) 表六十三 目前開新店計(jì)劃 2078020406080100有開新店計(jì)劃暫時(shí)沒有 表六十四 對本案的樓層租金預(yù)期 16 172631485649593425 2380102030405060701F 2F 3F 4F30 元以下30 元4 0元40 元以上 表六十五 是否有進(jìn)駐本案意向？ 165824010203040506070很有意向看情況再說目前沒有意向 39 第五部分 調(diào)查總結(jié)分析與建議 概念界定 Shopping Mall 產(chǎn)生的條件 Shopping Mall 業(yè)態(tài)起源于美國， 根據(jù) 美國 的標(biāo)準(zhǔn)， Shopping Mall 產(chǎn)生有三個(gè)條件，一是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，二是汽車的私有化程度， 私家車擁有人群比例較大 ， 三 是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化， 滿足以上三個(gè)條件的城市所呈現(xiàn)的消費(fèi)特點(diǎn)是 遠(yuǎn)距離購物 和一次性 購 物。在活動類型的選擇上， %的消費(fèi)者喜歡參加個(gè)人挑戰(zhàn)類活動，而 %的消費(fèi)者喜歡參加情侶互動類活動， 31%的消費(fèi)者選擇了家庭參與類。 表二十七 訪問對象知道否 SHOPPING MALL 205373050100150200250300350400知道不知道 表二十八 訪問對象對購物中心的理解 22218214232050100150200250一站式購物配套服務(wù)設(shè)施齊全地方大、可以逛上一整天沒有去過，不知道 25 表二十九 訪問對象對廈門印象最好購物中心 32118869050100150200250300350S M 城市廣場世貿(mào)商城其他 表三十 訪問對象是否知道本項(xiàng)目 191233154050100150200250知道有聽說過不清楚 表三十一 訪問對象至本項(xiàng)目的交通方式 1107292153342196050100150200走路自行車三輪車摩托車公交車私家車免費(fèi)購物專車 業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查 通過調(diào)查了解到，目前漳州的消費(fèi)品市場上，存在需求缺口的商品主要有：醫(yī)療保健品（ %），五金用品（ 17%），進(jìn)口書刊（ 14%），建材（ %），兒童玩具和嬰幼兒用品（ %）以及家用電器（ %）。 表九 訪問對象職業(yè)比例 411195781162521947050100150200政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位外企民營公司商鋪個(gè)體經(jīng)營者在校生無業(yè)、待業(yè)或下崗國營企業(yè) 表十 訪問對象 月收入比例 165309553415050100150200250300350100 0元 以內(nèi)100 0元 —2 000 元200 0元 —3 000 元300 0元 —5 000 元500 0元 以上 19 商圈消費(fèi)特征 消費(fèi)性支出及儲蓄調(diào)查 根據(jù)下表可以看出， 32%的訪問對象基本上在每個(gè)月都會在服裝的購買上發(fā)費(fèi) 100200 元，而有 75%的訪問對象在每個(gè)月的服裝購買上會支出 100 元以上。 客流量統(tǒng)計(jì)分析 客流量調(diào)查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。 時(shí)間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 14 平均每小時(shí)車流量為 593 輛，其中貨車占 %，私家車占28%，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 %。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時(shí)在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于 2020 年 9 月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費(fèi)為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個(gè)地下超市，共有 7 個(gè)樓層。 8 漳州市人口概況 2020 年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，常住總?cè)丝?464 萬人。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其中：國道主干線 186 公里、國道 267 公里、省道 683 公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里 公里。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市， 轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市， 漳浦縣、云霄縣、詔 安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車 流和客流的特點(diǎn)及動向。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和 漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng) 計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000 米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最 高點(diǎn)，海拔 1544 米。年平均風(fēng)力二級。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋， “ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 加強(qiáng)對市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點(diǎn)歷史街區(qū)的開發(fā)和保護(hù)， 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展 規(guī)劃 加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場、世紀(jì)廣場、瑞京路西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項(xiàng)目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。 瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學(xué)院，來店客中學(xué)生比例較大。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。 B、吉馬 SM廣場側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計(jì)從漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。 結(jié)論 通過每小時(shí)車流統(tǒng)計(jì)表可以看出， 4/15（五）因?yàn)榕R近周末，白天經(jīng)過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但 18:00 后車輛 數(shù)量有所增加。 表一 訪問對象性別 比例 261317050100150200250300350男女 表二 訪問對象婚姻狀況 329249050100150200250300350未婚已婚 表三 訪問對象家庭人員數(shù)量 0 8151 158176850501001502001人2人3人4人5人6 人以上 表四 訪問對象年齡范圍比例 1129816084250501001502002503003501 8 歲以下1 8 —2 5 歲2 6 —3 5 歲3 6 —4 5 歲4 6 歲以上 表五 訪問對象學(xué)歷水平比例 17 7729917527050100150200250300350初中以下高中或中專大學(xué)研究生及以上 外來常住人口的居住方式主要是租房 調(diào)查對象居住區(qū)域主要分布 在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來自外地的人員占 %。 在選擇購物場所的影響因素上，商品價(jià)位以 44%被視為消費(fèi)者最看重的因素，其次是有 31%選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購物環(huán)境和商品豐富度并不受到消費(fèi)者的特別看重，而商場氛圍最不受消費(fèi)者重視。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有%的消費(fèi)者認(rèn)為有必要在本案設(shè)立公交停靠點(diǎn)。 在戶外廣告的關(guān)注度調(diào)查中， 56%的消費(fèi)者表示上街時(shí)不會注意到戶外廣告內(nèi)容，而 對于公交車身廣告有 51%的消費(fèi)者表示上街時(shí)會注意看， DM 派發(fā)渠道的有效性調(diào)查中，現(xiàn)場派發(fā)的到達(dá)效果最好，有56%的消費(fèi)者表示看到的 DM 主要是通過現(xiàn)場派發(fā)方式取得的， 30%的消費(fèi)則通過夾報(bào)郵寄方式取得，而通過郵寄到戶方式取得的占 10%。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍偏小，規(guī)模最大的商場是中閩百匯（原百貨大樓）， 營業(yè)面積近 萬平方米，其次是環(huán)宇百貨，營業(yè)面積 6 千多平方米，而本案擁有 10 萬平方米的商業(yè)經(jīng)營面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 漳州零售業(yè)市場領(lǐng)跑者 本案作為漳州首家 Shopping Mall，具備成為漳州零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，同樣面對漳州市有限的零售市場，本案也必須成為行業(yè)領(lǐng)跑者，面對不斷變化的市場需求，主動出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性商品、新的管理方式，在同業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中 建立和鞏固本案的市場領(lǐng)跑者印象。 配套性 在進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃時(shí)，必須考慮到 Shopping Mall 作為一個(gè)整體的配套性，通常確定了主力店和常規(guī)業(yè)種之后。 消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn)，這也是本案最大的賣點(diǎn)，但新鮮感不會一直持續(xù)，在開業(yè)一年內(nèi)的適應(yīng)期內(nèi)，以先進(jìn)的行銷手 段吸引漳州市民眼球，以規(guī)范化管理確保租戶信心，將有助于本案縮短與消費(fèi)者、與租戶的適應(yīng)期，否則將給本案后續(xù)的良性發(fā)展帶來障礙。 核心商圈是最接近本項(xiàng)目的區(qū) 域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的55— 70％；次要商圈是位于臨近核心商圈的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 15— 25％；邊際商圈是位于次要商圈之外，最外圍的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 5％左右。而在消費(fèi)者對當(dāng)?shù)貓?bào)紙各版面的閱讀選擇上，新聞報(bào)道作為報(bào)紙的主要功能，有33%消費(fèi)者選擇看新聞，其次是文化娛樂（ 30%），廣告（ %）、消費(fèi)時(shí)尚（ %），體育報(bào)道（ %）和專題報(bào)告（ %） ，生活休閑類內(nèi)容幾乎沒有消費(fèi)者愿意看。隨著漳州房價(jià)的上漲和商品房開發(fā)熱潮，在未來兩年內(nèi)，家居用品的市場需求將會有較大的提高。在目前現(xiàn)有的購物場所選擇中基本上可以分成三個(gè)檔次，最為消費(fèi)者常去的是中閩百匯（ %）和新華都（ %），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有 17%左右的消費(fèi)者選擇。年齡在 1825 歲的占 16 %， 2635 歲占 %。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征： 平均每小時(shí)車流量為 608 輛，其中貨車占 %，摩托車占%，私家車占 %，客運(yùn)車輛占 9%。 住宅開發(fā)建設(shè) 毅達(dá)新城一期位于藍(lán)田鎮(zhèn)東嶼，該項(xiàng)目一期用地 138 畝，建設(shè)面積 12 萬平方米，計(jì)劃總投資 億元，建設(shè)商住樓， 2020 年投資 1200 萬元，已完成填土工程。 11 騰飛路：惠薌鞋城平價(jià)超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。 商業(yè)區(qū)分布 漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個(gè)主要商業(yè)區(qū)。以 迎賓 路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成 漳州 第二商貿(mào)圈 。各類運(yùn)輸船舶 198 艘、 萬載重噸、 2673 客位 。 漳州）花卉博覽會的主會場。無霜期達(dá) 330 天以上，年日照 20002300 小時(shí)；年積溫 ℃ 。 漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。 市場調(diào)研方向及目的 針對開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn) Shopping Ma