【正文】 工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開(kāi)工條件的舊城改造項(xiàng)目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。漳州市區(qū)人口 萬(wàn)，其中市鎮(zhèn)人口 35 .68 萬(wàn)，農(nóng)村人口 萬(wàn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的%。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國(guó)十大名橋之一江東橋， “ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等 。有譽(yù)滿(mǎn)海內(nèi)外，多次出國(guó)獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。年平均風(fēng)力二級(jí)。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000 米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最 高點(diǎn)，海拔 1544 米。 四、同業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查 針對(duì)廈門(mén)、晉江的 Shopping Mall 開(kāi)展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供借鑒參考。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和 漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，統(tǒng) 計(jì)所在區(qū)域的客流量和車(chē)流量。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評(píng)估 了解掌握 廈門(mén)、晉江 等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專(zhuān)職人員對(duì)客流和車(chē)流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車(chē) 流和客流的特點(diǎn)及動(dòng)向。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市， 轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市， 漳浦縣、云霄縣、詔 安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長(zhǎng)泰縣和華安縣。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。近代著名的文學(xué)家則有林語(yǔ)堂、楊騷、許地山。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬(wàn)畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣 （市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長(zhǎng)泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其中：國(guó)道主干線(xiàn) 186 公里、國(guó)道 267 公里、省道 683 公里），通車(chē)公路平均密度達(dá)到每百平方公里 公里。 7 漳州市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元， 較 2002 年 增長(zhǎng)%。 8 漳州市人口概況 2020 年末全市戶(hù)籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，常住總?cè)丝?464 萬(wàn)人。 城市 道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動(dòng)兩側(cè)開(kāi)發(fā)， 開(kāi)展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。中閩百匯前身是漳州市國(guó)營(yíng)百貨，于 2020 年 9 月開(kāi)業(yè)，定位偏低，以家庭消費(fèi)為主，主要經(jīng)營(yíng)化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個(gè)地下超市，共有 7 個(gè)樓層。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場(chǎng)：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專(zhuān)賣(mài)店數(shù)量最多，門(mén)店租金也最高。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場(chǎng)，沿線(xiàn)分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場(chǎng)。 新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線(xiàn)分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書(shū)城等 結(jié)語(yǔ)：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無(wú)法吸引大量客流形成氣候。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車(chē)和步行為主，同時(shí)在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車(chē)為主，公交車(chē)的使用頻率較低。 項(xiàng)目區(qū)域車(chē)流量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目區(qū)域車(chē)流量調(diào)查說(shuō)明 本次車(chē)流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個(gè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)點(diǎn)分布情況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主 要統(tǒng)計(jì)從廈門(mén)經(jīng)過(guò)迎賓大道進(jìn)入漳州的車(chē)流。 時(shí)間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過(guò)迎賓大道本案區(qū)域往廈門(mén)方向的車(chē)流特征： 14 平均每小時(shí)車(chē)流量為 593 輛，其中貨車(chē)占 %，私家車(chē)占28%，摩托車(chē)占 %，長(zhǎng)途客運(yùn)占 %。夜班運(yùn)輸貨車(chē)數(shù)量較白天略有增加，車(chē)流量整體數(shù)量減少主要還是因?yàn)閺B門(mén)開(kāi)往漳州的短途客運(yùn)車(chē)輛減少所致。 客流量統(tǒng)計(jì)分析 客流量調(diào)查說(shuō)明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開(kāi)發(fā)用地，沒(méi)有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動(dòng)規(guī)律，分析未來(lái)流向本案的客源所在。訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象中有 %的學(xué)歷水平在高中或中專(zhuān) 。 表九 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象職業(yè)比例 411195781162521947050100150200政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位外企民營(yíng)公司商鋪個(gè)體經(jīng)營(yíng)者在校生無(wú)業(yè)、待業(yè)或下崗國(guó)營(yíng)企業(yè) 表十 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象 月收入比例 165309553415050100150200250300350100 0元 以?xún)?nèi)100 0元 —2 000 元200 0元 —3 000 元300 0元 —5 000 元500 0元 以上 19 商圈消費(fèi)特征 消費(fèi)性支出及儲(chǔ)蓄調(diào)查 根據(jù)下表可以看出， 32%的訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象基本上在每個(gè)月都會(huì)在服裝的購(gòu)買(mǎi)上發(fā)費(fèi) 100200 元，而有 75%的訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象在每個(gè)月的服裝購(gòu)買(mǎi)上會(huì)支出 100 元以上。而其他購(gòu)物場(chǎng)所如閩南批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)宇百貨、女人街及附近專(zhuān)賣(mài)店分別有 10%左右的消費(fèi)者選擇。 表二十七 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象知道否 SHOPPING MALL 205373050100150200250300350400知道不知道 表二十八 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)購(gòu)物中心的理解 22218214232050100150200250一站式購(gòu)物配套服務(wù)設(shè)施齊全地方大、可以逛上一整天沒(méi)有去過(guò)，不知道 25 表二十九 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)廈門(mén)印象最好購(gòu)物中心 32118869050100150200250300350S M 城市廣場(chǎng)世貿(mào)商城其他 表三十 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象是否知道本項(xiàng)目 191233154050100150200250知道有聽(tīng)說(shuō)過(guò)不清楚 表三十一 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象至本項(xiàng)目的交通方式 1107292153342196050100150200走路自行車(chē)三輪車(chē)摩托車(chē)公交車(chē)私家車(chē)免費(fèi)購(gòu)物專(zhuān)車(chē) 業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查 通過(guò)調(diào)查了解到，目前漳州的消費(fèi)品市場(chǎng)上，存在需求缺口的商品主要有：醫(yī)療保健品（ %），五金用品（ 17%），進(jìn)口書(shū)刊（ 14%），建材（ %），兒童玩具和嬰幼兒用品（ %）以及家用電器（ %）。 表三十二 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象購(gòu)買(mǎi)不方便的商品 2648718151 451649946251533 28 32050100150200名牌服飾、化妝品 家用電器 建材進(jìn)口書(shū)刊 兒童玩具、嬰幼兒用品 老年用品醫(yī)療保健品 五金用品 電子器材運(yùn)動(dòng)用品 清潔用品 床上用品家庭裝飾品 其他 表三十三 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的吸引力 27 1051688414343641481417382482748926 26 2532511255759 594259020406080100120140160180名牌服裝 化妝品 家用電器建材 進(jìn)口書(shū)刊 兒童玩具、嬰幼兒用品老年用品 醫(yī)療保健品 五金用品電子器材 運(yùn)動(dòng)用品 清潔用品床上用品 家庭裝飾品 大型超市流行百貨 家電大賣(mài)場(chǎng) 數(shù)碼大賣(mài)場(chǎng)建材超市 家具大賣(mài)場(chǎng) 電影院娛樂(lè)中心 麥當(dāng)勞、肯得基 特色飯店美食小吃 銀行 移動(dòng)通訊及電訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)其他 表三十四 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)引進(jìn)大型百貨公司的需求度 362216050100150200250300350400希望有無(wú)所謂 表三十五 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)引進(jìn)大型超市的需求度 28 261317050100150200250300350希望有無(wú)所謂 表三十六 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)設(shè)立銀行的需求度 4001780100200300400500希望有無(wú)所謂 表三十七 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)提供手機(jī)和電訊服務(wù)的評(píng)價(jià) 249329050100150200250300350希望有手機(jī)銷(xiāo)售及充值服務(wù)無(wú)所謂 表三十八 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象對(duì)不同餐飲的喜好度 1451044612813819312141150108050100150200250麥當(dāng)勞肯得基必勝客德克士中式快餐漳州名小吃牛排咖啡廳日本、韓國(guó)料理特色中餐 表三十九 訪(fǎng)問(wèn)對(duì)象在一兩年內(nèi)的購(gòu)房 計(jì)劃 29 298280270275280285290295300有沒(méi)有 功能性規(guī)劃 從調(diào)查中了解到，漳州市消費(fèi)者中有 1/3 以上在周末都會(huì)和家人一起度過(guò)，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費(fèi)特征明顯，而超過(guò) 1/2 的消費(fèi)者表示周末愿意來(lái)本案。在活動(dòng)類(lèi)型的選擇上， %的消費(fèi)者喜歡參加個(gè)人挑戰(zhàn)類(lèi)活動(dòng)，而 %的消費(fèi)者喜歡參加情侶互動(dòng)類(lèi)活動(dòng)， 31%的消費(fèi)者選擇了家庭參與類(lèi)。 在對(duì)漳州廣播電臺(tái)的收聽(tīng)情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，將近 1/2 的消費(fèi)者沒(méi)有聽(tīng)過(guò)廣播電臺(tái)， 80%以上的消費(fèi)者表示偶爾聽(tīng)聽(tīng)。 表 六十一 調(diào)查對(duì)象的店面自有或租用？ 2078020406080100店面自有店面租用 表六十二 目前經(jīng)營(yíng)狀況 38 31643010203040506070經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)收支持平處于虧本狀態(tài) 表六十三 目前開(kāi)新店計(jì)劃 2078020406080100有開(kāi)新店計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有 表六十四 對(duì)本案的樓層租金預(yù)期 16 172631485649593425 2380102030405060701F 2F 3F 4F30 元以下30 元4 0元40 元以上 表六十五 是否有進(jìn)駐本案意向？ 165824010203040506070很有意向看情況再說(shuō)目前沒(méi)有意向 39 第五部分 調(diào)查總結(jié)分析與建議 概念界定 Shopping Mall 產(chǎn)生的條件 Shopping Mall 業(yè)態(tài)起源于美國(guó)， 根據(jù) 美國(guó) 的標(biāo)準(zhǔn)， Shopping Mall 產(chǎn)生有三個(gè)條件，一是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，二是汽車(chē)的私有化程度， 私家車(chē)擁有人群比例較大 ， 三 是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化， 滿(mǎn)足以上三個(gè)條件的城市所呈現(xiàn)的消費(fèi)特點(diǎn)是 遠(yuǎn)距離購(gòu)物 和一次性 購(gòu) 物。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) —— 區(qū)位、規(guī)模、進(jìn)入時(shí)機(jī) 本案位處漳州市未來(lái)東移中心 —— 龍文區(qū)藍(lán)田鎮(zhèn)，座落在連接市區(qū)與廈門(mén)的主干道 —— 迎賓大道旁，具備了 Shopping Mall 所必需的區(qū)位條件和交通條件。 在前期訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州部分市民因?yàn)楸景肝恢闷x市中心而對(duì)本案的未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景表示不樂(lè)觀，這一方面說(shuō)明距離和不便利的交通將成為消費(fèi)者前往本案的重要障礙，另一方面說(shuō)明因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了在步行就可以到達(dá)的范圍內(nèi)進(jìn)行逛街購(gòu)物。 市場(chǎng)定位建議 42 注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。在零售業(yè)中，達(dá)到或超越消費(fèi)者的預(yù)期是判斷服務(wù)水平的標(biāo)準(zhǔn)，同樣也是 本案在規(guī)劃經(jīng)營(yíng)上應(yīng)該遵循的原則，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和休閑娛樂(lè)的配套上，應(yīng)符合或超越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的