【正文】 平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。 元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。 10 延安北路：零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，經(jīng)營(yíng)方式以夜市為主，主要通過(guò)地?cái)偡绞竭M(jìn)行銷售交易。經(jīng)營(yíng)業(yè)種以服飾、鞋類居多。 建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。 薌城區(qū)人口 39 萬(wàn)，龍文區(qū)人口 12 萬(wàn)。三 大 產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu) 比例由 2002 年的 ∶ ∶ 調(diào)整優(yōu)化為 ∶ ∶ ，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計(jì) 2020 年開工建設(shè)。 漳州西北多山，長(zhǎng)泰天柱山國(guó)家級(jí)森林公園，華安國(guó)家級(jí)森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂(lè)土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)等。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。漳州每年六至九月常有臺(tái)風(fēng)襲來(lái)，最大風(fēng)力達(dá) 12 級(jí)，臺(tái)風(fēng)常來(lái)暴雨或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。 龍文區(qū)為規(guī)劃中的行政、商業(yè)中心。全市山地面積 8000 平方公里 ， 海拔 80240 米的丘陵地約 2956 平方公里 。 3 市場(chǎng)調(diào)查補(bǔ)充說(shuō)明 在 4/13 至 4/15 為期 3 天的問(wèn)卷調(diào)查中，經(jīng)過(guò)與 20 名訪問(wèn)員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下： ? 對(duì)本項(xiàng)目知道但不熟悉， 希望加強(qiáng)廣告宣傳 ? 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì) SHOPPING MALL 本身定義不了解。 根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨向，提出切合市場(chǎng)實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。 市場(chǎng)調(diào)研方向及目的 針對(duì)開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場(chǎng)調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn) Shopping Mall 商業(yè)業(yè)態(tài)模式 的市場(chǎng)前景，未來(lái)招商規(guī)劃和行銷策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有： 一、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查 了解掌握漳州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來(lái)城市規(guī)劃拓展。同時(shí)針對(duì)商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。 漳州西北多山，東南臨海，地勢(shì)從西北向東南傾斜。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)作物。無(wú)霜期達(dá) 330 天以上，年日照 20002300 小時(shí)；年積溫 ℃ ?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有 “三沈 ”：沈福文、沈柔堅(jiān)、沈耀初。 漳州）花卉博覽會(huì)的主會(huì)場(chǎng)。 城市交通概況 公路網(wǎng)絡(luò) 漳州 市公路網(wǎng)絡(luò)由 3 條高速公路 (廈漳、漳詔、漳龍高速公路 )、 2條國(guó)道 (32 319 國(guó)道 )、 5 條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官九線長(zhǎng)泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、 57 條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。各類運(yùn)輸船舶 198 艘、 萬(wàn)載重噸、 2673 客位 。 市區(qū)在崗工作人員的平均工資為 12424 元 /年，其中國(guó)有單位的平均工資為 14226 元， 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6648 元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2652元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 平方米。以 迎賓 路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成 漳州 第二商貿(mào)圈 。 第二部分 漳州市商業(yè) 零售業(yè)態(tài)構(gòu)成 百貨公司：目前在漳州市區(qū)內(nèi)的百貨公司主要是中閩百匯和環(huán)宇百貨 2 家，環(huán)宇百貨位于延安北路與勝利西路交叉路口，自 2020年 1 月開業(yè)，定位為中高檔的流行百貨，主要經(jīng)營(yíng)品牌男女鞋、服飾， 3 個(gè)樓層，營(yíng)業(yè)面積 6000 多平方米。 商業(yè)區(qū)分布 漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場(chǎng)，瑞京路女人街，延安北路等三個(gè)主要商業(yè)區(qū)。 勝利西路：衛(wèi)生學(xué)校至臺(tái)灣飯店，沿線分布市政機(jī)關(guān)（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行） 新華東、西路：大通醫(yī)藥商場(chǎng)至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯(lián)電器、家具城、南豐超市等 新華南、北路：華園小區(qū)至威 鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場(chǎng)，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會(huì)，南面主要是些家電專賣店。 11 騰飛路：惠薌鞋城平價(jià)超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場(chǎng)，薌客隆超市，吉馬超市等。 交通條件調(diào)查 本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道 —— 迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達(dá)本案所在區(qū)域主要通過(guò)迎賓大道和水仙大街兩個(gè)方向，經(jīng)過(guò)本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的 1 路車，西坑為最靠近本案的公交停靠點(diǎn)。 住宅開發(fā)建設(shè) 毅達(dá)新城一期位于藍(lán)田鎮(zhèn)東嶼，該項(xiàng)目一期用地 138 畝，建設(shè)面積 12 萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資 億元，建設(shè)商住樓， 2020 年投資 1200 萬(wàn)元，已完成填土工程。私家車數(shù)量較前有明顯增加。 廈門方向經(jīng)過(guò)迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征： 平均每小時(shí)車流量為 608 輛，其中貨車占 %，摩托車占%，私家車占 %，客運(yùn)車輛占 9%。平均每小時(shí)有 1300 輛經(jīng) 過(guò)本案。年齡在 1825 歲的占 16 %， 2635 歲占 %。 總體上，月收入在 1000 元到 2000 元之間的事業(yè)單位、民營(yíng)企業(yè)工作人員和商鋪個(gè)體經(jīng)營(yíng)者代表了漳州市消費(fèi)群體的主要消費(fèi)特征和消費(fèi)習(xí)慣。在目前現(xiàn)有的購(gòu)物場(chǎng)所選擇中基本上可以分成三個(gè)檔次，最為消費(fèi)者常去的是中閩百匯（ %）和新華都（ %），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有 17%左右的消費(fèi)者選擇。但有 17%的消費(fèi)者希望能夠搭乘免費(fèi)的購(gòu)物專車，而自行車和三輪車也成為了市區(qū)內(nèi)至本 項(xiàng)目的一個(gè)重要交通方式。隨著漳州房?jī)r(jià)的上漲和商品房開發(fā)熱潮，在未來(lái)兩年內(nèi)，家居用品的市場(chǎng)需求將會(huì)有較大的提高。 而現(xiàn)場(chǎng) PR 活動(dòng)中表演活動(dòng)（ %）最受歡迎，其次是新品發(fā)布會(huì)（ %）、運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽表演（ %）、明星簽售會(huì)（ %）和藝術(shù)展覽（ %）。而在消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)貓?bào)紙各版面的閱讀選擇上，新聞報(bào)道作為報(bào)紙的主要功能，有33%消費(fèi)者選擇看新聞，其次是文化娛樂(lè)（ 30%），廣告（ %）、消費(fèi)時(shí)尚（ %），體育報(bào)道（ %）和專題報(bào)告（ %） ，生活休閑類內(nèi)容幾乎沒有消費(fèi)者愿意看。同時(shí)有 75%的業(yè)主對(duì)進(jìn)駐本案并不表示反對(duì)，其中有 16%的業(yè)主對(duì)本案表示極大興趣。 核心商圈是最接近本項(xiàng)目的區(qū) 域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的55— 70％；次要商圈是位于臨近核心商圈的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 15— 25％；邊際商圈是位于次要商圈之外，最外圍的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 5％左右。相較其他城市而言 ，漳州市中低檔次的飲食業(yè)明顯更為發(fā)達(dá)。 消費(fèi)者帶來(lái)全新的體驗(yàn)，這也是本案最大的賣點(diǎn)，但新鮮感不會(huì)一直持續(xù)，在開業(yè)一年內(nèi)的適應(yīng)期內(nèi)，以先進(jìn)的行銷手 段吸引漳州市民眼球，以規(guī)范化管理確保租戶信心，將有助于本案縮短與消費(fèi)者、與租戶的適應(yīng)期，否則將給本案后續(xù)的良性發(fā)展帶來(lái)障礙。 全客層一站式購(gòu)物中心 根據(jù)前期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多達(dá) %的消費(fèi)者不知道 Shopping Mall是什么，而有 %的消費(fèi)者表示知道購(gòu)物中心的主要特征是一站式購(gòu)物。 配套性 在進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃時(shí)，必須考慮到 Shopping Mall 作為一個(gè)整體的配套性，通常確定了主力店和常規(guī)業(yè)種之后。 大眾化休閑娛樂(lè)城 本案因?yàn)闃I(yè)態(tài)的特點(diǎn)，不可能像百貨公司或?qū)ｉT店對(duì)客層進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定和分離， Shopping Mall 的目標(biāo)消費(fèi)群體是全客層，而且本案作為 Shopping Mall，與租戶相比，更多的工作是吸引足夠多的客流供各租戶分享，消費(fèi)者對(duì)于本案的影響應(yīng)該是休閑娛樂(lè)城而非是單純的銷售場(chǎng)所。 漳州零售業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)跑者 本案作為漳州首家 Shopping Mall，具備成為漳州零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，同樣面對(duì)漳州市有限的零售市場(chǎng)，本案也必須成為行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，主動(dòng)出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性商品、新的管理方式，在同業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中 建立和鞏固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象。 在本案的周邊區(qū)域尚屬于待開發(fā)地塊，雖然在漳州市整體開發(fā)規(guī)劃中迎賓大道步文鎮(zhèn)、藍(lán)田鎮(zhèn)段（含本案）的沿街將開發(fā)成商業(yè)金融區(qū)，同時(shí)本案后面區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成主要住宅區(qū)，但以上規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施不是今年內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)的，本案的主要客流來(lái)源仍需設(shè)定在市區(qū)，而要改變市民的 消費(fèi)習(xí)慣是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，在短期內(nèi)必須要有充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍偏小，規(guī)模最大的商場(chǎng)是中閩百匯（原百貨大樓）， 營(yíng)業(yè)面積近 萬(wàn)平方米，其次是環(huán)宇百貨，營(yíng)業(yè)面積 6 千多平方米，而本案擁有 10 萬(wàn)平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 這是城市中 Shopping Mall 產(chǎn)生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 在戶外廣告的關(guān)注度調(diào)查中， 56%的消費(fèi)者表示上街時(shí)不會(huì)注意到戶外廣告內(nèi)容，而 對(duì)于公交車身廣告有 51%的消費(fèi)者表示上街時(shí)會(huì)注意看， DM 派發(fā)渠道的有效性調(diào)查中，現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)的到達(dá)效果最好，有56%的消費(fèi)者表示看到的 DM 主要是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)方式取得的， 30%的消費(fèi)則通過(guò)夾報(bào)郵寄方式取得，而通過(guò)郵寄到戶方式取得的占 10%。 32 在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國(guó)最重要的一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，以63%排在首位，其次是 情人節(jié)（ 45%）、中秋節(jié)（ 42%）、圣誕節(jié)（ %）、母親節(jié)（ %）、七夕情人節(jié)（ 31%）和國(guó)慶節(jié)（ %），而五一 節(jié)（ 17%）、萬(wàn)圣節(jié)（ 13%）和元宵節(jié)（ 13%）的重視度較弱。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有%的消費(fèi)者認(rèn)為有必要在本案設(shè)立公交?？奎c(diǎn)。清潔用品、運(yùn)動(dòng)用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認(rèn)為購(gòu)買方便，容易取得的商品。 在選擇購(gòu)物場(chǎng)所的影響因素上，商品價(jià)位以 44%被視為消費(fèi)者最看重的因素，其次是有 31%選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購(gòu)物環(huán)境和商品豐富度并不受到消費(fèi)者的特別看重，而商場(chǎng)氛圍最不受消費(fèi)者重視。 根據(jù)下表，將訪問(wèn)對(duì)象在服裝、飲食、交通三個(gè)方面的消費(fèi)支出金額采用中數(shù)進(jìn)行折中計(jì)算支出標(biāo)準(zhǔn)值，然后再各自按占比進(jìn)行加權(quán)，則服裝、飲食、交通三者的支出平均金額為 元、 元、 元，三者的比例為 22： 51： 27，由此可以看出，飲食支出在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)性支出中還是占很大的比例。 表一 訪問(wèn)對(duì)象性別 比例 261317050100150200250300350男女 表二 訪問(wèn)對(duì)象婚姻狀況 329249050100150200250300350未婚已婚 表三 訪問(wèn)對(duì)象家庭人員數(shù)量 0 8151 158176850501001502001人2人3人4人5人6 人以上 表四 訪問(wèn)對(duì)象年齡范圍比例 1129816084250501001502002503003501 8 歲以下1 8 —2 5 歲2 6 —3 5 歲3 6 —4 5 歲4 6 歲以上 表五 訪問(wèn)對(duì)象學(xué)歷水平比例 17 7729917527050100150200250300350初中以下高中或中專大學(xué)研究生及以上 外來(lái)常住人口的居住方式主要是租房 調(diào)查對(duì)象居住區(qū)域主要分布 在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來(lái)自外地的人員占 %。 客流量調(diào)查日期安排在 4/16（六）和 4/17（日）的 10:0012:00， 14:0017:00， 18:0020:00，共計(jì) 7 個(gè)小時(shí)。 結(jié)論 通過(guò)每小時(shí)車流統(tǒng)計(jì)表可以看出， 4/15（五）因?yàn)榕R近周末，白天經(jīng)過(guò)本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但 18:00 后車輛 數(shù)量有所增加。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分。 B、吉馬 SM廣場(chǎng)側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計(jì)從漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過(guò)本案往廈門去的車流。本案距廈門港 40公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長(zhǎng)洲互通立交橋僅 3 公里，距離國(guó)鐵鷹廈線站僅 5 公里，毗鄰廈門國(guó)際機(jī)場(chǎng)，水、陸、空交通便捷。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。 元光南路：臺(tái)灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點(diǎn)（阿度餐飲、開元酒樓、龍達(dá)賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。 瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學(xué)院，來(lái)店客中學(xué)生比例較大。 專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀(jì)廣場(chǎng)、瑞京路女人街和南昌路一帶。 加強(qiáng)對(duì)市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點(diǎn)歷史街區(qū)的開發(fā)和保護(hù)， 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展 規(guī)劃 加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、瑞京路西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，抓緊開