【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。近年來，成都市相繼完成了一、二環(huán)路、內(nèi)環(huán)路、府南河綜合整治城區(qū)段工作和天府廣場一期工程。發(fā)展的大型住宅項目呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢。住宅市場的快速發(fā)展，已形成多方競爭格局。國內(nèi)知名的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，而本土企業(yè)也在不斷提升自身品牌形象。尤其是今年前三個季度土地購置費同比增長達(dá)到%，總額已超過去年全年水平。剔除今年成都市實行一級土地公開拍。主要反映供應(yīng)量指標(biāo)的住宅竣工面積，近四年來在逐年增加，每年以百萬平米遞增。以近三年住宅投資與竣工面積平均比率以及全年前三個季度投資額增長率相關(guān)指標(biāo)分析測算，今年成都市住宅竣工面積可能會達(dá)。在已有的別墅、躍層、平層等建筑形式后,聯(lián)體別墅成為該區(qū)域的主流建筑形式。

　　

【正文】 大革命： 川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居”為主格調(diào)。 天人合一（追求極至），既滿足了“住”的物質(zhì)需求，更濃縮了生活的意境，讓人、建 筑、自然與世界水乳交融，這正是人類生活居住所追求的極至。 開發(fā)商挑戰(zhàn)設(shè)計師，清華坊好方案出自開發(fā)商自己。 成都從此走向世界 .深圳“住交會”已邀請清華坊捧獎，這是全國房地產(chǎn)界對成都房市的贊譽(yù)和總結(jié)。成都民族化樓盤掀動的中國房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界！ ： 春天花園座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。這是她的最大亮點，也是其 賣點之一。同時緊靠一環(huán)路和百花（汽車）中心站，交通非常方便。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 風(fēng)景里，別墅式花園洋房；城市金領(lǐng)貴族全棲天地。西門（俗稱貴人區(qū)）里的富人小區(qū)。 ： 春天花園座落于以杜甫草堂聞名遐邇的浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m和規(guī)劃中的“白鷺洲”等大型城市森林公園，距一環(huán)路僅三百米，坐擁清新自然環(huán)境之同時，亦不失交通之便利；三面被浣花溪路、百卉路、百花西路包裹，一面與蜀錦廠宿舍小區(qū)為鄰，北面是干河和六月花園小區(qū)，南面是農(nóng)科所和其他小區(qū)。 （工程策劃） ，秀麗的干河繞社區(qū)邊緩緩流淌。為了與周邊環(huán)境共生，“春天花園”追求自然、隨意、生態(tài)、環(huán)保的風(fēng)格，盡量避免人工雕琢的痕跡。在建筑上，“春天花園”定位于美國現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)統(tǒng)一。 ，環(huán)境綠化也精雕細(xì)刻。 ，草坪與鮮花相互映照，多種高大喬木和低矮灌木錯落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面?！暗停ǖ蛯幼≌┦且?種靜態(tài)”，“起伏，是一種動態(tài)”，動、靜相輔相成，相得益彰。 ： ：占地面積： 40500m2 建筑面積： 46200 m2 容積率： 綠化率： 58% 總戶數(shù)： 220 戶 車 位： 251 位 ：占地面積： 建筑面積： 42136 m2 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 228 戶 車 位： 228 位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： ：①采用全現(xiàn)澆、全框架異形柱結(jié)構(gòu) ②園內(nèi)小徑由天然材料敷設(shè) ③天然石材貼面 ④采用人車分流的立體交通設(shè)計 ： 銀杏林社區(qū)建筑規(guī)化多為 5 層躍 6 層住宅，共 24 棟， 31 個單元。其中， 14 個單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式“湯耗子”住宅。社區(qū)由枯山水等林園小品與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通。 二期小區(qū)由日本著名園林規(guī)化設(shè)計大師：福田展淳主理春天花園銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計，其設(shè)計應(yīng)順當(dāng)今國際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思 想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。 D 型、 E 型單元配原裝品質(zhì)的奧的斯無機(jī)房電梯，世界一流。 其他特色，二期同一期的（ 1）（ 2）（ 3）三點。 ：類型：低層、多層；層數(shù) 35 層；戶型區(qū)間 130300m2。 ： A01 型：四室三廳二衛(wèi) 建筑面積 168m2 A02 型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積 179m2 A03 型：三層躍四層 建筑面積 228m2 ： A：三房二廳二衛(wèi)雙陽臺 標(biāo) 準(zhǔn)層 S 137m2 A 頂層：三房三廳三衛(wèi) 面 積 213m2 B：四房二廳二衛(wèi) +夾層 標(biāo)準(zhǔn)層 S 138 m2 C：四房二廳二衛(wèi) +夾層 標(biāo)準(zhǔn)層 S 163 m2 D：五房二廳二衛(wèi)（配電梯）標(biāo)準(zhǔn)層 S m2 D：七房三廳三衛(wèi) 頂層面積 273 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（ 3 躍 4）面積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi) 面 積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（ 5 躍 6） 面 積 252 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ：①南北朝向，戶戶通風(fēng)，間間采光。②錯層設(shè)計就是時尚（ A、 B 型）。③“大錯特錯”的戶型更是時尚（ C 型）。④有電梯的五層洋房（ D、 E 型）。⑤大客廳、大臥室、大休閑廳、大落地窗、大露臺（ D 型）。⑥四戶人家享受的電梯豪宅（ E 型）。 ： 一期設(shè)有景觀游泳池，兒童嬉水池； 二期銀杏林設(shè)有網(wǎng)球場； 二期銀杏林設(shè)三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電 子公告、電信寬帶入戶、背景音樂系統(tǒng)。 春天花園整個小區(qū)采用成都市高檔小區(qū)少有的雙會所配置，大型豪華多功能。 春天花園整個小區(qū)采用人車分流立體交通設(shè)計。 春天花園將設(shè)便利店、干洗店、兒童活動中心。 九重設(shè)防的安防體系（小區(qū)消費一卡通系統(tǒng)，小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶網(wǎng)）： 一重設(shè)防：小區(qū)周邊設(shè)紅外線防越界系統(tǒng)。 二重設(shè)防：小區(qū)周界及區(qū)內(nèi)重要區(qū)域設(shè)電視監(jiān)控報警系統(tǒng)，攝像機(jī)隱蔽安裝。 三重設(shè)防：小區(qū)地下車位出入口設(shè)非接觸式智能化身份識別系統(tǒng)。 四重設(shè)防：小區(qū)入口樓宇可視對講識別系統(tǒng)。 五重設(shè)防：單元設(shè)可視對講識別系統(tǒng)。 六重 設(shè)防：家庭入戶設(shè)門磁防盜。 七重設(shè)防：紅外幕簾防盜系統(tǒng)。 八重設(shè)防：客廳及主居室設(shè)緊急報警按鈕。 九重設(shè)防：天然氣泄露報警系統(tǒng)。 服務(wù)機(jī)構(gòu)：①一期物業(yè)公司為：春天花園物業(yè)管理公司；②二期為：銀都物業(yè)；③開發(fā)商：成都仁和實業(yè)（集團(tuán)）公司。 ： 小區(qū)外的環(huán)境：美麗的浣花風(fēng)景區(qū) 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境：綠化率 60%（一期 58%） 相對于 CBD（城市中央商務(wù)區(qū)）而言，（ 1） +（ 2）更引發(fā)了 CSD（城市中央風(fēng)景區(qū)）黃金價簽的開掘熱潮。 榮譽(yù)：最佳住區(qū)環(huán)境獎，最佳立面風(fēng)格獎。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “曲高和者寡 ”，有水有綠還缺山，實在遺憾。 另外，該小區(qū)地處干河邊較偏僻（河對岸是待建的森林公園和空置的樓房），安全問題尤其需要多加注意。 ： 春天花園一期已于 20xx 年 9 月全部售完。 春天花園二期賣期房，據(jù)悉已售 160 套，銷售率為 %。 起價 3980 元 /m2，最高價 5000 元 /m2 以上，面積 137292m2，一次性優(yōu)惠 4%，按揭優(yōu)惠 2%，首付 20%，按揭 8 成 30 年。 另外，物管費 元 /m2/月（帶電梯）， 元 /m2/月（不帶電梯）。 購房者多為 40 歲以上的金領(lǐng)等成功人士。 ： （ 1）點評原則： 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品，營銷只是錦上添花；根據(jù)市場走勢、市場需求、市場細(xì)分來定位產(chǎn)品是最重要的。 （ 2）根據(jù)此原則，春天花園定位于“金領(lǐng)”階層是正確的。但此類產(chǎn)品不宜再“克隆”，畢竟富人有限，風(fēng)景區(qū)資源更有限。 （ 3）另外，根據(jù)近期國務(wù)院和建設(shè)部的指示精神，不準(zhǔn)風(fēng)景區(qū)再擴(kuò)大別墅區(qū)的建設(shè)。因此，春天花園第三期可能出現(xiàn)的機(jī)率為零。 注：另有萬科城市花園、中海名城等個案分析及其它競爭樓盤情況表因咨詢公司電腦不夠尚未錄入。 五 .項目定位建議 ：曼哈頓二期商務(wù)公館 — 明智村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 說明： 承接曼哈頓一期成功的市場形象，利用其已經(jīng)產(chǎn)生的良好的社會影響，將其原有的功能與設(shè)計理念在繼續(xù)保留和完善的情況下，作成以小戶型為主的第二代商務(wù)公寓升級版 多功能商務(wù)公寓社區(qū)。 “明智村” 突出商務(wù)公寓的理性化，使其區(qū)別于純生活小區(qū)的感性與平凡，形象地表達(dá)了該項目的個性。 ：成都市第一個集居住、商務(wù)活動、商務(wù)會所、休閑中心、商業(yè)與休閑步行街和花園為一體的全功能高檔社區(qū)。 地處城南高檔住宅片區(qū) — 棕樹片區(qū)，是富人居家的首先之 地，也是跨省及跨國大公司駐蓉機(jī)構(gòu)衷愛之處。本項目位居該片區(qū)中心地帶，周圍相繼開發(fā)了“錦官新城”、“名士公館”、“風(fēng)格雅園”、“水漪裊銅”幾大高檔住宅小區(qū)，單幢別墅、連排別墅、中大戶型多層和高層電梯公寓一應(yīng)俱全，開發(fā)生活和商務(wù)配套區(qū)時機(jī)已到。 任何產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的開發(fā)、發(fā)展、競爭與積累，就會出現(xiàn)精品與代表作，本項目因此而誕生。 以中小戶型電梯公寓為主的全功能商住社區(qū)。其中包括： 中、小戶型電梯公寓 — 居住，辦公 商務(wù)會所 — 交流沙龍，布展館，會議大廳，智能辦公設(shè)備服務(wù) 休閑中心 — 健身，娛樂，會友，美容，保健 商業(yè)步行街 — 超市，服飾精品店，酒吧，茶館，網(wǎng)吧等 地下停車場》總戶數(shù) 家政服務(wù)中心 — 洗衣房，汽車美容，托管，代送，保潔等 物管服務(wù) — 保安，維修， 24 小時熱水，中央空調(diào) 景觀花園 — 四季花草，噴泉，林蔭小徑，坐椅，涼亭 說明： 多功能和高科技的服務(wù)硬件配合高質(zhì)量的星級服務(wù)軟件，才能造就一個高尚的現(xiàn)代化商住社區(qū)，成就一個 精品樓盤。 要將市中心的小套型用戶和寫字樓的用戶吸引過來，就要造就一個適宜的環(huán)境和氛圍。形成這種環(huán)境和氛圍的要素就是配套設(shè)施和配套服務(wù)。 在成都市曾經(jīng)成功開發(fā)了幾個小戶型樓盤，但所謂的成功也只是前期的銷售成績較好，實現(xiàn)了開發(fā)商的短期利益?，F(xiàn)在看來，其入住率和入住的后的滿意程度都差強(qiáng)人意，有的還讓住戶和投資者有一種上當(dāng)受騙的感覺，使得在后期產(chǎn)生許許多多的投訴和糾紛，這在越來越看重品牌和信任度的今天，無疑是嚴(yán)重的，這些影響到開發(fā)商的形象和聲譽(yù)，從而影響了開發(fā)商的長期利益及持續(xù)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分析這些現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，除了開 發(fā)商在銷售時刻意隱瞞某些使用上不能忽視的缺陷外，忽略配套設(shè)施和配套服務(wù)是一個重要的原因。這使得顧客在相信了開發(fā)商夸大其辭的宣傳而入住后，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實與期望的強(qiáng)烈反差，從而失去對開發(fā)商的信任。 反觀本地成功的房產(chǎn)企業(yè)，如“錦繡花園”和“雙楠誼苑”的開發(fā)商，無一不是因為十分重視配套設(shè)施和環(huán)境、物業(yè)服務(wù)和管理而建立起了自己的信譽(yù)和品牌，使其在以后的開發(fā)和銷售中受益匪淺，隨之帶來的是良好的社會效益和巨額的經(jīng)濟(jì)回報。 本項目所在地既不在繁華的市中心，也不處企業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其小戶型樓盤的市場畢竟有限。在各開發(fā)商紛紛 推出小戶型樓盤的今天，如果不作出項目自己的新意和特色，創(chuàng)造新的賣點，顯然缺乏競爭優(yōu)勢，也很難重復(fù)曼哈頓一期的輝煌。 要實現(xiàn)新意和特色，創(chuàng)造新的賣點，我們的策略就是：造就一個高科技含量的多功能配套環(huán)境，提供現(xiàn)代生活和工作所需要的服務(wù)，引導(dǎo)出新的生活模式和消費市場，把現(xiàn)有的、潛在的顧客都吸引過來。 總體布局 將采用和圍式中庭花園加活動場館，外接商業(yè)步行街的形式。 本項目的地塊面積使得我們在作規(guī)劃設(shè)計時有條件將其布置成一個有優(yōu)美中庭花園和交流場所的院落式社區(qū)，并且與商業(yè)步行街鬧靜分離。 區(qū)域劃分 根據(jù)本項目功能定位，總平面將劃分為 公寓主體：占 30% 會所場館：占 15% 綠色