【文章內容簡介】 2， 141． 73 533， 735， 937， 131— 269 238— 698 3300 5700 翠云庭 2棟 12層 電梯公寓 10畝 3 38% 水景庭院、會所 200 221， 其余為可變戶型 90— 140 2850 風格雅園 聯排別墅 33畝 45% 社區(qū)慢跑道、休閑涼亭、會所、中庭廣場、觀賞水池 86 733， 733， 654， 345 543， 291 265— 397 4300 名士公館 7棟 12層小高層 60畝 30% 會所、茶館、圖書館、健身跑道、健身房、太極練習場、景觀泳池、城市果園 700 222， 101 322， 122 422， 141 90— 215 2700 水漪裊銅 6棟 12層小高 層 電 梯公寓 44畝 % 水景園林、會所、陽光泳池、棧道、廣場 700 322， 221， 70— 200 2800 桐梓林片區(qū)： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓盤名稱 形態(tài) 占地 容積率 綠化 配套 戶數 主力戶型 （平方米） 戶形區(qū)間 （平方米） 價格 元 /平方米 中華園華苑國際區(qū) 1棟小高層、3 棟別墅、 3棟聯體別墅、35 棟聯排別墅 51畝 40% 標準泳池、景觀泳池、網球場、會所、中華園國際學校 200 422， 221， 522， 625， 360 533， 280 85— 186 278— 450 7800 錦繡花園錦繡之約 1 棟 16 層高層 8畝 % 花園、噴水池、網球場、會所、泳池 68 532， 322， 634， 143— 302 7000 世紀錦苑 2 棟 15 層電梯、 6棟多層、4棟低層 100畝 60% 人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會所、網球場 504 422， 322， 222， 70— 260 3500 凱 萊帝景 3 棟 30 層電梯公寓 28畝 51% 網球場、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場、羽毛球場、慢跑徑 492 322， 332， 322， 130— 180 4280 圣安卓花園 4 棟 12 層電梯公寓 25畝 45% 游泳池、會所、廣場 251 422， 147 322， 126 322， 118 130— 190 3000 四、小戶型市場項目調查分析 目前市場主流產品主要是 120 多平方米的兩居室、三居室，但主流市場產品現已基本趨于飽 和，市場已經到了細分的階段。對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資， 同時， 也是購房群體急速年輕化帶來的突出 現象。開發(fā)小戶型產品從當前來講是緩解供需結構性矛盾的手段之一。以下，針對當前成都市場（一環(huán)路以內）出現的小戶型項目，參照調查得到的數據，對市場進行深入的細分研究。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目占地面積散點示意圖020xx40006000800010000120xx1400016000180000 5 10 15 20 25項目名稱平方米 （ 1 時代天驕 2 金港空中花園 3 錦宏麗景 4 藍色港灣 5 都世驛站 6 梧桐世家 7 長富花園 8 武城自由度 9 世紀太升 10 玉林風景線 11成都國際公寓 12 流星花園 13 大地城市脈搏 14 城市陽光 15 玉林生活廣場 16 藍色加勒比 17 新綠季節(jié)彩世界 18 宜家 HOME19 青年公寓20 時代 100 21 紫薇銀座 22 美麗人生） 在所調查的項目當中，大部分為純小戶型住宅項目，用地規(guī)模最大的是長富花園，面積為 15808 平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有 2670 平方米，有 59%的項目用地規(guī)模在 6000 平方米以下。另外，在市中心和其他區(qū)域開發(fā)的大型項目中，也有部分小戶型產品。20xx 年度由于市中心區(qū)域可供開發(fā)的大塊規(guī)模用地存量極少，此類開發(fā)在市中心區(qū)域并不多，但隨著今年大規(guī)模舊城拆遷改造等市政規(guī)劃的實施，相信 這一開發(fā)形勢將會出現增長的勢頭。 純小戶型定位產品的用地規(guī)模普遍較小，除了同項目定位具有一定的相關之外，地價成本也是關鍵因素。地塊規(guī)模的限制導致了在開發(fā)過程當中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設施與景觀方面就難以做得更加精彩。從這次消費者調查的數據來看，消費者普遍還是比較中意于配套較為完善的產品形式，所以開發(fā)商在進行項目定位時要綜合考慮配套因素。 結論： 就目前而言，中、大型項目中的小戶型單位同純小戶型項目比較，具有相對較高的性價比。 市中心區(qū)域的小戶型項目普遍用地規(guī)模較小，在整體規(guī)劃、設計水平不高的前提下，是 開發(fā)過程中的限制性因素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目定位分布圖 23%17%13%7%10%30%普通住宅型辦公居家型酒店公寓型社區(qū)型產權酒店型商用物業(yè)型 1999 年和 20xx 年是小戶型在成都產生和發(fā)展的第一個高峰時期。步入 20xx 年上半年，由于小戶型趨于滯銷 ,開發(fā)小戶型的房地產商亦相對減少，于是小戶型樓盤的發(fā)展速度大大減緩。而進入下半年之后，隨著時代 100、成都國際公寓等小戶型項目的熱銷，小戶型產品又逐漸增多起來。進入 20xx 年，瑞景、紫薇銀座產權酒店、流星花園的出現，產品無論從形式上還是在數量上都呈現出增長勢頭。 在各種類型的小戶 型項目中，以“酒店式公寓”、“商用物業(yè)型”為項目定位的小戶型項目呈現增長勢頭。 “普通住宅型”雖然在當前市場中所占比重較大，但其增長勢頭正在逐漸減弱。 “商用物業(yè)型”將其細分還包括兩種形態(tài)，一種為居家經商型，產品形式為一樓一底或平層家?guī)У?，另一種為純商業(yè)物業(yè)型。從發(fā)展趨勢上看，“商業(yè)物業(yè)型”產品較能吸引更多投資者的青睞，有著進一步增長的勢頭。 “產權酒店型”屬于新一類產品形式，由于成都市酒店行業(yè)競爭激烈，其市場容量有限，預計不會出現較大增長。 “社區(qū)小戶型”發(fā)展趨勢一路下滑，這首先是由于地價的因素造成的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “辦公居家型”項目為數不少，并且有一定的市場容量。比較而言，大部分小型企業(yè)、辦事處購買住宅比租用市中心的寫字樓要劃算得多，其市場前景還是較為樂觀的。“辦公居家型”項目與“居家型”不盡相同 ,需要增加部分配套設施。 從市場現狀來看，擁有成都 CBD 美譽的順城大街輻射圈內小戶型項目分布較少。 目前對于事業(yè)剛起步的白領來講，動輒 100 多 平方米以上的面積 、 數 十 萬元的 首付 款 ， 圓住房夢是難以企及的。而真正在 CBD 工作的人絕大多數還在離單位較遠的地方買房或在 CBD附近租房。因此，在 CBD 附近 需要這種總價不高的、同 CBD 相配套的 小戶型住宅 。 結論： 市場當中小戶型產品呈現多元化分布態(tài)勢。 市場當中缺少 在 CBD 附近 的小 戶型項目 。 在這里，我們如果對小戶型的單價進行對比分析，將沒有研究意義。因此，以下只對總房款進行對比分析。由于有的項目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產品的市場平均價格進行剔除。 項目最低主流總價分布情況61%31%8%7 萬元以下8 1 0 萬元1 1 1 5 萬元 項目最高主流總價分布情況46%42%12%1 5 萬元以下1 6 1 8 萬元1 9 萬元以上 最低主流總價分布在 1115 萬元之間，最高主流總價分布區(qū)間相對最低主流總價較寬。 1618 萬元住房分布數量與 19 萬元以上基本相同。若從單價上來說，項目的銷售價格同周邊其它樓盤相差無幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶型項目從成本上來說要高些。 調查樣本當中最小的戶型面積僅有 16 平方米。我們按照一環(huán)路以內平均戶型分布在 50 平方米左右的戶型來進行計算，其清水房 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的單價則為 3300 元 /平方米，這與同等區(qū)域內大戶型的加權平均價而言，相對較高一些，原因是土地、設計以及建設當中的成 本所導致的。但是按照我們對房地產行業(yè)平均收益水平的的經驗估計，這個價格屬于比較保守的范疇。由此看來，在今年開盤的項目當中，開發(fā)商對于價格這一敏感因素做出了一定的讓步。 幾乎所有的小戶型項目都說自己的樓盤具有投資價值。但是要考慮到，大量小戶型項目的推出，更加拉動租金和房價走低。 另一方面 ，現在 成都 二級市場并沒有完全開放 ， 如果 其 市場進一步開放，就會有大量的二手房上市，同樣也會壓低租金或房價，對小戶型投資帶來一大沖擊。 結論： 一環(huán)路以內項目的平均單價同區(qū)域市場相差無幾，平均總房款為 15 萬元左右，大大低于區(qū)域平均水 平。 成都市二級市場的開放程度將直接影響小戶型產品的生命力。 小戶型項目的戶型分布情況 單位：平米 01020304050607080901001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18項目戶型面積最小戶型主流戶型最大戶型 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以上所列為當前市場當中具有代表性的小戶型項目戶型分布情況。最小面積平均值是 38 平米，主流面積平均為 50 平米，最大面積平均為 72 平米。其中面積最小的為青年公寓 16 平米單套住宅。 在調查當中我們發(fā)現，在市中心區(qū)域 ,除了單純以小戶型產品定位的項目之外，還有許多項目在產品構成當中采取了分配少量小戶型的辦法。例如長富花園推出的 57 平方米單位、藍色港灣推出的 55 平米單位。單純從套型面積方面來講，市中心小戶型面積普遍集中在兩室或者三室、 50— 60 平方米這一產品形式。這一產品特征與市中心較高的土地轉讓金造成成本居高不下相關性較大。 這次市場調研，我們將較為典型的小戶型住宅項目進行了統(tǒng)計，具體情況見圖： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網 房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目戶型結構分配情況兩室兩廳21%三室一廳與四室7%一室4%一室一廳26%一室兩廳8%兩室一廳34% 由此可見，市場供應量當中，占比例最大的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。 調查過程中發(fā)現，今年新增的小戶型產品 以 一室 一廳、 面積在 18 平方米至 50 平方米 為主 。例如青