【導(dǎo)讀】處，毗鄰西寧市城南新區(qū)建設(shè)總公司開(kāi)發(fā)的溫馨家園，占地50畝，小區(qū)規(guī)劃建筑面積萬(wàn)平方米，有13棟6層（局。部7層）單體樓組成，磚混結(jié)構(gòu)，容積率%,綠化率%，樓間距最低26米。目標(biāo)是建成西寧市中高檔住宅社區(qū)。年8月末全部建設(shè)項(xiàng)目完成，2020年底實(shí)現(xiàn)售房率100%。與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。住宅部分利潤(rùn)總額為515萬(wàn)元。本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)方案均可行。少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘乃姆种弧?0％,全省90％的調(diào)入商品和80％的調(diào)出商品都經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)。目前，西寧地區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和國(guó)民收入各。自１９９５年以來(lái)，青海省隨著舊的住房分配體制被打破，據(jù)有關(guān)人士分析，全省尤其是西寧市區(qū)目。西寧房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因有：需求拉動(dòng)，目前青。１９９６年西寧市房?jī)r(jià)僅為９００元／平方米左右。之間的一些商品房樓盤，實(shí)際銷售價(jià)也在１４００元左右。中，西寧市商品房售價(jià)不算高。在城市規(guī)模與西寧市相當(dāng)?shù)闹行〕鞘兄?，西寧市的房。西寧市商品房?jī)r(jià)格增幅，與居民

　　

【正文】 引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理。在城南新區(qū)，本小區(qū)屬于一個(gè)高檔樓盤，業(yè)主的收入較高，所以本小區(qū)內(nèi)的設(shè)施也應(yīng)具有一定的領(lǐng)先性，以迎合時(shí)代的潮流，因此，本小區(qū)的智能化水平要求具有領(lǐng)先性。 33 附： 項(xiàng)目 管理報(bào)告 一、項(xiàng)目 資金預(yù)算表 任務(wù)編碼 任務(wù)名稱 預(yù)算 合計(jì) 工作日 備注 1000 西寧市新西部城住 宅小區(qū) 5600 1100 立項(xiàng) 0 40 1110 調(diào)研 30 萬(wàn) 21 1120 討論 10 萬(wàn) 19 1130 分析 0 19 1140 結(jié)論報(bào)告 0 4 1200 設(shè)計(jì) 1210 勘察 萬(wàn) 11 1220 規(guī)劃設(shè)計(jì) 萬(wàn) 14 1230 施工圖設(shè)計(jì) 0 28 1300 施工 4362 1310 三通一平（臨設(shè)） 42 萬(wàn) 11 1320 基礎(chǔ) 572 萬(wàn) 一次性包死 1321 一段 0 22 1322 二段 0 22 1323 三段 0 22 1324 基礎(chǔ)驗(yàn)收 0 1 1330 主體 1720 一次性包死 1331 一層 0 10 34 1332 二層 0 10 1333 三層 0 20 1334 四層 0 10 1335 五層 0 10 1336 六層 0 40 1337 主體驗(yàn)收 0 1 1340 安裝 1528 萬(wàn) 一次性包死 1341 水 ,電 ,暖 ,汽 ,煤 0 54 1350 裝修 0 54 1351 門窗 0 54 1352 內(nèi)粉飾 0 54 1353 外粉飾 0 54 1354 油漆 0 54 1360 屋面 0 1361 保溫層 0 8 1362 防水層 0 16 1370 樓外工程 0 1371 外網(wǎng) 300 萬(wàn) 14 一次性包死 1372 道路 100 萬(wàn) 16 1373 綠化土地平整 10 萬(wàn) 16 1374 種植 90 萬(wàn) 43 1400 營(yíng)銷 100 萬(wàn) 100 1410 策劃 23 1420 90%銷售 358 1430 檢查 358 1440 處理 357 35 1450 10%銷售 261 1500 竣工交工 29 萬(wàn) 29 8 此外還有項(xiàng)目管理費(fèi)及前期征地費(fèi)。具體如下： ⒈項(xiàng)目管理費(fèi)： 721 萬(wàn) 包括：環(huán)保檢測(cè)費(fèi) 8 萬(wàn)；主體檢測(cè)費(fèi) 4 萬(wàn)；井樁 4 萬(wàn)；強(qiáng)壓10 萬(wàn)；監(jiān)理費(fèi) 12 萬(wàn)；環(huán)保費(fèi) 3 萬(wàn)；施工許可證 1 萬(wàn)；消防電信21 萬(wàn)；節(jié)電節(jié)水 40 萬(wàn)；建管費(fèi) 190 萬(wàn)；產(chǎn)權(quán)證 6 萬(wàn)；排污費(fèi) 10萬(wàn)；利息 60 萬(wàn)；天燃?xì)膺M(jìn)戶 70 萬(wàn)；電子門 7 萬(wàn)；回填 6 萬(wàn)；大門 60 萬(wàn)；變電站 100 萬(wàn)；卷閘門 12 萬(wàn)；建管人員人身保險(xiǎn) 4 萬(wàn)；購(gòu)車費(fèi) 23 萬(wàn)；規(guī)劃許可證 4 萬(wàn)；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 萬(wàn)。 ⒉征地費(fèi)： 440 萬(wàn) 另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費(fèi)用如建管費(fèi)中已包括了營(yíng)銷的100 萬(wàn)元。在項(xiàng) 目管理費(fèi)中，有些費(fèi)用如政策性收費(fèi)可免交或少交。 以上數(shù)據(jù)為依據(jù)蘭州的建設(shè)情況計(jì)算出的費(fèi)用支出，如若在西寧，有部分費(fèi)用會(huì)比蘭州低，也有可能會(huì)高，需依據(jù)西寧的實(shí)際情況定。在具體施工過(guò)程中，如果能節(jié)余 10%的成本，將是一筆不錯(cuò)的利潤(rùn)。 部門 負(fù)責(zé)人 編制 項(xiàng)目總指揮 馬仁貴 1 人 辦公室 邸金梁、陳勇 3 人 財(cái)務(wù)部 史巖紅 3 人 工程部 肖彥、景士富 7 人（含 5 個(gè)工程師） 外聯(lián)團(tuán)購(gòu)部 于琴 2 人 營(yíng)銷策劃 章紹君 14 人（含 10 名銷售員） 36 項(xiàng)目人員管理費(fèi)用 項(xiàng)目人員管理費(fèi)用已包含在建管費(fèi) 190 萬(wàn)元中 。其中當(dāng)施工期結(jié)束后 5 個(gè)工程師即可離開(kāi)。 小區(qū)自籌建到銷售完成當(dāng)月費(fèi)用及累計(jì)費(fèi)用表 時(shí)間 月 累計(jì) 時(shí)間 月 累計(jì) 2020年 4 月 440 440 2020年 9 月 2020年 5 月 30 470 2020年 10月 2020年 6 月 10 480 2020年 11月 11 2020年 7 月 10 490 2020年 12月 492 2020年 8 月 79 569 2020年 1 月 2020年 09 月 2020年 2 月 2020年 10月 2020年 3 月 2020年 11月 2020年 4 月 2020年 12月 2020年 5 月 2020年 01 月 2057 2020年 6 月 5590 2020年 02 月 2020年 7 月 2020年 03 月 2020年 8 月 2020年 04 月 2020年 9 月 2020年 05 月 2020年 10月 2020年 06 月 3961 2020年 11月 2020年 07 月 2020年 12月 2020年 08 月 37 注意：雖然本項(xiàng)目的運(yùn)作考慮將費(fèi)用一次性包死的方式，但在付費(fèi)上預(yù)計(jì)不會(huì)一次性將所需款項(xiàng)一次性結(jié)清，為了方便財(cái)務(wù)人員對(duì)資金的籌措，按月的方式繪制出每月所需資金及累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用總額。請(qǐng)注意曲線圖上折線較陡的月份。 二、財(cái)務(wù)分析 單位：萬(wàn)元 銷售總額：（商鋪） 4303 2500+57227 1000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅 后利潤(rùn)計(jì)算，則投資回收期會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)。但無(wú)論從哪方面看，若銷售能完成任務(wù)，本項(xiàng)目為一優(yōu)良項(xiàng)目。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)量化、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 年份 2020 2020 2020 投資額 銷售率 18% 72% 10% 銷售收入 現(xiàn)金流量 10%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 % 12%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 54% 38 本項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)如下 : ⒈資金風(fēng)險(xiǎn)：前期貸款、質(zhì)保金、銷售跟進(jìn)三項(xiàng)目工作形成的資金鏈不可斷 ⒉綠化逢霜 ⒊若西久公路不能如期開(kāi)工，則本小區(qū) 14000 平方米無(wú)法開(kāi)工，形成商鋪銷售不暢，需加強(qiáng)與各相關(guān)方的溝通 ⒋自然風(fēng)險(xiǎn) ⒌銷售不暢不影響團(tuán)購(gòu)，資金無(wú)法回籠影響個(gè)購(gòu) ⒍銀行按揭在基礎(chǔ)施工就辦妥， 30%款打入銀行后，未辦按揭前可動(dòng)用錢，不影響按揭； ⒎地質(zhì)情況：井坑深度 7 米以上省錢， 10 米以下賠錢。 ⒏最大風(fēng)險(xiǎn)：蘭州及西寧工程造價(jià)的不同影響，招標(biāo)標(biāo)的 ⒐進(jìn)度拖期 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表 表 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 項(xiàng)目經(jīng)理： 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號(hào)： 填表日期： 方面 類型 風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別 措施 高 中 低 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 √ 接受 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) √ 減少 財(cái)產(chǎn)損 失可能 是否有制度和措施 √ 回避 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 39 原材料供應(yīng)情況 √ 預(yù)防 人員配備情況 √ 接受 費(fèi)用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 √ 預(yù)防 成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況 √ 轉(zhuǎn)移 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 是否對(duì)照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作 √ 接受 技術(shù) 功能 在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對(duì)所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 √ 回避 管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 √ 減少 項(xiàng)目業(yè)主是否積極 √ 轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對(duì)可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論 √ 預(yù)防 決策是是否征求各方面的意見(jiàn) √ 減少 是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 √ 預(yù)防 3． 2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)量化結(jié)果 ,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面效應(yīng)制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略和技術(shù)手段的過(guò)程。它依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)排序、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知等，得出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃、剩余風(fēng)險(xiǎn)、次要風(fēng)險(xiǎn)、合同協(xié)議以及為其他過(guò)程提供的依據(jù)。 主要采取回避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受、減輕、自留、后備、預(yù)防等方法和措施來(lái)減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目定期檢查會(huì)上，對(duì)項(xiàng)目每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別表上檢查的內(nèi)容進(jìn)行討論，訂出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃表 表 40 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號(hào)： 填表日期： 方面 類型 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 每天檢查及時(shí)安排，預(yù)防為主 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) 訂立制度，嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)防為主 財(cái)產(chǎn)損失可能 是否有制度和措施 可以參加保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移為主，預(yù) 防為輔 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 。 目的關(guān)鍵點(diǎn)采用掙值法進(jìn)行分析，造出進(jìn)度和費(fèi)用偏差的原因，采取相應(yīng)的措施。 ，相應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的后背措施。如：預(yù)算應(yīng)急費(fèi)、技術(shù)后備措施、進(jìn)度后備措施。減少和接受損失。 原材料供應(yīng)情況 人員配備情況 費(fèi)用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 是否對(duì)照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作 技術(shù) 要求 是否進(jìn)行設(shè)計(jì)會(huì)審，技術(shù)交底， 評(píng)審， 進(jìn)行技術(shù)交底會(huì)，使施工和管理人員都熟知和了解項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)，定期檢查，考核。 格檢查，做出紀(jì)錄，簽署意見(jiàn)，辦理驗(yàn)收手續(xù)。預(yù)防和減少損失。 隱蔽工程檢查和驗(yàn)收，施工預(yù)檢 是否有技術(shù)措施計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)。 功能 在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對(duì)所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目辦具體實(shí)施。制定各種規(guī)章制度，認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行。項(xiàng)目業(yè)主是否積極 41 項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對(duì)可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論 同時(shí)加強(qiáng)信息的溝通?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)。預(yù)防和回避風(fēng)險(xiǎn)。 決策是是否征求各方面的意見(jiàn) 是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 3． 3 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是要跟蹤識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別剩余風(fēng)險(xiǎn)和出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果。 通過(guò)以上監(jiān)控達(dá)到削減風(fēng)險(xiǎn)的目的。 跟蹤識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別剩余的風(fēng)險(xiǎn) 修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施 評(píng)估削減風(fēng) 險(xiǎn)的效果 圖 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控