【導(dǎo)讀】處，毗鄰西寧市城南新區(qū)建設(shè)總公司開發(fā)的溫馨家園，占地50畝，小區(qū)規(guī)劃建筑面積萬平方米，有13棟6層（局。部7層）單體樓組成，磚混結(jié)構(gòu)，容積率%,綠化率%，樓間距最低26米。目標(biāo)是建成西寧市中高檔住宅社區(qū)。年8月末全部建設(shè)項目完成，2020年底實現(xiàn)售房率100%。與規(guī)劃設(shè)計要點。住宅部分利潤總額為515萬元。本項目兩個經(jīng)營方案均可行。少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘乃姆种弧?0％,全省90％的調(diào)入商品和80％的調(diào)出商品都經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)。目前，西寧地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值和國民收入各。自１９９５年以來，青海省隨著舊的住房分配體制被打破，據(jù)有關(guān)人士分析，全省尤其是西寧市區(qū)目。西寧房價快速上漲的主要原因有：需求拉動，目前青。１９９６年西寧市房價僅為９００元／平方米左右。之間的一些商品房樓盤，實際銷售價也在１４００元左右。中，西寧市商品房售價不算高。在城市規(guī)模與西寧市相當(dāng)?shù)闹行〕鞘兄?，西寧市的房。西寧市商品房價格增幅，與居民

　　

【正文】 引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理。在城南新區(qū)，本小區(qū)屬于一個高檔樓盤，業(yè)主的收入較高，所以本小區(qū)內(nèi)的設(shè)施也應(yīng)具有一定的領(lǐng)先性，以迎合時代的潮流，因此，本小區(qū)的智能化水平要求具有領(lǐng)先性。 33 附： 項目 管理報告 一、項目 資金預(yù)算表 任務(wù)編碼 任務(wù)名稱 預(yù)算 合計 工作日 備注 1000 西寧市新西部城住 宅小區(qū) 5600 1100 立項 0 40 1110 調(diào)研 30 萬 21 1120 討論 10 萬 19 1130 分析 0 19 1140 結(jié)論報告 0 4 1200 設(shè)計 1210 勘察 萬 11 1220 規(guī)劃設(shè)計 萬 14 1230 施工圖設(shè)計 0 28 1300 施工 4362 1310 三通一平（臨設(shè)） 42 萬 11 1320 基礎(chǔ) 572 萬 一次性包死 1321 一段 0 22 1322 二段 0 22 1323 三段 0 22 1324 基礎(chǔ)驗收 0 1 1330 主體 1720 一次性包死 1331 一層 0 10 34 1332 二層 0 10 1333 三層 0 20 1334 四層 0 10 1335 五層 0 10 1336 六層 0 40 1337 主體驗收 0 1 1340 安裝 1528 萬 一次性包死 1341 水 ,電 ,暖 ,汽 ,煤 0 54 1350 裝修 0 54 1351 門窗 0 54 1352 內(nèi)粉飾 0 54 1353 外粉飾 0 54 1354 油漆 0 54 1360 屋面 0 1361 保溫層 0 8 1362 防水層 0 16 1370 樓外工程 0 1371 外網(wǎng) 300 萬 14 一次性包死 1372 道路 100 萬 16 1373 綠化土地平整 10 萬 16 1374 種植 90 萬 43 1400 營銷 100 萬 100 1410 策劃 23 1420 90%銷售 358 1430 檢查 358 1440 處理 357 35 1450 10%銷售 261 1500 竣工交工 29 萬 29 8 此外還有項目管理費及前期征地費。具體如下： ⒈項目管理費： 721 萬 包括：環(huán)保檢測費 8 萬；主體檢測費 4 萬；井樁 4 萬；強壓10 萬；監(jiān)理費 12 萬；環(huán)保費 3 萬；施工許可證 1 萬；消防電信21 萬；節(jié)電節(jié)水 40 萬；建管費 190 萬；產(chǎn)權(quán)證 6 萬；排污費 10萬；利息 60 萬；天燃?xì)膺M(jìn)戶 70 萬；電子門 7 萬；回填 6 萬；大門 60 萬；變電站 100 萬；卷閘門 12 萬；建管人員人身保險 4 萬；購車費 23 萬；規(guī)劃許可證 4 萬；不可預(yù)見費 50 萬。 ⒉征地費： 440 萬 另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費用如建管費中已包括了營銷的100 萬元。在項 目管理費中，有些費用如政策性收費可免交或少交。 以上數(shù)據(jù)為依據(jù)蘭州的建設(shè)情況計算出的費用支出，如若在西寧，有部分費用會比蘭州低，也有可能會高，需依據(jù)西寧的實際情況定。在具體施工過程中，如果能節(jié)余 10%的成本，將是一筆不錯的利潤。 部門 負(fù)責(zé)人 編制 項目總指揮 馬仁貴 1 人 辦公室 邸金梁、陳勇 3 人 財務(wù)部 史巖紅 3 人 工程部 肖彥、景士富 7 人（含 5 個工程師） 外聯(lián)團(tuán)購部 于琴 2 人 營銷策劃 章紹君 14 人（含 10 名銷售員） 36 項目人員管理費用 項目人員管理費用已包含在建管費 190 萬元中 。其中當(dāng)施工期結(jié)束后 5 個工程師即可離開。 小區(qū)自籌建到銷售完成當(dāng)月費用及累計費用表 時間 月 累計 時間 月 累計 2020年 4 月 440 440 2020年 9 月 2020年 5 月 30 470 2020年 10月 2020年 6 月 10 480 2020年 11月 11 2020年 7 月 10 490 2020年 12月 492 2020年 8 月 79 569 2020年 1 月 2020年 09 月 2020年 2 月 2020年 10月 2020年 3 月 2020年 11月 2020年 4 月 2020年 12月 2020年 5 月 2020年 01 月 2057 2020年 6 月 5590 2020年 02 月 2020年 7 月 2020年 03 月 2020年 8 月 2020年 04 月 2020年 9 月 2020年 05 月 2020年 10月 2020年 06 月 3961 2020年 11月 2020年 07 月 2020年 12月 2020年 08 月 37 注意：雖然本項目的運作考慮將費用一次性包死的方式，但在付費上預(yù)計不會一次性將所需款項一次性結(jié)清，為了方便財務(wù)人員對資金的籌措，按月的方式繪制出每月所需資金及累計發(fā)生的費用總額。請注意曲線圖上折線較陡的月份。 二、財務(wù)分析 單位：萬元 銷售總額：（商鋪） 4303 2500+57227 1000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅 后利潤計算，則投資回收期會相應(yīng)延長。但無論從哪方面看，若銷售能完成任務(wù)，本項目為一優(yōu)良項目。 三、風(fēng)險分析 風(fēng)險識別、風(fēng)險量化、風(fēng)險評估 風(fēng)險識別 年份 2020 2020 2020 投資額 銷售率 18% 72% 10% 銷售收入 現(xiàn)金流量 10%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 % 12%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 54% 38 本項目存在的主要風(fēng)險如下 : ⒈資金風(fēng)險：前期貸款、質(zhì)保金、銷售跟進(jìn)三項目工作形成的資金鏈不可斷 ⒉綠化逢霜 ⒊若西久公路不能如期開工，則本小區(qū) 14000 平方米無法開工，形成商鋪銷售不暢，需加強與各相關(guān)方的溝通 ⒋自然風(fēng)險 ⒌銷售不暢不影響團(tuán)購，資金無法回籠影響個購 ⒍銀行按揭在基礎(chǔ)施工就辦妥， 30%款打入銀行后，未辦按揭前可動用錢，不影響按揭； ⒎地質(zhì)情況：井坑深度 7 米以上省錢， 10 米以下賠錢。 ⒏最大風(fēng)險：蘭州及西寧工程造價的不同影響，招標(biāo)標(biāo)的 ⒐進(jìn)度拖期 項目風(fēng)險識別 項目風(fēng)險識別表 表 項目名稱： 項目方： 項目組 項目經(jīng)理： 業(yè)主方： 項目進(jìn)行階段： 施工階段 編號： 填表日期： 方面 類型 風(fēng)險 識別 措施 高 中 低 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 √ 接受 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時必須保持公共服務(wù) √ 減少 財產(chǎn)損 失可能 是否有制度和措施 √ 回避 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 39 原材料供應(yīng)情況 √ 預(yù)防 人員配備情況 √ 接受 費用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 √ 預(yù)防 成本與計劃和預(yù)算相比情況 √ 轉(zhuǎn)移 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 是否對照質(zhì)量計劃進(jìn)行檢查工作 √ 接受 技術(shù) 功能 在項目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設(shè)計方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 √ 回避 管理 管理 項目目標(biāo)是否清晰 √ 減少 項目業(yè)主是否積極 √ 轉(zhuǎn)移 項目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達(dá)風(fēng)險是否都經(jīng)濟體討論 √ 預(yù)防 決策是是否征求各方面的意見 √ 減少 是否對經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行分析 √ 預(yù)防 3． 2 風(fēng)險應(yīng)對計劃 風(fēng)險應(yīng)對計劃 風(fēng)險應(yīng)對計劃是針對風(fēng)險量化結(jié)果 ,為降低項目風(fēng)險的負(fù)面效應(yīng)制訂風(fēng)險應(yīng)對策略和技術(shù)手段的過程。它依據(jù)風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險排序、風(fēng)險認(rèn)知等，得出風(fēng)險應(yīng)對計劃、剩余風(fēng)險、次要風(fēng)險、合同協(xié)議以及為其他過程提供的依據(jù)。 主要采取回避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受、減輕、自留、后備、預(yù)防等方法和措施來減少和規(guī)避風(fēng)險。 在項目定期檢查會上，對項目每個階段的風(fēng)險識別表上檢查的內(nèi)容進(jìn)行討論，訂出風(fēng)險應(yīng)對措施。 項目風(fēng)險應(yīng)對計劃表 表 40 項目名稱： 項目方： 項目組 業(yè)主方： 項目進(jìn)行階段： 施工階段 編號： 填表日期： 方面 類型 風(fēng)險 風(fēng)險的應(yīng)對措施 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 每天檢查及時安排，預(yù)防為主 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時必須保持公共服務(wù) 訂立制度，嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)防為主 財產(chǎn)損失可能 是否有制度和措施 可以參加保險，轉(zhuǎn)移為主，預(yù) 防為輔 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 。 目的關(guān)鍵點采用掙值法進(jìn)行分析，造出進(jìn)度和費用偏差的原因，采取相應(yīng)的措施。 ，相應(yīng)制定風(fēng)險應(yīng)對的后背措施。如：預(yù)算應(yīng)急費、技術(shù)后備措施、進(jìn)度后備措施。減少和接受損失。 原材料供應(yīng)情況 人員配備情況 費用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 成本與計劃和預(yù)算相比情況 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 是否對照質(zhì)量計劃進(jìn)行檢查工作 技術(shù) 要求 是否進(jìn)行設(shè)計會審，技術(shù)交底， 評審， 進(jìn)行技術(shù)交底會，使施工和管理人員都熟知和了解項目的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 計，定期檢查，考核。 格檢查，做出紀(jì)錄，簽署意見，辦理驗收手續(xù)。預(yù)防和減少損失。 隱蔽工程檢查和驗收，施工預(yù)檢 是否有技術(shù)措施計劃和施工組織設(shè)計。 功能 在項目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設(shè)計方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 管理 管理 項目目標(biāo)是否清晰 由項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，項目辦具體實施。制定各種規(guī)章制度，認(rèn)真落實執(zhí)行。項目業(yè)主是否積極 41 項目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達(dá)風(fēng)險是否都經(jīng)濟體討論 同時加強信息的溝通?？偨Y(jié)經(jīng)驗，不斷改進(jìn)。預(yù)防和回避風(fēng)險。 決策是是否征求各方面的意見 是否對經(jīng)驗教訓(xùn)進(jìn)行分析 3． 3 風(fēng)險監(jiān)控 風(fēng)險監(jiān)控就是要跟蹤識別風(fēng)險，識別剩余風(fēng)險和出現(xiàn)的風(fēng)險，修改風(fēng)險管理計劃，保證風(fēng)險計劃的實施，并評估消減風(fēng)險的效果。 通過以上監(jiān)控達(dá)到削減風(fēng)險的目的。 跟蹤識別的風(fēng)險 識別剩余的風(fēng)險 修改風(fēng)險管理計劃 保證風(fēng)險計劃的實施 評估削減風(fēng) 險的效果 圖 風(fēng)險監(jiān)控