【導(dǎo)讀】項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告為您，我們做到更好！龍崗區(qū)位于深圳市東北部，屬二線關(guān)外,整個(gè)區(qū)分為十個(gè)鎮(zhèn)分別是：平湖、布吉、橫崗、龍崗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鵬、南澳，總占地面積平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人，其中戶箱人口僅有19萬(wàn)，另有77萬(wàn)的外來(lái)暫住人口。人口密度遠(yuǎn)比羅湖、福田小，其中布吉鎮(zhèn)由于緊靠羅湖。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口數(shù)都較好，另外葵涌鎮(zhèn)、大鵬鎮(zhèn)、南澳鎮(zhèn)由于緊。龍崗區(qū)的基建設(shè)施完成較好，道路網(wǎng)四通八達(dá)，距離東莞及惠州均較近，區(qū)內(nèi)主要以工業(yè)為主，配合正在逐步建設(shè)的。施和深圳市區(qū)內(nèi)相比仍有一定差距，但居民的消費(fèi)能力仍屬較強(qiáng)。龍崗鎮(zhèn)是龍崗區(qū)委、區(qū)政府所在地，是龍崗區(qū)的行政中心，全鎮(zhèn)125萬(wàn)平方公里，是整個(gè)龍崗區(qū)面積最大的鎮(zhèn)，總?cè)恕？诩s為21萬(wàn)人，其中戶籍人口約5萬(wàn)人，外來(lái)暫住人口約16萬(wàn)人。龍崗鎮(zhèn)目前市政建設(shè)較為先進(jìn)、到位。平湖鎮(zhèn)下轄9個(gè)行。約占%左右，為236160平方米。

　　

【正文】 物館和圖書館、點(diǎn)播 VCD家庭影院，甚至于在數(shù)千米之外遙控家里的空調(diào)設(shè)備進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)和家庭電器的控制，照明的亮度調(diào)整，當(dāng)家庭中發(fā)生安全報(bào)警（包括盜警、火警、煤氣泄漏以及疾病緊急呼救等），在外的家庭成員可以在接到報(bào)警信息以后，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)線路查詢和確認(rèn)家庭中的安全狀況。 業(yè)主高度享受高科技帶來(lái)的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)物業(yè)公司提供全方位的增值服務(wù)，使地產(chǎn)得到全面升值。 合理建立小區(qū)的智能化系統(tǒng)是非常必要的，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，確定了以下本小區(qū)智能化系統(tǒng)建立的原則、方法和內(nèi)容，以供 參考 : ①、設(shè)計(jì)原則與指導(dǎo)思想 A、設(shè)計(jì)原則： a 以可擴(kuò)展性為設(shè)計(jì)基礎(chǔ) b 以安防為設(shè)計(jì)核心 c 以易用性為主導(dǎo)思想 d 以先進(jìn)性為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) e 以經(jīng)濟(jì)性為目標(biāo) f 以可靠性為設(shè)計(jì)要求。 B、指導(dǎo)思想 ：一切體現(xiàn)以人為本的精神。 ②、規(guī)劃設(shè)計(jì) A、智能化系統(tǒng)總體構(gòu)造： a 采用局域網(wǎng)構(gòu)成寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 40 b 采用雙向有線電視網(wǎng)絡(luò)和住宅智能化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家庭防盜報(bào)警和三表抄送 c 采用住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)總臺(tái)控制、門禁管理、車輛出入管理、公共設(shè)施監(jiān)控、電子巡更 d 采用廣播設(shè)備構(gòu)成背景音樂(lè)系統(tǒng) e 采用信息化物業(yè)綜合管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)代化的物業(yè)管理 B、各系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì) a 寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò) 集視頻、數(shù)據(jù)為一體，以光纖同軸混合傳輸和數(shù)字化處理的星型結(jié)構(gòu)，光節(jié)點(diǎn)的每個(gè)輸出端口都采用總線結(jié)構(gòu)將信號(hào)送至用戶端。實(shí)現(xiàn)多媒體通信、綜合信息查詢服務(wù)、電子新聞、電子報(bào)刊雜志、虛擬圖書館、旅游助航服務(wù)，家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)等綜合信息服務(wù)。 b 住宅智能化管理系統(tǒng) 基于雙向有線電視電纜網(wǎng)絡(luò)的住宅智能化管理系統(tǒng)，它利用現(xiàn)有的有線電視網(wǎng)絡(luò)資源或單獨(dú)的電纜，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表、家庭安防、報(bào)警、無(wú)線緊急求助、家電控 制等功能。 自動(dòng)讀取電表、煤氣表、水表和純水表等讀數(shù)并計(jì)算出各住戶應(yīng)交納的費(fèi)用，通過(guò)連接門磁、紅外、煙感、玻璃破碎以及煤氣泄漏等控測(cè)器，實(shí)現(xiàn)門窗保護(hù)、控測(cè)未知人員、火警感知和煤氣泄漏等報(bào)警等報(bào)能，在管理中心可以控制用戶家電的開(kāi)關(guān)，可以控制電源、煤氣、水以及有線電視的通斷（需要相應(yīng)的部件支持）。安裝在家中的用戶數(shù)據(jù)終端和顯示控制器等設(shè)備，住戶不需要看表，操作鍵盤即可在液晶顯示器顯示四種表的讀數(shù)。 c 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺(tái) 周界防越報(bào)警系統(tǒng)。 對(duì)封閉式管理的小區(qū)周邊進(jìn)行監(jiān)控，控測(cè)設(shè)備采用現(xiàn)代紅外技術(shù)及微波技術(shù)對(duì) 人體入侵進(jìn)行檢測(cè)，報(bào)警時(shí)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置聲光報(bào)警設(shè)備可產(chǎn)生聲光信號(hào)，并可通過(guò)智能接口聯(lián)動(dòng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 在小區(qū)內(nèi)的主要通道、車庫(kù)及周界等處設(shè)置前端攝像傳送到管理中心，中心對(duì)整個(gè)小區(qū)監(jiān)控點(diǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視和記錄 車輛出入管理系統(tǒng)。 采用非接觸識(shí)別技術(shù)對(duì)小區(qū)的進(jìn)出車輛進(jìn)行識(shí)別、管理、收費(fèi)，司機(jī)無(wú)需搖下車窗，通過(guò)非接觸刷卡確認(rèn)可直接通行。 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 41 無(wú)線電子巡更系統(tǒng)。 在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)的重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更點(diǎn)，保安巡更人員攜帶記錄器按指定的路線和時(shí)間到達(dá)巡更點(diǎn)并進(jìn)行記錄，將記錄信息傳送到智能化管理中 心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況，加強(qiáng)保安人員的管理，從而實(shí)現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。 門禁系統(tǒng)。 用來(lái)控制管理各類出入口的開(kāi)、關(guān)及監(jiān)控各出入口的狀態(tài)，系統(tǒng)采用非接觸式讀卡技術(shù)，對(duì)小區(qū)主要出入口、單元門等重要通道的人員出入進(jìn)行控制管理。 住戶專車 本項(xiàng)目交通不便可通過(guò)住戶專車解決，建議先期承諾提供三至四部用戶專車，一方面方便業(yè)主出行，另一方面提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值。 名牌物業(yè)管理 治安問(wèn)題是住在龍崗的一個(gè)隱患問(wèn)題，而且物業(yè)管理公司會(huì)與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間打交道，從建華了解的情況看，名牌物業(yè)管理對(duì)銷售有推 動(dòng)作用，建議選用金地、長(zhǎng)城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司。 三、物管服務(wù)建議 物管服務(wù)一直都是客戶關(guān)心的問(wèn)題，而且名牌物業(yè)管理對(duì)銷售巨有很大的推動(dòng)作用，眾廈建議項(xiàng)目可以借鑒金地、長(zhǎng)城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司管理模式，提出前海片區(qū)首個(gè)星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)。 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 42 星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)不僅是一種服務(wù)，而且是一無(wú)形資產(chǎn)，加大物業(yè)附加值，體現(xiàn)其內(nèi)涵，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 賣場(chǎng)全員公關(guān)化。 即培訓(xùn)全體工作人員都要有星級(jí)的服務(wù)意識(shí)，顧客就是“上帝”，讓顧客感受到這里與眾不同。 引進(jìn)專業(yè)服務(wù)人員服務(wù)客戶。 讓客戶體會(huì)人性 服務(wù)，提升物業(yè)附加值。如：售樓處設(shè)門童、吧臺(tái)調(diào)酒師、大堂服務(wù)經(jīng)理等。 專業(yè)著裝。 工種不同，職務(wù)不同，著裝不同，體現(xiàn)職業(yè)的專業(yè)形象。 規(guī)范禮貌用語(yǔ) 。 如，每位服務(wù)人員見(jiàn)到客戶都主動(dòng)向客戶問(wèn)好，禮讓客戶；使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)。讓客戶如沐春風(fēng)，為樓盤加分。 配置專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 如：裝修服務(wù)組、專業(yè)保潔公司，體現(xiàn)服務(wù)意識(shí)及專業(yè)化。 四、社區(qū)文化的建立 雖然深圳是一個(gè)移民城市，大家都來(lái)自不同的地方，但是在內(nèi)心深處也都渴望與鄰里之間的和睦相處。通過(guò)社區(qū)文化的建立，提供一個(gè)平臺(tái)給社區(qū)的業(yè)主以交流的機(jī)會(huì)，增進(jìn)業(yè) 主之間感情。 可采取一些具體的活動(dòng)措施以建立有特色的社區(qū)文化： ? 物業(yè)管理的親情服務(wù)； ? 有效利用網(wǎng)絡(luò)資源，建立社區(qū)局域網(wǎng)，創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)絡(luò)文化； ? 舉辦一系列的社區(qū)文化活動(dòng)，例如：以“休閑高球會(huì)”為主題等的系列活動(dòng)等； ? 通過(guò)上門拜訪老業(yè)主的方式，拉近與老業(yè)主的關(guān)系。 五、售樓處建議 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 43 售樓處作為客戶接待的“第一現(xiàn)場(chǎng)”， 是客戶停留時(shí)間較長(zhǎng)的地方，售樓處內(nèi)部環(huán)境、氣氛直接影響顧客對(duì)產(chǎn)品的購(gòu)買信心， 是所有銷售硬件設(shè)施中最為重要的一環(huán)，一個(gè)好的售樓處本身就是一個(gè)最好的宣傳媒介。 在住宅銷售過(guò)程中，售樓處是樓盤宣傳推廣的重要窗 口，設(shè)計(jì)精美的售樓處，能起到很好地傳遞樓盤的品質(zhì)、推動(dòng)銷售的作用。 功能分區(qū) 售樓處一般分為接待區(qū)、模型區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)等 4個(gè)功能區(qū)域。 ? 接待區(qū) 為銷售人員接待客戶及接聽(tīng)咨詢電話的區(qū)域，一般設(shè)在正對(duì)售樓處大門最為顯眼的地方。 ? 模型區(qū) 擺放樓盤整體模型及單體模型的區(qū)域，是最直觀展現(xiàn)樓盤外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)間隔的載體，因此模型區(qū)亦是售樓處中重要的一個(gè)部分。 ? 展示區(qū) 主要以展板形式展示樓盤各方面的資料，便于銷售人員向客戶解說(shuō)及介紹。展示區(qū)參觀路線的安排有一定的要求，一般的安排是客戶先到達(dá)接待區(qū)，再行參觀模型區(qū)及展 示區(qū)，而不是希望客戶直接到展示區(qū)自行參觀。 ? 洽談區(qū) 為銷售人員與客戶深入介紹及成交的區(qū)域，為避免客戶間的相互影響，洽談區(qū)一般設(shè)在售樓處較為獨(dú)立的區(qū)域，且以小型洽談桌分隔各組客戶。 注：具體功能區(qū)布置有待規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙?jiān)僮饕?guī)劃。 裝修風(fēng)格 售樓處的整體裝修風(fēng)格要能突出項(xiàng)目的主題概念，體現(xiàn)出項(xiàng)目戶型特點(diǎn)和相關(guān)賣點(diǎn)的展示，要能迎合目標(biāo)客戶群的喜好。 在對(duì)本項(xiàng)目綜合因素進(jìn)行充分的分析研究的基礎(chǔ)上，眾廈認(rèn)為體現(xiàn)物業(yè)檔次、節(jié)奏明快且表現(xiàn)一定貴族氣息的歐式裝項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 44 修風(fēng)格比較符合本項(xiàng)目，所以，我們建議本項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格采用 融匯中式精雕細(xì)鑿的現(xiàn)代歐式風(fēng)格 ? 針對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以本地及企業(yè)高收入人士為主，突出物業(yè)檔次。 ? 整體裝修色調(diào)簡(jiǎn)潔、明快， 避免艷麗、斑斕色彩，建議可以選擇現(xiàn)代感強(qiáng)的顏色。 ? 擺設(shè)物品以及裝飾物盡量采用自然風(fēng)格，而非生硬的商業(yè)特征。 ? 具有現(xiàn)代感，富有時(shí)尚氣息又兼?zhèn)湫路f、別致的特點(diǎn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，達(dá)到認(rèn)同。 ? 現(xiàn)場(chǎng)擺放一些高爾夫運(yùn)動(dòng)的紀(jì)念品以及相關(guān)圖片題材的展示。 智能售樓處的設(shè)計(jì)原則是既充分地向住戶演示小區(qū)擁有的各種智能化設(shè)施，同時(shí)還要與售樓處的日常工作相融合，不使人產(chǎn)生僅僅為演示而設(shè)置的感覺(jué)?？梢杂么笮屯?影機(jī)循環(huán)放映樓盤背景資料，觸摸屏電腦供客戶查閱住宅小區(qū)背景資料。在售樓處的關(guān)鍵部位，設(shè)置閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講、門禁“一卡通”、背景音樂(lè)系統(tǒng)。并可在售樓處提供信息咨詢服務(wù)，通過(guò)售樓處局域網(wǎng)以高速專線接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ，提供快速上網(wǎng)沖浪，享受高速上網(wǎng)的樂(lè)趣，并通過(guò)小區(qū)綜合網(wǎng)站提供物業(yè)管理系統(tǒng)、信息查詢等功能。 六、樣板房建議 樣板房的主要作用是引導(dǎo)消費(fèi)者，使之產(chǎn)生居住理想化的聯(lián)想，通過(guò)精致的裝修與色彩搭配及個(gè)性的家具和背景音樂(lè)來(lái)顯示未來(lái)生活場(chǎng)景。其直接影響客戶購(gòu)買欲望，因此應(yīng)是賣場(chǎng)包裝的重點(diǎn)工作。 裝修 主導(dǎo)思想如下： ? 樣板房最好選擇在現(xiàn)樓里； ? 彰顯置業(yè)者的職業(yè)特征，表現(xiàn)生活品位； ? 搭配適當(dāng)家私增加空間感； ? 做多幾套不同風(fēng)格、品味的樣板房（中式、歐式、現(xiàn)代、古典等風(fēng)格）； 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 45 ? 針對(duì)個(gè)性樣板房配以相應(yīng)家電、裝飾品； ? 每間樣板房均需配以戶型說(shuō)明。 七、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 圍墻包裝建議 項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過(guò)程中全過(guò)程直接面對(duì)客戶的包裝項(xiàng)目，在項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項(xiàng)目形象宣傳的第一陣地。 由于本項(xiàng)目快要進(jìn)入銷售階段，項(xiàng)目圍墻作為現(xiàn)場(chǎng)包裝的有機(jī)組成部分，應(yīng)配合地面廣場(chǎng)、園林、路燈路旗、建筑包裝等一 起給予客戶樓盤的直接印象，此時(shí)的圍墻廣告不只是單純的字體廣告，而應(yīng)是多方位的宣傳廣告，主要內(nèi)容包括： ? 樓盤賣點(diǎn)的宣傳圖案； ? 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體； ? 項(xiàng)目 LOGO； ? 項(xiàng)目發(fā)展商； ? 項(xiàng)目銷售代理公司。 看樓通道 看樓通道是指從售樓現(xiàn)場(chǎng)到樣板房之間的空間，看樓通道也是展示發(fā)展商形象的一個(gè)重要地方，鑒于本項(xiàng)目三期距售樓現(xiàn)場(chǎng)較遠(yuǎn)，眾廈認(rèn)為本項(xiàng)目在看樓通道組織上應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則： ? 做好從售樓處到樣板房的導(dǎo)視系統(tǒng)； ? 做出部分園林實(shí)景，設(shè)置播音設(shè)施，播放一些輕音樂(lè)，讓現(xiàn)場(chǎng)看樓客戶感受到小區(qū)濃厚生活氛圍； ? 看樓通道兩側(cè)適當(dāng)做 一些物管服務(wù)概念的噴繪，設(shè)些彩旗。 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 46 八、品牌發(fā)展建議 品牌的建設(shè) 一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌是與它所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品牌息息相關(guān)、相輔相成的，在發(fā)展商擁有了相當(dāng)多的品牌積累的時(shí)候，它所繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也就有了一種無(wú)形的品牌。 ① 性價(jià)比高、銷售率高的明星樓盤較易為發(fā)展商樹(shù)立品牌。 ② 物業(yè)品質(zhì)感高、售后服務(wù)好的樓盤較易為發(fā)展商樹(shù)立品牌。 ③ 項(xiàng)目完整獨(dú)特的 VI系統(tǒng)，不僅幫助樹(shù)立項(xiàng)目形象，對(duì)發(fā)展商的品牌建設(shè)也能起到積極也輔助作用。 ④ 本項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，適時(shí)適量、宣傳得體的推廣策略，不僅可幫助樹(shù)立項(xiàng)目形象，對(duì)發(fā)展商的 品牌建設(shè)也能起到積極的作用。 ⑤ 在本項(xiàng)目銷售推廣期，發(fā)展商可借助媒體，以項(xiàng)目名義組織一些社會(huì)公益或具社會(huì)效益的活動(dòng)。 ⑥ 發(fā)展商自身的完整的 VI 系統(tǒng)的建立。 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 為您，我們做到更好！ 47 ⑦ 交樓準(zhǔn)時(shí)、工程質(zhì)量過(guò)硬的項(xiàng)目較易為發(fā)展商樹(shù)立品牌。 ⑧ 項(xiàng)目本身附加值高，較易為發(fā)展商樹(shù)立品牌。 總 結(jié) 本初步方案是在我公司全面了解片區(qū)市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，綜合項(xiàng)目本身的相關(guān)因素等而形成的一份提綱性項(xiàng)目營(yíng)銷初步思路探討案，其間提到一些建議還有待與貴公司深入挖掘探討，對(duì)提升項(xiàng)目的綜合附加值具有很大的促進(jìn)作用。 眾廈地產(chǎn)此次有幸能夠參與 貴公司布吉項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的研究探討工作，亦將本著“腳踏實(shí)地、認(rèn)真負(fù)責(zé)”的工作作風(fēng)，以本項(xiàng)目為中心，群策群力、合作創(chuàng)新，為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)及銷售的圓滿完成盡我公司最大責(zé)任！ 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 龍崗片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研組 龍園項(xiàng)目策劃組 20211112