【正文】 化系統(tǒng)總體構造：a 采用局域網(wǎng)構成寬帶綜合業(yè)務網(wǎng)絡b 采用雙向有線電視網(wǎng)絡和住宅智能化管理系統(tǒng)實現(xiàn)家庭防盜報警和三表抄送c 采用住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺，實現(xiàn)總臺控制、門禁管理、車輛出入管理、公共設施監(jiān)控、電子巡更d 采用廣播設備構成背景音樂系統(tǒng)e 采用信息化物業(yè)綜合管理系統(tǒng)實現(xiàn)全面現(xiàn)代化的物業(yè)管理B、各系統(tǒng)規(guī)劃設計a 寬帶綜合業(yè)務網(wǎng)絡集視頻、數(shù)據(jù)為一體，以光纖同軸混合傳輸和數(shù)字化處理的星型結構，光節(jié)點的每個輸出端口都采用總線結構將信號送至用戶端。實現(xiàn)多媒體通信、綜合信息查詢服務、電子新聞、電子報刊雜志、虛擬圖書館、旅游助航服務，家庭信息中心、證券股票交易、電子商務等綜合信息服務。b 住宅智能化管理系統(tǒng)基于雙向有線電視電纜網(wǎng)絡的住宅智能化管理系統(tǒng)，它利用現(xiàn)有的有線電視網(wǎng)絡資源或單獨的電纜，實現(xiàn)遠程抄表、家庭安防、報警、無線緊急求助、家電控制等功能。自動讀取電表、煤氣表、水表和純水表等讀數(shù)并計算出各住戶應交納的費用，通過連接門磁、紅外、煙感、玻璃破碎以及煤氣泄漏等控測器，實現(xiàn)門窗保護、控測未知人員、火警感知和煤氣泄漏等報警等報能，在管理中心可以控制用戶家電的開關，可以控制電源、煤氣、水以及有線電視的通斷（需要相應的部件支持）。安裝在家中的用戶數(shù)據(jù)終端和顯示控制器等設備，住戶不需要看表，操作鍵盤即可在液晶顯示器顯示四種表的讀數(shù)。c 住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)平臺周界防越報警系統(tǒng)。對封閉式管理的小區(qū)周邊進行監(jiān)控，控測設備采用現(xiàn)代紅外技術及微波技術對人體入侵進行檢測，報警時通過現(xiàn)場設置聲光報警設備可產(chǎn)生聲光信號，并可通過智能接口聯(lián)動閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)的主要通道、車庫及周界等處設置前端攝像傳送到管理中心，中心對整個小區(qū)監(jiān)控點進行實時監(jiān)視和記錄車輛出入管理系統(tǒng)。采用非接觸識別技術對小區(qū)的進出車輛進行識別、管理、收費，司機無需搖下車窗，通過非接觸刷卡確認可直接通行。無線電子巡更系統(tǒng)。在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)的重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更點，保安巡更人員攜帶記錄器按指定的路線和時間到達巡更點并進行記錄，將記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作情況，加強保安人員的管理，從而實現(xiàn)人防和技防的結合。門禁系統(tǒng)。用來控制管理各類出入口的開、關及監(jiān)控各出入口的狀態(tài)，系統(tǒng)采用非接觸式讀卡技術，對小區(qū)主要出入口、單元門等重要通道的人員出入進行控制管理。住戶專車本項目交通不便可通過住戶專車解決，建議先期承諾提供三至四部用戶專車，一方面方便業(yè)主出行，另一方面提升項目的品牌價值。名牌物業(yè)管理治安問題是住在龍崗的一個隱患問題，而且物業(yè)管理公司會與業(yè)主長時間打交道，從建華了解的情況看，名牌物業(yè)管理對銷售有推動作用，建議選用金地、長城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司。三、物管服務建議物管服務一直都是客戶關心的問題，而且名牌物業(yè)管理對銷售巨有很大的推動作用，眾廈建議項目可以借鑒金地、長城等深圳知名度較高的物業(yè)管理公司管理模式，提出前海片區(qū)首個星級物業(yè)管理服務。星級物業(yè)管理服務不僅是一種服務，而且是一無形資產(chǎn)，加大物業(yè)附加值，體現(xiàn)其內(nèi)涵，提升項目整體價值。賣場全員公關化。即培訓全體工作人員都要有星級的服務意識，顧客就是“上帝”，讓顧客感受到這里與眾不同。引進專業(yè)服務人員服務客戶。讓客戶體會人性服務，提升物業(yè)附加值。如：售樓處設門童、吧臺調(diào)酒師、大堂服務經(jīng)理等。專業(yè)著裝。工種不同，職務不同，著裝不同，體現(xiàn)職業(yè)的專業(yè)形象。規(guī)范禮貌用語。如，每位服務人員見到客戶都主動向客戶問好，禮讓客戶；使用規(guī)范禮貌用語。讓客戶如沐春風，為樓盤加分。配置專業(yè)服務機構。如：裝修服務組、專業(yè)保潔公司，體現(xiàn)服務意識及專業(yè)化。四、社區(qū)文化的建立雖然深圳是一個移民城市，大家都來自不同的地方，但是在內(nèi)心深處也都渴望與鄰里之間的和睦相處。通過社區(qū)文化的建立，提供一個平臺給社區(qū)的業(yè)主以交流的機會，增進業(yè)主之間感情?？刹扇∫恍┚唧w的活動措施以建立有特色的社區(qū)文化：216。 物業(yè)管理的親情服務；216。 有效利用網(wǎng)絡資源，建立社區(qū)局域網(wǎng)，創(chuàng)建社區(qū)網(wǎng)絡文化；216。 舉辦一系列的社區(qū)文化活動，例如：以“休閑高球會”為主題等的系列活動等；216。 通過上門拜訪老業(yè)主的方式，拉近與老業(yè)主的關系。五、售樓處建議售樓處作為客戶接待的“第一現(xiàn)場”，是客戶停留時間較長的地方，售樓處內(nèi)部環(huán)境、氣氛直接影響顧客對產(chǎn)品的購買信心，是所有銷售硬件設施中最為重要的一環(huán)，一個好的售樓處本身就是一個最好的宣傳媒介。在住宅銷售過程中，售樓處是樓盤宣傳推廣的重要窗口，設計精美的售樓處，能起到很好地傳遞樓盤的品質(zhì)、推動銷售的作用。功能分區(qū)售樓處一般分為接待區(qū)、模型區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)等4個功能區(qū)域。216。 接待區(qū)為銷售人員接待客戶及接聽咨詢電話的區(qū)域，一般設在正對售樓處大門最為顯眼的地方。216。 模型區(qū)擺放樓盤整體模型及單體模型的區(qū)域，是最直觀展現(xiàn)樓盤外觀及內(nèi)部結構間隔的載體，因此模型區(qū)亦是售樓處中重要的一個部分。216。 展示區(qū)主要以展板形式展示樓盤各方面的資料，便于銷售人員向客戶解說及介紹。展示區(qū)參觀路線的安排有一定的要求，一般的安排是客戶先到達接待區(qū)，再行參觀模型區(qū)及展示區(qū)，而不是希望客戶直接到展示區(qū)自行參觀。216。 洽談區(qū)為銷售人員與客戶深入介紹及成交的區(qū)域，為避免客戶間的相互影響，洽談區(qū)一般設在售樓處較為獨立的區(qū)域，且以小型洽談桌分隔各組客戶。注：具體功能區(qū)布置有待規(guī)劃設計圖紙再作規(guī)劃。裝修風格售樓處的整體裝修風格要能突出項目的主題概念，體現(xiàn)出項目戶型特點和相關賣點的展示，要能迎合目標客戶群的喜好。在對本項目綜合因素進行充分的分析研究的基礎上，眾廈認為體現(xiàn)物業(yè)檔次、節(jié)奏明快且表現(xiàn)一定貴族氣息的歐式裝修風格比較符合本項目，所以，我們建議本項目裝修設計風格采用融匯中式精雕細鑿的現(xiàn)代歐式風格216。 針對項目的目標客戶群以本地及企業(yè)高收入人士為主，突出物業(yè)檔次。216。 整體裝修色調(diào)簡潔、明快，避免艷麗、斑斕色彩，建議可以選擇現(xiàn)代感強的顏色。216。 擺設物品以及裝飾物盡量采用自然風格，而非生硬的商業(yè)特征。216。 具有現(xiàn)代感，富有時尚氣息又兼?zhèn)湫路f、別致的特點，使消費者產(chǎn)生共鳴，達到認同。216。 現(xiàn)場擺放一些高爾夫運動的紀念品以及相關圖片題材的展示。智能售樓處的設計原則是既充分地向住戶演示小區(qū)擁有的各種智能化設施，同時還要與售樓處的日常工作相融合，不使人產(chǎn)生僅僅為演示而設置的感覺?？梢杂么笮屯队皺C循環(huán)放映樓盤背景資料，觸摸屏電腦供客戶查閱住宅小區(qū)背景資料。在售樓處的關鍵部位，設置閉路電視監(jiān)控、可視對講、門禁“一卡通”、背景音樂系統(tǒng)。并可在售樓處提供信息咨詢服務，通過售樓處局域網(wǎng)以高速專線接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ，提供快速上網(wǎng)沖浪，享受高速上網(wǎng)的樂趣，并通過小區(qū)綜合網(wǎng)站提供物業(yè)管理系統(tǒng)、信息查詢等功能。六、樣板房建議樣板房的主要作用是引導消費者，使之產(chǎn)生居住理想化的聯(lián)想，通過精致的裝修與色彩搭配及個性的家具和背景音樂來顯示未來生活場景。其直接影響客戶購買欲望，因此應是賣場包裝的重點工作。裝修主導思想如下：216。 樣板房最好選擇在現(xiàn)樓里；216。 彰顯置業(yè)者的職業(yè)特征，表現(xiàn)生活品位；216。 搭配適當家私增加空間感；216。 做多幾套不同風格、品味的樣板房（中式、歐式、現(xiàn)代、古典等風格）；216。 針對個性樣板房配以相應家電、裝飾品；216。 每間樣板房均需配以戶型說明。七、現(xiàn)場包裝建議圍墻包裝建議項目圍墻是在項目建設推廣過程中全過程直接面對客戶的包裝項目，在項目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項目形象宣傳的第一陣地。由于本項目快要進入銷售階段，項目圍墻作為現(xiàn)場包裝的有機組成部分，應配合地面廣場、園林、路燈路旗、建筑包裝等一起給予客戶樓盤的直接印象，此時的圍墻廣告不只是單純的字體廣告，而應是多方位的宣傳廣告，主要內(nèi)容包括：216。 樓盤賣點的宣傳圖案；216。 項目標準字體；216。 項目LOGO；216。 項目發(fā)展商；216。 項目銷售代理公司。看樓通道看樓通道是指從售樓現(xiàn)場到樣板房之間的空間，看樓通道也是展示發(fā)展商形象的一個重要地方，鑒于本項目三期距售樓現(xiàn)場較遠，眾廈認為本項目在看樓通道組織上應遵循以下幾個原則：216。 做好從售樓處到樣板房的導視系統(tǒng)；216。 做出部分園林實景，設置播音設施，播放一些輕音樂，讓現(xiàn)場看樓客戶感受到小區(qū)濃厚生活氛圍；216。 看樓通道兩側適當做一些物管服務概念的噴繪，設些彩旗。八、品牌發(fā)展建議品牌的建設一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌是與它所開發(fā)的項目品牌息息相關、相輔相成的，在發(fā)展商擁有了相當多的品牌積累的時候，它所繼續(xù)開發(fā)的項目也就有了一種無形的品牌。① 性價比高、銷售率高的明星樓盤較易為發(fā)展商樹立品牌。② 物業(yè)品質(zhì)感高、售后服務好的樓盤較易為發(fā)展商樹立品牌。③ 項目完整獨特的VI系統(tǒng)，不僅幫助樹立項目形象，對發(fā)展商的品牌建設也能起到積極也輔助作用。④ 本項目發(fā)售時，適時適量、宣傳得體的推廣策略，不僅可幫助樹立項目形象，對發(fā)展商的品牌建設也能起到積極的作用。⑤ 在本項目銷售推廣期，發(fā)展商可借助媒體，以項目名義組織一些社會公益或具社會效益的活動。⑥ 發(fā)展商自身的完整的VI系統(tǒng)的建立。⑦ 交樓準時、工程質(zhì)量過硬的項目較易為發(fā)展商樹立品牌。⑧ 項目本身附加值高，較易為發(fā)展商樹立品牌。 總 結本初步方案是在我公司全面了解片區(qū)市場情況的基礎上，綜合項目本身的相關因素等而形成的一份提綱性項目營銷初步思路探討案，其間提到一些建議還有待與貴公司深入挖掘探討，對提升項目的綜合附加值具有很大的促進作用。眾廈地產(chǎn)此次有幸能夠參與貴公司布吉項目營銷策劃的研究探討工作，亦將本著“腳踏實地、認真負責”的工作作風，以本項目為中心，群策群力、合作創(chuàng)新，為實現(xiàn)本項目順利開發(fā)及銷售的圓滿完成盡我公司最大責任！深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司龍崗片區(qū)市場調(diào)研組龍園項目策劃組20041112