【導(dǎo)讀】路，北倚練祁河。小區(qū)分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型有低密度的花園洋房，錯(cuò)層小高層以及7400平方米左右的商鋪。翔周邊地區(qū)較高。同時(shí)，春岸營(yíng)造了一種古樸寧?kù)o的生活理念，需要小區(qū)在日常。小區(qū)整體為一不規(guī)則橫“門(mén)”字形狀，連接水系較多，附近居民情況復(fù)雜，日常安全管理要求高。格林春岸項(xiàng)目客戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。下物業(yè)管理亮點(diǎn)?！半[性管理”是其主旨是充分尊。業(yè)戶活動(dòng)的高峰期，各崗位人員應(yīng)盡量不出現(xiàn)在業(yè)戶面前。位執(zhí)勤人員，折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為；又比如清潔方面，下班高峰期）；若業(yè)戶有需要，又可及時(shí)上門(mén)提供標(biāo)準(zhǔn)的家居清潔服務(wù)。員的傷害降到最低，減少各類(lèi)污染對(duì)人體健康的損害，提高設(shè)施的安全運(yùn)行壽命，為建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間。實(shí)施安防管理，嚴(yán)格執(zhí)行金地物業(yè)安防管理的運(yùn)作體系，確保物業(yè)及業(yè)戶的安全。加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通和了解，及時(shí)向。采用分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。

　　

【正文】 23 打掃衛(wèi)生 24 木地板打蠟 25 上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 26 家庭綠化、盆景造型 27 鐘點(diǎn)工 28 代購(gòu)代 售二手家私 29 租售鮮花、盆景 30 代接代送客人 31 建立健康檔案 32 傳真 33 打字 34 復(fù)印 35 洗車(chē)、租車(chē)服務(wù) 七、智能化系統(tǒng)管理維護(hù) （一）智能化系統(tǒng) 格林春岸小區(qū)智能化系統(tǒng)包括有紅外線周界防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等，均與管理處智能控制中心連接。 （二）智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 針對(duì)格林春岸智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，管理處在以下幾方面加強(qiáng)控制： 1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 由高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分 的發(fā)揮。對(duì)格林春岸的相關(guān)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，力爭(zhēng)盡早地為管理處培養(yǎng)一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，確保每一個(gè)位相關(guān)人員都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 2. 對(duì)業(yè)主進(jìn)行多種形式的培訓(xùn) 用戶能否正確使用室內(nèi)及室外的智能系統(tǒng)，是減少誤報(bào)警及延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，導(dǎo)管理處從第一個(gè)入住的業(yè)主開(kāi)始，通過(guò)提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門(mén)指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)主都能全面了解室內(nèi)及室外的智能化系統(tǒng)的各種功能并熟悉操作。 3. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝 線路的具體位置。其次，對(duì)每一戶裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場(chǎng)查看，防止線路被損壞。 4. 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。管理處采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。具體計(jì)劃見(jiàn)表： 格林春岸智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計(jì)劃 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 周 期 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 巡視、檢查 一周 保養(yǎng) 半年 煤氣泄漏探測(cè)器 試驗(yàn)、保養(yǎng) 半年 三表自動(dòng)抄表系統(tǒng) 巡視、檢查 一個(gè)月 紅外探測(cè)器、緊 急按鈕、門(mén)磁開(kāi)關(guān)、門(mén)鎖系統(tǒng) 保養(yǎng) 一年 智能控制中心設(shè)備 保養(yǎng) 一年 背景音樂(lè)系統(tǒng) 保養(yǎng) 半年 消防報(bào)警系統(tǒng) 巡視、檢查 一月 保養(yǎng) 半年 其它智能化系統(tǒng) 保養(yǎng)、檢查 (三 )報(bào)警應(yīng)急處理 安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類(lèi)探測(cè)器（紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測(cè)器等）對(duì)戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時(shí)檢測(cè)。當(dāng)有警情發(fā)生時(shí)，探測(cè)器將通過(guò)室內(nèi)的CDT 向智能控制中心發(fā)出訊號(hào)，控制中心將即時(shí)反應(yīng)，立即發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將根據(jù)報(bào)警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理： 煤氣 泄漏報(bào)警緊急處理程序 2. 緊急求助處理程序 反 饋 控制中心值班人員 報(bào)警點(diǎn)附 近保安巡 邏人員 （ 1 人以上） 關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在樓棟煤氣總閥 門(mén) 到住戶家查找原因并進(jìn)行處理 排除隱患后由檢修人員打開(kāi)煤氣總閥門(mén) 檢 修 人 員 反饋 控制 中心 值班 人員 附近保安巡邏人員 （ 2人以上） 到業(yè) 戶家 現(xiàn)場(chǎng) 搶劫： 要求人力支援。 急?。? 。 。 3. 消防報(bào)警緊急處理程序 控 制 中 心 值 班 人 員 通知 往現(xiàn)場(chǎng) 火 警 撲 救 義務(wù)消防隊(duì)員 報(bào)警 由入口處保安員引至現(xiàn)場(chǎng) 公安消防 119 報(bào)告 往現(xiàn)場(chǎng) 管理處主任 報(bào)告 掌握現(xiàn)場(chǎng)情 況 公司領(lǐng)導(dǎo) 通知 往現(xiàn)場(chǎng) 出事業(yè)戶 反饋 4. 異?，F(xiàn)象的緊急處理程序 智能控制中心的值班人員通過(guò)攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異常現(xiàn)象（偷車(chē)、搶劫、交通事故等）時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理。 控制中心 值班人員 異?，F(xiàn) 場(chǎng)附近 保安員 （ 2 人以上） 現(xiàn)場(chǎng)相 機(jī)處理 結(jié) 果 管理處人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮 開(kāi)啟相關(guān)區(qū)域攝像機(jī) 進(jìn)行錄像監(jiān) 視現(xiàn)場(chǎng)情況 反饋 八、物業(yè)資料管理 科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為物業(yè)及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。對(duì)于格林春岸項(xiàng)目的檔案資料，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)主的目的。 （一）物業(yè)資料管理流程： 收集：工程技術(shù)、維修、改造資料； 證件、裝修審批表； 歷次管理活動(dòng)書(shū)面、音像記錄 整理分類(lèi)：產(chǎn)權(quán)資料； 技術(shù)資料； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 歷次管理工作資料、記錄； 業(yè)委會(huì)文件、通知、資料、活動(dòng)記錄； 財(cái)務(wù)帳表及分布方案 歸檔：按全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則及 ISO 9001： 2020 國(guó)際體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。 （二）檔案資料的分類(lèi)檢索 開(kāi)發(fā)建設(shè)單 位移交檔案資料 (1) 產(chǎn)權(quán)資料 A項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B用地批準(zhǔn)文件 C建筑執(zhí)照 (2) 技術(shù)資料 A物業(yè)規(guī)劃圖 B建筑施工圖 C竣工圖 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 E工程合同 F開(kāi)、竣工報(bào)告 G工程預(yù)決算 H 圖紙會(huì)審記錄 I 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） J 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 K 沉降觀察記錄 L 竣工驗(yàn)收證明書(shū) M 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) N 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) O 水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) 利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還。 P 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 Q供水試壓報(bào)告 (3) 物業(yè)資料 A物業(yè)基本資料 B物業(yè)分項(xiàng)資料 C商業(yè)配套資料 D娛樂(lè)設(shè)施資料 管理處自建檔案資料 (1) 業(yè)戶資料 A各業(yè)主基本情況 (2) 日常管理資料 A環(huán)境管理記錄 B保安管理記錄 C車(chē)輛檔案 D裝修管理資料檔案 E維修服務(wù)檔案 F收費(fèi)管理檔案 G 設(shè)備管理檔案 H 業(yè)戶意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I 業(yè)戶訪 問(wèn)記錄 J 業(yè)戶投訴及處理記錄 K 員工管理檔案 L 培訓(xùn)檔案 M 行政文件 、通知、通報(bào)等文件 N 其它 管理規(guī)章制度 根據(jù)格林春岸的特點(diǎn)，制定相關(guān)的管理制度與管理體系，具體 如下： 序 號(hào) 規(guī) 章 制 度 名 稱(chēng) 備注 一 公眾管理制度 1 精神文明公約 2 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 3 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 4 園林綠化管理規(guī)定 5 治安管理規(guī)定 6 消防管理規(guī)定 7 車(chē)輛及停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 8 裝修管理規(guī)定 9 來(lái)人來(lái)訪登記制度 10 出入物品管理規(guī)定 二 管理運(yùn)行制度及運(yùn)作程序 1 員工行為規(guī)范 2 裝修控制程序 3 機(jī)電設(shè)備管理程序 4 綠化管理程序 5 清潔衛(wèi)生管理程序 6 治安管理程序 7 公共設(shè)施改造及維 護(hù)維修工作程序 8 訪問(wèn)客戶工作程序 9 財(cái)務(wù)核算程序 10 檔案管理程序 序 號(hào) 規(guī) 章 制 度 名 稱(chēng) 備注 11 業(yè)主請(qǐng)求處理程序 12 投訴處理、回訪程序 三 崗位職責(zé) 1 管理處主任崗位職責(zé) 2 行政助理崗位職責(zé) 3 培訓(xùn)主管崗位職責(zé) 4 品質(zhì)督導(dǎo)崗位職責(zé) 5 物料管理員崗位職責(zé) 6 工程主管崗位職責(zé) 7 維修工崗位職責(zé) 8 保安主管崗位職責(zé) 9 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 10 消防監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé) 11 巡邏保安員崗位職責(zé) 12 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 13 清潔 綠化主管崗位職責(zé) 14 保潔班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 15 物業(yè)內(nèi)保潔員崗位職責(zé) 16 物業(yè)外保潔員崗位職責(zé) 17 綠化班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 18 綠化工崗位職責(zé) 四 員工考核制度 序 號(hào) 規(guī) 章 制 度 名 稱(chēng) 備注 1 員工工作考核及獎(jiǎng)懲制度 2 員工崗位年考核表 3 操作員工崗位年考核表 4 員工、勞務(wù)工崗位月考核成績(jī)匯總表 5 管理處主任崗位月考核表 6 清潔主管月考核表 7 保安主管月考核表 8 保安員月考核表 9 交通管理員月考核表 10 工程主管月考核表 11 維修人員月考核表 12 清潔綠化主管月考核表 13 保潔員月考核表 14 綠化工月考核表 15 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)月考核表 16 財(cái)務(wù)人員月考核表 17 物料管理員月考核表 18 行政助理月考核表 （四）檔案、資料使用流程： （五）檔案資料收、發(fā)管理程序 作廢文件 格林春岸管理處檔案室 借閱文件 復(fù)印文 張貼文件 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料 物業(yè)管理公司建立的資料 公司重要資料（如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 日常管理文件按照公司制定的文件 管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。 九、服務(wù)流程圖匯總 （一）整體運(yùn)作流程圖 管理方案確定 機(jī) 構(gòu) 設(shè) 置 人員招聘與培訓(xùn) 物資配 備 接管驗(yàn)收 管理處籌建 期 入住期管理 業(yè) 戶 入 住 裝 修 管 理 安 全 管 理 環(huán) 境 管 理 工程維護(hù)管理 文 化 建 設(shè) 文檔、物料管理 其它事務(wù)管理 財(cái) 務(wù) 管 理 品 質(zhì) 管 理 日 常 管 理 格 林 春 岸 物 業(yè) 管 理 事 務(wù) （二）物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程： （三）工作巡查流程： 與金地上海地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，記錄在案，書(shū)面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰則。 接收工程圖紙資料、各類(lèi)參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等 竣工圖、設(shè)備圖。 模擬入住，測(cè)定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改 抄取水、電、氣底數(shù) 確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式， 重大保修項(xiàng)目（附細(xì)則與圖紙） 發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過(guò)失 填寫(xiě)優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失處罰單 報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào) 客服中心統(tǒng)計(jì)、處理 處理完畢，及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在處理單上