【導(dǎo)讀】建設(shè)進(jìn)度至少達(dá)到二層；一狹長山谷用地，整個(gè)地塊地形起伏較大，相對(duì)高差約為40M，紅線輪廓復(fù)雜多變。筑；在地塊西面山地環(huán)繞,高差較大，是一處墳山和南明區(qū)倒土場(chǎng)。地塊中部、北部和南部有7. 狀態(tài)，其余基本處于停產(chǎn)狀態(tài)，廠房為磚木、磚混結(jié)構(gòu)，較為破舊。230000方，學(xué)校占地面積約120畝，建筑面積約5萬方。中遠(yuǎn)二期因地塊與一期緊鄰，在社區(qū)配套上充分擁有了一期一部份的社區(qū)生活配套。中遠(yuǎn)二期地塊區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)條件極不理想，有一部份區(qū)域甚至不宜建筑。就整個(gè)地塊而言，中遠(yuǎn)二期規(guī)劃用地極不平整，這對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)產(chǎn)生一定的難度。根據(jù)摸底調(diào)查，整個(gè)二期用地拆遷面積達(dá)50436平方米，其中有證面積約24000平方米，區(qū)車經(jīng)過，但對(duì)于提升中遠(yuǎn)二期的交通形象的作用不是很大。對(duì)自然植被，山體形態(tài)人為破壞嚴(yán)重，已嚴(yán)重影響中遠(yuǎn)國際花園二期的環(huán)境。貢獻(xiàn)，因此，小河區(qū)政府應(yīng)該會(huì)很重視鐵五建房開在小河區(qū)的持續(xù)開發(fā)。

　　

【正文】 適的位置，在確定項(xiàng)目的定位、推廣形象后立即投入設(shè)計(jì)安裝，以便盡早的展開項(xiàng)目宣傳。 （四）條幅 告知樓盤動(dòng)態(tài)、傳遞樓盤信息、溫馨提示等，包括工程現(xiàn)場(chǎng)及戶外，根據(jù)工程進(jìn)度及銷售需要考慮制作。 部分媒體效果測(cè)評(píng) 報(bào)紙媒體（數(shù)據(jù)來自索福瑞公司） 報(bào)紙名稱 閱讀率 發(fā)行量 CPM 長沙晚報(bào) 280000 貴州都市報(bào) 246000 貴州商報(bào) 120000 廣電生活報(bào) 71000 貴州日?qǐng)?bào) 216000 從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，晚報(bào)和都報(bào)的發(fā)行量和閱讀量都領(lǐng)先與其他媒體，而且千人成本低。如果要考慮樓盤目標(biāo)受眾覆蓋范圍，則都市報(bào)在報(bào)紙綜合內(nèi)容、面向地州市的優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于晚報(bào)，而晚報(bào)對(duì)于長沙市的影響力要大于都市報(bào)。 電視媒體 貴州電視臺(tái)（ 16月收視排行榜，數(shù)據(jù)來自央視索福瑞公司） 制版欄目 12 月 制版欄目 34 月 制版欄目 56 月 收視率 % 市場(chǎng)占有率 % 收視率 % 市場(chǎng)占有率 % 收 視率 % 市場(chǎng)占有率 % 消費(fèi)在線 2套 消費(fèi)在線 2套 消費(fèi)在線 2套 新旅游 2 套 24小時(shí) 2套 6 星期四大挑戰(zhàn) 1套 社會(huì)方圓 2套 貴州人 1套 24小時(shí) 2套 24小時(shí) 2套 發(fā)現(xiàn)貴州 1套 汽車世界 大眾生活 4 發(fā)現(xiàn)貴州 1套 今日視點(diǎn) 1套 美食新概念 大眾生活 4 今日視點(diǎn) 兩會(huì)特別節(jié)目 社會(huì)方圓 2套 貴州人 1套 今日視點(diǎn) 1套 新旅游 2 套 今日視點(diǎn) 1套 貴州人 6 汽車世界 發(fā)現(xiàn)貴州 1套 大眾生活 4 1套 貴州新聞聯(lián)播 1 套 美食新概念 大眾生活 4 楊霓看電視 4套 太陽雨 1套（寒假） 貴州新聞聯(lián)播 1 套 社會(huì)方圓 2套 電視劇場(chǎng)前三位 少年王之百里杜鵑公共 天龍八部 公共頻道 謝雕英雄傳 影視文藝 少年王之紅巖天書公共 一雙繡花鞋 影視文藝 楊門女將 影視文藝 封神榜 公共頻道 梁山伯與祝英臺(tái)公共 半生緣 影視 文藝 從以上統(tǒng)計(jì)情況來看：制版式節(jié)目“消費(fèi)在線”和“ 24小時(shí)”兩個(gè)欄目無論收視率和市場(chǎng)占有率均保持比較高，而電視劇場(chǎng)的收視率和市場(chǎng)占有率則取決與電視劇的質(zhì)量，一部好的電視劇對(duì)該頻道的影響確實(shí)比較大。 長沙電視臺(tái) 欄目 名稱 第一周 欄目 名稱 第二周 欄目 名稱 第三周 欄目 名稱 第四周 收視率 % 索福瑞 名次 收視率 % 索福瑞 名次 收視率 % 索福瑞 名次 收視率 % 索福瑞 名次 黃金劇場(chǎng)國家公訴 1 黃金劇場(chǎng)國家公訴 1 超級(jí) 訪問 1 新聞 空間 天氣預(yù)報(bào) 1 新聞 空間 2 超級(jí) 訪問 2 黃金劇場(chǎng)有淚盡情 2 一方水土 2 超級(jí) 訪問 3 東方影視風(fēng)云榜 3 情感方程式 3 長沙新聞 2 3 家住 長沙 4 新聞 空間 4 東方影視風(fēng)云榜 4 黃金劇場(chǎng) 有淚盡情 4 東方影視風(fēng)云榜 5 都市風(fēng) 2 5 新聞 空間 5 家住長沙 5 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，長沙電視臺(tái)收視率排行較好的欄目主要是劇場(chǎng)和新聞，比較穩(wěn)定的欄目有超級(jí)訪問、東方影視風(fēng)云榜。 長沙電視臺(tái)的欄目收視率明顯與貴州電視臺(tái)有差距，特別是在電視劇場(chǎng)的欄目上，差距更明顯。值得注意的是有關(guān)地產(chǎn)的兩個(gè)欄目的收視率和市場(chǎng)占有率都不高，《家住長沙》欄目雖然在長沙電視臺(tái)的排名基本都在前十，但收視率并不高，因此，在今后的廣告投放選擇上，要根據(jù)推廣的需要去選擇投放欄目，有針對(duì)性的進(jìn)行廣告投放。如在樓盤的形象確立期，需要迅速擴(kuò)充項(xiàng)目的知名度，選擇收視更高的電視劇場(chǎng)欄目，可能達(dá)到的效果會(huì)更佳。 電臺(tái)媒體 長沙目前共有 7 家電臺(tái)，即貴州人民廣播電臺(tái)、貴州音樂廣播、長沙電臺(tái)商業(yè)之聲、長沙 交通文藝廣播電臺(tái)、長沙新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)。從電臺(tái)的覆蓋率、收聽人群、傳播內(nèi)容等幾個(gè)方面的指標(biāo)去考察，長沙交通文藝廣播電臺(tái)、長沙新聞廣播電臺(tái)、貴州經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)應(yīng)該是比較適合進(jìn)行房地產(chǎn)推廣的有效電臺(tái)。對(duì)比如下： 項(xiàng)目 經(jīng)廣臺(tái) 交廣臺(tái) 新聞臺(tái) 覆蓋范圍 全省 全市 全市 傳播內(nèi)容 綜合信息、股市信息（全國聯(lián)播） 專業(yè)電臺(tái)，交通信息、交通知識(shí) 專業(yè)電臺(tái)，綜合新聞 發(fā)布平臺(tái) 鎖定長沙市公交車（ 30 路以上及郊區(qū)線路、新增線路）、長沙市幾大醫(yī)院廣播、地州市頻道 鎖定長沙市范圍私家車、出租車 鎖定長沙市 130路公交車 收聽人群 人群較多、有主動(dòng)收聽人群 人群多，多為主動(dòng)收聽人群 流送人群多，多為被動(dòng)收聽人群 六）開盤前推廣媒體組合策略： 時(shí) 間 內(nèi) 容 媒體平臺(tái) 版 式 2020 年 11月中下旬— 次年 1月 項(xiàng)目形象導(dǎo)入。 確立公司、樓盤需要的形象 主要訴求：版塊熱點(diǎn)打造、公司、樓盤形象宣揚(yáng)、主張生活方式演繹、傳播新聞熱點(diǎn) 《貴州都市報(bào)》為主，《長沙晚報(bào)》、長沙日?qǐng)?bào)為輔 以鐵五建房開榮獲“中國名企”的契機(jī)，以軟文 58篇形式 2020 年 2月份 4 月開盤前 認(rèn)購及開盤銷售推廣繼續(xù)鞏固 樓盤及 公司形象主要訴求：樓盤新聞、告知活動(dòng)、銷售信息、樓盤形象宣揚(yáng)、主張生活方式演繹 長沙晚報(bào)為主，都市報(bào)為輔 連續(xù)的樓盤形象演繹，預(yù)計(jì) 810整版平面廣告或軟文 2020 年 11月 配合形象導(dǎo)入 戶外媒體：廣告牌、燈箱、站臺(tái)、燈桿等 長沙繁華地段、四方河 項(xiàng)目入口 2020 年 1月 開盤后一個(gè)月 配合認(rèn)購、銷售信息發(fā)布、公關(guān)活動(dòng) 電臺(tái)廣播 經(jīng)廣臺(tái)或交廣臺(tái) 2020 年 2月 3月初 配合認(rèn)購、銷售信息發(fā)布、公關(guān)活動(dòng) 電視臺(tái) 貴州電視臺(tái)某欄目 11 月 次年 4 月開盤前 涉及項(xiàng)目形象、樓盤包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)結(jié)合 項(xiàng)目的各階段的形象工程開展 樓盤導(dǎo)視系統(tǒng)等 銷售中心、看樓路線、看樓車、樓盤導(dǎo)視等 12 月 開盤 導(dǎo)入期及開盤現(xiàn)場(chǎng)預(yù)熱活動(dòng)，確立樓盤形象，聚集人氣 銷售現(xiàn)場(chǎng) 12 次大型預(yù)熱活動(dòng)、開盤儀式 七）整體費(fèi)用預(yù)算： 內(nèi) 容 執(zhí) 行 時(shí) 間 方 式 費(fèi)用預(yù)算 跟進(jìn)人 /負(fù)責(zé)人 現(xiàn)場(chǎng) 包裝 銷售中心、 樣板房 2020年 11月開始 開盤前 裝修、裝飾、用品、銷售工具（含沙盤、模型洽談、休閑等用品） 上述物品長期使用，費(fèi)用長期分?jǐn)偟綘I銷費(fèi)用中。 100萬 鐵五建、中原、裝飾公司 圍墻、導(dǎo)視系統(tǒng) 11次年 2月 現(xiàn)場(chǎng)制作 1萬 鐵五建、中原、廣告公司 銷 售 宣 傳 資 料 樓書 12月底 設(shè)計(jì)印刷。作為樓盤的主要宣傳資料，重點(diǎn)突出樓盤的賣點(diǎn)。 10萬（含設(shè)計(jì)費(fèi)） 鐵五建、中原、廣告公司等 戶型手冊(cè) 12 月份開始正式認(rèn)購前 戶型賣點(diǎn) 4萬 鐵五建、中原、廣告公司等 戶 外 宣 傳 戶外廣告牌 12月份（正式認(rèn)購前完成） 傳遞樓盤的信息。建議在市區(qū)中心選擇 1塊，規(guī)格每塊約 100平左右 12萬 鐵五建、中原、專業(yè)公司 導(dǎo)向系統(tǒng) 11月開始 香江路路口、項(xiàng)目入口 15萬 鐵五建、廣告公司 媒 體 宣 傳 報(bào)紙廣告 1112月 軟文 8萬 鐵五建、中原、媒介、 廣告公司 12月 次年 2月 軟文 +新聞報(bào)道，主要圍繞社區(qū)生活、開盤熱勢(shì)等展開。 24萬 05年 3月 開盤前 保持項(xiàng)目的銷售熱度，持續(xù)人氣，采用軟文 +硬廣告 36萬 05年 68月 產(chǎn)品、銷售信息 18萬 電視廣告 開盤前、后共3個(gè)月 貴州電視臺(tái)某欄目 15萬 活動(dòng)促銷 開盤儀式 2020年 3月 26日 現(xiàn)場(chǎng)售樓處，參加人員：意向性認(rèn)購登記客戶、媒體相關(guān)人士、政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目相關(guān)合作公司等。 8萬 鐵五建、中原、 禮儀公司等 節(jié)日等促銷活動(dòng) 不定 現(xiàn)場(chǎng)或戶外等 15萬 鐵五建、中原、廣告公司等 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)： 266 萬元 （其中售樓部、樣板房、宣傳資料等可長期使用、分?jǐn)偟礁麟A段營銷費(fèi)用中） 八）分項(xiàng)工作安排表： （具體時(shí)間需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整） 事 項(xiàng) 內(nèi) 容 時(shí) 間 跟進(jìn)、執(zhí)行 鐵五建 中原 相關(guān)合作單位 公開發(fā)售 開盤典禮 2020年 4 √ √ √ 開 工 施工建議 2020年 11月 √ √ √ 落實(shí)合作方案 廣告公司 推介 8月 12日 √ 報(bào)價(jià)及評(píng)定 8月 20日 √ √ 結(jié)論 8月 30日 √ √ 模型公司 推介 11月 20日 √ 報(bào)價(jià)及評(píng)定 11月 25日 √ √ √ 結(jié)論 11月 25日 √ √ 施工完成 12月 30日 √ √ √ 售樓處 設(shè)計(jì)方案 初稿 11月 30日 √ √ √ 再稿 12月 5日 √ √ √ 審定 12月 10日 √ √ √ 裝飾 施工 12月 15日 √ √ √ 驗(yàn)收 元月 30日 √ √ √ 樣板房 設(shè)計(jì)裝飾大的 方向 擬定 11月 30日 √ 初審 12月 10日 √ √ 定稿 12月 15日 √ √ 設(shè)計(jì)方案 初稿 12月 20日 √ √ 再稿 12月 30日 √ √ 審定 元月 5日 √ √ √ 施工裝飾 2月 30日 √ √ 驗(yàn)收 4月 20日 √ √ 九）銷售及價(jià)格策略： （一）銷售策略 根據(jù)一期組團(tuán)的開工面積、產(chǎn)品構(gòu)成，制定周密的上市策略，既要保證充足的產(chǎn)品供應(yīng)和市場(chǎng)占有率，避免客戶無謂流失，又要營造良好的熱銷局面，確保項(xiàng)目成功上市。 結(jié)合項(xiàng)目的定位，本 項(xiàng)目在銷售模式上應(yīng)力求創(chuàng)新，在充分發(fā)揮常規(guī)銷售方式的前提下，全面推廣情景營銷、場(chǎng)景營銷、技術(shù)營銷模式以及“陽光銷售”理念，并充分利用和發(fā)揮客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)營銷模式的威力，提高成交率，提升樓盤的口碑效應(yīng)。 （一） 開盤價(jià)格建議： 根據(jù)市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況及為本項(xiàng)目開盤營造熱銷態(tài)勢(shì)，建議一組團(tuán)開盤價(jià)格控制為： 多層起價(jià) 1800元，均價(jià) 1950元、電梯房起價(jià) 1850元，均價(jià) 2000元（不含公折及 VIP增值和團(tuán)購優(yōu)惠）。 （三）價(jià)格策略 低開高走的價(jià)格策略： 通過實(shí)施低開高走的價(jià)格策略，適應(yīng)項(xiàng)目的定位，啟動(dòng)銷售，確立在 市場(chǎng)上的領(lǐng)頭形象，通過項(xiàng)目形象品質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)的展現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略，并順利啟動(dòng)一組團(tuán)的銷售。 根據(jù)實(shí)際銷售狀況、工程進(jìn)度（如封頂、竣工等）適時(shí)調(diào)整價(jià)格。 定金及折扣率建議： 定金（ VIP誠意金）為每套房人民幣壹萬元。 一次性付款：享受 97折 按揭付款：享受 98折。 第三部分 項(xiàng)目管理 營銷組織架構(gòu)： 鐵五建公司營銷負(fù)責(zé)人 中原公司營銷負(fù)責(zé)人 營銷中心 中遠(yuǎn)二期項(xiàng)目組 銷售主管 客戶服務(wù)部 置業(yè)顧問