【導(dǎo)讀】西先導(dǎo)區(qū)，傾力打造湖南報業(yè)文化城·米地亞家園，一期完美收官，二期大幕將啟。埔集團、恒大集團、利海集團??在這些眾多中國房地產(chǎn)領(lǐng)頭羊地位的房地產(chǎn)企業(yè)面前我們。該以怎樣的姿態(tài)來面對？？？——逢敵必亮劍?。?！沙編輯地產(chǎn)，為在長沙開疆拓土打好首戰(zhàn)?。?！設(shè)的倡導(dǎo)者與響應(yīng)者，已被列為“省十一·五”“省十二·五”重點建設(shè)工程；周邊之秀水靈山，離塵而不離城；尖山風(fēng)景別墅區(qū)：這是長沙以后六到十年內(nèi)發(fā)展的一片熱土，金科·東方大院、中糧·北緯。28°、高鑫·天麓等頂級別墅大盤齊聚尖山風(fēng)景區(qū)域，精英人士齊聚此板塊，將打造出長沙。最具吸引力的頂級國際別墅區(qū)，富人區(qū)，高尚生活區(qū)；首席，本案提出高知名流大盤的概念在長沙絕無僅有，獨一無二；代表著整個長沙市的高素質(zhì)形象；銷售，達到品牌與利潤雙贏的目的。以中高檔樓盤的成本塑造高檔樓盤的形象賣中高檔樓盤的價格，突出性價比，從而吸引客戶。形象目的，從而實現(xiàn)項目快速銷售。

　　

【正文】 強銷售現(xiàn)場氣氛營造，圍墻、條幅、看板等戶外宣傳進一步增強； 報紙強打，并與公關(guān)活動有力配合、網(wǎng)絡(luò)與雜志廣告全面鋪開； 不定期深入其他地區(qū)，加強目標(biāo)客戶群地 區(qū)宣傳； 電視專題新聞報道，項目開盤熱銷跟蹤報道； 八、 媒體 整合應(yīng)用策略 媒體應(yīng)用策略 ? 充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡椋?采取軟、硬廣告相結(jié)合立體化推廣方式； ? 在媒體上頻頻出現(xiàn) “長沙尖山國際別墅 區(qū) 高知人文豪宅 ”的綱領(lǐng)性概念，加強消費者對項目提倡的概念有深入了解； ? 在硬廣告方面， 通過設(shè)計師的創(chuàng)意，以畫面方式 表現(xiàn)大氣、高貴、雅致形象； ? 用活戶外媒體，改變以往戶外廣告版面不變的做法，根據(jù)項目銷售需要，每個月都對戶外版面更新； ? 在軟文廣告方面，全方位宣傳 本案 的地段位置、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、生活理念、客戶等； ? 以“項目品質(zhì)塑造和宣傳” 作為營銷活動為主線，針對 長沙 市場重點展開； ? 以能覆蓋 長沙 市場的戶外廣告 / 報紙媒體 / 電視媒體等作為主要的宣傳媒介。 媒體選擇 報紙媒體 （ 1）媒體選擇： 瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報 （ 2）宣傳思路：在報紙媒體的運用過程中，一方面進行品牌形象宣傳，另一方面進行人事、報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 26 事件軟性新聞炒作，軟硬結(jié)合。在軟性新聞炒作上需與項目的公關(guān)活動相配合，激發(fā)全民參與的熱情。 電視媒體 （ 1）媒體選擇： 長沙移動電視、湖南經(jīng)視 （ 2）宣傳思路：充分運用電視廣告所獨具的聲、光、影的特點，通過對 尖山美景的創(chuàng)作，表現(xiàn)出一 片環(huán)境優(yōu)美、離塵而不離城的項目特色 在電視媒體宣傳中，充分利用 長沙移動電視 在 長沙 區(qū)域的影響力，除了硬廣告外配合以新聞報道，另外針對目標(biāo)客戶生活習(xí)慣和所在區(qū)域，適當(dāng)選擇 湖南經(jīng)視 電視臺進行宣傳。 平面宣傳 資料 （ 1）媒體選擇：樓書 、手提袋、海報 等 （ 2）宣傳思路：有針對性選擇重點區(qū)域，將項目位置、項目優(yōu)勢、項目進展信息向目標(biāo)人群發(fā)送。 網(wǎng)絡(luò)媒體及多媒體光盤 通過 長沙房地產(chǎn) 網(wǎng)等多個網(wǎng)站 （ ） 全方面展示項目的方方面面 戶外媒體通路 戶外大路牌： 3 塊左右 發(fā)布區(qū)域包括 長沙主城區(qū) 及 項目與 其它區(qū)域聯(lián)系的交通樞紐，如 雷鋒大道口、銀盆嶺大橋東岸、橘子洲大橋兩側(cè)、市內(nèi)其他具有代表性的區(qū)域，選擇以受眾廣闊為準(zhǔn)則 戶外路燈廣告牌： 100 個，選擇 長沙 主城區(qū)發(fā)布路燈廣告牌。 九、 工程及物業(yè)策劃 工程策劃 科學(xué)合理制定項目開發(fā)計劃，盡快取得項目預(yù)售， 為項目在市場推廣中占有有利條件創(chuàng)造基礎(chǔ) 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 27 項目工程投入成本與產(chǎn)出利潤的關(guān)系把握 影響工期的幾個因素 （ 1）地塊狀況因素 本項目地塊已經(jīng)平整，處于施工狀態(tài) 2）開發(fā)商操作水平因素 本案的 開發(fā)是 湖南省 實力強勁的兩大房地產(chǎn)開發(fā)集團的全資源共享合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有著相當(dāng)成熟的開發(fā)經(jīng)驗，從開發(fā)商的開發(fā)水平來看，雄厚的資本和強大的技術(shù)支持將是本項目的順利進行的保障。 （ 3）資金投放量及資金回收要求 從資金的投放量和回收周期方面，開發(fā)商總是 希望以最快的速度收回投資，在合理的情況下，工期盡量提前，這一點也符合目前項目的總體策劃思路。 （ 4）上市時間要求 從項目全程策劃的出發(fā)點來看，有幾個關(guān)鍵點，一是在 2020 年 11 月前銷售接待中心 對外開放；二是在 2020 年 5 月開盤，從這方面來說 目前的各項工作時間都非常緊，各項工作也要為這兩個關(guān)鍵時間點服務(wù)。 分項工程 投入與產(chǎn)出關(guān)系把握 工程建設(shè) 以中檔項目的成本控制做高檔項目 園林景觀 整體園林景觀投入成本以達到好的效果為標(biāo)準(zhǔn) 景觀示范區(qū)投入，要以較高標(biāo)準(zhǔn)進行，做成精品示范區(qū)，為項目銷 售利潤做貢獻 樣板房 /售樓處 成本投入以高標(biāo)準(zhǔn)進行，匹配項目的高端形象檔次，有利于加快銷售進度、降低價格阻力。 前期景觀 的改造 投入量力而行，適可為止 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 28 項目開發(fā)步驟 （ 1）項目開發(fā)步驟及理由 從銷售策劃角度來看，項目準(zhǔn)備從 洋房 開始銷售，理由是這邊的景觀優(yōu)勢最明顯，相對于普通住宅來說， 洋房與別墅 的銷售周期也相對較長； （ 2）景觀工程 本項目為 長方形地塊， 其園區(qū)內(nèi)已 有較大的中庭及小品景觀， 附著有尖山景觀 ， 山 景也是本項目一個核心大賣點， 由于項目一期對內(nèi)銷售，考慮到成本層面景觀工 程相對高端住宅小區(qū)稍弱，如果按照目前的景觀推出二期，將對二期品質(zhì) 造成影響，從銷售角度出發(fā)，建議亮化一期園林，同時二期別墅區(qū)的樣板園林與水系先行，為二期銷售帶來利好； （ 3）由于項目要在 2020 年 5 月 入市，其期間施工周期較緊，時間正值春季的梅雨季節(jié)，項目的施工會有較大的影響，所以從施工單位進場后到雨季來之前，工期的盡量往前按排對項目的開發(fā)是非常必要。 （ 4）現(xiàn)場銷售中心的 安 排和裝修設(shè)計 銷 售中心設(shè)計方案已經(jīng)出稿，建議公司盡快落實進場裝修， 為 2020 年 11 月進駐售樓部服務(wù) （ 5）樣板間設(shè)計及裝修 樣板間的提供預(yù)計在 2020 年 5 月 1 日正式外開放，由于施工周期較緊，主體工程約在 2020年 3 月 1 日后才能提供可施工的房型，其裝修設(shè)計稿須在 2020 年 2 月份完成； 項目物業(yè)策劃（別墅區(qū)、普通公寓區(qū)） 重點突出純住宅的人性化管理服務(wù) ? 針對別墅類客戶推出私家園藝師專業(yè)呵護業(yè)主花園花草樹木的服務(wù) ? 針對老人的健康服務(wù)的家庭保健醫(yī)師服務(wù) ? 針對兒童提供的專屬私墅老師的快樂成長服務(wù)，提供各種才藝的培訓(xùn) ? 針對社區(qū)保衛(wèi)安 全方面的 24 小時聯(lián)防服務(wù) 物業(yè)管理 內(nèi)容 普通住宅區(qū)物業(yè)管理的特點： 普通小高層住宅是一個相對私密性較高，樓層區(qū)也相對較高，人員眾多，業(yè)主的年齡跨度較大。 其管理重點是搞供良好的安全防護， 飲水水質(zhì)清潔，社區(qū)綠化保養(yǎng)、圍護和社區(qū)環(huán)境清潔，和諧的鄰里關(guān)系。 對物業(yè)管理隊伍要求較高，人員多，行業(yè)多，相對管理成本較高。 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 29 別墅區(qū)物業(yè)管理特點： 別墅區(qū)居住人員相對較少，都是富人居住， 人員素質(zhì)落差較大； 管理內(nèi)容相對簡單，但是業(yè)主對服務(wù)的品質(zhì)要求高； 物業(yè)管理員能與業(yè)主溝通難度較大，不太便于常規(guī)管理工作的開展； 給予業(yè)主以高貴的享受式的服務(wù) . 兩種類型物業(yè)管理的區(qū)別如下： ◆普通住宅的物業(yè)管理： 給普通住宅業(yè)主以家的感覺； 給業(yè)主貴族式的享受； 對整個社區(qū)人性化的管理； 對整個社區(qū)的門禁管理、各種費用的托收等給予最大的便捷； 對社區(qū)公共場所、綠化景觀等的保養(yǎng)和維護，普通住宅的業(yè)主更注重公共活動空間的享受； 高品質(zhì)社區(qū)更加注重整個社區(qū)的安防體系。 ◆別墅區(qū)的物業(yè)管理： 別墅區(qū)的管理，必須 體顯業(yè)主的尊貴、顯赫的地位； 給業(yè)主的服務(wù)要全面，注重細節(jié)； 抓住業(yè)主更加注重安全防護的心理， 24 小時的不間斷的巡更及系列人性化服務(wù)； 各種繳費托收等給予最大的便捷； 這部分業(yè)主的公共活動空間要求較小，更多的是享受私人空間，所以要注重別墅區(qū)外圍空間的服務(wù)品質(zhì)。 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 30 附件一 推廣費用范圍界定 媒介廣告 報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、 DM、條幅 廣告設(shè)施與發(fā)布 路牌廣告、圍墻廣告、侯車亭廣 告、指路牌廣告 現(xiàn)場包裝 專為促銷而實施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等 促銷活動 活動場所布置、活動禮品、禮儀公司費用等 宣傳資料 售樓書、宣傳單張、多媒體光盤、資料手提袋等 現(xiàn)場辦公設(shè)備 飲水機、裝修家俱、辦公設(shè)備等 銷售模型 設(shè)計與制作 展銷費 展位費、設(shè)計費、制作費 銷售現(xiàn)場管理費 現(xiàn)場水電費、售樓處樣板房維護、保安保潔人工等 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 31 階段 時間 目的 主要工作內(nèi)容 媒體應(yīng)用 籌備認購 期