【正文】 米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 30 附件一 推廣費用范圍界定 媒介廣告 報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡、 DM、條幅 廣告設施與發(fā)布 路牌廣告、圍墻廣告、侯車亭廣 告、指路牌廣告 現(xiàn)場包裝 專為促銷而實施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等 促銷活動 活動場所布置、活動禮品、禮儀公司費用等 宣傳資料 售樓書、宣傳單張、多媒體光盤、資料手提袋等 現(xiàn)場辦公設備 飲水機、裝修家俱、辦公設備等 銷售模型 設計與制作 展銷費 展位費、設計費、制作費 銷售現(xiàn)場管理費 現(xiàn)場水電費、售樓處樣板房維護、保安保潔人工等 報業(yè)文化城 ◆別墅區(qū)的物業(yè)管理： 別墅區(qū)的管理，必須 體顯業(yè)主的尊貴、顯赫的地位； 給業(yè)主的服務要全面，注重細節(jié)； 抓住業(yè)主更加注重安全防護的心理， 24 小時的不間斷的巡更及系列人性化服務； 各種繳費托收等給予最大的便捷； 這部分業(yè)主的公共活動空間要求較小，更多的是享受私人空間，所以要注重別墅區(qū)外圍空間的服務品質。 報業(yè)文化城 其管理重點是搞供良好的安全防護， 飲水水質清潔，社區(qū)綠化保養(yǎng)、圍護和社區(qū)環(huán)境清潔，和諧的鄰里關系。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 28 項目開發(fā)步驟 （ 1）項目開發(fā)步驟及理由 從銷售策劃角度來看，項目準備從 洋房 開始銷售，理由是這邊的景觀優(yōu)勢最明顯，相對于普通住宅來說， 洋房與別墅 的銷售周期也相對較長； （ 2）景觀工程 本項目為 長方形地塊， 其園區(qū)內(nèi)已 有較大的中庭及小品景觀， 附著有尖山景觀 ， 山 景也是本項目一個核心大賣點， 由于項目一期對內(nèi)銷售，考慮到成本層面景觀工 程相對高端住宅小區(qū)稍弱，如果按照目前的景觀推出二期，將對二期品質 造成影響，從銷售角度出發(fā)，建議亮化一期園林，同時二期別墅區(qū)的樣板園林與水系先行，為二期銷售帶來利好； （ 3）由于項目要在 2020 年 5 月 入市，其期間施工周期較緊，時間正值春季的梅雨季節(jié)，項目的施工會有較大的影響，所以從施工單位進場后到雨季來之前，工期的盡量往前按排對項目的開發(fā)是非常必要。 分項工程 投入與產(chǎn)出關系把握 工程建設 以中檔項目的成本控制做高檔項目 園林景觀 整體園林景觀投入成本以達到好的效果為標準 景觀示范區(qū)投入，要以較高標準進行，做成精品示范區(qū)，為項目銷 售利潤做貢獻 樣板房 /售樓處 成本投入以高標準進行，匹配項目的高端形象檔次，有利于加快銷售進度、降低價格阻力。 （ 3）資金投放量及資金回收要求 從資金的投放量和回收周期方面，開發(fā)商總是 希望以最快的速度收回投資，在合理的情況下，工期盡量提前，這一點也符合目前項目的總體策劃思路。 九、 工程及物業(yè)策劃 工程策劃 科學合理制定項目開發(fā)計劃，盡快取得項目預售， 為項目在市場推廣中占有有利條件創(chuàng)造基礎 報業(yè)文化城 平面宣傳 資料 （ 1）媒體選擇：樓書 、手提袋、海報 等 （ 2）宣傳思路：有針對性選擇重點區(qū)域，將項目位置、項目優(yōu)勢、項目進展信息向目標人群發(fā)送。在軟性新聞炒作上需與項目的公關活動相配合，激發(fā)全民參與的熱情。 媒體選擇 報紙媒體 （ 1）媒體選擇： 瀟湘晨報、長沙晚報、三湘都市報 （ 2）宣傳思路：在報紙媒體的運用過程中，一方面進行品牌形象宣傳，另一方面進行人事、報業(yè)文化城 廣宣配合 : 強勢公布項目開盤信息（報紙、電視、車身廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡）； 加強銷售現(xiàn)場氣氛營造，圍墻、條幅、看板等戶外宣傳進一步增強； 報紙強打，并與公關活動有力配合、網(wǎng)絡與雜志廣告全面鋪開； 不定期深入其他地區(qū)，加強目標客戶群地 區(qū)宣傳； 電視專題新聞報道，項目開盤熱銷跟蹤報道； 八、 媒體 整合應用策略 媒體應用策略 ? 充分結合當?shù)貙嵡椋?采取軟、硬廣告相結合立體化推廣方式； ? 在媒體上頻頻出現(xiàn) “長沙尖山國際別墅 區(qū) 報業(yè)文化城 媒體策略： 此階段項目進入開盤期的高潮階段。 借助樣板房及正式售樓處開放之機 ，從高知名流酒會、到開盤現(xiàn)場的業(yè)主面對面溝通等 ，強勢地樹立本案作為 長沙 高品質 高知 的形象，為項目帶來精神層面的有利宣傳形象，從而與其它競爭項目形成區(qū)隔。 報紙形象廣告制作發(fā)布，網(wǎng)絡廣告啟動、 VIP 購房俱樂 部會員卡發(fā)行、初期各項新聞公關活動啟動。 第二波： 抽象概念導入 通過主題的戶外廣告宣傳，樹立 本案 的品牌形象，引起市場的關注與期待。 高知人文豪宅 ”的宣傳 提高項目形象的認知度。 第一波： “ 長沙尖山國際別墅 區(qū) 報業(yè)文化城 高知人文 社區(qū) ”在 長沙 的宣傳預熱，并人為制造輿論、熱點和市場期待。 核心廣告推廣階段工作 項目籌備期 時 間：六個月（ 2020 年 11 月 至 2020 年 5 月 ） 工作重點： 樹立項目為高知大盤 的形象，完成項目上市的宣傳、完善銷售工作的準備、積累意向客戶，增強項目和客戶之間的聯(lián)誼，吸引目標客戶關注，為項目正式開盤積聚人氣。 第一階段：以懸念式廣告進行廣告宣傳，制造市場期待； 第二階段：以“ 長沙尖山國際別墅 區(qū)內(nèi)壁上還掛有關于交接時所安裝的為何品牌電梯的說明以及電梯效果圖，入戶門的墻面設置戶型平面圖及簡單說明。 原則二：注重細節(jié)，充分利用每一 個 空間、角落 報業(yè)文化城 原則一：包裝切合華貴大氣主題 各處以墻色、藝術 雕像、浮雕、吊燈、 壁燈、雕欄等，營造藝術品味，突出室內(nèi)的古典歐式風格，體現(xiàn)項目的豪雅氣派。 樣板房包裝 進行主題包裝宣傳，提升項目精神層面的影響力，并作為售樓處的功能組成之一 樣板房的裝修有著很強的示范作用，能潛移化引導居民的生活方式。 （ 2）、售樓處功能設計 售樓處的功能設計由兩個部分組成： 一為售樓中心內(nèi)部功能設計，設有接待區(qū)；洽談區(qū)；模型展示區(qū)；音像區(qū)（兼作休息區(qū)）等功能分區(qū)。 售樓處包裝： （ 1）、售樓處建筑外觀風格定位 售樓處建筑外觀風格應與項目的 西班牙 風格一致，顏色、造型盡量與項目的景觀配合、協(xié)調一致。 高知人文 社區(qū) ”的形象定位進行具有鮮明差異特性的包裝思路。 報業(yè)文化城 視覺傳播二：客戶通訊（ DM的升級） 根據(jù)銷售工作進度，在前期客戶積累階段制定多期客戶通訊，全方位介紹項目資源、規(guī)劃、生活等方面的內(nèi)容。 本案主要考慮采用如下幾種視覺傳播工具： 視覺傳播一：雜志樓書 樓書作為客戶了解項目、產(chǎn)品、生活方式的信息載體， 本案作 為 長沙 最高檔的標志性項目，企業(yè)不僅要追求利潤，更要在項目成功銷售的基礎上樹立開發(fā)公司的品牌形象。 好的項目形象系統(tǒng)能使房地產(chǎn)項目在日益同質化的市場中獲得較強的競爭力，同樣，作為 長沙中 高檔的本案在宣傳推廣中 VI 形象系統(tǒng)的包裝將占起到至關重要的作用。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 20 項目 媒體 版面 發(fā)布時間 預計費用 內(nèi)容 戶外 戶外廣告牌 長沙 市區(qū) 萬 項目形象和開盤信息 雷鋒大道口 萬 項目形象和開盤信息 銀盆嶺 大橋 東岸 萬 項目形象和開盤信息 圍墻廣告 項目圍墻 萬 項目形象 報紙 瀟湘晨報 萬 項目形象和開盤信息 長沙晚報 萬 項目形象和開盤信息 三湘都市報 萬 項目形象和開盤信息 電臺 交通頻道 萬 項目形象和開盤信息 音樂頻道 萬 項目形象和開盤信息 電視 經(jīng)濟頻道 萬 項目形象和開盤信息 樓書 項目樓書 20200 份 萬 項目形象 網(wǎng)絡 長沙房地產(chǎn)網(wǎng) 萬 項目形象和開盤 報業(yè)文化城 項目分期 預熱期 開盤期 強銷期 持續(xù)期 尾盤期 — 費用比例 32% 25% 20% 15% 8% 網(wǎng)絡 60萬 3% 公關活動 系列大型系列活動、文藝演出、房產(chǎn)展覽會等 300萬 15% 現(xiàn)場包裝布置 100萬 5% 宣傳資料 樓書、電子視頻光盤、 DM、現(xiàn)場宣傳物料等 14