3國有建設(shè)用地二級市場運(yùn)行現(xiàn)狀及對策研究77-資料下載頁
2025-08-17 18:24本頁面
【正文】 4 目前各地土地二級市場總體活力強(qiáng)勁，對盤活土地資產(chǎn)具有不可估量的作用，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵 押等交易頻繁，但仍然存在一些問題需要不斷完善和規(guī)范。有些是法律、法規(guī)和政策滯后帶來的，有些是市場本身發(fā)育不夠完善產(chǎn)生的。其中比較突出的一是政策法規(guī)滯后甚至是僵化，二是私下交易較為普遍、 第 6 頁 共 6 頁 土地出租更是以私下交易為主。呈現(xiàn)出交易的自發(fā)性。非法性。多樣性，管理的被動性和政策的滯后性等特點(diǎn)。 （一）、轉(zhuǎn)讓問題分析： 投資 25%的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和地價(jià)及地價(jià)相關(guān)政策規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓必須投資達(dá)到 25%以上，但規(guī)定并未明確 25%以什么為基數(shù)計(jì)算，因?yàn)橥顿Y總額包含土地價(jià)款，也就是以前所稱的土地出讓金，但是土地出 讓的形式多種多樣，有征收的集體土地，有企業(yè)搬遷騰出的土地，有舊城改造拆遷的土地，甚至有毛地、凈地的差別，成本相差很大，這樣就對計(jì)算投資比例帶來了難度，甚至標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。盡管部分地區(qū)出臺了文件，規(guī)定了可以轉(zhuǎn)讓投資的標(biāo)準(zhǔn)，但只是比較粗略的界限劃分，并沒達(dá)到量化、細(xì)化。土地轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是項(xiàng)目用地的轉(zhuǎn)讓，在地價(jià)持續(xù)走高階段要求一定投資比例作為限制轉(zhuǎn)讓條件，出發(fā)點(diǎn)是防止炒賣土地（俗稱 “ 炒地皮 ” ），不失為一種無奈的舉措，但這種限制措施從本質(zhì)上看不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀規(guī)律，也不利于讓更具有開發(fā)能力的企業(yè)參與到土地的開發(fā)建設(shè) 中來，很大程度上限制了土地市場在更大范圍的發(fā)展空間，有些土地的非法轉(zhuǎn)讓或隱形交易在某種程度上可以說也是被 “ 逼 ” 出來的。 5
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