【正文】 用直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的營銷模式。 ? 酒店式公寓目前的分布區(qū)位主要集中在市中心天府廣場輻射范圍內(nèi)、城南及城西成熟住區(qū)，區(qū)位要求：一、商業(yè)配套口岸成熟，且要達到一定的繁榮程度，交通、娛樂、購物一體。二、多位于市中心及高端成熟住區(qū)，就有地段優(yōu)勢及升值潛力，從而吸引投資客實現(xiàn)快銷。多數(shù)項目開盤即銷售過半。 帶租約酒店式公寓典型項目投資回報率測算 80001000093003332294527005%7%5%020234000600080001000012023熙城國際 加州壹號 疊翠峰0%1%2%3%4%5%6%7%8%租金均價月返租金額投資回報率項目名稱 均價 （元 /㎡） 租金均價 （元 /㎡ .月） 投資回報率 月返租金額（元） 熙城國際 8000 34 5% 3332 加州壹號 10000 58 7% 2945 疊翠峰 9300 39 5% 2700 租售回報率對比 ? 以熙城國際帶租約銷售酒店式公寓套房 98㎡戶型為例計算。 ? 開發(fā)商與凱賓斯基酒店簽訂 12年租約，保證每月向業(yè)主返還 34元 /㎡的租金。并按每年 2%的漲幅增加租金回報。 ? 每月租金返還額度 =34*98=3332元 ? 12年后租金額度達到 5732元 ? 總房價 8000*98=784000元 ，以首付 5成，貸款 10年，貸款 39萬元計算，貸款月數(shù) 120個月，利率以最新折扣 ，每月還款額 4167元。 ? 實際月供 =41673332=884元。對投資客戶具有價格吸引力。 ? 開發(fā)商直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓本套毛利潤： 98*8000=784000元 ? 開發(fā)商返租約銷售本套毛利潤： 78400012*3332=744016元 帶租約酒店式公寓典型項目投資回報小結(jié) ? 目前市場只有少量項目采用帶租約銷售模式，一般是依托酒店資源而修建出售。但只是在前期推售階段的一種營銷賣點，真正操作過程中變數(shù)較多。 ? 理想狀態(tài)下帶租約銷售的確能實現(xiàn)多方共贏，開發(fā)商快速回籠資金，業(yè)主買房后沒有出租難、難收租的后顧之憂，承租方也可以以相對較低的價格租房。但是實際運作過程中，承租方一旦運營不善，前期的承諾就可能變成“空頭支票”。 ? “帶租約”之所以目前不再那么吃香，主要是合同上會簽定幾年甚至十幾年時間內(nèi)購房者必須將房源出租給承租客，相當于鎖定了升值空間。而投資者自己出租，可能會獲得更豐厚的租金并可以隨時出售。 項目初步建議 14F為裙樓， 510層寫字間， 10層以上為酒店式公寓。 初步模型圖 僅供參考 寫字樓初步建議 ? 檔次：甲級寫字樓 ? 概念：生態(tài)商務(wù)社區(qū)， SOHO辦公 ? 依據(jù)：生態(tài)性、節(jié)能型寫字樓為市場發(fā)展需求的趨勢。對性價比提升有利。 ? 布局建議：建議臨主要干道布線。 ? 依據(jù)：取得較好的展示效果，保持較好的辦公環(huán)境，樹立項目的品質(zhì)形象。 ? 物業(yè)銷售建議：可以考慮分零銷售、整售結(jié)合的方式。利用主力客戶和品牌商家吸引中小客戶和投資客。 酒店式公寓初步建議 ? 概念：精裝修、酒店公寓 ? 依據(jù)：提升項目檔次，豪華精裝修提煉賣點。區(qū)別其他項目所尋找的標簽。 ? 布局建議：不直接臨展示面。 ? 依據(jù) :不對項目形象產(chǎn)生影響。不影響業(yè)主的生活起居。 ? 物業(yè)銷售建議：建議直接銷售 40年產(chǎn)權(quán)，若有酒店資源的嫁接，則一部分以返租約形式銷售。 兩種開發(fā)模式 ? 開發(fā)模式一 直銷 40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓 +生態(tài)商務(wù)寫字間 +商業(yè)裙樓 ? 開發(fā)模式二 帶租約酒店式公寓 +SOHO商務(wù)寫字間 +商業(yè)裙樓 優(yōu)勢 劣勢 模式 1 ? 能相對快速回收投資 ? 開發(fā)周期相對較快 ? 商務(wù)公寓有機會能實現(xiàn)比寫字樓更快速銷售，但其清水價格還不如住宅，投入裝修同樣會占用資金，與模式 2開發(fā)寫字樓的投資相差不大， ? 生態(tài)商務(wù)的概念有一定性價比提升 模式 2 ? 帶租約的稀缺性，對項目整體品質(zhì)和形象有較好提升 ? 租約銷售賣點對投資客有一定吸引力 ? 寫字樓體量過大，對銷售有一定阻力（可嘗試考慮分期開發(fā)，以應(yīng)對市場變化） ? 對裙樓商業(yè)面積有一定影響，減少面積的同時對規(guī)劃造成了一定難度 ? 對地下商業(yè)面積影響較大 ? 超高層規(guī)劃避難層將減少銷售面積 ? 帶租約銷售操作變數(shù)較大，整體效果較難控制，一旦解約對項目形象影響較大。 執(zhí)行力 —— 創(chuàng)造品牌價值 Thanks ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:56:5221:56:5221:563/29/2023 9:56:52 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :56:5221:56Mar2329Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 21:56:5221:56:5221:56Wednesday, March 29, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :56:5221:56:52March 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 29日星期三 下午 9時 56分 52秒 21:56: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 9時 56分 :56March 29, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 29日星期三 9時 56分 52秒 21:56:5229 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 9時 56分 52秒 下午 9時 56分 21:56: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 29, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:56:5221:56:5221:563/29/2023 9:56:52 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :56:5221:56Mar2329Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:56:5221:56:5221:56Wednesday, March 29, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :56:5221:56:52March 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 下午 9時 56分 52秒 21:56: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 9時 56分 :56March 29, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 29日星期三 9時 56分 52秒 21:56:5229 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時 56分 52秒 下午 9時 56分 21:56: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 29, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:56:5221:56:5221:563/29/2023 9:56:52 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :56:5221:56Mar2329Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21:56:5221:56:5221:56Wednesday, March 29, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :56:5221:56:52March 29, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 下午 9時 56分 52秒 21:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 9時 56分 :56March 29, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 29日星期三 9時 56分 52秒 21:56:5229 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 9時 56分 52秒 下午 9時 56分 21:56: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴