【正文】 ； 啟動區(qū)的特征 ?啟動區(qū)布置在資源較好和昭示性較好的地方； ?啟動區(qū)建立能成為區(qū)域價值標桿的產(chǎn)品，提升區(qū)域整體形象； 重點借鑒 ?建立三層級商業(yè)； ?充分利用體育公園和森林公園的資源優(yōu)勢，興建高價值的產(chǎn)品； ?興建如 OCT廣場的區(qū)域形象核心區(qū)，并與區(qū)域商業(yè)中心建立關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)； 54 本報告是嚴格保密的。 案例研究小結(jié) 55 本報告是嚴格保密的。 案例研究可以得出，商業(yè)、住宅和區(qū)域三者之間的一般價值關(guān)系 ?研究商業(yè)、住宅和區(qū)域三者間的價值關(guān)系，可以很容易的看出商業(yè)分為三個級次： ?第一級次：城市級商業(yè) —— 專業(yè)特色街、休閑街 ?第二級次：區(qū)域級商業(yè) —— street mall ?第三級次：社區(qū)級商業(yè) —— 鄰里商業(yè)街 住宅價值 區(qū)域價值 1 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ street mall 2 4 3 商業(yè)分類 鄰里商業(yè)街 專業(yè)特色街 Street mall 休閑街 商業(yè)價值影響 啟動期考慮 發(fā)展期考慮 1 鄰里商業(yè)街 2 專業(yè)特色街 休閑街 3 4 56 本報告是嚴格保密的。 城市新區(qū)大規(guī)模社區(qū)內(nèi)的商業(yè)開發(fā)，除遵守商業(yè)發(fā)展規(guī)律外，還要關(guān)注以下幾點 ?商業(yè)配套與住宅開發(fā)： 大規(guī)模社區(qū)內(nèi)的商業(yè)開發(fā)重點關(guān)注的問題，是商業(yè)配套如何最大化的為住宅增值，也就是商業(yè)配套如何更好的滿足社區(qū)及區(qū)域居住人群的消費需求，這需要根據(jù)消費者不同的消費層次和需求進行商業(yè)設(shè)置； ?新區(qū)商業(yè)開發(fā)的時機和節(jié)奏： 成熟區(qū)域商業(yè)供應(yīng)相對靜態(tài)，商業(yè)需求相對動態(tài)，商業(yè)開發(fā)重點是根據(jù)需求的發(fā)展，尋找未被滿足的市場或競爭相對小的細分市場；新區(qū)商業(yè)則供應(yīng)、需求都相對動態(tài)，商業(yè)開發(fā)的重點是如何把握區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展，最大化的滿足市場需求，同時最小化的降低潛在競爭風險。 ?商業(yè)配套與區(qū)域發(fā)展： 大規(guī)模社區(qū)商業(yè)配套要和城市商業(yè)體系連接，通過項目開發(fā)運作，滿足區(qū)域商業(yè)消費需求，提升區(qū)域價值，形成區(qū)域土地峰值，為企業(yè)和社會創(chuàng)造更大價值； 57 5. 項目發(fā)展初判 58 本項目商業(yè)發(fā)展策略：國際多功能商旅休閑文化體驗中心 商旅 特色 文化 ，主動拉動消費 3. 純粹英倫風格建筑，情景化體驗中心 59 本項目商業(yè)功能定位主要有三個方向 類型 外向型主題商業(yè) 區(qū)域型特色商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 條件 強勢的旅游資源及生態(tài)城、主題公園等強勢資源 特定的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)及旅游區(qū)基礎(chǔ)帶來的商業(yè)流通空間；交通便利，區(qū)域輻射能力強。 本項目以及未來中新生態(tài)新城等居住區(qū)帶來大量消費人群 商業(yè)形態(tài) 教堂、 廣場、 英倫風情商業(yè)街為主 集中商業(yè)為主，如酒店、商旅休閑會館等 社區(qū)底商為主，主要服務(wù)于社區(qū)或社區(qū)附近居民。 功能構(gòu)成 婚慶主題，及與婚慶相關(guān)配套服務(wù)等 商業(yè)零售及服務(wù)、休閑、娛樂、文化、餐飲等高端服務(wù)業(yè) 商業(yè)零售、餐飲 商服、休閑、娛樂 規(guī)模 一般規(guī)模適中 特定消費群體 規(guī)模較大 1－ 2家主力店 規(guī)模小 幾乎全是零散商鋪 形成動因 主動修建，主動經(jīng)營 主動經(jīng)營 必須存在 城市關(guān)系 對外的，城市的主題中心 對外的，成為城市的特色消費中心 對內(nèi)，封閉的 60 功能定位結(jié)合項目開發(fā)目標 區(qū)域型商業(yè) 集中商業(yè)（酒店 +超市 +商務(wù)溫泉會所） 外向型商業(yè) 特色商業(yè)街 社區(qū)型商業(yè) 臨街底商 支撐本項目高端居住形象，提升住宅價值 增強與城市消費的聯(lián)系，提升區(qū)域形象，提升區(qū)域商業(yè)價值 提升區(qū)域價值，獲取區(qū)域提升產(chǎn)生的溢價 61 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)規(guī)劃： 三大功能區(qū)劃分 婚慶主題服務(wù)區(qū) 公共休閑廣場 休閑 廣場 三級功能區(qū)： 婚慶主題服務(wù)區(qū) 餐飲休閑娛樂區(qū) 情景商街 公共休閑廣場 62 本報告是嚴格保密的。 三級商業(yè)體系： 區(qū)域型商業(yè)： 集中商業(yè)（星級酒店 +超市 +溫泉商務(wù)會館） 外向型商業(yè)：英倫風情 特色商業(yè)街 社區(qū)型商業(yè)： 臨街底商 商業(yè)規(guī)劃： 建立三級商業(yè)體系 星級酒店 超市 +溫泉商務(wù)會館 社區(qū)商業(yè) 英倫風情商業(yè)街 教堂 63 本報告是嚴格保密的。 特色商業(yè)街：天津最具特色的英倫風情時尚休閑商業(yè)街，以餐飲和情景化購物為主導(dǎo) 商業(yè)業(yè)態(tài)：以餐飲和休閑購物為主，包括酒吧、咖啡廳、茶藝、工藝品、時尚飾品、藝術(shù)工作室、英式風情特色禮品店； 目標客戶以濱海新區(qū)旅游人群、天津市區(qū)小資一族、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人等為主。 純粹的英倫風情建筑風格以及精致的規(guī)劃營造出強大的情景化氛圍； 64 本報告是嚴格保密的。 集中商業(yè)：以區(qū)域商務(wù)旅游消費為主、滿足市域時尚引領(lǐng)性消費為輔的時尚休閑商業(yè)區(qū) 商業(yè)業(yè)態(tài)：酒店、超市、娛樂、溫泉商務(wù)會館等商務(wù)類配套 i，包括會務(wù)中心、健身俱樂部、美容 spa、 KTV、酒吧等； 以區(qū)域內(nèi)的商務(wù)人群、旅游人群消費需求為主，在區(qū)域中高端需求為支撐的基礎(chǔ)上，設(shè)置部分國際化時尚業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“天津最具國際水平的時尚休閑商業(yè)區(qū)”的整體定位； 65 本報告是嚴格保密的。 項目開發(fā)節(jié)奏 區(qū)域型商業(yè) 集中商業(yè)（酒店 +超市 +溫泉商務(wù)會館） 外向型商業(yè) 特色商業(yè)街 社區(qū)型商業(yè) 臨街底商 根據(jù)項目已建設(shè)特色商業(yè)街的情況，建議項目開發(fā)時序： 成熟期 發(fā)展期 起步期 樹立區(qū)域商業(yè)形象； 初期招商以社區(qū)型業(yè)態(tài)為主，適當引進特色商業(yè)以滿足定位 隨著各組團住宅建設(shè)，開發(fā)社區(qū)商業(yè)，滿足日常生活需求，對住宅增值； 對特色商業(yè)街進行業(yè)態(tài)調(diào)整，逐步減少生活型商業(yè)，增加特色商業(yè)業(yè)態(tài)，打造具有廣域消費吸引力的商業(yè)街 隨著區(qū)域消費市場的發(fā)展與成熟，開發(fā)集中商業(yè)，進一步提升區(qū)域價值，同時獲取區(qū)域提升帶來的土地溢價 66 本報告是嚴格保密的。 THE END,THANKS! 67 本報告是嚴格保密的。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 29, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 09:34:5609:34:5609:343/29/2023 9:34:56 AM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 :34:5609:34Mar2329Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 09:34:5609:34:5609:34Wednesday, March 29, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :34:5609:34:56March 29, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時 34分 56秒 09:34: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 9時 34分 :34March 29, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 29日星期三 9時 34分 56秒 09:34:5629 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 9時 34分 56秒 上午 9時 34分 09:34: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 29, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 09:34:5609:34:5609:343/29/2023 9:34:56 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :34:5609:34Mar2329Mar23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:34:5609:34:5609:34Wednesday, March 29, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :34:5609:34:56March 29, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時 34分 56秒 09:34: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 9時 34分 :34March 29, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 29日星期三 9時 34分 56秒 09:34:5629 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 9時 34分 56秒 上午 9時 34分 09:34: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 29, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 09:34:5609:34:5609:343/29/2023 9:34:56 AM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :34:5609:34Mar2329Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 09:34:5609:34:5609:34Wednesday, March 29, 2023 ?1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :34:5609:34:56March 29, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時 34分 56秒 09:34: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 9時 34分 :34March 29, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 29日星期三 9時 34分 56秒 09:34:5629 March 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 9時 34分 56秒 上午 9時 34分 09:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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