【正文】 220 684 434 348 838 878 969 600 739 625 7317 12 所得稅 31,956 823 2563 1628 1306 3142 3292 3633 2249 2769 2342 8208 13 項(xiàng)目投資（季度）流出小計(jì) 503,541 274,848 979 7,744 7,046 6,765 8,192 11,207 13,257 12,699 20,679 24,551 14,827 10,527 9,880 33,415 13,479 30,789 14 項(xiàng)目投資（年度）流出小計(jì) 503,541 286,228 33,209 71,187 68,649 44,269 二 現(xiàn)金流入（季度） 633,286 21,954 68,350 43,414 34,830 83,784 87,795 96,885 59,963 73,852 62,459 三 現(xiàn)金流入（年度） 90,304 249,823 293,159 年 度 指 標(biāo) 凈現(xiàn)金流量（流入－流出） 286,228 57,095 178,636 224,510 44,269 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 286,228 229,133 50,497 174,013 129,745 資金成本 37,867 1,131 3,746 3,760 3,864 3,959 4,051 3,865 3,093 2,686 2,387 1,535 682 NPV（ I=10%) 43,553 內(nèi)部收益率IRR 19% 投資回收期（ 年 ） 資金峰值 300,038萬元 峰值時間 2023年 2季度 ? 由于建造成本變動有限，選取土地成本、售價兩個變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對土地成本、售價的雙變量敏感性并測算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競價策略。 ? 項(xiàng)目毛利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價（元 /可銷平 米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價變動情況 51445 90% 23% 20% 17% 14% 12% 54303 95% 27% 24% 22% 19% 13% 57161 100% 30% 28% 26% 23% 20% 60019 105% 34% 31% 29% 26% 24% 62877 110% 36% 34% 32% 29% 27% 售價（元 /平米） 售價變動情況 項(xiàng)目凈利率對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 項(xiàng)目 IRR對售價和土地成本的雙變量敏感性分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價（元 /平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價變動情況 51445 90% 14% 13% 11% 9% 6% 54303 95% 16% 15% 13% 12% 10% 57161 100% 18% 16% 15% 14% 13% 60019 105% 19% 18% 17% 16% 14% 62877 110% 21% 19% 18% 17% 16% 售價（元 /平米） 售價變動情況 22997 24274 25552 26830 28107 地價（元 /可銷平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價變動情況 51445 90% 16% 14% 12% 10% 8% 54303 95% 20% 18% 16% 14% 12% 57161 100% 23% 21% 19% 17% 16% 60019 105% 27% 24% 22% 20% 18% 62877 110% 30% 27% 25% 23% 21% 售價（元 /平米） 售價變動情況 項(xiàng)目 NPV對售價和土地成本的雙變量敏感分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價（元 /可銷平米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價變動情況 51445 90% 25861 19118 9686 387 10460 54303 95% 41448 34701 27953 20231 10043 57161 100% 57046 50295 43553 36792 30041 60019 105% 72652 65898 59143 52389 45634 62877 110% 88267 81509 74751 67994 61236 售價（元 /平米） 售價變動情 況 綜合分析與建議 ? 項(xiàng)目風(fēng)險評估與應(yīng)對策略 ? 與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 ? SWOT分析 ? 結(jié)論及建議 ? 周邊配套不足帶來的風(fēng)險：目前項(xiàng)目周邊主要是校區(qū)和公園，交通及生活配套尚不成熟。 ? 應(yīng)對策略：在營銷推廣方面著重描述區(qū)域未來前景，突出地塊升值空間，增強(qiáng)客戶信心。 ? 競爭風(fēng)險：由于產(chǎn)品產(chǎn)異化明顯，目前來看，項(xiàng)目周邊與本項(xiàng)目存在較大競爭關(guān)系的項(xiàng)目并不存在。但是，如仁恒怡庭這種在 2023年上市的以小高層產(chǎn)品為主的項(xiàng)目可能會分流本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的客戶。 ? 應(yīng)對策略：加強(qiáng)疊加官邸產(chǎn)品的研發(fā)、創(chuàng)新，提升其性價比，力求達(dá)到售價與銷售速度均好的目標(biāo)。 ? 土地成本風(fēng)險：據(jù)了解本項(xiàng)目已有多家大型開發(fā)商意向明確，預(yù)計(jì)獲取成本會較高，而上海暗標(biāo)操作的方式，更加提升成本風(fēng)險。 ? 應(yīng)對策略：深刻分析地塊價值、在之后的規(guī)劃建設(shè)過程中加強(qiáng)成本控制。 ? 本項(xiàng)目是新江灣城板塊核心位臵最好的一塊居住用地，并且地塊條件優(yōu)越，具備較大的升值潛力。 ? 項(xiàng)目地塊容積率要求為 ，適合開發(fā)高端舒適型居住產(chǎn)品。目前我公司在上海市場的總體影響力還不夠，通過本項(xiàng)目的精心打造，同時借助我公司的品牌優(yōu)勢，能夠成功開拓上海市場并造成較大影響，甚至引起轟動效應(yīng)，對我公司樹立在上海的品牌形象，直接進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場有重要的意義。 SWOT分析 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目處于新江灣城板塊之內(nèi)，區(qū)域自然生態(tài)資源豐富，政府扶持，規(guī)劃完善，具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? ? 人文資源優(yōu)勢：老江灣濃厚的歷史底韻和人文價值，是新江灣城崛起和騰飛的有力支撐； ? 教育資源優(yōu)勢：本項(xiàng)目臨近幾大高校園區(qū)、人文氛圍濃郁，符合客群對高端居住環(huán)境的認(rèn)知，并為本項(xiàng)目提供了高校教師這部分核心客群； ? 交通優(yōu)勢：新江灣城共規(guī)劃了內(nèi)外公交服務(wù)線路十余條，其中含有 4條城市輕軌； ? 地塊優(yōu)勢：地塊容積率 ，可以打造高端舒適型產(chǎn)品，且具備優(yōu)越的自然景觀資源，價值空間較大； ? 周邊功能組團(tuán)優(yōu)勢：五角場城市副中心與本區(qū)域南北呼應(yīng)，互相帶動，共同發(fā)展。 ? ? 項(xiàng)目劣勢 ? 區(qū)域成熟度低，目前項(xiàng)目周邊主要是校區(qū)和公園，交通及生活配套尚不成熟； ? 區(qū)域價位提升速度過快，而交通條件卻尚未改善，配套設(shè)施建設(shè)也未完成，勢必會造成一部分客戶對本區(qū)域的抗拒心理。 SWOT分析 ? 項(xiàng)目機(jī)會 ? 區(qū)域內(nèi)居住用地稀缺，市場供小于求，價格仍有較大上升空間。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢明顯、區(qū)域內(nèi)無同質(zhì)項(xiàng)目作為強(qiáng)勁的競爭對手； ? 新江灣城區(qū)域規(guī)劃的逐步實(shí)施將成為項(xiàng)目重要的升值要素； ? 市區(qū)密度日益增大，宜居性差，勢必會使一部分追求生活質(zhì)量的高端客群認(rèn)可本區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和居住品質(zhì)。 ? 項(xiàng)目威脅 ? 受容積率影響，本項(xiàng)目無法避免要產(chǎn)生一批疊加產(chǎn)品，而據(jù)市場反映該類產(chǎn)品的認(rèn)可度一般。那么，仁恒怡庭這種在 2023年上市的以小高層產(chǎn)品為主的項(xiàng)目，很可能會分流本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品的客戶； ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨非常激烈的競爭，獲取成本將會很高。 ? 總體建議 ? 綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長潛力巨大，若成功競得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場影響力，同時為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 建議董事會授權(quán)公司經(jīng)營層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險因素的條件下，力爭獲取本項(xiàng)目。 結(jié)論及建議 ? 項(xiàng)目競價條件 ? 由于該地塊角逐的主流開發(fā)商較多，地塊較熱，本次出讓政府限定了一些條件，比較苛刻的有： 自 《 出讓合同 》 簽訂之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件，三年內(nèi)竣工。 競得人須在三個月內(nèi)將總部型開發(fā)企業(yè)注冊地遷至楊浦區(qū)。 摘牌后十個工作日內(nèi)簽訂 《 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》