【正文】 投資回收期（ 年 ） 資金峰值 300,038萬元 峰值時(shí)間 2023年 2季度 ? 由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)土地成本、售價(jià)的雙變量敏感性并測(cè)算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競(jìng)價(jià)策略。 e、規(guī)劃幼兒園及公共綠化建設(shè)費(fèi)用已計(jì)算；代建公共綠化按 400元 /平米計(jì)算； F、地下車庫部分考慮通風(fēng)、消防強(qiáng)排煙、消防報(bào)警、停車智能化。地下室考慮全裝修，地下室和車庫為贈(zèng)送面積。 e、按照年利率 %計(jì)算資金成本。 ? 各時(shí)間段售價(jià)計(jì)劃如下所示： 單位： 元 /平方米 2023年 2023年 2023年 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 一期 50000 52023 52500 53000 54000 56000 57000 58000 二期 66000 68000 71000 73000 74000 商業(yè) 50000 50000 50000 50000 50000 項(xiàng)目投資收益分析 ? 測(cè)算假設(shè)條件 ? 銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃 ? 成本測(cè)算及投入計(jì)劃 ? 項(xiàng)目融資計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 敏感性分析 ? 本報(bào)告假設(shè)了如下條件： a、項(xiàng)目按照可售面積 110792平米考慮，其中類別墅 (排屋 )101340平米，商業(yè) 9452平米； b、銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%測(cè)算，折現(xiàn)率按 10%計(jì)算 NPV； c、會(huì)所 3000平米，銷售階段做為售樓中心，交房后由物業(yè)管理， 2023平米做經(jīng)營用房。 總體進(jìn)度安排 ? 總體進(jìn)度安排 ? 總體開發(fā)進(jìn)度分為兩期，建設(shè)周期為 36個(gè)月，從 2023年 10月開始至 2023年 10月份。 ? 交通設(shè)計(jì) ? 社區(qū)實(shí)行人車徹底分流設(shè)計(jì)，整體開挖實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式地下車路，地下車庫設(shè)計(jì)為葉脈狀，車輛由社區(qū)車庫主入口進(jìn)入，分別停到各家地下車庫，再由地下車庫進(jìn)入地下室，到達(dá)各自住所。經(jīng)過調(diào)查，目前新江灣城區(qū)域住宅底商二手售價(jià)約 26000元 /平米，如能做餐飲的獨(dú)立商業(yè)目前售價(jià)約為 35000— 40000元左右，預(yù)計(jì)兩年后本項(xiàng)目商業(yè)售價(jià) 50000元 /平米市場(chǎng)是能夠接受的價(jià)格。 5% ? 價(jià)格定位 ? 根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤銷售時(shí)疊加官邸和聯(lián)排的平均售價(jià)為 50000元 /㎡左右；類雙拼和類獨(dú)棟產(chǎn)品開盤銷售時(shí)均價(jià)為 66000元 /㎡左右；商業(yè)價(jià)格銷售均價(jià)為 50000元 /平米。 5% 類別墅 聯(lián)排（?。? 220平米177。 ? 為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)要徹底實(shí)現(xiàn)人車分流，所有車位全部設(shè)臵于地下，同時(shí)也保證了社區(qū)內(nèi)景觀的完整性。 ? 外立面和戶型設(shè)計(jì)將成為本項(xiàng)目的重要價(jià)值點(diǎn)，要加大成本投入力度，保證產(chǎn)品的新穎和舒適性。隨著區(qū)域規(guī)劃的不斷實(shí)施和配套設(shè)施的不斷完善，新江灣城板塊的房?jī)r(jià)還將出現(xiàn)更大的飛躍。 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ? 本區(qū)域內(nèi)仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江灣二期、九龍倉項(xiàng)目、華潤橡樹灣后期公寓等有望在 2023年上市，主要產(chǎn)品形式為高層公寓、小高層公寓，未來市場(chǎng)該類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。香溪瀾院 196 223 楓丹白露別墅 230 190 270 200 綠地藍(lán)灣 150 190 萬順?biāo)? 280 178 313 181 320 203 340 212 360 美蘭湖高爾夫別墅 215 176 泗涇頤景園 273 194 302 198 334 233 345 347 402 莫奈的花園 218 230 265 兩河流域 御廷 196 203 217 210 合生 加州水郡 2023年 8月開盤，當(dāng)月基本消化掉一期房源的 90%，成交均價(jià)在 26000元 /㎡左右。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi)（元 /㎡ 2023年以后新入市的項(xiàng)目只有華潤橡樹灣和加州水郡。容積率區(qū)間集中在 ，只要?jiǎng)?chuàng)智坊超過了 3，區(qū)域樣本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)報(bào)價(jià)集中在 2500030000元 /㎡之間。 ? 如右圖所示，本項(xiàng)目周邊 07年以前面市的項(xiàng)目基本已售罄入住，如時(shí)代花園、雍景苑等都屬于中低檔次項(xiàng)目。 ? 楊浦區(qū)歷來作為上海中低檔住宅市場(chǎng)的集聚地，缺乏高端供應(yīng)。 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 成交量 16692649 21500773 9679410 14315151成交均價(jià) 9540 10481 13467 1518602023400060008000100001202314000160000500000010000000150000002023000025000000上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新房成交量和成交均價(jià)變化（ 2023 Q3 2023） （平方米） （元 /平米） ? 新江灣城板塊位于楊浦區(qū)北側(cè)，是迅速發(fā)展起來的生態(tài)居住區(qū)。 受惠于 09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈，尤其是 48月份通脹預(yù)期促進(jìn)投資行為活躍，上海別墅市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼； ? 09年 7月份，上海別墅成交量創(chuàng)歷史新高 ，共成交 1699套，其中 85%為聯(lián)排和疊加產(chǎn)品； 9月份聯(lián)體別墅成交量有所下滑，但價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。 ? 09年 3月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售火爆，帶動(dòng)了一手房的開工量，全年住宅投資金額有望創(chuàng)下歷史新高。新江灣城區(qū)域建設(shè)有 50萬平方米的生態(tài)走廊、新江灣城公園等集中綠地，及世界上最大、功能最全的滑板公園，同時(shí)規(guī)劃了安徒生兒童公園、游艇港灣等，可滿足不同年齡段、不同生活方式的居住人群、商務(wù)人群的生活需求。目前，新江灣城區(qū)域生活配套日趨完善，規(guī)劃中的交通配套也在建設(shè)之中。規(guī)劃通過生態(tài)環(huán)境、水系循環(huán)、道路交通、景觀架構(gòu)、生活服務(wù)和市政配套等六大體系的實(shí)施，創(chuàng)造出網(wǎng)絡(luò)狀的生態(tài)水系和滲透狀的綠化體系形成區(qū)域生態(tài)骨架，綠色空間與水系緊密結(jié)合并與人居空間相互滲透，大學(xué)校區(qū)與居住校區(qū)相互促進(jìn)形成共生關(guān)系的人與自然和諧共生的生存環(huán)境。 ? 數(shù)據(jù)顯示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，居民具備較高的消費(fèi)實(shí)力。未來，隨著上海金融和航運(yùn)“兩個(gè)中心”的建設(shè)，以及“大虹橋”、世博會(huì)等利好條件，一旦國際經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，上海整體經(jīng)濟(jì)狀況勢(shì)必會(huì)有一個(gè)驚人的反彈速度。 ? 地塊及所在規(guī)劃的新江灣城新城住宅區(qū)已經(jīng)基本完成整理，地塊處于新江灣城新的核心地段，地塊容積率指標(biāo)為 ，限高 20米。 通過目前的條地鐵線路可方便到達(dá)城市各中心區(qū)域，未來開通的地鐵 10號(hào)線，緊鄰項(xiàng)目地塊，更可方便到達(dá)五角場(chǎng)、復(fù)旦大學(xué)的重要商業(yè)、文教中心。 ? 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃建筑用地性質(zhì) 二類住宅組團(tuán)用地 備注 總用地面積 （可建設(shè)用地） ≤121710平方米 ≤114520平方米） 代建 5920平米的幼兒園，代建10290平米的公共綠地。上海市楊浦區(qū)新江灣城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2023年 11月 前言 2023年 10月，在總部領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，對(duì)上海楊浦區(qū)進(jìn)行了考察，楊浦區(qū) 委、區(qū)政府期望與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行廣泛合作。 四至：東江灣城路；南至殷行路；西至政和路；北至過秀路。 2)軌道交通： 距離 8號(hào)線市光路站 ； 距離 3號(hào)線淞發(fā)路站 2公里； 距離規(guī)劃中的 10號(hào)線新江灣城站 500米。 地塊北側(cè)情況 地塊西側(cè)在建項(xiàng)目 地塊東側(cè)綠化帶 地塊西北側(cè)公園 ? 用地現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論： 地塊處于新江灣城新城核心區(qū)，周邊均規(guī)劃各知名開發(fā)商中高檔樓盤項(xiàng)目；新江灣城板塊伴隨近兩年開發(fā)速度的加快，同時(shí)地鐵 10號(hào)線新江灣城站的通車、使得地塊與五角場(chǎng)、復(fù)旦大學(xué)等各種優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施配套的聯(lián)系更加緊密，給本地塊帶來了更多的升值因素；總體來看，地塊開發(fā)潛力很大。 掛牌出讓進(jìn)度安排表 發(fā)布公告 發(fā)布時(shí)間 20231120 09:30 發(fā)放出讓文件及附件 起始時(shí)間 20231120 09:30 截止時(shí)間 20231221 16:00 提問 截止時(shí)間 20231126 16:00 發(fā)布答疑紀(jì)要 時(shí) 間 2023122 09:30 接受競(jìng)買申請(qǐng) 起始時(shí)間 20231203 09:30 截止時(shí)間 20231221 16:00 保證金到賬 截止時(shí)間 20231210 16:30 保證金 26000萬元人民幣 掛牌交易活動(dòng) 掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間 掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間 20231214 09:30 20231223 10:00 市場(chǎng)研究 ? 上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 ? 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ? 項(xiàng)目定位 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 ? GDP情況 ? 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市前三季度 GDP增長(zhǎng)速度為 %，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)“保 8”目標(biāo)。 上海市主要年份常住人口（單位：萬人） 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 年末常住人口 戶籍人口 外來人口 （半年以上人口） 299 注 :本表戶籍人口不包括離開上海、外出（市外）半年以上本市戶籍人口。 ? 1997年 7月，新江灣城被市政府命名為“面向 21世紀(jì)的示范居住區(qū)”。將成為依托復(fù)旦、同濟(jì)等大學(xué)以及眾多的科研機(jī)構(gòu)創(chuàng)建一批知識(shí)型現(xiàn)代化社區(qū)和設(shè)施配套齊全的大型高檔人文居住區(qū)。總體規(guī)劃共分為江灣天地、復(fù)旦江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識(shí)商務(wù)中心六大板塊，其中由 90萬平方米知識(shí)商務(wù)中心，與五角場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)、創(chuàng)智天地的娛樂區(qū)共同構(gòu)筑起上海東北部的核心區(qū) ——— 五角場(chǎng)城市副中心。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 住宅投資額 01002003004005006007008009001000（億元） 上海市歷年住宅投資總額統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 住宅施工面積 住宅竣工面積 0100020233000400050006000700080009000（億元） 上海市歷年施工竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ? 2023年上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷史新高，而且前三季度成交量已達(dá)到 1431萬平米，全年有可能基本持平甚至超過 07年的成交量。 上海市商品住宅成交情況（公寓）02023400060008000100001202314000160001800020230Ja n 0 7 A p r 0 7 Ju l 0 7 O ct 0 7 Ja n 0 8 A p r 0 8 Ju l 0 8 O ct 0 8 Ja n 0 9 A p r 0 9 Ju l 0 902023400060008000100001202314000160001800020230成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)（元/平米）套 元/平 方米 ? 09年上海聯(lián)體別墅成交量不斷上揚(yáng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。二手房市場(chǎng)的活躍成交將進(jìn)一步推升上海一手房市場(chǎng)的價(jià)格。 ? 近兩年，新江灣板塊的土地供給日益緊缺，土地價(jià)值提升更加迅猛，區(qū)域內(nèi)房源供不應(yīng)