山西運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(x年12月)-資料下載頁(yè)
2025-03-09 22:16本頁(yè)面
【正文】 職業(yè)技術(shù)學(xué)院，東區(qū)為 700畝，包括100畝的經(jīng)濟(jì)適用房， 378畝商品房，和 222畝的小學(xué)、幼兒園等教育用地。 項(xiàng)目南側(cè)為華源街和正在建設(shè)的居然之家。 東側(cè)為 山西同譽(yù)有色金屬有限公司投資 25億元建設(shè)的鋁合金輪轂項(xiàng)目。 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 小學(xué) 幼兒園 浦東花園 （商品房用地） 浦東小區(qū) （經(jīng)濟(jì)適用房） 居然之家 輪轂廠 黃金水岸 財(cái)富廣場(chǎng) ﹥ 項(xiàng)目概況 第四部分項(xiàng)目概況及定位建議 浦東花園 （商品房用地） 輪轂廠 注：右側(cè)兩塊地系輪轂廠地塊，于2023年 1月21日在運(yùn)城市國(guó)土資源網(wǎng)掛牌出讓，該地塊為工業(yè)用地，成交價(jià)為 萬(wàn) /畝。 注：該地塊共計(jì) 378畝，成交總價(jià)為，約合 38萬(wàn) /畝。 浦東花園 （商品房用地） 輪轂廠 注：項(xiàng)目左側(cè)地塊系浦東花園地塊，于2023年 11月在運(yùn)城市國(guó)土資源網(wǎng)成交公示。 378畝 考察項(xiàng)目實(shí)景圖 考察地塊 地塊周邊 軍屯街 浦東小區(qū) 軍屯村 軍屯村 地塊周邊 —— 地塊西側(cè)運(yùn)城職業(yè)技術(shù)學(xué)院規(guī)劃圖 地塊西側(cè) —— 在建的幼兒園、浦東花園 ?項(xiàng)目所在區(qū)域人口少 ， 市場(chǎng)支撐力較弱 ， 房?jī)r(jià)較低 。 ?周邊配套逐步在完善 ， 但目前還非常不完善 。 ?周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多 ， 且價(jià)格不高 。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域暖還沒(méi)有接入 ， 入住的小區(qū)靠燃?xì)饣蛩礋岜霉┡?。 ?項(xiàng)目西側(cè)緊鄰 100畝浦東經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)和 378畝的浦東花園商品房 ， 對(duì)項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) ， 尤其經(jīng)濟(jì)適用房即將開(kāi)始銷售 ， 2800元 /平米 ， 可能帶裝修 。 ?空港區(qū)房?jī)r(jià)普遍在 3000元 /平米以下 ， 項(xiàng)目與空港區(qū)距離較近 ， 空港區(qū)房?jī)r(jià)直接影響項(xiàng)目房?jī)r(jià) 。 ?當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)高層 （ 18層以上 ） 產(chǎn)品抗性較大 ，即使政府給到較大容積率 ， 設(shè)計(jì)出高層產(chǎn)品 ， 銷售難度也會(huì)很大 。 ?周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目土地為早期取得 ， 土地價(jià)格較低 ， 考察地塊土地成本較高 。 ?項(xiàng)目地塊處于城市主要發(fā)展方向 ， 未來(lái)升值空間較大 。 ?周邊交通四通八達(dá) ， 配套正處于逐步完善期 。 ?周邊在建項(xiàng)目的前期宣傳有利于項(xiàng)目的后期發(fā)展 ， 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境 。 ?地塊方正平整 ， 地上沒(méi)有附著物 ， 利于快速開(kāi)發(fā) 。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 項(xiàng)目 SWOT分析 ?項(xiàng)目西側(cè)正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園和小學(xué) ， 南側(cè)正在建設(shè)居然之家 ， 客運(yùn)站即將搬遷 ， 距離項(xiàng)目較近 。 ?運(yùn)城市向東向北發(fā)展 ， 給地塊帶來(lái)良好的推動(dòng)作用 。 ?政府沒(méi)有對(duì)地塊沒(méi)有過(guò)多約束 ， 規(guī)劃指標(biāo)可協(xié)商 ，按我方要求進(jìn)行調(diào)整 。 第五部分 調(diào)查結(jié)論 ?運(yùn)城市處于山西省最南端，雖然是一個(gè)地級(jí)城市，但整個(gè)城市發(fā)展緩慢，煤礦和大型企業(yè)較少，城市面貌較差，居民收入水平低，貧富差距大。 ?目前運(yùn)城的城市中心區(qū)仍在老城區(qū)，但已沒(méi)有發(fā)展空間，城市近期建設(shè)重點(diǎn)為東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，城市向東向北發(fā)展。房地產(chǎn)在售項(xiàng)目主要集中在東北區(qū)域。此外，空港新區(qū)由于房?jī)r(jià)較低，政府扶持力度大，發(fā)展速度快。 ?受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響，運(yùn)城市房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，房?jī)r(jià)低于同等城市水平，房?jī)r(jià)主要受產(chǎn)品形式和成本影響，受個(gè)別標(biāo)高項(xiàng)目的影響得到提升。在售高端項(xiàng)目售價(jià)在 35004000元 /平米，低端項(xiàng)目售價(jià)在 25003000元 /平米（個(gè)別項(xiàng)目的頂層售價(jià) 1950元 /平米），中檔項(xiàng)目房?jī)r(jià)在 30003500元 /平米，售價(jià)最高的是恒大綠洲項(xiàng)目，均價(jià)在 4800元 /平米左右（含 1500元 /平米的精裝修）。 ?在售項(xiàng)目均以小高層和多層為主要建筑形式，容積率較小，綠化率較大，房地產(chǎn)發(fā)展屬于起步階段，多數(shù)人還是傾向于多層和小高層，對(duì)高層產(chǎn)品存在較大的抗性。恒大 綠洲項(xiàng)目為 30層左右的高層，盡管地段和品質(zhì)非常好，去化速度仍然不快。 ?在售項(xiàng)目基本上為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，五證齊全，今年年底或 2023年交房，說(shuō)明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目去化速度不快。 調(diào)查結(jié)論 ?在售項(xiàng)目戶型以兩居室和三居室為主，兩室戶型面積主要集中在 90— 110平米，三室戶型面積在 110140平米左右， 90平米以下戶型較少， 140200平米的大平層戶型存在一定比例。在售項(xiàng)目戶型普遍偏大，這與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較低，老百姓的居住習(xí)慣有一定的關(guān)系。隨著房?jī)r(jià)的上漲，緊湊型戶型越來(lái)越受歡迎。 ?在售項(xiàng)目層高普遍較高，一般在 ，裝修完凈層高在 。 ?在售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以本地開(kāi)發(fā)商為主，市場(chǎng)處于由內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)化過(guò)程中，進(jìn)步緩慢，隨著與外部聯(lián)系的加強(qiáng)和外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將明顯增強(qiáng)。 ?在售項(xiàng)目客戶來(lái)源主要以運(yùn)城市區(qū)和縣城客戶為主，外地客戶較少， 3050歲為主力客戶群，購(gòu)房用途主要以改善居住條件、子女結(jié)婚上學(xué)用房為主，部分客戶為投資客戶。 ?市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)品質(zhì)低，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新，不能滿足中高端客戶的升級(jí)置業(yè)需求，高端需求部分流向西安、鄭州、太原等上一級(jí)城市。 ?在售項(xiàng)目售樓處裝修檔次普遍不高，營(yíng)銷水平一般，但部分高端項(xiàng)目營(yíng)銷水平相對(duì)較高，后期小區(qū)物業(yè)、綠化等檔次較高。 ?土地多頭供應(yīng)，供應(yīng)情況不透明，地價(jià)差異大，整體地價(jià)偏低，導(dǎo)致地價(jià)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響較低 ,進(jìn)而使小高層和高層產(chǎn)品在市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段存在接受抗性。 調(diào)查結(jié)論 ?項(xiàng)目地塊處于城市發(fā)展的東北方向，處于城區(qū)和空港新區(qū)之間，隸屬于禹都經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。周邊配套在逐漸完善，緊鄰項(xiàng)目地的幼兒園、小學(xué)正在施工，距離新汽車站較近，高速入口、飛機(jī)場(chǎng)都不遠(yuǎn)。 ?項(xiàng)目周邊在售的幾個(gè)大型項(xiàng)目位置均優(yōu)于考察地塊：其中橄欖城售價(jià)約為 3200元 /㎡ ,黃金水岸售價(jià)為 3980元 /㎡ 左右（黃金水岸為該片區(qū)最大的一個(gè)項(xiàng)目，品質(zhì)相對(duì)較高，屬于標(biāo)桿項(xiàng)目，政府的很多領(lǐng)導(dǎo)均在此小區(qū)居住。）。項(xiàng)目緊鄰的浦東小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)為 2800元 /㎡ （可能含裝修）。經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，考察地塊目前售價(jià)在 3200元 /㎡ 左右是比較合理的價(jià)位。 ?綜上，運(yùn)城市房?jī)r(jià)較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商品房銷售速度慢，該地塊地價(jià)相對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目高出很多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議拿該地塊。 調(diào)查結(jié)論 Thank you for listening THE END
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