山西運城市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(x年12月)-資料下載頁
2025-03-09 22:16本頁面
【正文】 職業(yè)技術(shù)學(xué)院，東區(qū)為 700畝，包括100畝的經(jīng)濟適用房， 378畝商品房，和 222畝的小學(xué)、幼兒園等教育用地。 項目南側(cè)為華源街和正在建設(shè)的居然之家。 東側(cè)為 山西同譽有色金屬有限公司投資 25億元建設(shè)的鋁合金輪轂項目。 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 小學(xué) 幼兒園 浦東花園 （商品房用地） 浦東小區(qū) （經(jīng)濟適用房） 居然之家 輪轂廠 黃金水岸 財富廣場 ﹥ 項目概況 第四部分項目概況及定位建議 浦東花園 （商品房用地） 輪轂廠 注：右側(cè)兩塊地系輪轂廠地塊，于2023年 1月21日在運城市國土資源網(wǎng)掛牌出讓，該地塊為工業(yè)用地，成交價為 萬 /畝。 注：該地塊共計 378畝，成交總價為，約合 38萬 /畝。 浦東花園 （商品房用地） 輪轂廠 注：項目左側(cè)地塊系浦東花園地塊，于2023年 11月在運城市國土資源網(wǎng)成交公示。 378畝 考察項目實景圖 考察地塊 地塊周邊 軍屯街 浦東小區(qū) 軍屯村 軍屯村 地塊周邊 —— 地塊西側(cè)運城職業(yè)技術(shù)學(xué)院規(guī)劃圖 地塊西側(cè) —— 在建的幼兒園、浦東花園 ?項目所在區(qū)域人口少 ， 市場支撐力較弱 ， 房價較低 。 ?周邊配套逐步在完善 ， 但目前還非常不完善 。 ?周邊競爭項目較多 ， 且價格不高 。 ?項目所在區(qū)域暖還沒有接入 ， 入住的小區(qū)靠燃?xì)饣蛩礋岜霉┡?。 ?項目西側(cè)緊鄰 100畝浦東經(jīng)濟適用房小區(qū)和 378畝的浦東花園商品房 ， 對項目形成直接競爭 ， 尤其經(jīng)濟適用房即將開始銷售 ， 2800元 /平米 ， 可能帶裝修 。 ?空港區(qū)房價普遍在 3000元 /平米以下 ， 項目與空港區(qū)距離較近 ， 空港區(qū)房價直接影響項目房價 。 ?當(dāng)?shù)乩习傩諏Ω邔?（ 18層以上 ） 產(chǎn)品抗性較大 ，即使政府給到較大容積率 ， 設(shè)計出高層產(chǎn)品 ， 銷售難度也會很大 。 ?周邊競爭項目土地為早期取得 ， 土地價格較低 ， 考察地塊土地成本較高 。 ?項目地塊處于城市主要發(fā)展方向 ， 未來升值空間較大 。 ?周邊交通四通八達(dá) ， 配套正處于逐步完善期 。 ?周邊在建項目的前期宣傳有利于項目的后期發(fā)展 ， 對項目發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境 。 ?地塊方正平整 ， 地上沒有附著物 ， 利于快速開發(fā) 。 優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅 項目 SWOT分析 ?項目西側(cè)正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園和小學(xué) ， 南側(cè)正在建設(shè)居然之家 ， 客運站即將搬遷 ， 距離項目較近 。 ?運城市向東向北發(fā)展 ， 給地塊帶來良好的推動作用 。 ?政府沒有對地塊沒有過多約束 ， 規(guī)劃指標(biāo)可協(xié)商 ，按我方要求進(jìn)行調(diào)整 。 第五部分 調(diào)查結(jié)論 ?運城市處于山西省最南端，雖然是一個地級城市，但整個城市發(fā)展緩慢，煤礦和大型企業(yè)較少，城市面貌較差，居民收入水平低，貧富差距大。 ?目前運城的城市中心區(qū)仍在老城區(qū)，但已沒有發(fā)展空間，城市近期建設(shè)重點為東城區(qū)，中期建設(shè)重點為北城區(qū)，城市向東向北發(fā)展。房地產(chǎn)在售項目主要集中在東北區(qū)域。此外，空港新區(qū)由于房價較低，政府扶持力度大，發(fā)展速度快。 ?受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟影響，運城市房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，房價低于同等城市水平，房價主要受產(chǎn)品形式和成本影響，受個別標(biāo)高項目的影響得到提升。在售高端項目售價在 35004000元 /平米，低端項目售價在 25003000元 /平米（個別項目的頂層售價 1950元 /平米），中檔項目房價在 30003500元 /平米，售價最高的是恒大綠洲項目，均價在 4800元 /平米左右（含 1500元 /平米的精裝修）。 ?在售項目均以小高層和多層為主要建筑形式，容積率較小，綠化率較大，房地產(chǎn)發(fā)展屬于起步階段，多數(shù)人還是傾向于多層和小高層，對高層產(chǎn)品存在較大的抗性。恒大 綠洲項目為 30層左右的高層，盡管地段和品質(zhì)非常好，去化速度仍然不快。 ?在售項目基本上為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，五證齊全，今年年底或 2023年交房，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目競爭激烈，項目去化速度不快。 調(diào)查結(jié)論 ?在售項目戶型以兩居室和三居室為主，兩室戶型面積主要集中在 90— 110平米，三室戶型面積在 110140平米左右， 90平米以下戶型較少， 140200平米的大平層戶型存在一定比例。在售項目戶型普遍偏大，這與當(dāng)?shù)胤績r較低，老百姓的居住習(xí)慣有一定的關(guān)系。隨著房價的上漲，緊湊型戶型越來越受歡迎。 ?在售項目層高普遍較高，一般在 ，裝修完凈層高在 。 ?在售開發(fā)項目以本地開發(fā)商為主，市場處于由內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)化過程中，進(jìn)步緩慢，隨著與外部聯(lián)系的加強和外地開發(fā)商進(jìn)入，競爭態(tài)勢將明顯增強。 ?在售項目客戶來源主要以運城市區(qū)和縣城客戶為主，外地客戶較少， 3050歲為主力客戶群，購房用途主要以改善居住條件、子女結(jié)婚上學(xué)用房為主，部分客戶為投資客戶。 ?市場產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)低，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新，不能滿足中高端客戶的升級置業(yè)需求，高端需求部分流向西安、鄭州、太原等上一級城市。 ?在售項目售樓處裝修檔次普遍不高，營銷水平一般，但部分高端項目營銷水平相對較高，后期小區(qū)物業(yè)、綠化等檔次較高。 ?土地多頭供應(yīng)，供應(yīng)情況不透明，地價差異大，整體地價偏低，導(dǎo)致地價對房產(chǎn)價格影響較低 ,進(jìn)而使小高層和高層產(chǎn)品在市場發(fā)展初級階段存在接受抗性。 調(diào)查結(jié)論 ?項目地塊處于城市發(fā)展的東北方向，處于城區(qū)和空港新區(qū)之間，隸屬于禹都經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。周邊配套在逐漸完善，緊鄰項目地的幼兒園、小學(xué)正在施工，距離新汽車站較近，高速入口、飛機場都不遠(yuǎn)。 ?項目周邊在售的幾個大型項目位置均優(yōu)于考察地塊：其中橄欖城售價約為 3200元 /㎡ ,黃金水岸售價為 3980元 /㎡ 左右（黃金水岸為該片區(qū)最大的一個項目，品質(zhì)相對較高，屬于標(biāo)桿項目，政府的很多領(lǐng)導(dǎo)均在此小區(qū)居住。）。項目緊鄰的浦東小區(qū)屬于經(jīng)濟適用房，售價為 2800元 /㎡ （可能含裝修）。經(jīng)過對比分析，考察地塊目前售價在 3200元 /㎡ 左右是比較合理的價位。 ?綜上，運城市房價較低，市場競爭激烈，商品房銷售速度慢，該地塊地價相對周邊競爭項目高出很多，投資風(fēng)險較大，不建議拿該地塊。 調(diào)查結(jié)論 Thank you for listening THE END
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1