【正文】 作為新城區(qū)大型公務(wù)員小區(qū)，小高層住宅較易去化，而綜合樓則難度大。 目前僅黑犁路已建成通車，距芙蓉路 800米，石竹路還未開始修建。 二期平面圖 90 地塊 SWOT分析 SWOT分析 核心賣點：周邊客源多 /舒適便捷生活方式 S優(yōu)勢 周邊政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員小區(qū)林立，市場消費力強(qiáng)； 交通較便利，主干道旁； 小區(qū)商業(yè)自身的配套補充； W劣勢 新城區(qū)不成熟； 銷售周期長； 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇類型局限性大 O機(jī)會 城市升級； 人們對新城的認(rèn)同； 目前周邊缺少綜合物業(yè)業(yè)態(tài)； So策略 利用靠近中央政務(wù)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展綜合物業(yè)產(chǎn)業(yè)； Wo策略 根據(jù)客戶定位做填補空白，根據(jù)體量及交通動量吸引全 城客戶； T威脅 新區(qū)競爭項目較多， 且在項目之前面世； 在新城，許多單位有地， 可能規(guī)劃相同業(yè)態(tài)物業(yè)， 分散客源。 St策略 在競爭項目開盤前快速亮相，搶占制高點； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢，實現(xiàn)各種業(yè)態(tài)功能互補，用城市運營理念打造新城區(qū)首席物業(yè) 91 分析總結(jié)： ? 區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施不完善，通達(dá)性不高 ,且黑梨路無公交站點； ? 商業(yè)人氣隔斷，商業(yè)網(wǎng)點的輻射力有限； ? 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向； ? 入住人口有限，針對目標(biāo)客群的消費習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾； ? 考慮到項目的用地性質(zhì)為住宅用地，綜合樓的開發(fā)有一定的局限性。 92 綜合樓項目定位 定位依據(jù)： 項目周邊擁有豐富的政府部門資源和人員資源，這種資源的優(yōu)勢在于政府部門所帶來的對其他區(qū)域的號召力和吸引力，能有效聚集眾多與這些省級部門有工作往來的其他相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)，這些政府部門和企業(yè)的聚集必然會形成一個龐大的與公務(wù)活動相配套的消費需求，考慮用地性質(zhì)及周邊需求，酒店式公寓是這種需求最好的載體。 酒 店 式 公 寓 93 規(guī)劃布局 以酒店式公寓為主，結(jié)合部分辦公物業(yè)及商業(yè)裙樓的綜合樓開發(fā)模式 酒店式公寓 —— 主力房型為 4090平米， 1房 1廳 2房 2廳設(shè)計；設(shè)酒店式大堂，辦公物業(yè)設(shè)計 2層，商業(yè)裙樓設(shè)計 2層，地下 2層。 94 酒店式公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標(biāo)準(zhǔn)來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、辦公、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。 項目的定位比較適合于第二種開發(fā)模式：酒店式公寓，輔以部分辦公、商業(yè)功能。 酒店式公寓的產(chǎn)品概念 95 針對項目二期的開發(fā)建議，凌立公司認(rèn)為需要站在全程開發(fā)的角度進(jìn)行系統(tǒng)的前期策劃服務(wù)。 在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，凌立更注重在以下兩個方面的服務(wù)： A、項目可行性研究：項目前期的成本控制； B、項目的營銷階段：項目后期的營銷執(zhí)行。 開發(fā)公司的設(shè)立 開發(fā)項目的立項和可行性研究 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 開發(fā)項目的拆遷安置 開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 開發(fā)項目的經(jīng)營階段 開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程之 —— 八大步驟 96 項目前期策劃服務(wù)綱要 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ◇ 宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況 ◇ 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ◇ 市房地產(chǎn)市場概況 ◇ 市房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策 法規(guī) ◇ 市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目市場調(diào)研 ◇ 項目區(qū)域市場分析 ◇ 類比項目市場調(diào)研 項目 SWOT分析 ◇ 項目地塊的優(yōu)勢 ◇ 項目地塊的劣勢 ◇ 項目地塊的機(jī)會點 ◇ 項目地塊的威脅點 項目目標(biāo)客戶定位分析 ◇ 目標(biāo)客戶定向市場調(diào)研 ◇ 目標(biāo)客戶需求分析及未來預(yù)測 ◇ 目標(biāo)客戶收入水平、生活習(xí)慣、文化背景、消費心理的研判及未來預(yù)測 項目發(fā)展定位研究 ◇ 項目市場定位 ◇ 項目形象定位 ◇ 項目主題定位 ◇ 項目價格定位 ◇ 項目產(chǎn)品定位 ◇ 發(fā)展商定位 97 項目前期策劃服務(wù)綱要 總體規(guī)劃設(shè)計建議 ◇ 建設(shè)空間布局 ◇ 環(huán)境景觀規(guī)劃布局 ◇ 公建與配套系統(tǒng) 建筑風(fēng)格定位 ◇ 項目總體建筑風(fēng)格與色彩計劃◇ 建筑外立面設(shè)計提示 ◇ 其他特殊設(shè)計提示 主力戶型選擇 ◇ 項目業(yè)態(tài)分析及項目配置 ◇ 主力戶型設(shè)計提示 ◇ 商業(yè)物業(yè)平面設(shè)計提示 未來方式指導(dǎo) ◇ 項目經(jīng)營管理的建議 ◇ 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 初步營銷銷策略的制定 1項目經(jīng)濟(jì)分析 ◇ 項目利潤分期實現(xiàn)預(yù)測 ◇ 項目利潤最大化研究 98 合作模式建議 一、開發(fā)商需提供的支持 商鋪樣板間的設(shè)置； 銷售接待中心的提供（可與商鋪樣板間設(shè)置在一起）； 部分辦公設(shè)備的提供（如電腦、電話、接待桌椅等）； 銷售道具的配合（商鋪銷售及招商宣傳單頁、模型等）； 銀行銀行確定及按揭手續(xù)的協(xié)助辦理。 99 合作模式建議 二、凌立公司九峰項目組人員配置 組成項目小組（不少于 8人）進(jìn)行本項目策劃、銷售工 作，與甲方密切聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，并調(diào)動公司重要部門 和優(yōu)秀專業(yè)資源全力配合。 項目經(jīng)理 1人 策劃經(jīng)理 1人 銷售顧問 4人 市場人員 2人 100 合作模式建議 二、合作形式： 項目商鋪銷售獨家代理 三、合作收費： 方式一：按銷售總額提取銷售傭金 方式二：按銷售總額提取銷售傭金加銷售溢價分成 銷售代理傭金結(jié)算條件： 房屋出售價格為甲、乙雙方同意之價格（底價）； 傭金結(jié)算以簽定購房合同為準(zhǔn)，按合同金額進(jìn)行結(jié)算。 101 雖然前路充滿崎嶇，但我們的團(tuán)隊，從浙江轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地，成功操作了許多個商業(yè)項目，聚集了行業(yè)內(nèi)的精英，早以磨礪成為了一個實戰(zhàn)型的銷售團(tuán)隊。我們愿與貴司攜手再創(chuàng)銷售奇跡。 因為我們相信我們能夠創(chuàng)造奇跡！因為我們是創(chuàng)造奇跡的團(tuán)隊。 102 103 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :30:0205:30Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :30:0205:30:02March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 30分 2秒 05:30: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 5時 30分 2秒 05:30:0228 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :30:0205:30Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :30:0205:30:02March 28, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 30分 2秒 05:30: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 5時 30分 2秒 05:30:0228 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :30:0205:30Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :30:0205:30:02March 28, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 30分 2秒 05:30: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 28日星期二 5時 30分 2秒 05:30:0228 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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