【正文】 :30:0205:30Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 項(xiàng)目的定位比較適合于第二種開發(fā)模式：酒店式公寓，輔以部分辦公、商業(yè)功能。 具體為： 1－ 2名 ， 優(yōu)惠 19888元 3－ 4名 ， 優(yōu)惠 16888元 5－ 6名 ， 優(yōu)惠 12888元 6名之后 ， 優(yōu)惠 8888元 促銷期限建議兩到三個(gè)星期為佳 。同時(shí)，發(fā)展商還可以聽取準(zhǔn)業(yè)主的建議和反映的問題，及 時(shí)調(diào)整策略，為進(jìn)一步銷售順利創(chuàng)造條件。 目標(biāo)： 強(qiáng)勢入市 第三階段： 強(qiáng)銷期 10月 11月 節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目交付使用 深化項(xiàng)目投資理念； 口碑傳播。其在項(xiàng)目的推廣上制造的影響力，已不單單是停留在營銷這個(gè)層面，它帶給客戶及潛在客戶群的是生活方式上的一種價(jià)值取向，一種同質(zhì)素人群生活氛圍的向往。 =3805 以項(xiàng)目 D（ 上庭苑）為參考： 4200247。 ? 提前營造自身配套建設(shè)，以小環(huán)境帶動(dòng)大環(huán)境； ? 使買家、租家營造一種商業(yè)雖未啟動(dòng)，但區(qū)域前景無限的感覺； ? 通過我公司客戶資源等相關(guān)渠道宣傳項(xiàng)目。 32 同質(zhì)產(chǎn)品類比分析 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位，處二環(huán)、三環(huán)間，與省府板塊同質(zhì)的房產(chǎn)板塊為 市府板塊、體育新城板塊。 ? 區(qū)域商業(yè)輻射范圍： 區(qū)域配套類商業(yè)以地理位置優(yōu)越、交通通達(dá)性優(yōu)良、周邊社區(qū)密集的優(yōu)勢，商業(yè)輻射范圍擴(kuò)至社區(qū)外形成區(qū)域商業(yè)中心。 本案 長沙商圈現(xiàn)狀圖 一個(gè)市級中心 兩個(gè)市級副中心 十個(gè)區(qū)級中心 傳統(tǒng)商圈： 五一廣場商業(yè)中心 伍家?guī)X商業(yè)中心 火車站商業(yè)中心 東塘商業(yè)中心 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中心 20 長沙商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢 社會(huì)零售及消費(fèi)增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通 、 大拆遷 、 大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級 省政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展 ? 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破； ? 新商業(yè)格局正在形成； ? 新興業(yè)態(tài)和升級業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。 11 2） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 杭州 晶都國際 。另外，我們公司在浙江地區(qū)成立多年，學(xué)習(xí)吸收了許多沿海地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 7 6） .無需廣告投入及超強(qiáng)的市場應(yīng)變能力 我們的信心建立在優(yōu)秀的執(zhí)行力上。 晶都國際總銷售額的五分之三。七天共計(jì)收到首付款4500萬元，總計(jì)銷售 18000萬，在整個(gè)義烏市造成轟動(dòng)效應(yīng)。 區(qū)域消費(fèi)人群年齡： 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代家庭尤其是公務(wù)員家庭增多，年齡集中在 2555歲之間。 27 重點(diǎn)個(gè)案分析 白沙世紀(jì)佳園 白沙世紀(jì)佳園位于芙蓉南路與湘府路交匯處的東南角，芙蓉南路、湘府路、韶山路三條通衢大道環(huán)繞周邊。東北角有市政廣場、園藝公園和桂花坪公園；西北角緊鄰城市生態(tài)綠地，南部是 100米寬綠化帶；西面為二類商品房建設(shè)用地；北邊為國家審計(jì)署駐長沙辦事處；東部是規(guī)劃的學(xué)校、幼兒園及辦公建筑。 指以滿足片區(qū)和社區(qū)需要為目的，是目前正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，它是立體化的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)種主要以餐飲、娛樂和休閑為主。 項(xiàng)目商業(yè)分散 周邊人氣不足 無商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)租金不高 商鋪投資回報(bào)率低 周邊社區(qū)商業(yè)普遍租金不高，如省政府旁邊的白沙世紀(jì)佳園租金為 2030元/㎡ /月，租金低，投資回報(bào)率低。 68 項(xiàng)目營銷策略：統(tǒng)一歸口售價(jià)及折扣管理 考慮到目標(biāo)客戶的特殊性，銷售價(jià)格及折扣應(yīng)做到統(tǒng)一，統(tǒng)一歸口銷售代理公司管理，這樣既可維護(hù)價(jià)格及折扣的穩(wěn)定，又可以維護(hù)客戶的整體穩(wěn)定，保障開發(fā)商的利益。交房后對外公開認(rèn)籌，擴(kuò)大客戶來源渠道。實(shí)現(xiàn)客戶以老帶新的局面。 招商策略 87 招商策略 客戶專遞 將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主（或電話通知），提高業(yè)主對于社區(qū)配套改善的了解。 項(xiàng)目經(jīng)理 1人 策劃經(jīng)理 1人 銷售顧問 4人 市場人員 2人 100 合作模式建議 二、合作形式： 項(xiàng)目商鋪銷售獨(dú)家代理 三、合作收費(fèi)： 方式一：按銷售總額提取銷售傭金 方式二：按銷售總額提取銷售傭金加銷售溢價(jià)分成 銷售代理傭金結(jié)算條件： 房屋出售價(jià)格為甲、乙雙方同意之價(jià)格（底價(jià)）； 傭金結(jié)算以簽定購房合同為準(zhǔn)，按合同金額進(jìn)行結(jié)算。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 5時(shí) 30分 :30March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 5時(shí) 30分 :30March 28, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 92 綜合樓項(xiàng)目定位 定位依據(jù)： 項(xiàng)目周邊擁有豐富的政府部門資源和人員資源，這種資源的優(yōu)勢在于政府部門所帶來的對其他區(qū)域的號召力和吸引力，能有效聚集眾多與這些省級部門有工作往來的其他相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)，這些政府部門和企業(yè)的聚集必然會(huì)形成一個(gè)龐大的與公務(wù)活動(dòng)相配套的消費(fèi)需求，考慮用地性質(zhì)及周邊需求，酒店式公寓是這種需求最好的載體。如果將銷售價(jià)格提高到12500元 /㎡，對該商鋪進(jìn)行為期三年的包租，年回報(bào)按 7%計(jì)算，用前三年租金抵入首付款。 營銷方案 蓄客期 76 目標(biāo)：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價(jià)銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。 項(xiàng)目營銷策略：打風(fēng)水牌 71 項(xiàng)目前期是以相對低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。如何“揚(yáng)長避短”，靈活采用營銷上有效的策略來規(guī)避項(xiàng)目的硬傷，是現(xiàn)階段工作的重中之重，也是我們凌立人最擅長的本領(lǐng)。 ? 針對小區(qū)交房后業(yè)主裝修，可開設(shè)建材店，不但方便業(yè)主，而且容易營造商業(yè)氛圍，不至于空置，待業(yè)主入住后再轉(zhuǎn)為其他社區(qū)商業(yè)。 劣勢（ Weakness） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 消費(fèi)固定性； 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格尚未拉升； 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經(jīng)營難度較大，市場對這一板塊的商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)同度很低。 ?建議目前門面無須自行隔斷，待招商后的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 24 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 選取樣本類型 選取項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目商業(yè)底商 標(biāo)志 五一、東塘等傳統(tǒng)商圈的不斷完善飽和，紅星、星沙、觀沙嶺等新商圈已經(jīng)破殼而出，大托、黎托等規(guī)劃商圈正加速孵化，長沙已進(jìn)入多商圈時(shí)代。 凡爾頓世紀(jì)廣場 操盤介紹： 2023年 07月位于拱墅區(qū)的 14號地塊經(jīng)過 27輪的競價(jià)出讓。 8 1） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 北京 九峰小區(qū)社區(qū)商業(yè)營銷報(bào)告 1 一、公司介紹 二、市場分析 三、項(xiàng)目分析 四、市場定位 五、營銷策略 六、招商策略 七、二期建議 八、合作模式 報(bào)告結(jié)構(gòu) 2 凌立地產(chǎn)介紹 1） .凌立公司歷史 長沙凌立地產(chǎn)顧問有限公司前身為溫州遠(yuǎn)大房產(chǎn)營銷有限公司以及義烏遠(yuǎn)大全程房產(chǎn)營銷有限公司，是一家以房地產(chǎn)代理銷售、營銷策劃為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)運(yùn)營公司，同時(shí)也是浙江首家由房產(chǎn)運(yùn)營界專家組合而成的顧問團(tuán)隊(duì)。銷售策略會(huì)根據(jù)市場的變化而變化，從而化被動(dòng)為主動(dòng)。 創(chuàng)造三大銷售奇跡： 10 2） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 杭州 眾所周知去年是長沙房地產(chǎn)最慘淡最觀望的一年，面對無產(chǎn)權(quán)，不能按揭，項(xiàng)目特殊情況亦不能做任何宣傳的情況，在盛夏南門口全面施工封路以及開發(fā)商資金告急的情況下進(jìn)場第 7天全部完成項(xiàng)目重新策劃和推廣，在沒有任何時(shí)間做客戶積累的情況下即開盤，我們面對困難勇往直前，采取在浙江多年得心應(yīng)手的非常規(guī)的銷售方法，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)三次小開盤，在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)便創(chuàng)造了回款兩千萬的銷售奇跡，半年內(nèi)超額完成開發(fā)商的回款要求， 26000平米全部銷售招商完畢，我司代理銷售全部清盤！ 14 4） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 商業(yè)廣場類 萬達(dá)商業(yè)廣場 華奧中心 崇光百貨 15 5） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 住宅園區(qū)類 金色港灣家園 天元 .濱江國際 威尼斯花園 16 6） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 寫字樓類 海河之子 時(shí)代奧城 17 商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)地產(chǎn)分析 調(diào)研區(qū)域界定 區(qū)域消費(fèi)特征 區(qū)域商業(yè)市場概況 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 區(qū)域商業(yè)市場總結(jié) 18 上世紀(jì)八九十年代，“五虎斗長沙 ”的濃濃硝煙已隨風(fēng)而逝，隨著城市日新月異、新型商業(yè)業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)、商業(yè)投資主體不斷入駐，新的商業(yè)布局正在形成。 ? 區(qū)域商業(yè)供給時(shí)間： 區(qū)域商業(yè)供給多為近兩年供給 ,未來兩年內(nèi)隨著住宅的投入使用 ,區(qū)域商業(yè)供給將呈現(xiàn)集中供給。 ?該社區(qū)商業(yè)門面租金基本上為 2030元 /㎡ /月，考慮到本案位置更偏，人氣更不足，前期商業(yè)門面租金適當(dāng)調(diào)低。 優(yōu)勢（ Strength） 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人氣極弱，缺乏足夠的人氣支撐，必然會(huì)延長社區(qū)商業(yè)市場培育期； 地塊周邊的工程施工也會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響； 項(xiàng)目東邊路幅寬，中間有欄桿無地下通道，不利于人流的導(dǎo)入。而且不影響樓上的住戶。 目前存在的問題 62 由于項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)鋪銷售階段，許多問題已經(jīng)無法規(guī)避。在今后的營銷中將充分利用這一天賜優(yōu)勢，大力加以宣傳推廣。通過現(xiàn)場認(rèn)購，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的主要客戶來源，并據(jù)此制定出以后對外宣傳推廣目標(biāo)性和針對性避免宣傳的盲目性。 銷售方案 例：我們項(xiàng)目某鋪面 100㎡，銷售單價(jià) :10000元 /㎡。 St策略 在競爭項(xiàng)目開盤前快速亮相，搶占制高點(diǎn)； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)各種業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)，用城市運(yùn)營理念打造新城區(qū)首席物業(yè) 91 分析總結(jié)： ? 區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施不完善，通達(dá)性不高 ,且黑梨路無公交站點(diǎn)； ? 商業(yè)人氣隔斷，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力有限； ? 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向； ? 入住人口有限，針對目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾； ? 考慮到項(xiàng)目的用地性質(zhì)為住宅用地，綜合樓的開發(fā)有一定的局限性。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 28日星期