【正文】 期限的免費(fèi)入住權(quán)。 101 雖然前路充滿崎嶇，但我們的團(tuán)隊(duì)，從浙江轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國(guó)各地，成功操作了許多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，聚集了行業(yè)內(nèi)的精英，早以磨礪成為了一個(gè)實(shí)戰(zhàn)型的銷售團(tuán)隊(duì)。 :30:0205:30:02March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :30:0205:30Mar2328Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 28日星期二 5時(shí) 30分 2秒 05:30:0228 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 28日星期二 5時(shí) 30分 2秒 05:30:0228 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，凌立更注重在以下兩個(gè)方面的服務(wù)： A、項(xiàng)目可行性研究：項(xiàng)目前期的成本控制； B、項(xiàng)目的營(yíng)銷階段：項(xiàng)目后期的營(yíng)銷執(zhí)行。 St策略 在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)盤前快速亮相，搶占制高點(diǎn)； 深耕渠道，密集推廣，聚攏客戶； Wt策略 根據(jù)區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)各種業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)，用城市運(yùn)營(yíng)理念打造新城區(qū)首席物業(yè) 91 分析總結(jié)： ? 區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施不完善，通達(dá)性不高 ,且黑梨路無(wú)公交站點(diǎn)； ? 商業(yè)人氣隔斷，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力有限； ? 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向； ? 入住人口有限，針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾； ? 考慮到項(xiàng)目的用地性質(zhì)為住宅用地，綜合樓的開(kāi)發(fā)有一定的局限性。 86 通過(guò)人脈關(guān)系招商 通過(guò)我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式不但效率高而且成本低。 銷售方案 例：我們項(xiàng)目某鋪面 100㎡，銷售單價(jià) :10000元 /㎡。 主題：強(qiáng)化銷售攻勢(shì)，最大限度搶占市場(chǎng)份額。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源，并據(jù)此制定出以后對(duì)外宣傳推廣目標(biāo)性和針對(duì)性避免宣傳的盲目性。 目標(biāo)： 清盤 項(xiàng)目銷售階段劃分 項(xiàng)目銷售時(shí)間目標(biāo)初步確定： 6個(gè)月，即 2023年 7月 — 12月 完成銷售率 90% 73 銷售目標(biāo) ? 在市場(chǎng)引導(dǎo)期內(nèi) ， 完成客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和客戶名單積累； ? 強(qiáng)勢(shì)推廣期內(nèi) ， 完成銷售任務(wù)的 70%； ? 持續(xù)銷售期 時(shí) ， 基本完成銷售任務(wù) 。在今后的營(yíng)銷中將充分利用這一天賜優(yōu)勢(shì)，大力加以宣傳推廣。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略：突出賣點(diǎn) 66 項(xiàng)目營(yíng)銷策略：突出賣點(diǎn) 有效突出項(xiàng)目自身 6米層高的優(yōu)勢(shì)，提出買一層送一層的概念，可有效的分?jǐn)倖蝺r(jià)過(guò)高的不利因素，建議做商鋪樣板展示間，充分展示層高的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)買家信心。 目前存在的問(wèn)題 62 由于項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)鋪銷售階段，許多問(wèn)題已經(jīng)無(wú)法規(guī)避。 =4020 本案價(jià)格推算： 多層住宅價(jià)格 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +以項(xiàng)目 B為參考的定價(jià) B權(quán)重 +以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C權(quán)重 +以項(xiàng)目 D為參考的定價(jià) D權(quán)重 +以項(xiàng)目 E為參考的定價(jià) E權(quán)重 = 4009元 /㎡ 注：權(quán)重 =各比較對(duì)象的比較系數(shù) /二個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和 根據(jù)社區(qū)物業(yè)住宅與商鋪價(jià)格的比例關(guān)系 ,計(jì)算得出 : 4009 3=12027元 /平米 56 商鋪市場(chǎng)均價(jià)建議 因此，考慮到項(xiàng)目的綜合因素 (6米層高，可做兩層使用 )和客戶認(rèn)知程度（意向客戶較多），價(jià)格適當(dāng)拔高 8001000元 /㎡ ，本案市場(chǎng)推出平均價(jià)格建議為： 12023元 /㎡ 定價(jià)方式一市場(chǎng)均價(jià)： 11252元 /㎡ 定價(jià)方式二市場(chǎng)均價(jià)： 12027元 /㎡ 57 因項(xiàng)目當(dāng)前人氣不旺，商業(yè)氛圍尚需培養(yǎng)，故在前期租金會(huì)相對(duì)售價(jià)較低，考慮到項(xiàng)目是省政府公務(wù)員住宅項(xiàng)目，會(huì)帶來(lái)較為穩(wěn)定的較高消費(fèi)群體，且消費(fèi)能力較強(qiáng)，這些在租價(jià)作了較為合理的體現(xiàn)。而且不影響樓上的住戶。它是城市的精華、是城市的象征，是城市的心臟和脈搏。 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人氣極弱，缺乏足夠的人氣支撐，必然會(huì)延長(zhǎng)社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)培育期； 地塊周邊的工程施工也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響； 項(xiàng)目東邊路幅寬，中間有欄桿無(wú)地下通道，不利于人流的導(dǎo)入。 區(qū)域商業(yè)售價(jià)： 目前推出社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平均售價(jià)在 680012023元 /㎡。 ?該社區(qū)商業(yè)門面租金基本上為 2030元 /㎡ /月，考慮到本案位置更偏，人氣更不足，前期商業(yè)門面租金適當(dāng)調(diào)低。 ? 區(qū)域商業(yè)供給時(shí)間： 區(qū)域商業(yè)供給多集中于今年 ,未來(lái)兩年將呈現(xiàn)集中供給狀況。 ? 區(qū)域商業(yè)供給時(shí)間： 區(qū)域商業(yè)供給多為近兩年供給 ,未來(lái)兩年內(nèi)隨著住宅的投入使用 ,區(qū)域商業(yè)供給將呈現(xiàn)集中供給。 長(zhǎng)沙商務(wù)中心、中信新城、 標(biāo)志 眾所周知去年是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)最慘淡最觀望的一年，面對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)，不能按揭，項(xiàng)目特殊情況亦不能做任何宣傳的情況，在盛夏南門口全面施工封路以及開(kāi)發(fā)商資金告急的情況下進(jìn)場(chǎng)第 7天全部完成項(xiàng)目重新策劃和推廣，在沒(méi)有任何時(shí)間做客戶積累的情況下即開(kāi)盤，我們面對(duì)困難勇往直前，采取在浙江多年得心應(yīng)手的非常規(guī)的銷售方法，一個(gè)月內(nèi)連續(xù)三次小開(kāi)盤，在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)便創(chuàng)造了回款兩千萬(wàn)的銷售奇跡，半年內(nèi)超額完成開(kāi)發(fā)商的回款要求， 26000平米全部銷售招商完畢，我司代理銷售全部清盤！ 14 4） .我們?cè)?jīng)成功操作的案例 —— 商業(yè)廣場(chǎng)類 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 華奧中心 崇光百貨 15 5） .我們?cè)?jīng)成功操作的案例 —— 住宅園區(qū)類 金色港灣家園 天元 .濱江國(guó)際 威尼斯花園 16 6） .我們?cè)?jīng)成功操作的案例 —— 寫字樓類 海河之子 時(shí)代奧城 17 商業(yè)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)分析 調(diào)研區(qū)域界定 區(qū)域消費(fèi)特征 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 18 上世紀(jì)八九十年代，“五虎斗長(zhǎng)沙 ”的濃濃硝煙已隨風(fēng)而逝，隨著城市日新月異、新型商業(yè)業(yè)態(tài)紛紛涌現(xiàn)、商業(yè)投資主體不斷入駐，新的商業(yè)布局正在形成。凡爾頓置業(yè)有限公司因?yàn)楦邇r(jià)拍地后導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)了困難，期望我公司能夠從營(yíng)銷的方面解決其資金困難。 創(chuàng)造三大銷售奇跡： 10 2） .我們?cè)?jīng)成功操作的案例 —— 杭州 而且一直都是我公司催促北京方面和我們這邊同步上漲。銷售策略會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化，從而化被動(dòng)為主動(dòng)。 5 4） .凌立公司 —— 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟 CCEA會(huì)員單位 凌立地產(chǎn)于 2023年加入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟由中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)與 2023年共同發(fā)起組建，為聯(lián)合會(huì)會(huì)員企業(yè)提供商業(yè)增值服務(wù)。九峰小區(qū)社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷報(bào)告 1 一、公司介紹 二、市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目分析 四、市場(chǎng)定位 五、營(yíng)銷策略 六、招商策略 七、二期建議 八、合作模式 報(bào)告結(jié)構(gòu) 2 凌立地產(chǎn)介紹 1） .凌立公司歷史 長(zhǎng)沙凌立地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司前身為溫州遠(yuǎn)大房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司以及義烏遠(yuǎn)大全程房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司，是一家以房地產(chǎn)代理銷售、營(yíng)銷策劃為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，同時(shí)也是浙江首家由房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)界專家組合而成的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。 6 5） .凌立公司商業(yè)網(wǎng)絡(luò)及渠道優(yōu)勢(shì) 中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)由全國(guó)大中城市政府系統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室發(fā)起組建，擁有會(huì)員單位 400 余家，會(huì)員單位主要包括商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)企業(yè)、商業(yè)街、招商顧問(wèn)公司、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、投資基金等，知名的會(huì)員有萬(wàn)達(dá)、順馳、招商地產(chǎn)、百勝餐飲集團(tuán)、洲際酒店管理集團(tuán)、百聯(lián)、國(guó)美電器、時(shí)代華納、百思買、仲量聯(lián)行、聯(lián)華信托等。 8 1） .我們?cè)?jīng)成功操作的案例 —— 北京 2. 在浙江比在北京當(dāng)?shù)刭u得多。 凡爾頓世紀(jì)廣場(chǎng) 操盤介紹： 2023年 07月位于拱墅區(qū)的 14號(hào)地塊經(jīng)過(guò) 27輪的競(jìng)價(jià)出讓。經(jīng)我公司策劃包裝，將其定位為“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店”，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成全部策劃和推廣工作， 2023年 12月 18日在五證不齊的情況下開(kāi)盤，早上 5點(diǎn)營(yíng)銷中心就排起了長(zhǎng)隊(duì)， 8： 18分開(kāi)盤營(yíng)銷中心人山人海。五一、東塘等傳統(tǒng)商圈的不斷完善飽和，紅星、星沙、觀沙嶺等新商圈已經(jīng)破殼而出，大托、黎托等規(guī)劃商圈正加速孵化，長(zhǎng)沙已進(jìn)入多商圈時(shí)代。 浪漫滿屋、山水庭院、歐洲城、生活藝術(shù)城、白沙世紀(jì)家園、保利花園、鄱陽(yáng)小區(qū)、天城 24 區(qū)域社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 選取樣本類型 選取項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目商業(yè)底商 標(biāo)志 ? 區(qū)域商業(yè)租金水平： 社區(qū)類配套商業(yè)目前租金水平在 2050元 /㎡ /月。 ?建議目前門面無(wú)須自行隔斷，待招商后的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 項(xiàng)目名稱 位 置 小區(qū) 規(guī)模 商鋪 規(guī)模 銷售 方式 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金 層高 分割 面積 業(yè) 態(tài) 德潤(rùn)園 岳麓區(qū)觀沙嶺 ㎡ 7000 ㎡ 不包租 6800 2030 3070 社區(qū)臨街商鋪 芙蓉公寓 馬王堆街道辦事處農(nóng)科村 ㎡ / / / 16 40 / 2840 社區(qū)臨街商鋪 仁和雨花家園 雨花區(qū)政府旁 18萬(wàn)㎡ / / 70008000 1530 40110 社區(qū)臨街商鋪 八方小區(qū) 岳麓區(qū)府后路 88萬(wàn)㎡ 5萬(wàn) ㎡ 租售 8500（一樓） 1545 15130 社區(qū)臨街商鋪 33 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 對(duì)外交通條件 周邊商業(yè)配套 SWOT分析 34 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本信息 總占地面積 300000㎡ 總建筑面積 522646㎡ 總套數(shù) 1790 商業(yè)面積 12023㎡ 容 積 率 綠化率 % 門面層高 6M 九峰住宅小區(qū)為省政府機(jī)關(guān)宿舍，位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)生態(tài)新城，芙蓉南路西側(cè)，北距省政府機(jī)關(guān)院 2023米。 劣勢(shì)（ Weakness） 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 消費(fèi)固定性； 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格尚未拉升； 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境仍未形成氣候，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度較大，市場(chǎng)對(duì)這一板塊的商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)同度很低。 指主要分布在城市的副中心地帶，目前主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。 ? 針對(duì)小區(qū)交房后業(yè)主裝修，可開(kāi)設(shè)建材店，不但方便業(yè)主，而且容易營(yíng)造商業(yè)氛圍，不至于空置，待業(yè)主入住后再轉(zhuǎn)為其他社區(qū)商業(yè)。 項(xiàng)目名稱 租金范圍 生活藝術(shù)城 2030元 /㎡ /月 德潤(rùn)園