【正文】 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :30:0205:30:02March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 30分 2秒 05:30: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 5時 30分 2秒 上午 5時 30分 05:30: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 上午 5時 30分 :30March 28, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 30分 2秒 05:30: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:30:0205:30:0205:30Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 05:30:0205:30:0205:303/28/2023 5:30:02 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 102 103 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。我們愿與貴司攜手再創(chuàng)銷售奇跡。 項目經(jīng)理 1人 策劃經(jīng)理 1人 銷售顧問 4人 市場人員 2人 100 合作模式建議 二、合作形式： 項目商鋪銷售獨家代理 三、合作收費： 方式一：按銷售總額提取銷售傭金 方式二：按銷售總額提取銷售傭金加銷售溢價分成 銷售代理傭金結(jié)算條件： 房屋出售價格為甲、乙雙方同意之價格（底價）； 傭金結(jié)算以簽定購房合同為準，按合同金額進行結(jié)算。 開發(fā)公司的設(shè)立 開發(fā)項目的立項和可行性研究 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 開發(fā)項目的拆遷安置 開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 開發(fā)項目的經(jīng)營階段 開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程之 —— 八大步驟 96 項目前期策劃服務(wù)綱要 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ◇ 宏觀經(jīng)濟運行情況 ◇ 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ◇ 市房地產(chǎn)市場概況 ◇ 市房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策 法規(guī) ◇ 市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目市場調(diào)研 ◇ 項目區(qū)域市場分析 ◇ 類比項目市場調(diào)研 項目 SWOT分析 ◇ 項目地塊的優(yōu)勢 ◇ 項目地塊的劣勢 ◇ 項目地塊的機會點 ◇ 項目地塊的威脅點 項目目標客戶定位分析 ◇ 目標客戶定向市場調(diào)研 ◇ 目標客戶需求分析及未來預(yù)測 ◇ 目標客戶收入水平、生活習慣、文化背景、消費心理的研判及未來預(yù)測 項目發(fā)展定位研究 ◇ 項目市場定位 ◇ 項目形象定位 ◇ 項目主題定位 ◇ 項目價格定位 ◇ 項目產(chǎn)品定位 ◇ 發(fā)展商定位 97 項目前期策劃服務(wù)綱要 總體規(guī)劃設(shè)計建議 ◇ 建設(shè)空間布局 ◇ 環(huán)境景觀規(guī)劃布局 ◇ 公建與配套系統(tǒng) 建筑風格定位 ◇ 項目總體建筑風格與色彩計劃◇ 建筑外立面設(shè)計提示 ◇ 其他特殊設(shè)計提示 主力戶型選擇 ◇ 項目業(yè)態(tài)分析及項目配置 ◇ 主力戶型設(shè)計提示 ◇ 商業(yè)物業(yè)平面設(shè)計提示 未來方式指導 ◇ 項目經(jīng)營管理的建議 ◇ 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 初步營銷銷策略的制定 1項目經(jīng)濟分析 ◇ 項目利潤分期實現(xiàn)預(yù)測 ◇ 項目利潤最大化研究 98 合作模式建議 一、開發(fā)商需提供的支持 商鋪樣板間的設(shè)置； 銷售接待中心的提供（可與商鋪樣板間設(shè)置在一起）； 部分辦公設(shè)備的提供（如電腦、電話、接待桌椅等）； 銷售道具的配合（商鋪銷售及招商宣傳單頁、模型等）； 銀行銀行確定及按揭手續(xù)的協(xié)助辦理。 酒店式公寓的產(chǎn)品概念 95 針對項目二期的開發(fā)建議，凌立公司認為需要站在全程開發(fā)的角度進行系統(tǒng)的前期策劃服務(wù)。 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、辦公、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。 94 酒店式公寓分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。 92 綜合樓項目定位 定位依據(jù)： 項目周邊擁有豐富的政府部門資源和人員資源，這種資源的優(yōu)勢在于政府部門所帶來的對其他區(qū)域的號召力和吸引力，能有效聚集眾多與這些省級部門有工作往來的其他相關(guān)政府機構(gòu)和企業(yè)，這些政府部門和企業(yè)的聚集必然會形成一個龐大的與公務(wù)活動相配套的消費需求，考慮用地性質(zhì)及周邊需求，酒店式公寓是這種需求最好的載體。 二期平面圖 90 地塊 SWOT分析 SWOT分析 核心賣點：周邊客源多 /舒適便捷生活方式 S優(yōu)勢 周邊政府機關(guān)、公務(wù)員小區(qū)林立，市場消費力強； 交通較便利，主干道旁； 小區(qū)商業(yè)自身的配套補充； W劣勢 新城區(qū)不成熟； 銷售周期長； 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇類型局限性大 O機會 城市升級； 人們對新城的認同； 目前周邊缺少綜合物業(yè)業(yè)態(tài)； So策略 利用靠近中央政務(wù)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展綜合物業(yè)產(chǎn)業(yè)； Wo策略 根據(jù)客戶定位做填補空白，根據(jù)體量及交通動量吸引全 城客戶； T威脅 新區(qū)競爭項目較多， 且在項目之前面世； 在新城，許多單位有地， 可能規(guī)劃相同業(yè)態(tài)物業(yè)， 分散客源。 作為新城區(qū)大型公務(wù)員小區(qū)，小高層住宅較易去化，而綜合樓則難度大。 招商策略 87 招商策略 客戶專遞 將招商計劃與招商進程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主（或電話通知），提高業(yè)主對于社區(qū)配套改善的了解。 點對點招商 直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請加入， 進行有針對性、有目標的專向招商。 85 招商策略：整體策略方向 通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商 根據(jù)不同的商業(yè)類型和租賃年限，推出一定期限的免租期，吸引具有知名度和美譽度的商家入駐 完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標 對投資客戶及自營客戶統(tǒng)一包租，自營客戶享受招商優(yōu)惠政策。 84 其它營銷措施（二） 時間就是收益 劃定一個促銷期限 ， 在期限內(nèi)購買非精選單位商鋪 ， 可享受 8888－19888元不等的優(yōu)惠金額 ， 通過促銷的配合 ， 買家越早就能夠獲得越多的優(yōu)惠 ， 能夠促進意向性買家能夠盡快成交 。 82 營銷措施的意義 三年返租回報 具體內(nèi)容：買家購買本項目商鋪單位后 ， 如果不須自己經(jīng)營 ， 可將物業(yè)回租發(fā)展商 3年 ， 每年從發(fā)展商這里獲得 67%的穩(wěn)定回報； 3年后 ，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家 ， 屆時買家將擁有一個成熟的鋪位 ， 可自用也可出租 積極作用：有利于拓寬商鋪銷售層面 ， 縮短銷售周期 ， 減少投資風險 。如果將銷售價格提高到12500元 /㎡，對該商鋪進行為期三年的包租，年回報按 7%計算，用前三年租金抵入首付款。對商業(yè)的業(yè)態(tài)分布會更加合理，商業(yè)氛圍也更加容易形成，通過這種方式，能更有效的促進項目銷售。而我們對項目進行包租，“包租 3年抵首付款”，降低投資門檻，吸引投資者的目光，在保證開發(fā)商的利益的同時，也有利于商業(yè)氛圍的形成，為投資客戶提供一份保障。實現(xiàn)客戶以老帶新的局面。 制造“羊群效應(yīng)”，樹立發(fā)展商形象，達到口碑銷售效果。 利用熱鬧而隆重的聯(lián)誼會，增強項目的市場影響力，樹立起發(fā)展商良 好的社會形象和口碑，為進一步創(chuàng)造品牌打下基礎(chǔ)。 加強開發(fā)商與客戶之間的交流，增強項目的親和力，還能堅定其他潛 在客戶的信心。 開盤銷售期 營銷方案 77 開盤銷售目標： 低價入市，把前期積累的來訪客戶有效的轉(zhuǎn)化為成交客戶。 營銷方案 蓄客期 76 目標：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標并予以調(diào)整。 3. 通過認籌可以檢驗價格定位是否可行，哪種面積受歡迎，并據(jù)此制定出切實可行的銷售價格，適合市場以遵循低開高走的銷售常規(guī)，為日后提價預(yù)留空間。 地點： 現(xiàn)場售樓處 流程： 進現(xiàn)場的詳細準備 零風險籌碼認購活動 75 通過蓄客期，達到以下幾個目的： 1. 充分積累有效客戶。交房后對外公開認籌，擴大客戶來源渠道。 74 營銷方案 蓄客期 ： 由于九峰小區(qū) 6月份底開始交房，到時候有大量前期業(yè)主前來辦理交房手續(xù)。 目標： 產(chǎn)品解析 第四階段 持續(xù)銷售期 12月 采取有效營銷手段，消化剩余房源。 認購目標：業(yè)內(nèi)渠道 第二階段 開盤期 9月正式開盤； 點對點營銷。 項目所處片區(qū)是一個正在發(fā)展的區(qū)域，人們對其認知程度還有待時間檢驗，而且本案又是一個大盤，如果一期商鋪定價太高，銷售壓力會加大，而且造成項目 2期商鋪面臨更大的銷售壓力，市場風險大。