【正文】 態(tài)定位 業(yè)態(tài)業(yè)種甄選 消費業(yè)態(tài) 可選業(yè)態(tài) 區(qū)域居民 生活消費 家庭休閑 各類餐飲 零售購物 影院 KTV 配套服務 兒童系列 周邊家庭客群 兒童樂園 親子互動 特色餐飲 休閑快餐 快速餐椅 家庭購物 主題購物 高校師生 文化體驗 休閑娛樂 零售購物 休閑餐飲 特色餐飲 區(qū)域商務客群 品牌購物 商務餐飲 特色餐飲 快速餐飲 休閑娛樂 商務服務 特色體驗 特色體驗 家庭休閑 兒童系列 生活消費 品牌專賣 各類餐飲 家庭系列 配套服務 商務服務 休閑娛樂 特色體驗 特色購物 零售購物 以生活超市、綜合書城及親子娛樂為主題，結合特色餐飲、休閑娛樂場所， 形成次區(qū)域中心，吸引產業(yè)園、高校師生及周邊住戶龐大客戶群，同時形成特色 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)參考 方所在廣州最奢華的購物中心太古匯，方所可以看作是“雙面例外”模式的另一種更加奢侈的探索方式。只不過，這一次，圖書不再是點綴，而成為核心文化元素。占地近 2023平方米的方所向世人展現了一個全新的文化概念空間，一個涵蓋書店、精致生活用品、咖啡、展覽空間與服飾時尚在內的 一體式立體文化空間 。 一方面，它是一個「家」，一種知識、審美與生活的完美結合；另一方面，它是一個永恒的進行式，一個多元的發(fā)表平臺，期望讓源源不絕的文化與創(chuàng)意，人才與作品，能夠因為這個場所而受到啟發(fā)、得到發(fā)表與注目。 體驗式綜合書城 方所 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)參考 兒童體驗教育基地 —— 酷貝拉 酷貝拉 —— 中國首家青少年體驗教育基地，配合我國政府和教育部門要求，在中國青少年宮協(xié)會、中國青少年社會服務中心等單位共同指導下，為增強青少年學生課外社會實踐、提升基礎素質、重視寓教于樂的方針，而進行系統(tǒng)開發(fā)的整合型社會體驗項目。 這是一座仿真的國際都市，城市經過嚴密的規(guī)劃，擁有合理的街道動線設計、高質感的場館空間環(huán)境，真實有趣的體驗道具。這里有醫(yī)生、警察、消防員、航空乘務員、電視主持人、報社記者、演員、廚師等七十多種社會角色，孩子們可以自主選擇喜愛的職業(yè)進行體驗。訓練有素、和藹可親的輔導員將引導孩子們進入不同的體驗場館，學習相關的行業(yè)知識。孩子們不但可以在職業(yè)體驗后賺取報酬，自由支配，更能從中收獲知識、實現夢想、體驗創(chuàng)新、贏得尊重。 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART4 商業(yè)定位 / 案名推薦以及主題定位 案名推薦 我們的 品味中心 ， 我們品味其中 以 綠色主題為特色，以家庭親子及綜合書城為消費單位，集購物、 餐飲、 美食、休閑、娛樂、文化藝術、特色服務為一體 “時間性、體驗性 ” 含浦首席一站式情景體驗式時尚消費中心 中鐵 MOCO中心 前瞻性的生活模式 街區(qū)式生活方式中心 —— Lifestyle Center 第四代商業(yè)模式是建立在“體驗消費”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗消費則追求感性與情境的訴求，倡導“在休閑中購物，在購物中休閑”，注重與商品的互動，實現商業(yè)消費娛樂化。 lifestyle Center的特征 開放性 多元性 體驗性 便利性 MOCO， 生活先鋒 MOCO, the pioneer of Lifestyle 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 前衛(wèi)與傳統(tǒng)混搭的建筑形態(tài) BLOCK式商業(yè)街區(qū) —— 傳統(tǒng)與幾何的建筑游戲 MOCO， 建筑先鋒 MOCO, the pioneer of construction ① 摒棄傳統(tǒng)的“大盒子”式商業(yè)模式，大量采用 開放式、街區(qū)式 的商業(yè)模式； ② 多個 造型獨特 、面積為 20235000平米的 商業(yè)單體 建筑，綜合交錯的 連接成多條商業(yè)街 而成； ③ 結合項目 院落、街區(qū) 的理念加以現代的設計理念打造成靈動的商業(yè)街區(qū)。 IN IN 開放性 通過充滿風情的時尚步行街將購物中心連接起來，人們不僅可以在舒適的室內購物中心享受購物與消費的樂趣，還可以徜徉在開放的室外步行街，體驗“在購物中悠閑，在悠閑中購物”的情趣。 是集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的體驗商業(yè)。 多元性 體驗性 以大量街區(qū)的表現行是增加商業(yè)的體驗性在設計上要非常的獨特、時尚和風情化，琳瑯滿目的時尚商品、在露天喝咖啡和看報紙的人們、東西薈萃的風情美食、還有廣場、街區(qū)、中庭、雕塑、噴泉 … 到處洋溢著新都市主義的時尚、閑逸、愉悅與情調！ 交通非常便捷，擁有充足的停車位，人們感到的就是往來的從容與便捷。 便利性 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 MOCO， 零售先鋒 MOCO, the pioneer of retailing 超越性的商業(yè)零售模式 娛樂零售商業(yè)模式 —— 以主題娛樂、文化休閑撬動零售的全新模式 ① 強調主題式娛樂、餐飲、文化休閑等參與性強的業(yè)態(tài)，增加消費停留時間，在為消費者帶來樂趣的同時撬動其他零售產品的銷售額； ② 充分利用戶外、屋頂、中庭等各類開放性空間，提供綠化、休憩、公共活動區(qū)域，同時強調生態(tài)自然與建筑的和諧，加強商業(yè)的趣味性及環(huán)保性。 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART4 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及定位 n整體發(fā)展戰(zhàn)略 n商業(yè)指標分解 n商業(yè)定位 n公寓定位 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART4 公寓定位 / 公寓規(guī)模定位 公寓規(guī)模定位 結合項目商業(yè)總指標及商業(yè)規(guī)模定位，本案公寓（含酒店）規(guī)模為 萬平米左右 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 過渡剛需性需求 小戶型低總價、配套全品質佳產品較受關注 l伴隨業(yè)態(tài)及周邊配套日益完善所帶來的投資性需求 配套齊全，全服務鏈生活辦公體系 提升區(qū)域形象，樹立公寓市場新標準 濕地公園通對于人群牽引及居住范圍擴大 洋湖垸核心首座全能型公寓 SOHO 居住型公寓 酒店式公寓 公寓產品作為本項目現金流以及利潤保障，結合市場空間、消費需求及項目 自身機遇，打造洋湖垸全能型公寓。 區(qū)域空白，項目輻射內較少公寓產品且缺乏快捷特色型酒店 住宅限購 ,多功能型公寓產品市場較為活躍 配套完善的公寓產品較為稀缺 市場空間 項目自身機遇 消費空間 PART4 公寓定位 / 公寓定位依據 公寓功能定位 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 232。 商務性 —— 滿足科教園所外溢的辦公需求，確保辦公功能穩(wěn)定可靠；同時兼具特色、快捷型酒店商務、休閑功能 232。 投資性 —— 以豐富的業(yè)態(tài)為基礎，區(qū)域的環(huán)境和酒店以及旅游觀光需求為依托，成為投資型客戶首選。 232。 居住性 —— 結合周邊日益完善的交通與生活配套，滿足受住宅市場擠壓的剛性需求；并憑借學區(qū)資源拉升附加值，牽引教育性需求 全能型公寓性質 全能型公寓特性 洋湖垸核心全能型公寓 通過全能化產品、多元化服務以及綜合體全面配套共享，提升產品性價比 ，打造洋湖垸全能型公寓 PART4 公寓定位 / 公寓定位依據 公寓功能定位 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 本地及周邊區(qū)域投資客 本地及周邊區(qū)域投資客： 洋湖濕 地公園對周邊地區(qū)具有一定的輻射影響力，省內其余地區(qū)的投資客多數選擇在區(qū)域內進行投資，公寓作為商住兩用產品，回報可觀且風險較低。 本地城市小企業(yè)主 +產業(yè)園外溢需求： 本地創(chuàng)業(yè)型微小企業(yè) +區(qū)域 產業(yè)園外溢商務辦公需求，選擇小戶型 SOHO公寓產品，滿足辦公加居住的企業(yè)初級起步階段。 城市精英居住客： 隨著洋湖垸濕地開發(fā)，區(qū)域內路網、文化、教育各基礎設斲設斲的逐步完善，洋湖垸區(qū)域居住成熟區(qū)越來越高，項目將吸引 30歲上下的高薪族，以追求精致生活、時尚品味，希望購買小戶型經濟適合單身或是夫妻二人居住的房型。同時通過學區(qū)概念吸引牽引部分小太陽家庭 PART4 公寓定位 / 公寓客群定位 公寓客群定位 “城市精英居住客及注重教育資源小太陽家庭” +“本地城市小企業(yè)主及產業(yè)園 商務外溢需求” +“本地及周邊區(qū)域投資客” 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 l 類居住和 soho公寓室內裝修標準以毛坯或簡裝為主； l 酒店式公寓室內裝修標準以精裝修為主； l 布線系統(tǒng)：每個房間預留充足的網絡布線接口，提供光纖到桌面的高速網路。 公寓定位 室內裝修建議：精裝為主 l 酒店公寓與住宅公寓分區(qū)設置，保證居民與酒店客戶的私密性； l 酒店式托管：住公寓或辦公享受酒店式服務； l 電梯分區(qū) l 物業(yè)服務預約制，酬金制 功能型建議：私人定制化 PART4 公寓定位 / 產品定位 公寓產品定位 立面造型：現代化及新銳化 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART5 項目住宅定位 n宏觀市場分析 n區(qū)域市場分析 n住宅定位 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 小結：宏觀基本面堪憂，市場表現低迷，政策釋放剛需平穩(wěn)預期，后市仍以剛需為主 央行明確提出支持首套房貸，釋放剛需平穩(wěn)預期，后期市場仍以剛需為主 長沙整體宏觀市場環(huán)境分析發(fā)展平穩(wěn)，受房地產市場影響， 2023年一季度 GDP增速放緩； 2023年長沙住宅市場持續(xù)走低，以價換量現象頻現，全市總體成交均價連續(xù)四月下滑，一季度長沙六區(qū)僅岳麓區(qū)成交占比有所上升。 2 1 3 經濟 政策 住宅 PART5 住宅機會點挖掘 /宏觀 環(huán)境分析 宏觀環(huán)境小結 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART5 住宅機會點挖掘 /區(qū)域 環(huán)境分析 區(qū)域競爭環(huán)境小結 產品以剛需為主，主要集中在 80130平米的兩房、三房戶型； 項目眾多，供應量大，同質化競爭較為嚴重； 80㎡ 139㎡戶型是去化結構主力，片區(qū)市場需求以剛需為主； 性價比為王，去化主力以中海、華潤等一線品牌為主。 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART5 住宅機會點挖掘 / 競爭策略分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） 機會 (Opportunities) 威脅 (Threats) n政府導向大河西，區(qū)域規(guī)劃利好； n湘府路大橋拉通，洋湖垸二期開園； n市場波動期，政策市場的影響； n周邊競爭項目分流客群； n位于長沙熱點板塊洋湖垸； n享有一線靳江河及洋湖垸二期景觀資源； n地塊不規(guī)則，地塊間有市政道路、設施阻隔； n項目體量較小； 內部能力 外部因素 充分發(fā)揮地塊景觀資源優(yōu)勢，打造一線景觀宜居產品，增強項目競爭力； 競爭策略： 結合項目大體量商業(yè)，強化配套，進行突破； 戶型設計迎合市場主流，并通過附加值打造，應對市場風險并致勝競爭對手 競爭策略 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 住宅定位 | 戶型定位 面積段 80㎡以下 80㎡ 89㎡ 90㎡ 99㎡ 100㎡ 109㎡ 110㎡ 119㎡ 120㎡ 129㎡ 130㎡ 139㎡ 140㎡ 149㎡ 150㎡以上 套數比例 11% 11% 28% 6% 12% 13% 9% 2% 1% 周邊重點競爭項目 l由于距離濕地公園距離不同，片區(qū)內樓盤之間景觀質素差距較大，需選取與項目地塊相臨、且相對高端的樓盤對比。 江山帝景 華潤橡樹灣 中海國際社區(qū) PART5 住宅定位 / 產品定位 參考片區(qū)主要面積供應段：片區(qū)內 80130平米面積段為主要供應區(qū)間 產品定位前提 169。 2023 SYSWIN 客戶成功 +員工成功 =思源成功 PART5 住宅定位 / 產品定位 參考片區(qū)主要面積供應段： 主力成交面積段是 80129㎡之間，占比 60% 產品定位前提 面積段 項目 80㎡ 以下 80㎡ 89㎡ 90㎡ 99㎡ 100㎡