【正文】 賣場氛圍展示關(guān)鍵物料展示產(chǎn)品包裝指示系統(tǒng)看樓通道圍墻模型宣傳片樓書、折頁吊旗、展板售樓處已述99營銷推廣之銷售控制 — 銷售階段劃分 項(xiàng)目展示 階段 開盤強(qiáng)銷 階段 持續(xù)強(qiáng)銷 階段 持銷 階段 二度強(qiáng)銷 階段 尾盤 階段 216。預(yù)計(jì)銷售周期 8個(gè)月100六安城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展概述六安商業(yè)市場剖析區(qū)域商業(yè)市場剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位物業(yè)包裝建議營銷推廣策略銷售組織101招商宣傳 招商實(shí)施總精神發(fā)布 區(qū)位炒作招商成果發(fā)布演繹商家集客蓄勢集中釋放能量獲取高價(jià)值刺激客戶、增強(qiáng)信心產(chǎn)品的規(guī)劃 產(chǎn)品的價(jià)格一期優(yōu)先啟動(dòng)二期、三期持續(xù)進(jìn)行總體銷售策略102“總價(jià)低，低首付，有保障，潛力股 ”是此類型商業(yè)銷售的核心原則，客戶只要投入少量的資金就能實(shí)現(xiàn) “以小搏大 ”，因此此類商鋪的鋪位劃分最為關(guān)鍵，應(yīng)盡量控制每個(gè)鋪位銷售面積，確保總價(jià)在可控制范圍內(nèi)。 鋪位面積劃分 ：―――― 化整為零，靈活操作。面積劃分原則：216。一、二層商鋪可以劃分為四個(gè)連體小商鋪，靈動(dòng)結(jié)合（客戶可以自己經(jīng)營，分割建議如右圖所示）；216。三層商鋪劃分面積保持在 15 —20 ㎡，屬于虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪（客戶自己經(jīng)營可能性?。╀佄徊荚O(shè)原則：216。在沿街或顯眼區(qū)域商鋪面積可劃為設(shè)置較大面積 。216。不規(guī)則鋪位，偏角位置應(yīng)設(shè)定為小于 20㎡鋪位，此類鋪位可作為特價(jià)鋪以作推廣 。鋪位劃分核心原則一、二層平面示意圖（虛線為分割處） 103銷售方式營銷方式： 引進(jìn)行業(yè)品牌租客， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值；利： 統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；售價(jià)大幅提升，快速收回成本；出租部分物業(yè)在商業(yè)發(fā)展成熟后價(jià)值更高，可以以整體出售、抵給銀行融資；可兼得快速回籠資金和長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；能獲取項(xiàng)目未來的增值收益；可用銷售回款和租金來投入改造工程和后期管理，節(jié)省投入成本。弊： 出租部分商業(yè)未能在短期內(nèi)回籠資金。上策：租售結(jié)合營銷方式： 整體項(xiàng)目分割為若干區(qū)域推向市場銷售獲利。利： 迅速回籠資金；不用負(fù)擔(dān)后期管理工作；弊： 銷售周期及銷售價(jià)格較難把握。投資回報(bào)率低，無法獲得長期利潤和增值利潤，無法體現(xiàn)價(jià)值最大化中策：全部出售營銷方式： 統(tǒng)一招商管理，項(xiàng)目不進(jìn)行銷售，以招商收取租金獲利。利： 統(tǒng)一規(guī)劃管理，有利于招商工作開展；能長期持有物業(yè)獲得長期收益和未來部分增值收益。弊： 無法短時(shí)間內(nèi)收回成本，現(xiàn)金流太慢；需要另投入大量資金進(jìn)行招商、改造和后期管理工作，必須在整體經(jīng)營成功之后才能體現(xiàn)價(jià)值，所有風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w發(fā)展商自己承擔(dān) 。下策：全部出租項(xiàng)目 1樓已經(jīng)作為阿波羅 KTV使用 ,對外宣稱為自留物業(yè)，增加客戶投資信心，其他部分對外銷售 104推盤策略分期分批推售策略216。由于項(xiàng)目屬于重新啟動(dòng)，采取分期分批入市，可以試探市場反應(yīng)以便能夠及時(shí)更改營銷策略；216。限期小批量入市性形成熱銷，為后期入市打下基礎(chǔ)，營造持續(xù)熱銷局面，提供可持續(xù)炒作亮點(diǎn)；216。分區(qū)入市可以提升項(xiàng)目整體價(jià)值；一期二期三期105一期項(xiàng)目一期啟動(dòng)針對項(xiàng)目自身情況，我司建議先銷售一部分商業(yè)，回籠資金，為下階段營銷工作打下基礎(chǔ)。為了回籠部分資金先行啟動(dòng)項(xiàng)目沿解放路幾棟，依托其較好的位置，結(jié)合招商工作的展開，全面宣傳推廣儲蓄客戶，實(shí)現(xiàn)快速銷售?？紤]到項(xiàng)目整體運(yùn)作和招商的需要，采取虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售。106一期項(xiàng)目二期啟動(dòng)第一期的啟動(dòng)基本上是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目部分資金的回籠，二期則是起到承上啟下的作用，要確保整體項(xiàng)目的成功操作，須在一期開始銷售后盡快啟動(dòng)二期的工作，尤其是二期部分商家的招商和簽約，通過商家的簽約不斷制造突破點(diǎn)，吸引客戶。二期107一期項(xiàng)目三期啟動(dòng)在前面兩期正常啟動(dòng)后，整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)基本成型， 3期商業(yè)價(jià)值將得到極大地提高，在二期銷售后一鼓作氣開始三期工作，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的快速銷售。二期三期108銷售模式由于項(xiàng)目是重新啟動(dòng)，客戶投資信心不足，另外，項(xiàng)目二、三層客戶自己無法自己經(jīng)營，我司建議利用銷售模式樹立客戶投資信心，打消客戶心理疑慮。通過調(diào)查顯示，六安市場上商鋪大都采用返租銷售模式，對客戶吸引力較大，我司建議在此基礎(chǔ)上增加 “回購 ”亮點(diǎn)，徹底打消客戶投資疑慮。因此，本項(xiàng)目銷售模式宜采用增加客戶信心：返租 +回購109具體銷售策略（信心保證一）：返租 +5年回購 +10年回購前前 3年年每年固定回每年固定回報(bào)報(bào) 8%，從總，從總價(jià)中扣除價(jià)中扣除4年年 7年年每年固定回報(bào)每年固定回報(bào)9%，給與投資，給與投資者者8年年 10年年每年固定回每年固定回報(bào)報(bào) 10%，給，給與投資者與投資者10年以后年以后開發(fā)商以開發(fā)商以 140%回回購，或繼續(xù)委托購，或繼續(xù)委托開發(fā)商經(jīng)營按實(shí)開發(fā)商經(jīng)營按實(shí)際市場價(jià)格給予際市場價(jià)格給予回報(bào)回報(bào)第第 5年年第第 5年給予客戶一年給予客戶一次次 120%回購的機(jī)回購的機(jī)會，如果客戶選擇會，如果客戶選擇不回購則可繼續(xù)享不回購則可繼續(xù)享受開發(fā)商返租受開發(fā)商返租銷售策略分析：216。3年返租由總價(jià)中扣除，可為開發(fā)商規(guī)避相關(guān)稅收，同時(shí)也規(guī)避銀行政策的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。216。前 3年回報(bào)從總價(jià)中扣除后可以較大程度上降低客戶的投資門檻，同時(shí)預(yù)留 3年的市場培育期為開發(fā) 商培育市場贏得時(shí)間，在項(xiàng)目成功經(jīng)營的預(yù)期下，開發(fā)商還可以獲得 3年的租金收入。216。每過幾年客戶的租金收入都有一定的成長，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的成長性。10年以后客戶可以無條件回購給開發(fā)商，獨(dú)樹一幟，從根本上解決客戶對本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，從而最終促 使其購買；在第 5年后以較低水平的回購給予客戶一次反悔的機(jī)會，極大降低客戶對投資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，十分有利 于促進(jìn)客戶成交。 216。此策略可以整體提煉為 “5年做不旺退你錢 ”的主題推廣語，擁有極大的殺傷力和吸引力，能極大地催項(xiàng)目整體銷售。110前前 3年年每年固定回報(bào)每年固定回報(bào)8%，一次性從，一次性從首付中扣除首付中扣除4年年 7年年每年固定回報(bào)每年固定回報(bào) 9%，給與投資者，給與投資者8年年 10年年每年固定回報(bào)每年固定回報(bào)10%，給與投資，給與投資者者10年以后年以后開發(fā)商以開發(fā)商以 140%回購，回購，或繼續(xù)委托開發(fā)商經(jīng)或繼續(xù)委托開發(fā)商經(jīng)營按實(shí)際市場價(jià)格給營按實(shí)際市場價(jià)格給予回報(bào)予回報(bào)輔助銷售策略（信心保證二）：返租 +10年回購銷售策略分析：216。目前六安市在售的集中式商業(yè)大部分采用返租形式（未出現(xiàn)回購政策），但是不同項(xiàng)目采用的回報(bào)形式不同。216。前 3年回報(bào)從首付中扣除可大大降低客戶的投資門檻，同時(shí)預(yù)留 3年的市場培育期為開發(fā)商培育市場 贏得時(shí)間，在項(xiàng)目成功經(jīng)營的預(yù)期下，開發(fā)商還可以獲得 3年的租金收入。216。每過幾年客戶的租金收入都有一定的成長，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的成長性。216。最低回報(bào)率在 8%以上，符合投資客戶的基本要求，也避免過多的返祖給開發(fā)商帶來的壓力，將返租 水平控制在合理范圍內(nèi)。216。10年以后客戶可以無條件回購給開發(fā)商，獨(dú)樹一幟，從根本上解決客戶對本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，從而最終促 使其購買。111優(yōu)勢：216。保持整體產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；又能給予給投資者堅(jiān)定信心。216。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。216。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，開發(fā)商遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。216。采用回購政策極大程度上增加客戶投資信心。劣勢：216。承擔(dān)返租補(bǔ)貼及回購的資金壓力，且項(xiàng)目 5年的經(jīng)營保證；216。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。此銷售模式的優(yōu)劣勢112通過以上銷售模式，本項(xiàng)目基本能實(shí)現(xiàn)以下基本條件：超低投入，只要幾萬元就能購買一鋪。每月均有穩(wěn)定固定收益，月收入抵月供，一次投入永久收益。 10年以后開發(fā)商 140%回購，客戶 10年收益率可達(dá) 230%，預(yù)期收益十分可觀。整體體現(xiàn) “ 總價(jià)低，低首付，有保障，潛力股 ” 的基本原則！113216。娛樂大航母 商業(yè)新標(biāo)桿，216。不夜城 重塑六安娛樂休閑商業(yè)格局！216。不夜城 匯聚六安娛樂財(cái)富216。永不落幕的娛樂秀場，六安商業(yè)新地標(biāo)！216。藍(lán)籌類低門檻高潛力投資品種即將上市！216。商業(yè)領(lǐng)航者，北城區(qū)新商圈核動(dòng)力；216。政府全力打造北城商業(yè)新核心；216。發(fā)現(xiàn)北城的商業(yè)價(jià)值！216。不夜城掀起六安商業(yè)搶鋪潮！216。不夜城 招房東！216?？們r(jià) XX萬買間鋪！ 216。買鋪象買菜，不滿意退你錢！項(xiàng)目核心賣點(diǎn)演繹114項(xiàng)目價(jià)格定位價(jià)格定位的考慮因素：開發(fā)商目標(biāo)、市場競爭、銷售政策開發(fā)商目標(biāo)：216。利潤最大化 216?？焖倩鼗\資金216。銷售持續(xù)增長市場競爭因素：216。片區(qū)商業(yè)價(jià)格216。六安市商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格上漲空間216。片區(qū)商業(yè)均價(jià)上漲趨勢216。市場當(dāng)期營銷環(huán)境115項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤，搶占市場份額，短、平、快回籠資金216。項(xiàng)目總體規(guī)模偏小，樓盤定位為六安娛樂休閑名片，建筑有特色；216。項(xiàng)目鋪位劃分后面積較小，在總價(jià)控制上有較大的彈性，銷售單價(jià)存在一定的上漲空間。216。在項(xiàng)目實(shí)際操作中，通過博觀對區(qū)域準(zhǔn)確把握和出色的營銷策劃為項(xiàng)目增加營銷溢價(jià)。216。項(xiàng)目將通過產(chǎn)品優(yōu)勢與營銷優(yōu)勢雙重組合，實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)。116價(jià)格策略：平開高走，保證目標(biāo)均價(jià)的實(shí)現(xiàn)216。本項(xiàng)目希望能以片區(qū)價(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場份額，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠；216。啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略，須依據(jù)當(dāng)期片區(qū)市場的價(jià)格 水平。117價(jià)格定位推導(dǎo)原則項(xiàng)目檔次定位企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)物業(yè)價(jià)值增長預(yù)估城市價(jià)值遞增幅度項(xiàng)目價(jià)格競爭策略未來同類產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)估博觀定價(jià)模式118基本觀點(diǎn)一：本項(xiàng)目定價(jià)以市場比較法為主，以成本修正法為輔低價(jià)格 高價(jià)格在這個(gè)價(jià)格上不可能獲利在這個(gè)價(jià)格上不可能有需求成本 競爭者的價(jià)格和同類型價(jià)格顧客評估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)以競爭定價(jià)（市場比較）和成本定價(jià)為主要方法119基本觀點(diǎn)二 —— 利潤與速度之間，在項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)不足時(shí)很難兩全216。高價(jià)格銷售：市場高價(jià)；216。單位投入的產(chǎn)出最大化；216。產(chǎn)品選擇符合市場需求，目標(biāo)客戶具備支付高價(jià)格條件；216。……216。高性價(jià)比；216。高產(chǎn)品附加值；216。目標(biāo)客戶群體；216。……利潤最大化快速回款120216。區(qū)域相關(guān)性216。產(chǎn)品同質(zhì)性（品質(zhì)、定位等）216。競爭關(guān)聯(lián)性（熱點(diǎn)競爭區(qū)域、銷售時(shí)間重疊性）216。選取比較個(gè)案狀元坊、紅街、尚街、項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)的門面等競爭樓盤選取原則121本案均價(jià)： *7000*20%+ *9120*10%+ *14450*10%+ *5040*60%=122 在目前的市場狀況下，通過市場比較法可以得出，項(xiàng)目整體的銷售價(jià)格約為： /平米（返租后均價(jià)）? 項(xiàng)目實(shí)行返租政策，返租租金加入銷售均價(jià)， 即返租前均價(jià)為 ： ? 項(xiàng)目采用回購政策斌且通過專業(yè)公司營銷，市場溢價(jià)增加 30%；? 動(dòng)態(tài)價(jià)格測算預(yù)計(jì)： *130%=11167元 /平米注：本價(jià)格只是一個(gè)初步的價(jià)格預(yù)判，具體價(jià)格必須根據(jù)市場的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、價(jià)格體系與價(jià)格策略等結(jié)合來制定。初步價(jià)格定位123報(bào)告結(jié)束 Thanks!124? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 16:24:1516:24:1516:241/27/2023 4:24:15 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2116:24:1516:24Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 16:24:1516:24:1516:24Wednesday, January 27, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2116:24:1516:24:15January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 27 一月 20234:24:15 下午 16:24:15一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 214:24 下午 一月 2116:24January 27, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/27 16:24:1516:24:1527 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 4:24:15 下午 4:24 下午 16:24:15一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 16:24:1516:24:1516:241/27/2023 4:24:15 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2116:24:1516:24Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 16:24:1516:24:1516:24Wednesday, Januar