【正文】 經(jīng)營(yíng)效益：好 王府井百貨 地 址：七星路 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨 經(jīng)營(yíng)效益：撤出廣西市場(chǎng) 百貨、超市、購(gòu)物中心 ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 百盛購(gòu)物廣場(chǎng) 地址：朝陽(yáng)路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市 經(jīng)營(yíng)效益：良好 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 地址：朝陽(yáng)路 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：超市 經(jīng)營(yíng)效益：好 新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)地 址：朝陽(yáng)路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、圖書、休閑、美食經(jīng)濟(jì)狀況：一般 鉆石廣場(chǎng) 地 址：朝陽(yáng)路 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電器、數(shù)碼 經(jīng)濟(jì)狀況：一般 人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)地 址：星光大道尾經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：超市、百貨經(jīng)營(yíng)狀況：好 百貨、超市、購(gòu)物中心 ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 和平商場(chǎng)地 址：人民中路經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、服飾經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：良好五 金大樓地 址：朝陽(yáng)路，新朝陽(yáng)廣場(chǎng)對(duì)面經(jīng)營(yíng)范圍：五金經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：一般 南寧電子科技廣場(chǎng) 地 址： 星湖路 經(jīng)營(yíng)范圍：電腦配件，數(shù)碼產(chǎn)品 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：良好 蘇寧電器 地 址：人民路 經(jīng)營(yíng)范圍：家電 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：良好 南寧燈飾城、燈飾一條街 地 址： 人民中路 經(jīng)營(yíng)范圍：燈飾、家居裝飾 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：一般 專業(yè)市場(chǎng) ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 南寧電腦城 地 址：中山路 經(jīng)營(yíng)范圍：電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：慘淡 南寧汽配一條街 地 址：望州路 經(jīng)營(yíng)范圍：汽車配件 經(jīng)營(yíng)狀況：一般 民生路步行街 地 址：民生路 經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、鞋帽 經(jīng)營(yíng)狀況：好 七星路商業(yè)街 地 址：七星路 經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、餐飲 經(jīng)營(yíng)狀況：良好 專業(yè)市場(chǎng)、步行街、商業(yè)街 ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 商業(yè)面積過(guò)剩 根據(jù)來(lái)自南寧市政府的數(shù)據(jù)：至 2023年底，南寧市市區(qū)人品 254萬(wàn)，而商業(yè)市場(chǎng)建筑面積將達(dá)到 600多萬(wàn)平方米，人均擁有面積高達(dá) 上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海人均 ；而上海居民的可支配收入平均水平是南寧的 2倍多。短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大，銷售吃力兌現(xiàn)慢，過(guò)密而無(wú)序的商業(yè)布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃重復(fù)單一，資金鏈斷裂，管理混亂。已建成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡，新建項(xiàng)目招商步履維艱。 近憂：短期沖擊將加大回落過(guò)程的波動(dòng)幅度 宏觀經(jīng)濟(jì) 2023年開(kāi)始的周期性收縮進(jìn)一步確立，預(yù)計(jì)將延續(xù)到 2023到 2023年，但回落幅度將逐步減小。 ? 3 南寧零售商業(yè)情況調(diào)查 商業(yè)面積嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡 南寧市，人均擁有面積高達(dá) ，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般省會(huì)城市的需要來(lái)發(fā)展，即使把未來(lái) 10年市民的消費(fèi)需求都發(fā)掘出來(lái)，都不能將這些商業(yè)建筑填滿，更勿論希望能有效地產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)的效益。 并不是南寧的商業(yè)規(guī)劃出現(xiàn)了問(wèn)題，而是發(fā)展商在規(guī)劃時(shí)，缺乏專業(yè)市場(chǎng)方面的資源與經(jīng)驗(yàn)配合，從而在定位商業(yè)時(shí)，往往偏向了面向社區(qū)的百貨超市商業(yè)中心等。商業(yè)地產(chǎn)中能產(chǎn)生最大利潤(rùn)的就是地區(qū)性百貨超市商業(yè)中心，與地區(qū)性專業(yè)市場(chǎng)。前者一個(gè)城市往往只能有 35個(gè)，彼此的競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)而激烈，而且與地段有著最核心的關(guān)系。 地區(qū)性專業(yè)市場(chǎng)則與政府扶持、交通物流有著更重要的關(guān)系，由于品種的繁多，反而沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)存在，并且能互動(dòng)有效地產(chǎn)生“成行成市”的商業(yè)繁榮效應(yīng)。南寧的商業(yè)定位，在結(jié)合地段、物流交通、政策市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)向、資源整合后，必須要更多地大南寧、大廣西、大西南與大東盟方向性的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 典型商業(yè)店面選址要求 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 A. 經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求 。 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。 建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場(chǎng)。 面積租期：建筑面積3000— 6000平方米，基本年限 10年以上。 合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 。 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。 建筑要求：層高 4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少 10個(gè)以上。 面積和租期要求：一般在 300——500平米之間。房租控制在 元 /平米 /天，租房年限 5年以上，一般至少 7到 9年。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 。 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈要求：位于市中心 \新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房； 大型超市消費(fèi)者要求：步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需 1030分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在 1520萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)； 社區(qū)型綜合超市要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在 20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在 58萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于 ，柱距以 8米 8米為宜，物業(yè)縱深以 3050米為佳； 面積和租期：便利店面積 80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積 800~2023平方米、社區(qū)店面積 2023~5000平方米、大型賣場(chǎng)面積 5000~20230平方米；購(gòu)買用房面積一般為 1000020230平方米。 合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 D. 火鍋店選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇：選址于人口不少于 5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。 建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。 面積和租期： 150~500平方米，租期至少 2年。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 、快餐連鎖 選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主， 建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于 。配套設(shè)施：電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。 面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求 200~500平方米；大眾型餐廳 80~200平方米，商務(wù)型餐廳 150~10000平方米。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)， 原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序 在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商 品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要 求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘 通過(guò) 10人次的區(qū)域。 建筑要求：同餐廳 面積租期要求： 80~200平方米。 2年以上。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇： 商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場(chǎng)附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街 ( 客流需滿足目標(biāo)顧客群特征 )；知名度高的店鋪附近 (如：麥當(dāng)勞、肯德基附近 )；大規(guī)模住宅區(qū)附近； 建筑要求：商店可見(jiàn)度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門面不少于 3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。 面積和租期：租期至少一年。面積 15平方米到 80平方米。一般 40平米到 80平方米為最佳。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 、酒吧選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇：該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。 建筑要求：茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于 ，電力按每 100平方米 10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。 面積、租期要求： 50~400平方米， 2年以上。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 、五星 選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口 50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先），副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈。 建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓；物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 面積和租期：副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈 5000平米以上；區(qū)域商圈 4000平米以上；大型社區(qū) 3000平米以上；地級(jí)城市市區(qū)人口 50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心 3000平米以上；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 3000平米以上。租期 10年以上。 ? 4 典型商業(yè)店面選址要求 選址要求 ? 4 南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況調(diào)查 商圈要求： 商業(yè)街店 臨街商鋪（一層）。 處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 店 中 店 在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 社 區(qū) 店 位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口 10萬(wàn)人左右（一層）。 特定市場(chǎng)店 手機(jī)、 IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、 IT一條街。 交通樞紐店 位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。 建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開(kāi)始，樓層不超過(guò)四樓，樓層不超過(guò)三樓。非店中店要有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)；使用的消防系統(tǒng)合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）。 面積要求： 1）小型店： 30～ 50平米。 中型店： 80～ 120平米、 160～ 240平米。 大型店： 260～ 320平米。 旗艦店： 400平米左右。 開(kāi)店原則：小型店只經(jīng)營(yíng) 3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)