【正文】 意向或成交客戶建立圈層維護(hù)圈層圈層傳播客戶資源維護(hù)體系83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻敉卣褂?jì)劃：全面聚集目標(biāo)客戶銷售前期集團(tuán)員工周邊大型企業(yè)外展場(chǎng)客戶活動(dòng)營(yíng)銷客戶品牌聯(lián)盟客戶武漢市區(qū)三江項(xiàng)目業(yè)主孝感、宜昌三江項(xiàng)目業(yè)主銷售期活動(dòng)積累客戶群外展場(chǎng)積累客戶群吳家山居民營(yíng)銷主抓客戶群體原有資源挖掘拓展客戶群體老帶新客戶 資源挖掘 84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目整體推售節(jié)奏安排項(xiàng)目入市時(shí)間：?從競(jìng)爭(zhēng)角度考慮，項(xiàng)目面臨的未來(lái)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈， 入市時(shí)機(jī)宜早不宜遲 ；?考慮到銷售旺季和房交會(huì)的影響， 08年 10月將會(huì)是較適宜的入市時(shí)間 。商業(yè)推售節(jié)奏安排 ：?鑒于項(xiàng)目目前區(qū)位的現(xiàn)狀，項(xiàng)目啟動(dòng)階段不適宜推售商業(yè)，時(shí)機(jī)視住宅銷售情況而定；?住宅銷售可促進(jìn)商業(yè)銷售，檢驗(yàn)商業(yè)部分的市場(chǎng)需求。推售順序安排考慮因素p第一次 1區(qū)推售地塊確定依據(jù) ： 選取最鄰近 1期，昭示性、進(jìn)入性最好的地塊啟動(dòng)，且以市場(chǎng)主流多層產(chǎn)品啟動(dòng)；p第二次推售地塊的選擇 ： 主要取決于讓資源價(jià)值與價(jià)格逐步遞增的安排原則，且考慮到開發(fā)的連續(xù)性；主景觀軸1285本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房型 面積 1期 2期 3期 4期一房 45 0 50 80 0小二房 75 100 200 200 100中二房 85 150 250 200 200大二房 90 180 300 320 400小三房 85 200 200 200 200總套數(shù) 630 950 1000 900總建面 (平米） 294850 53450 82500 81400 77500p按照所建議的戶型比例做劃分p1期銷售周期只有 3個(gè)月p2期輕軌開通，加大小戶型產(chǎn)品推售量p年均銷售約 8萬(wàn)平米p此為模擬銷售周期，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整項(xiàng)目整體共分為 4期，銷售周期約 4年86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1期（啟動(dòng)區(qū)）戶型配比建議p以二房和小三房為主p不推一房產(chǎn)品p結(jié)合目標(biāo)要求與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，建議啟動(dòng)區(qū)建面在房型 面積 套數(shù) 戶型比例一房 45 0 0%小二房 75 100 %中二房 85 150 %大二房 90 180 %小三房 85 200 %總套數(shù) 630 100%87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推售區(qū)域安排第一次推盤第二次推盤第三次推盤第四次推盤啟動(dòng)區(qū) /第一次推盤多層洋房 /兩房三房戶型吳家山 /古田片區(qū)為主推售區(qū)域 產(chǎn)品類型 客戶類型第二次推盤多層洋房、小高層古田、漢口中心區(qū)域客戶第三次推盤南面沿街多層洋房輕軌沿線客戶第四次推盤園林環(huán)境相對(duì)豐富的多層洋房漢口城區(qū)、輕軌沿線客戶昭示性、交通通達(dá)性強(qiáng)區(qū)域選擇與東面商業(yè)形成規(guī)模，小高層試銷加推多層洋房組團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)多層洋房組團(tuán)產(chǎn)品推售原則：p區(qū)域選擇由南向北，由東向西，產(chǎn)品類型由多層向小高層推p先推居家型產(chǎn)品為主，中后期為年輕人過(guò)渡居住的中等戶型為主p推售體量，按組團(tuán)推量，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)制定合理推售量88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)推售節(jié)奏 —— 分批推售，營(yíng)造 市場(chǎng)熱烈追捧氛圍，保證持續(xù)銷售的同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升市場(chǎng)參考數(shù)據(jù)：?新盤每期推盤量 300~500套不等；?開盤后每月走量多層 50~180套項(xiàng)目自身考慮因素：?客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的接受仍需一定時(shí)間的引導(dǎo)；?小高層產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；?基于項(xiàng)目低價(jià)入市的策略考慮，首批不宜推售價(jià)高產(chǎn)品。 分批推盤，實(shí)現(xiàn)小步快跑 開盤強(qiáng)銷期 持銷期p首批 :216。200300套；216。多層產(chǎn)品。p第二批216。300~400套；216。多層p第三批：216。300~400套；216。多層、小高層。 充分預(yù)熱，制造強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)知名度和影響力，在年輕人中間形成快速傳播實(shí)景展示到位，工程樣板房支持，客戶積累量充裕。必要條件啟動(dòng)區(qū)89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)價(jià)格節(jié)奏 —— 前期控制售價(jià)，以高性價(jià)比打動(dòng)首批客戶，迅速走量，后期再小幅提升前期推售必須適當(dāng)控制售價(jià) ， 保證受到市場(chǎng)熱烈追捧的，只有這樣才可能實(shí)現(xiàn)后期持續(xù)穩(wěn)定的銷售；后期配合產(chǎn)品推售節(jié)奏， 逐漸小幅提價(jià) （約 100~200元 /次），保持受市場(chǎng)追捧不斷升值的口碑。﹡ 圖、表價(jià)數(shù)字單位：元 /m2市場(chǎng)參考數(shù)據(jù) ：?賽洛城 4200元 /m2?漢口春天 6800元 /m2價(jià)格實(shí)現(xiàn)的條件：? 工期配合；? 展示配合；? 產(chǎn)品細(xì)節(jié)；? 戰(zhàn)略和策略實(shí)施到位。p項(xiàng)目前期展示策略、推廣策略都是在不斷提升客戶的預(yù)期，開盤以低于其預(yù)期的價(jià)格入市，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。在提升客戶心理價(jià)格預(yù)期后，以相對(duì)低價(jià)入市，迅速走量。參考賽洛城的價(jià)格取值： 4100－ 4400元 /平米入市從市場(chǎng)看：價(jià)格未出現(xiàn)反彈跡象，短期內(nèi)快速上漲可能性較小競(jìng)爭(zhēng)方面：賽洛城項(xiàng)目面臨較大回款壓力，同類產(chǎn)品走量大，價(jià)格不會(huì)太高營(yíng)造心理落差：強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)展示制造高價(jià)格預(yù)期，但實(shí)際價(jià)格較低與預(yù)期形成落差90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。THE END91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。附：武漢格格屋項(xiàng)目市調(diào)資料武漢格格屋的情況反饋 :u1 成交客戶以周邊原著居民，手機(jī)電子市場(chǎng)生意人居多，占80%（其中生意人以外地 湘粵桂居多）u2 客戶各個(gè)年齡都有，但簽約客戶以 30歲左右的年輕人為主；u3 80%自用；u4 因過(guò)江隧道成交的客戶沒有（也許出于規(guī)避政府明確不能以 “ 市政工程的建設(shè) ” 作為項(xiàng)目賣點(diǎn)）u5 售樓現(xiàn)場(chǎng)很狹小，無(wú)洽談區(qū)域u6分析暢銷的主要原因是：地段好（無(wú)規(guī)模，只有一棟樓，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)做得相對(duì)簡(jiǎn)單）u7 現(xiàn)已銷售 50%u8 五一優(yōu)惠：針對(duì)性地推薦 2種（滯銷）戶型，優(yōu)惠 200元 /平米92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u雨中黃葉樹，燈下白頭人。12:45:0112:45:0112:452/17/2023 12:45:01 PMu1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 二月 2112:45:0112:45Feb2117Feb21u1故人江海別，幾度隔山川。12:45:0112:45:0112:45Wednesday, February 17, 2023u1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 二月 21二月 2112:45:0112:45:01February 17, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 17 二月 202312:45:01 下午 12:45:01二月 21u1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 2112:45 下午 二月 2112:45February 17, 2023u1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/17 12:45:0112:45:0117 February 2023u1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。12:45:01 下午 12:45 下午 12:45:01二月 21u沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。12:45:0112:45:0112:452/17/2023 12:45:01 PMu1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 二月 2112:45:0112:45Feb2117Feb21u1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。12:45:0112:45:0112:45Wednesday, February 17, 2023u1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2112:45:0112:45:01February 17, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202312:45:01 下午12:45:01二月 21u1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 二月 2112:45 下午 二月 2112:45February 17, 2023u1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2023/2/17 12:45:0112:45:0117 February 2023u1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 12:45:01 下午 12:45 下午 12:45:01二月 21u楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023u閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 12:45:0112:45:0112:452/17/2023 12:45:01 PMu1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 2112:45:0112:45Feb2117Feb21u1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 12:45:0112:45:0112:45Wednesday, February 17, 2023u1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 二月 21二月 2112:45:0112:45:01February 17, 2023u1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202312:45:01 下午12:45:01二月 21u1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。二月 2112:45 下午 二月 2112:45February 17, 2023u1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/2/17 12:45:0112:45:0117 February 2023u1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 12:45:02 下午 12:45 下午 12:45:02二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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