【正文】 是嚴(yán)格保密的。家庭觀念和置業(yè)承受力的改變使置業(yè)人群在置業(yè)需求上表現(xiàn)出青年置業(yè)比例上升青年之家置業(yè)比例上升畢業(yè)移民的置業(yè)比例上升二次置業(yè)的年齡增加首次置業(yè)的年齡降低單身與丁克家庭比例增加婚育年齡增大房?jī)r(jià)高企商業(yè)貸款利率提高u 青年之家占總家庭數(shù)量的比例不斷上升促使這個(gè)人群的置業(yè)比例上升；u 畢業(yè)移民大多屬于青年之家類型，他們占總?cè)藬?shù)比重的增加將相應(yīng)帶動(dòng)置業(yè)比重上升；u房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期使年輕人擔(dān)心未來(lái)承擔(dān)更重的住房支出壓力，反而提前置業(yè)；u置業(yè)承受力的下降使已經(jīng)有基本住房條件的居民推遲改善住房的時(shí)間；u青年之家類型的平均年齡是最低的，它的比重上升會(huì)帶動(dòng)置業(yè)年齡降低。所以吳家山的客戶無(wú)疑將成為項(xiàng)目的目標(biāo)客群。本項(xiàng)目周邊可輻射區(qū)域就業(yè)人口數(shù)量較大，表明未來(lái)市場(chǎng)需求潛力大輻射區(qū)域漢口10%區(qū)域周邊江岸區(qū)7080%區(qū)域內(nèi) 后湖同類型片區(qū)客戶從輻射區(qū)域范圍分析，目前輕軌未通車的情況下，客戶仍以相鄰區(qū)域?yàn)橹?；未?lái)輕軌通車后，區(qū)域輻射能力將吸引輕軌沿線的年輕置業(yè)群體；12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目 客戶構(gòu)成中一花園 周邊區(qū)域政府公務(wù)員 ,以及商人 東方明珠 周邊區(qū)域政府公務(wù)員 ,以及商人 ,及少數(shù)投資客世紀(jì)家園 以周邊客戶為主，婦幼 ,雷達(dá)空軍學(xué)院 ,法院 ,檢察院同鑫花園 *景福苑以周邊地區(qū)為主 ,多政府公務(wù)員東方花都 周邊政府公務(wù)員以及少量拆遷戶 同鑫花園 90/100來(lái)自漢口 ,其中有兩大團(tuán)購(gòu)單位武漢電信 (約 300戶 ),市人大宏宇 綠色新都二期二橋 ,黃埔 ,花橋 ,二七路的搬遷戶，花橋的公務(wù)員 ,六中 ,育才 ,雷達(dá)學(xué)院的老師 ,武鋼的人 ,汽車城的老板東方華府公務(wù)員以及后湖拆遷戶相似區(qū)域 — 后湖片區(qū)客戶以區(qū)域內(nèi)以及區(qū)域周邊相鄰片區(qū)（大漢口）的客戶為主同類型片區(qū)客戶后湖片區(qū)現(xiàn)階段成交的客戶以來(lái)自區(qū)域內(nèi)以及區(qū)域周邊相鄰近片區(qū)的客戶為主相對(duì)偏遠(yuǎn)，價(jià)格較低同樣為輕軌另一端；11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。吳家山片區(qū)u 客戶的來(lái)源區(qū)域比較寬泛，項(xiàng)目周邊區(qū)域的客戶最多，其次為古田和大漢口區(qū)域的客戶；u年齡以 45歲以下的客戶為主；用以作婚房、改善需求和拆遷購(gòu)房的均有；u 家庭年收入在 6萬(wàn)元左右；u 企業(yè)中高層及當(dāng)?shù)毓珓?wù)員金銀湖片區(qū)u 客戶的來(lái)源以漢口居多，少量古田和吳家山的客戶； u客戶的年齡層次寬；u 收入相對(duì)較高；但是拆遷戶經(jīng)濟(jì)能力有限； u 人群從事的職業(yè)比較寬泛，其中有部分較高端的客戶。周邊軍事學(xué)院如海軍工程大學(xué)等。序號(hào) 項(xiàng)目 產(chǎn)品 成交客戶描述及分析客戶來(lái)源及比例 收入水平年齡特征工作區(qū)域及行業(yè) 置業(yè)目的1 金珠港灣 二期 8090㎡ 。性價(jià)比合適216。外資企業(yè)中層管理、少部分自由經(jīng)營(yíng)者 置業(yè)目的 216。武漢本地人為主、外地人為輔216。賽洛城客戶來(lái)源區(qū)域變化特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)客戶逐步減少，古田漢口區(qū)域客戶明顯增加?2023年 8月至 2023年11月，賽洛城周邊的地緣客戶減少，來(lái)自大漢口區(qū)域的客戶增加。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體分析思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)周邊區(qū)域可能性客戶同類型片區(qū)客戶從本區(qū)域客戶統(tǒng)計(jì)，與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶構(gòu)成中反映區(qū)域客戶特征分析進(jìn)入性強(qiáng)的周邊區(qū)域可能性群體借鑒同類型片區(qū)客戶構(gòu)成，分析武漢城市外溢人群的特點(diǎn)輕軌交通吸引客戶 參考其他的城市案例，分析輕軌交通帶來(lái)城市遷移人口特點(diǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)客戶 分析未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，產(chǎn)生的主力置業(yè)群體3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢三江航天嘉園項(xiàng)目營(yíng)銷思路調(diào)整補(bǔ)充報(bào)告謹(jǐn)呈：武漢三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 [2023]GW014版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分布圍繞項(xiàng)目所在區(qū)域向城區(qū)輻射 : 項(xiàng)目周邊及大漢口區(qū)域?東西湖區(qū)地源客戶比例較大，比例約為 28%；?其次為江岸、江漢組成的大漢口區(qū)域，比例約為 45%。說(shuō)明隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和蓄客的推進(jìn)，主力客群的來(lái)源區(qū)域進(jìn)行了演進(jìn)變化，開(kāi)始項(xiàng)目周邊客戶較多，慢慢周邊客戶會(huì)相對(duì)減少，而來(lái)自市中心區(qū)的客戶會(huì)增加同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文化較高，許多武漢高校畢業(yè)職業(yè)特征 216?；径际亲宰?16。關(guān)注項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展及教育、生活配套等216。兩房漢口居多，有古田拆遷戶　 / 年齡較為寬泛 一期公務(wù)員 85%自住2 泰躍金河2期 盤(pán)， 45平米， 2023萬(wàn)人群為行業(yè)精英，漢口居多收入水平較高，有實(shí)力年齡較為寬泛 /　 　 /3 萬(wàn)科西半 島100平米以下兩房， 120125三房207路公交沿線居多 ,少數(shù)古田、吳家山，漢口占70%， /　35歲以下（ 3月份） 現(xiàn) 4050歲居多企業(yè)中低級(jí)員工居多60%以上自住，投資客幾乎沒(méi)有4 銀湖翡翠08房交會(huì)后推出100平米 3房，價(jià)格60007500漢口居多，萬(wàn)科老業(yè)主如四季花城有，吳家山少，拆遷戶10%（對(duì)月供有壓力50%有車，年收入在 10幾萬(wàn)，月薪 1萬(wàn)左右年齡較為寬泛個(gè)體，教授等自住居多80%，投資客 10%，）金銀湖片區(qū) 100㎡以下戶型產(chǎn)品項(xiàng)目的客戶相對(duì)較為高端，來(lái)源區(qū)域范圍較廣u依托片區(qū)內(nèi)豐富的自然資源，區(qū)域輻射能力相對(duì)較強(qiáng)u客戶的來(lái)源以漢口居多，少量古田和吳家山的客戶； u客戶的年齡層次較寬，集中在 3545歲u 人群從事的職業(yè)比較寬泛，其中有部分較高端的客戶。95%自住，年輕人用作婚房2融僑錦城（均價(jià)7000）2房， 92平米，現(xiàn)余 10多套客戶主要來(lái)自周邊古田片區(qū)橋口區(qū)占 60%，外地人占 20，武昌漢陽(yáng)省內(nèi)其他城市占 20%古田居民收入低，老師收入高一點(diǎn)年齡相對(duì)寬泛私營(yíng)開(kāi)店居多，其實(shí)也單位也有自住居多80%，投資客 10%，拆遷戶 10%3 香港映象 三期 96平米 2房 周邊居多 無(wú)明顯特 征 年齡相對(duì) 寬泛 有 自用4 天澤一方 45平米 1房/6000均價(jià) 古田居多 無(wú)明顯特 征 　 年齡相對(duì) 寬泛 無(wú)明顯特征 　 自用　古田片區(qū)含 100㎡以下產(chǎn)品的項(xiàng)目客戶以古田區(qū)域生意人為主，收入水平相對(duì)較高同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)u主力購(gòu)房者年齡在 2845歲之間，占購(gòu)房人群的 80%以上。古田片區(qū)u主力購(gòu)房者年齡在 2845歲之間，占購(gòu)房人群的80%以上。后湖片區(qū)內(nèi)客戶群體未來(lái)發(fā)展呈現(xiàn)多層次 ,受到區(qū)域情結(jié)的限制 ,片區(qū)內(nèi)的客戶還是以漢口客戶為主216。北京通州新城現(xiàn)有的居住人口中，因輕軌開(kāi)通而遷移至此的人口，大多數(shù)為輕軌沿線的年輕置業(yè)人群人群屬性 城市戶籍人口 (通州原居民 )農(nóng)村戶籍人口 (農(nóng)村人口 ) 人戶分離遷入人口 (城市新移民 ) 其它暫住人口居住分布 主要在舊城區(qū) 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 大部分在東部新城、南部新城，特 別是輕軌沿線，少量在舊城區(qū) 分布在中心城中工作區(qū)域 通州中心城 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一 部分在城區(qū) 北京市區(qū)， 6070％在 CBD或周邊區(qū)域， 1020％在長(zhǎng)安街沿線 通州中心城文化特征 低于人戶分離遷入人口大部分為初中學(xué)歷，高中學(xué)歷與中專學(xué)歷各占一成左右，大專及以上學(xué)歷較少50％以上大學(xué)學(xué)歷以初中文化為主，總體低于通州農(nóng)村戶籍人口消費(fèi)特點(diǎn)日用品購(gòu)買(mǎi)追求方便和性價(jià)比；在外就餐相對(duì)較少，喜好就近尋找餐廳；休閑、娛樂(lè)方式傳統(tǒng)，健身以室外運(yùn)動(dòng)為主；活動(dòng)半徑小，以公共交通手段為主；平均花費(fèi)低消費(fèi)方式和觀念傳統(tǒng)，追求實(shí)惠、便宜；消費(fèi)仍以購(gòu)物、特別是日用品購(gòu)買(mǎi)為主看重品牌、追求時(shí)尚；喜歡時(shí)尚、性價(jià)比高的休閑娛樂(lè)健身方式；活動(dòng)半徑大；依靠輕軌與自駕車出行 ,平均花費(fèi)較高大部分消費(fèi)觀念和特點(diǎn)介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間發(fā)展階段 地鐵開(kāi)通前（ 95～ 96年）地鐵開(kāi)通初期(1997年 )地鐵效應(yīng)顯現(xiàn)（ 98年～ 2023年）成熟階段（ 03年數(shù)據(jù)）片區(qū)均價(jià) 1500左右 2500 3500～ 4500 7300輕軌交通吸引客戶13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。吳家山古田漢口中心區(qū)周邊區(qū)域可能性客戶u古田將有大量的拆遷戶。u市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士分析，受上世紀(jì) 80年代第三次生育高峰的影響，今后幾年，武漢市 20—30 歲人口比例將進(jìn)一步上升，買(mǎi)房成了這些適婚族群的頭等大事 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)驅(qū)動(dòng)因素 置業(yè)趨勢(shì)16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶其它區(qū)域（如常青等）、孝感客群古田、漢口中心區(qū)域吳家山區(qū)域重要客群， 戰(zhàn)略目標(biāo)群價(jià)值點(diǎn)一：在訪談中獲取，本群體人群在遠(yuǎn)郊置業(yè)，除看重價(jià)格、交通外，將看重配套、環(huán)境，希望 “離塵不離城 ”，仍能享受到城市化的生活方式。項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成與來(lái)源p作為大盤(pán)開(kāi)發(fā)，客戶必然是復(fù)合的；p客戶的演變必是動(dòng)態(tài)的；p前期鎖定區(qū)域外遷剛性置業(yè)群體p后期客戶層面將逐步拓寬。21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。贈(zèng)送面積后戶型比例戶型 面積 套數(shù) 比例一房 45平米 約 130 約 %小二房 75平米 約 600 約 %中二房 85平米 約 800 約 %大二房 90平米 約 1200 約 %小三房 85平米 約 800 約 %戶型 面積 套數(shù) 比例一房 45平米 約 130 約 %小二房 75平米 約 600 約 %小三房 85平米 約 800 約 %三房（贈(zèng)送后）100110平米 約 2023 約 %u6075平米戶型贈(zèng)送尺度有限，建議不考慮房型贈(zèng)送u贈(zèng)送建議集中在 8590平米兩房，可實(shí)現(xiàn)為三房戶型贈(zèng)送面積后戶型比例25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同比項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)VS古田中心區(qū)—— 價(jià)格優(yōu)勢(shì)—— 環(huán)境優(yōu)勢(shì)，片區(qū)純粹性—— 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)VS市區(qū)項(xiàng)目—— 價(jià)格優(yōu)勢(shì)—— 環(huán)境優(yōu)勢(shì)—— 規(guī)模優(yōu)勢(shì)VS同類型區(qū)域項(xiàng)目—— 教育配套—— 未來(lái)的區(qū)域規(guī)劃—— 臨近 CBD區(qū)域VS金銀湖項(xiàng)目