【正文】 是嚴格保密的。家庭觀念和置業(yè)承受力的改變使置業(yè)人群在置業(yè)需求上表現(xiàn)出青年置業(yè)比例上升青年之家置業(yè)比例上升畢業(yè)移民的置業(yè)比例上升二次置業(yè)的年齡增加首次置業(yè)的年齡降低單身與丁克家庭比例增加婚育年齡增大房價高企商業(yè)貸款利率提高u 青年之家占總家庭數(shù)量的比例不斷上升促使這個人群的置業(yè)比例上升；u 畢業(yè)移民大多屬于青年之家類型，他們占總?cè)藬?shù)比重的增加將相應帶動置業(yè)比重上升；u房價的上漲預期使年輕人擔心未來承擔更重的住房支出壓力，反而提前置業(yè)；u置業(yè)承受力的下降使已經(jīng)有基本住房條件的居民推遲改善住房的時間；u青年之家類型的平均年齡是最低的，它的比重上升會帶動置業(yè)年齡降低。所以吳家山的客戶無疑將成為項目的目標客群。本項目周邊可輻射區(qū)域就業(yè)人口數(shù)量較大，表明未來市場需求潛力大輻射區(qū)域漢口10%區(qū)域周邊江岸區(qū)7080%區(qū)域內(nèi) 后湖同類型片區(qū)客戶從輻射區(qū)域范圍分析，目前輕軌未通車的情況下，客戶仍以相鄰區(qū)域為主；未來輕軌通車后，區(qū)域輻射能力將吸引輕軌沿線的年輕置業(yè)群體；12本報告是嚴格保密的。項目 客戶構(gòu)成 項目 客戶構(gòu)成中一花園 周邊區(qū)域政府公務員 ,以及商人 東方明珠 周邊區(qū)域政府公務員 ,以及商人 ,及少數(shù)投資客世紀家園 以周邊客戶為主，婦幼 ,雷達空軍學院 ,法院 ,檢察院同鑫花園 *景福苑以周邊地區(qū)為主 ,多政府公務員東方花都 周邊政府公務員以及少量拆遷戶 同鑫花園 90/100來自漢口 ,其中有兩大團購單位武漢電信 (約 300戶 ),市人大宏宇 綠色新都二期二橋 ,黃埔 ,花橋 ,二七路的搬遷戶，花橋的公務員 ,六中 ,育才 ,雷達學院的老師 ,武鋼的人 ,汽車城的老板東方華府公務員以及后湖拆遷戶相似區(qū)域 — 后湖片區(qū)客戶以區(qū)域內(nèi)以及區(qū)域周邊相鄰片區(qū)（大漢口）的客戶為主同類型片區(qū)客戶后湖片區(qū)現(xiàn)階段成交的客戶以來自區(qū)域內(nèi)以及區(qū)域周邊相鄰近片區(qū)的客戶為主相對偏遠，價格較低同樣為輕軌另一端；11本報告是嚴格保密的。吳家山片區(qū)u 客戶的來源區(qū)域比較寬泛，項目周邊區(qū)域的客戶最多，其次為古田和大漢口區(qū)域的客戶；u年齡以 45歲以下的客戶為主；用以作婚房、改善需求和拆遷購房的均有；u 家庭年收入在 6萬元左右；u 企業(yè)中高層及當?shù)毓珓諉T金銀湖片區(qū)u 客戶的來源以漢口居多，少量古田和吳家山的客戶； u客戶的年齡層次寬；u 收入相對較高；但是拆遷戶經(jīng)濟能力有限； u 人群從事的職業(yè)比較寬泛，其中有部分較高端的客戶。周邊軍事學院如海軍工程大學等。序號 項目 產(chǎn)品 成交客戶描述及分析客戶來源及比例 收入水平年齡特征工作區(qū)域及行業(yè) 置業(yè)目的1 金珠港灣 二期 8090㎡ 。性價比合適216。外資企業(yè)中層管理、少部分自由經(jīng)營者 置業(yè)目的 216。武漢本地人為主、外地人為輔216。賽洛城客戶來源區(qū)域變化特點，區(qū)域內(nèi)客戶逐步減少，古田漢口區(qū)域客戶明顯增加?2023年 8月至 2023年11月，賽洛城周邊的地緣客戶減少，來自大漢口區(qū)域的客戶增加。 項目目標客戶群體分析思路項目目標客戶群體同區(qū)域競爭樓盤周邊區(qū)域可能性客戶同類型片區(qū)客戶從本區(qū)域客戶統(tǒng)計，與競爭樓盤的客戶構(gòu)成中反映區(qū)域客戶特征分析進入性強的周邊區(qū)域可能性群體借鑒同類型片區(qū)客戶構(gòu)成，分析武漢城市外溢人群的特點輕軌交通吸引客戶 參考其他的城市案例，分析輕軌交通帶來城市遷移人口特點未來發(fā)展趨勢客戶 分析未來發(fā)展過程中，產(chǎn)生的主力置業(yè)群體3本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。武漢三江航天嘉園項目營銷思路調(diào)整補充報告謹呈：武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司 [2023]GW014版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。區(qū)域內(nèi)競爭項目客群分布圍繞項目所在區(qū)域向城區(qū)輻射 : 項目周邊及大漢口區(qū)域?東西湖區(qū)地源客戶比例較大，比例約為 28%；?其次為江岸、江漢組成的大漢口區(qū)域，比例約為 45%。說明隨著項目的開發(fā)和蓄客的推進，主力客群的來源區(qū)域進行了演進變化，開始項目周邊客戶較多，慢慢周邊客戶會相對減少，而來自市中心區(qū)的客戶會增加同區(qū)域競爭樓盤5本報告是嚴格保密的。文化較高，許多武漢高校畢業(yè)職業(yè)特征 216?；径际亲宰?16。關(guān)注項目未來發(fā)展及教育、生活配套等216。兩房漢口居多，有古田拆遷戶　 / 年齡較為寬泛 一期公務員 85%自住2 泰躍金河2期 盤， 45平米， 2023萬人群為行業(yè)精英，漢口居多收入水平較高，有實力年齡較為寬泛 /　 　 /3 萬科西半 島100平米以下兩房， 120125三房207路公交沿線居多 ,少數(shù)古田、吳家山，漢口占70%， /　35歲以下（ 3月份） 現(xiàn) 4050歲居多企業(yè)中低級員工居多60%以上自住，投資客幾乎沒有4 銀湖翡翠08房交會后推出100平米 3房，價格60007500漢口居多，萬科老業(yè)主如四季花城有，吳家山少，拆遷戶10%（對月供有壓力50%有車，年收入在 10幾萬，月薪 1萬左右年齡較為寬泛個體，教授等自住居多80%，投資客 10%，）金銀湖片區(qū) 100㎡以下戶型產(chǎn)品項目的客戶相對較為高端，來源區(qū)域范圍較廣u依托片區(qū)內(nèi)豐富的自然資源，區(qū)域輻射能力相對較強u客戶的來源以漢口居多，少量古田和吳家山的客戶； u客戶的年齡層次較寬，集中在 3545歲u 人群從事的職業(yè)比較寬泛，其中有部分較高端的客戶。95%自住，年輕人用作婚房2融僑錦城（均價7000）2房， 92平米，現(xiàn)余 10多套客戶主要來自周邊古田片區(qū)橋口區(qū)占 60%，外地人占 20，武昌漢陽省內(nèi)其他城市占 20%古田居民收入低，老師收入高一點年齡相對寬泛私營開店居多，其實也單位也有自住居多80%，投資客 10%，拆遷戶 10%3 香港映象 三期 96平米 2房 周邊居多 無明顯特 征 年齡相對 寬泛 有 自用4 天澤一方 45平米 1房/6000均價 古田居多 無明顯特 征 　 年齡相對 寬泛 無明顯特征 　 自用　古田片區(qū)含 100㎡以下產(chǎn)品的項目客戶以古田區(qū)域生意人為主，收入水平相對較高同區(qū)域競爭樓盤u主力購房者年齡在 2845歲之間，占購房人群的 80%以上。古田片區(qū)u主力購房者年齡在 2845歲之間，占購房人群的80%以上。后湖片區(qū)內(nèi)客戶群體未來發(fā)展呈現(xiàn)多層次 ,受到區(qū)域情結(jié)的限制 ,片區(qū)內(nèi)的客戶還是以漢口客戶為主216。北京通州新城現(xiàn)有的居住人口中，因輕軌開通而遷移至此的人口，大多數(shù)為輕軌沿線的年輕置業(yè)人群人群屬性 城市戶籍人口 (通州原居民 )農(nóng)村戶籍人口 (農(nóng)村人口 ) 人戶分離遷入人口 (城市新移民 ) 其它暫住人口居住分布 主要在舊城區(qū) 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 大部分在東部新城、南部新城，特 別是輕軌沿線，少量在舊城區(qū) 分布在中心城中工作區(qū)域 通州中心城 大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一 部分在城區(qū) 北京市區(qū)， 6070％在 CBD或周邊區(qū)域， 1020％在長安街沿線 通州中心城文化特征 低于人戶分離遷入人口大部分為初中學歷，高中學歷與中專學歷各占一成左右，大專及以上學歷較少50％以上大學學歷以初中文化為主，總體低于通州農(nóng)村戶籍人口消費特點日用品購買追求方便和性價比；在外就餐相對較少，喜好就近尋找餐廳；休閑、娛樂方式傳統(tǒng)，健身以室外運動為主；活動半徑小，以公共交通手段為主；平均花費低消費方式和觀念傳統(tǒng)，追求實惠、便宜；消費仍以購物、特別是日用品購買為主看重品牌、追求時尚；喜歡時尚、性價比高的休閑娛樂健身方式；活動半徑大；依靠輕軌與自駕車出行 ,平均花費較高大部分消費觀念和特點介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間發(fā)展階段 地鐵開通前（ 95～ 96年）地鐵開通初期(1997年 )地鐵效應顯現(xiàn)（ 98年～ 2023年）成熟階段（ 03年數(shù)據(jù)）片區(qū)均價 1500左右 2500 3500～ 4500 7300輕軌交通吸引客戶13本報告是嚴格保密的。吳家山古田漢口中心區(qū)周邊區(qū)域可能性客戶u古田將有大量的拆遷戶。u市統(tǒng)計局相關(guān)人士分析，受上世紀 80年代第三次生育高峰的影響，今后幾年，武漢市 20—30 歲人口比例將進一步上升，買房成了這些適婚族群的頭等大事 未來發(fā)展趨勢驅(qū)動因素 置業(yè)趨勢16本報告是嚴格保密的。項目客戶其它區(qū)域（如常青等）、孝感客群古田、漢口中心區(qū)域吳家山區(qū)域重要客群， 戰(zhàn)略目標群價值點一：在訪談中獲取，本群體人群在遠郊置業(yè)，除看重價格、交通外，將看重配套、環(huán)境，希望 “離塵不離城 ”，仍能享受到城市化的生活方式。項目目標客戶構(gòu)成與來源p作為大盤開發(fā)，客戶必然是復合的；p客戶的演變必是動態(tài)的；p前期鎖定區(qū)域外遷剛性置業(yè)群體p后期客戶層面將逐步拓寬。21本報告是嚴格保密的。贈送面積后戶型比例戶型 面積 套數(shù) 比例一房 45平米 約 130 約 %小二房 75平米 約 600 約 %中二房 85平米 約 800 約 %大二房 90平米 約 1200 約 %小三房 85平米 約 800 約 %戶型 面積 套數(shù) 比例一房 45平米 約 130 約 %小二房 75平米 約 600 約 %小三房 85平米 約 800 約 %三房（贈送后）100110平米 約 2023 約 %u6075平米戶型贈送尺度有限，建議不考慮房型贈送u贈送建議集中在 8590平米兩房，可實現(xiàn)為三房戶型贈送面積后戶型比例25本報告是嚴格保密的。同比項目競爭優(yōu)勢VS古田中心區(qū)—— 價格優(yōu)勢—— 環(huán)境優(yōu)勢，片區(qū)純粹性—— 產(chǎn)品優(yōu)勢VS市區(qū)項目—— 價格優(yōu)勢—— 環(huán)境優(yōu)勢—— 規(guī)模優(yōu)勢VS同類型區(qū)域項目—— 教育配套—— 未來的區(qū)域規(guī)劃—— 臨近 CBD區(qū)域VS金銀湖項目