開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)講義-資料下載頁(yè)
2025-03-01 12:44本頁(yè)面
【正文】 57775 13781 65472 45893 42525 205219累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220資本化率 8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142內(nèi)部收益率 49% 123% 動(dòng)態(tài)投資回收期 p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力p內(nèi)部收益率 (FIRR)：反映項(xiàng)目成本和效益相抵后的報(bào)酬率p動(dòng)態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力25不確定性分析盈虧平衡分析p又稱保本點(diǎn)分析，分為：p價(jià)格保本點(diǎn)分析p銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析p又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響p一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性26我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中的運(yùn)用 ——案例 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) ——案例 2p協(xié)助決策資金計(jì)劃 ——案例 3p協(xié)助決策容積率 ——27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則客觀合理價(jià)值對(duì)等p對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理p品質(zhì)不對(duì)等的商品，不在同一價(jià)值體系下比較28經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)追求精確地說(shuō)明問題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 提交 “ 大而全 ” 的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說(shuō)服力： 測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說(shuō)服力?；炯僭O(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來(lái)的變化。29如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告 —— 步驟 1：216。明確基本假設(shè)，取得共識(shí)216?；炯僭O(shè)的合理性比計(jì)算過程更加重要 步驟 2：216。提出和決策相關(guān)的核心問題216。切中決策的要害 步驟 3：216。結(jié)合市場(chǎng)分析評(píng)判方案216。要市場(chǎng)的合理性，而不是數(shù)值上的利潤(rùn)最大化 步驟 4：216。給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項(xiàng)目30給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)高手p積累自己的成本數(shù)據(jù)p建立外部專家?guī)靝理解開發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對(duì)成本的影響p具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧31Thanks!32
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