開發(fā)流程及經(jīng)濟評價講義-資料下載頁
2025-03-01 12:44本頁面
【正文】 57775 13781 65472 45893 42525 205219累加凈現(xiàn)金流量 62654 27064 37546 51328 116800 162694 205220資本化率 8%財務凈現(xiàn)值 62654 34246 6330 51476 11815 54013 36432 32484累加財務凈現(xiàn)值 62654 28408 22078 29398 41213 131658 164142內部收益率 49% 123% 動態(tài)投資回收期 p財務凈現(xiàn)值（ FNPV)：反映計算期內的獲利能力p內部收益率 (FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率p動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風險能力25不確定性分析盈虧平衡分析p又稱保本點分析，分為：p價格保本點分析p銷售率（租售率保本點分析）保本點分析敏感性分析p又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性26我們將結合具體案例來講解經(jīng)濟評價在決策中的運用 ——案例 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) ——案例 2p協(xié)助決策資金計劃 ——案例 3p協(xié)助決策容積率 ——27經(jīng)濟評價的基本原則客觀合理價值對等p對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理p品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較28經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在 10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。 提交 “ 大而全 ” 的單方案經(jīng)濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。基本假設缺乏彈性： 經(jīng)濟評價是建立于很多基本假設上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。29如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟評價報告 —— 步驟 1：216。明確基本假設，取得共識216。基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟 2：216。提出和決策相關的核心問題216。切中決策的要害 步驟 3：216。結合市場分析評判方案216。要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4：216。給出指導發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。從經(jīng)濟評價背后提煉出規(guī)律，指導和推進項目30給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟評價高手p積累自己的成本數(shù)據(jù)p建立外部專家?guī)靝理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響p具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧31Thanks!32
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