【正文】 風(fēng)險一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計存在的問題為何好地段，商業(yè)運(yùn)作卻不成功，因為建筑上存在的問題，導(dǎo)致項目無法實現(xiàn)良好的整體收益，甚至造成巨大的資金黑洞？為何有的建筑形式非常美觀，但實際使用時，商家及經(jīng)營管理人員卻普遍反映建筑物好看不好用？為何有的購物中心外部條件非常好，但主力店招商卻不成功，建筑條件無法滿足主力店要求。造成建筑物長期閑置？問題一 問題二 問題三規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險為何有的商業(yè)建筑在投入使用后，出租狀況及不平衡，有的區(qū)域成片無法經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營長期不能進(jìn)入良性？為何有的購物中心看上去很多人流，但是卻只在主力店區(qū)域有集中人流，其他區(qū)域人流稀少，人流分布極不均衡？為什么在同一區(qū)位，有的購物中心需要很多管理人員，有的購物中心卻能在實現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大幅度壓縮人員編制和節(jié)約開支？問題四 問題五 問題六商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項目的生死存亡！ 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險二、產(chǎn)生問題的原因：167。 缺乏商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗；167。 用傳統(tǒng)住宅、公共建筑設(shè)計的經(jīng)驗進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計；167。 注重建筑形式，輕視建筑的實用性；167。 用單一的建筑思維從事商業(yè)建筑規(guī)劃，沒有商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗和高度。三、帶來的風(fēng)險： 這些原因造成商業(yè)建筑設(shè)計不合理，人流動線不清、功能布局混亂等，導(dǎo)致主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益過低、管理成本增加等現(xiàn)象，后期的經(jīng)營管理出現(xiàn)了無數(shù)的難題。 這些難題，都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險！規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險四、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計是項目取得成功的關(guān)鍵（一）以經(jīng)營管理為目標(biāo) 住宅地產(chǎn)的功能就是人們居住。但商業(yè)地產(chǎn)的功能是商業(yè)經(jīng)營。這就首先需要一個商業(yè)地產(chǎn)從項目其物業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。在開發(fā)之前，必須要充分考慮到商業(yè)的后期經(jīng)營問題，不能簡單的用建筑設(shè)計代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，否則將很難保證商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營。 （二） 以商業(yè)定位為依據(jù) 商業(yè)定位就是對項目的業(yè)態(tài)、功能、市場、商品、顧客等方面進(jìn)行設(shè)定。在確定項目的業(yè)態(tài)定位、功能定位、形象定位后，根據(jù)項目功能、形象及不同業(yè)態(tài)商家的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險（三） 以設(shè)備配套為重點 不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強(qiáng)電、弱電、給水、排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、廣播以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備設(shè)施、電力能源配套。 （四）兼顧建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計時，必須要同時兼顧 “建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一 ”。 這是商業(yè)地產(chǎn)的特點和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設(shè)計的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營的需要。 規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險（五）規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容業(yè)態(tài)規(guī)劃功能規(guī)劃 布局規(guī)劃空間規(guī)劃設(shè)備配套裝修設(shè)計交通規(guī)劃 外觀形象規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險 成都新城市廣場的線性三段式、八面臨街的規(guī)劃設(shè)計，使廣場只有主力店人流，除此之外其他區(qū)域人流稀少，無法形成各個商業(yè)區(qū)良好的人流動線，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整體價值損失巨大。資本運(yùn)作風(fēng)險一、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn) 資本運(yùn)作對于商業(yè)地產(chǎn)項目的重要性就像空氣對于人類生存的重要性一樣，如果商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏良好的資本運(yùn)作能力，那么再好的地段、再好的建筑規(guī)劃，也會在很短的時間里走向失敗。 中國商業(yè)地產(chǎn)項目在運(yùn)作中很多都在資產(chǎn)運(yùn)作方面產(chǎn)生了瓶頸，這些問題具體表現(xiàn)在： 自有資金不足，當(dāng)項目啟動后，融資方案受阻，項目因此受到影響。 融資成本過高，項目短期收益無法抵消融資利息成本，項目因此受到影響。 項目投資成本增加，突發(fā)情況使項目運(yùn)作成本超過了預(yù)期，工程建設(shè)周期延長、工程上的不可預(yù)測因素導(dǎo)致成本增加，這些都使項目的開發(fā)建設(shè)受到影響。 項目建成后的收益不如預(yù)期，項目的實際收益無法滿足開發(fā)商對于資金回收的要求，項目的運(yùn)營受到影響。資本運(yùn)作風(fēng)險二、商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作風(fēng)險的體現(xiàn)資本運(yùn)作的風(fēng)險主要體現(xiàn)貸款資金的額度與限資本的退出機(jī)制貸款利息與年限自有資金的來源資本運(yùn)作風(fēng)險三、商業(yè)地產(chǎn)資本風(fēng)險的控制節(jié)點（一）自有資金占總投資的比例 自有資金是投資商業(yè)地產(chǎn)項目的啟動和初始運(yùn)作資金，其來源和比例直接反映了開發(fā)商的抗風(fēng)險能力，也是以后融資和尋求合作伙伴的重要評估條件。抵押貸款自有資金合作投資自有資金來源抗風(fēng)險能力最強(qiáng)抗風(fēng)險能力次之抗風(fēng)險能力最弱資本運(yùn)作風(fēng)險（二）自有資金比例直接關(guān)系到項目資本運(yùn)作的成敗16%14%30%174%2023年2023年2023年2023年167。 事實上，很多的商業(yè)地產(chǎn)項目后期運(yùn)作的艱苦與利潤的微薄，與其自有資金狀況是有密切聯(lián)系的。167。 廣州中華廣場租金遞增圖資本運(yùn)作風(fēng)險167。 廣州中華廣場現(xiàn)在日流量達(dá)到 30萬人次，租金逐年攀升，但開發(fā)商最后卻感到賺不到多少錢，期間很大的原因，就是因為開發(fā)商自有資金比例過低。167。 由于自有資金比例過低，中華廣場的開發(fā)商通過商鋪銷售回籠資金，由于銷售面積太大，而且主要是首層的旺鋪，再加上執(zhí)行了返租回報的政策，部分商鋪返租回報率高達(dá)到 12%以上，這樣就造成了中華廣場進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)后，支付的返租回報的租金占據(jù)了相當(dāng)大的比例，發(fā)展商最后算下來卻賺不到多少錢。167。 還有一些商業(yè)地產(chǎn)項目因為貸款比例過高，造成了開業(yè)后要支付的貸款利息成為沉重的包袱，這些都成為商業(yè)地產(chǎn)項目資本運(yùn)作的風(fēng)險。（三）申請貸款額度的比例 除自有資金外，申請貸款額度的比例高低同樣決定了項目開發(fā)運(yùn)營的資金保證程度。只有充足的資金保障，項目才可能按計劃開發(fā)成功，無數(shù)失敗的例子皆源于資金鏈的斷裂。 貸款的年限越長，風(fēng)險越易于控制，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。資本運(yùn)作風(fēng)險（四）申請貸款的利息與條件167。 貸款利息的大小，將影響著開發(fā)成本的大小，利息越低，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。167。 影響利息大小的有利率和貸款條件，其中貸款條件分為資產(chǎn)抵押、股權(quán)抵押、次產(chǎn)和股權(quán)兼有三種方式。167。 利率越高，風(fēng)險越大。167。 資產(chǎn)抵押風(fēng)險最低；167。 股權(quán)抵押風(fēng)險最高；167。 資產(chǎn)和股權(quán)兼有的方式介于以上兩者之間。資本運(yùn)作風(fēng)險（五）資本的退出機(jī)制 沒有良好的資本退出機(jī)制，開發(fā)商就很可能被項目拖住無法脫手，增大了資本運(yùn)作的風(fēng)險。目前資本來源的渠道海外 REITs海外發(fā)行股票 海外投資基金國內(nèi)發(fā)行股票 國內(nèi)發(fā)行債券 國內(nèi)抵押國內(nèi)銀行貸款 信托融資 國外銀行貸款 自有資金資本運(yùn)作風(fēng)險目前資本退出機(jī)制優(yōu)點：u可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流u可統(tǒng)一管理u可物業(yè)抵押u可享受物業(yè)升值缺點：u資金回收慢u經(jīng)營管理難u運(yùn)營費(fèi)用高u承擔(dān)市場風(fēng)險出租方式一資本運(yùn)作風(fēng)險優(yōu)點：u回收成本快u不承擔(dān)管理責(zé)任u不承擔(dān)市場風(fēng)險缺點：u喪失物業(yè)所有權(quán)u不便于統(tǒng)一管理u不能享受物業(yè)升值u…出售方式二資本運(yùn)作風(fēng)險優(yōu)點：u可統(tǒng)一管理u市場風(fēng)險分散u資金回收快u享受物業(yè)升值u提升企業(yè)形象u可建立持續(xù)可靠的融資平臺缺點：u受資本市場影響大u管理難度高REITs方式三LOGO LOGO 演講完畢，謝謝觀看