【正文】 這樣可減少設(shè)計人員編制，但容易造成設(shè)計人員只是在協(xié)調(diào)各方意見，能力發(fā)揮不充分，不利于公司產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計實現(xiàn)能力的提高。比如員工反映 “景觀老總直接對接 ”， “（技術(shù)部）職能就是監(jiān)理、公司和施工單位的橋梁 ”等? 成立專門的規(guī)劃設(shè)計部門，按專業(yè)設(shè)置進行分工，明確各個設(shè)計階段的主導(dǎo)及配合部門，設(shè)定各階段的成果標準?加強設(shè)計計劃管理，明確各階段的設(shè)計啟動時間，及各專項設(shè)計之間的匹配度，如精裝設(shè)計在單體方案之前就開始、保證精裝與二次結(jié)構(gòu)的匹配，市政綜合設(shè)計在規(guī)劃方案之后就初步形成等設(shè)計各階段控制? 設(shè)計各階段控制缺乏標準和規(guī)范：?還沒有建立設(shè)計限額指標，成本部門和設(shè)計部門之間溝通較少；?設(shè)計任務(wù)書沒有明確的管理和評審要求，結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上尚需進一步優(yōu)化；?各階段的設(shè)計評審要求不明確；?設(shè)計供方的選擇和評價體系尚未建立，比如設(shè)計單位的選擇一般是高層權(quán)衡，技術(shù)部參與較少?設(shè)計變更對風(fēng)險考慮不足，比如基本沒有進行事前的成本審核；?材料選型更多依靠設(shè)計單位和經(jīng)驗，沒有相關(guān)規(guī)定?實行設(shè)計管理的五個標準化：即設(shè)計流程 /節(jié)點標準化；設(shè)計任務(wù)書標準化；成本指導(dǎo)要點標準化；設(shè)計評審標準化；設(shè)計供方管理標準化?設(shè)計變更的三個原則：歸口管理原則 ——所有變更的主導(dǎo)部門是設(shè)計管理部門；綜合評審原則 ——綜合考慮產(chǎn)品影響、客戶承諾、成本影響、規(guī)劃報批、項目進度等，有明確的審批權(quán)限和流程；持續(xù)改善原則 ——對設(shè)計變更發(fā)生的原因及頻次進行統(tǒng)計，進行知識經(jīng)驗總結(jié) (另一個重要渠道是客戶投訴信息分析 )?材料選型定版：除了圖紙外，在擴初設(shè)計后，提出選型定板清單，明確材料 /部品的規(guī)格、數(shù)量，為項目采購 /招標提供依據(jù) 68 改進建議 ： 逐步加強設(shè)計專業(yè)人員配置及部門建設(shè)，優(yōu)化設(shè)計管理各階段和職能板塊的操作流程與標準階段 短期 中期 長期改進方向與建議p組織 /職能：? 根據(jù)公司實際情況設(shè)定設(shè)計管理職能和要求，理清設(shè)計各專業(yè)的接口關(guān)系，加強設(shè)計規(guī)劃和把控能力p授權(quán)：? 在風(fēng)險可控及保證效率的前提下，建立設(shè)計變更分級授權(quán)機制，明細審批流程與權(quán)限p流程 /標準：? 按照設(shè)計管理方面五個標準化的要求逐步建立并完善設(shè)計管理體系，加強對重大設(shè)計變更的控制? 成本部門應(yīng)開展材料設(shè)備日常研究工作，設(shè)計部門應(yīng)逐步組織開展選型定板工作p加強限額成本設(shè)計，按階段落實產(chǎn)品設(shè)計標準，配合成本實現(xiàn)項目目標成本。方案階段初步確定材料設(shè)備清單，施工圖階段明確細化的材料部品清單，以明確產(chǎn)品最終標準p配合景觀及精裝修實施目標，制定相應(yīng)專項研究計劃，落實人員及相關(guān)資源配備，學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司的經(jīng)驗，充分整合外部供應(yīng)商的設(shè)計與施工力量p逐步促進設(shè)計知識庫建立：總結(jié)設(shè)計管理過程中形成的知識、經(jīng)驗以及圖紙、文件資料，形成設(shè)計資料庫，逐步建立產(chǎn)品研究及創(chuàng)新能力p產(chǎn)品標準的研究與實現(xiàn)。產(chǎn)品復(fù)制過程中，結(jié)合以往項目經(jīng)驗，不斷更新和修正內(nèi)部產(chǎn)品標準p結(jié)合產(chǎn)品標準研究與項目定位研究，固化已有的局部設(shè)計與部品配置標準，同時提升客戶導(dǎo)向的設(shè)計理念，目標客戶意見在設(shè)計前端要予以準確把握，同時需要平衡設(shè)計理念、產(chǎn)品定位與成本均衡的關(guān)系p初步建立現(xiàn)有產(chǎn)品線配置標準：研究并確立產(chǎn)品技術(shù)規(guī)范與可變細節(jié)的配置標準與可選范圍，嘗試模塊標準化、部分零件通用化 69 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運營管理年度經(jīng)營計劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效管理論證 策劃 設(shè)計 采購采購 工程 銷售 客服項目計劃管理項目成本管理人力資源管理財務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 70 問卷調(diào)查結(jié)果： 員工認為公司在采購管理方面的主要問題是缺乏完整的采購管理流程、采購產(chǎn)品的選型定版滯后n 在 “ 其他 ” 選項中，有近 90%的員工表示不清楚公司招標采購的情況， “ 缺乏完整采購流程 ” 、“ 監(jiān)督職能缺失 ” 也表明了同樣的問題。n SAP分析：上述問題可能的原因是公司對采購管理缺乏整體規(guī)劃，對項目整體開發(fā)計劃沒有嚴格的把控，各專業(yè)計劃沒有 /不詳細或不協(xié)調(diào)；工程、材料、設(shè)備采購職能分散，相關(guān)專業(yè)部門沒有參與或參與深度不足，更多的依靠經(jīng)驗及基于信任；采購流程不系統(tǒng)或執(zhí)行不到位，對關(guān)鍵點、過程文件及記錄沒有明確的控制規(guī)范等。 71 問題診斷： 公司對于采購職能缺乏整體的規(guī)劃，幾乎沒有計劃及預(yù)算方面的控制模塊 現(xiàn)象與問題分析 行業(yè)經(jīng)驗與做法采購策劃?缺乏整體規(guī)劃：目前公司工程及材料設(shè)備的采購缺乏整體規(guī)劃，采購方式的劃分沒有明確合理的標準，且缺乏計劃協(xié)調(diào)和預(yù)算控制，不利于項目成本、進度和質(zhì)量的控制?尚未建立材料設(shè)備研究體系?基于合約框架及材料設(shè)備清單，對工程及材料設(shè)備采購進行整體策劃，確定總分包關(guān)系、材料設(shè)備供應(yīng)方式（甲供、甲定乙供、甲限乙供、乙供）及采購方式（戰(zhàn)略采購、招標、議標、直接委托）等采購過程管理?供方管理體系不完善：供應(yīng)商考察及評價標準不明確，記錄不完善；對已合作的供應(yīng)商沒有進行定期評價及分類分級管理。?采購過程缺乏計劃協(xié)調(diào)：計劃管理薄弱，導(dǎo)致各部門協(xié)調(diào)困難。比如員工反映： “施工過程中需要的時候，項目部提上來，材料部再去找，肯定對工期影響大 ”?對已合作及考察供方進行分級管理，建立供方等級名錄及評價體系；制定優(yōu)秀供方激勵機制，如優(yōu)先中標策略等?在項目整體計劃及采購總體策劃的基礎(chǔ)上制定采購工作計劃，協(xié)調(diào)各部門工作開展采購監(jiān)控?缺少采購過程監(jiān)控機制：供應(yīng)商選擇、價格控制、采購執(zhí)行等均由同一部門執(zhí)行，缺少風(fēng)險制衡，成本對采購指導(dǎo)不足。比如員工反映 “對供應(yīng)商考察 上， 預(yù)算、財務(wù) 就 沒有怎么參與 ”，“基本上老板和副總來定，我不清楚招標過程 ”?沒有對合同履行情況進行有效監(jiān)控?風(fēng)險制衡：即定樣、定商、定價、定貨相互分離，確定甲供、甲指乙供的具體范圍和種類，對不同種類的材料和設(shè)備進行分級管理?價格監(jiān)控：包括價格信息庫與限價體系建設(shè)、價格談判與采購執(zhí)行分離機制、包死價乙供材料的質(zhì)量監(jiān)控、非包死價材料的價格控制 72 改進建議 ： 逐步建立系統(tǒng)的采購管理流程，合理劃分各專業(yè)部門職責(zé)與權(quán)限階段 短期 中期 長期改進方向與建議p組織 /職能：? 合理劃分工程中心及各專業(yè)部門在招標采購上的職責(zé)和權(quán)限p流程 /標準? 逐步建立招標采購體系，設(shè)定采購分判模式，形成采購策劃及計劃模板，提高招標采購策劃與計劃管理能力，有序的整合公司層面的總體計劃和各項目供應(yīng)計劃? 優(yōu)化招標流程，針對不同采購方式建立相應(yīng)的管理流程，明確參與部門及分級審核審批人的職責(zé)與權(quán)限? 建立對材料設(shè)備和工程供方的選擇與履約評價的流程及方案，并在此基礎(chǔ)上形成供方信息庫p逐步開展材料設(shè)備研究工作，建立材料設(shè)備信息庫，通過材料設(shè)備選型定板，建立材料設(shè)備采購參數(shù)標準，p完善供應(yīng)商及工程供方入圍及評價標準，對現(xiàn)有供應(yīng)商進行分級管理，建立優(yōu)勝劣汰機制p加強市場信息收集分析處理能力，建立價格信息庫機制與限價體系，不斷跟蹤對公司項目成本影響較大的材料設(shè)備的價格，以及新材料的出現(xiàn)及變化p逐步建立戰(zhàn)略合作機制，完善戰(zhàn)略采購的制度和流程，形成戰(zhàn)略采購供應(yīng)商系列，以最低總成本建立服務(wù)供給渠道，提高采購效率與質(zhì)量p研究國內(nèi)外先進的管理監(jiān)控方法，不斷探索供應(yīng)商資源整合模式，逐步建立供應(yīng)鏈管理體制p完善供應(yīng)采購管理信息平臺，提高計劃采購效率 73 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運營管理年度經(jīng)營計劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效管理論證 策劃 設(shè)計 采購 工程工程 銷售 客服項目計劃管理項目成本管理人力資源管理財務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 74 問卷調(diào)查結(jié)果： 員工認為公司在施工管理方面的主要問題是監(jiān)理沒有起到應(yīng)有的作用、質(zhì)量監(jiān)督不夠、相關(guān)部門配合不足及專業(yè)人員不足等 SAP分析：造成上述問題的原因可能是供方管理機制不完善；施工管理職能分散，增加了協(xié)調(diào)難度；項目計劃管理體系不完善，以及各項目經(jīng)驗沒有得到有效積累和推廣應(yīng)用，公司層面的工程技術(shù)管理發(fā)揮不充分等 75 問題診斷： 公司目前的工程管理體系尚不健全，沒有建立對監(jiān)理及施工方進行檢查監(jiān)督的標準，現(xiàn)場動態(tài)成本控制不足模塊 現(xiàn)象與問題分析 行業(yè)經(jīng)驗與做法制度建設(shè)?工程管理體系不系統(tǒng)：公司目前已建立一些流程文件，但較為零散，缺乏系統(tǒng)性，且相應(yīng)的操作標準如質(zhì)量檢查方案、工程供方評價機制尚未建立或不完善?建立工程全過程管理流程，關(guān)鍵階段如材料驗收、工程驗收以子流程來規(guī)范；建立適合自己管理模式的工程技術(shù)標準體系。過程控制?對項目缺乏計劃控制：各專業(yè)管理職能分散，公司項目計劃管理體系尚不健全，造成各專業(yè)協(xié)調(diào)困難，也難以控制施工單位進度。比如員工反映 “我們平時和水電的聯(lián)系少，互相不知道施工的程度。 ”?動態(tài)成本控制不足：目前工程現(xiàn)場的成本控制，主要通過變更 /簽證完成后事后認定，現(xiàn)場成本人員僅對重大簽證進行事前成本預(yù)算，不利于動態(tài)成本的控制?對監(jiān)理、施工方監(jiān)控考核缺乏標準：沒有建立對施工單位和監(jiān)理單位進行質(zhì)量檢查和監(jiān)督的標準和流程。比如員工放映： “對施工方的管理比較粗放，基本是按照施工單位的方式來管理 ”?建立項目計劃管理與考核體系，協(xié)調(diào)各專業(yè)工作，項目進度作為考核主要內(nèi)容，并嚴格執(zhí)行?設(shè)立對監(jiān)理單位和施工單位的檢查考核指引，重點督導(dǎo)監(jiān)理單位監(jiān)理到位；對已合作供方及考察供方進行分級管理，建立供方等級名錄及評價體系?簽證核量、成本認價、先估后干、分級審批項目改進?工程總結(jié)和改進機制尚待完善：沒有建立工程質(zhì)量通病反饋與防治的機制，各項目之間交流較少，工程中心對于項目的管理也僅限于支持，缺乏監(jiān)督職能，不利于工程質(zhì)量的改進。例如員工反應(yīng)： “針對一、二期來看，修建的房子大多出現(xiàn)低級錯誤，而且反復(fù)出現(xiàn)，不曉得通過一期吸取經(jīng)驗，二期依然我行我素 ”?定期反饋工程質(zhì)量問題，成立質(zhì)量防治小組提出解決方案，提高各項目工程質(zhì)量管理水平?在公司層面建立工程技術(shù)管理職能，負責(zé)技術(shù)標準、工程巡查、項目支持等的統(tǒng)一管理 76 改進建議 ： 建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的工程管理流程體系及統(tǒng)一的工程管理平臺，加強計劃管理及動態(tài)成本的事前控制階段 短期 中期 長期改進方向與建議p組織 /職能：? 建議整合各專業(yè)職能進入項目部，或以項目計劃及考核體系為基礎(chǔ)，加強和培養(yǎng)項目經(jīng)理整體協(xié)調(diào)能力和項目推動能力p流程 /標準：? 優(yōu)化現(xiàn)有工程管理流程，建立規(guī)范的進度、質(zhì)量、成本、安全文明、供方管理等流程管理體系與專業(yè)管理制度，嘗試建立工程施工質(zhì)量標準和規(guī)范? 加強工程中心項目檢查力度，建立多項目管理的平臺和機制；重視來自客戶和市場一線的反饋意見，評估后予以落實? 各專業(yè)部門應(yīng)配合計劃運營管理部門加強工程計劃的的制定、執(zhí)行、調(diào)整和落實，加強與p加強對總包、獨立分包、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理，明確管理要求、細化管理規(guī)范并在合同中明確約定，加強對供應(yīng)商的監(jiān)督與考核p建立系統(tǒng)化（包括精裝房和商業(yè)）的施工規(guī)范和安全、質(zhì)量管理標準，健全安全和質(zhì)量的控制標準、控制手段和評估機制 .并根據(jù)實施結(jié)果逐漸完善深化；p加強項目計劃運營管理機制，形成項目總體計劃為主線的管理和操作意識p根據(jù)公司企業(yè)文化、品牌特性等方面，建立并形成有公司特色的現(xiàn)場安全文明管理體系p健全技術(shù)管理體系、質(zhì)量監(jiān)督檢查體系，促進安全和質(zhì)量管理體系在新項目中快速復(fù)制p嘗試建立對標準化工地管理體系，實現(xiàn)對工程現(xiàn)場標準化的監(jiān)控及實施控制，研究并建立質(zhì)量安全文明追溯機制p探索工程及材料設(shè)備供應(yīng)商的鏈條整合管理 77 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運營管理年度經(jīng)營計劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績效管理論證 策劃 設(shè)計 采購 工程 銷售銷售 客服項目計劃管理項目成本管理人力資源管理財務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 78 標桿企業(yè)在 營銷管理 方面的成功經(jīng)驗n 標桿企業(yè)在營銷管理中，在注重發(fā)揮策劃的主導(dǎo)作用的同時，強化執(zhí)行力。n 市場營銷能力是由良好的營銷策劃管理和房產(chǎn)銷售管理兩方面組成，從長遠來看，一方面要加強公司營銷策劃的能力，另一方面要提高房產(chǎn)銷售的執(zhí)行力。市場營銷能力營銷策劃管理 房產(chǎn)銷售管理現(xiàn)代營銷策劃要引入整合營銷的思想，它包括：前期階段研究客戶的需要。進行市場的細分，不同的客戶群體具有不同的品質(zhì)需求；計算客戶愿意支付的成本。針對目標客戶群，看清楚潛在客戶群體為滿足其需要所愿意支付的成本；產(chǎn)品的定價。這是建立對客戶愿意支付的成本和項目開發(fā)成本、市場環(huán)境的綜合考慮基礎(chǔ)上的；對銷售過程作出科學(xué)、合理的計劃。包括銷售模式，運作流程，銷售網(wǎng)點的設(shè)立等； 概念的策劃和引導(dǎo)，通過廣告等方式有效向潛在客戶群體傳遞信息。房產(chǎn)銷售是營銷策劃方案的一個實現(xiàn)過程，但房產(chǎn)銷售只是