【正文】 這樣可減少設(shè)計(jì)人員編制，但容易造成設(shè)計(jì)人員只是在協(xié)調(diào)各方意見(jiàn)，能力發(fā)揮不充分，不利于公司產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)能力的提高。比如員工反映 “景觀老總直接對(duì)接 ”， “（技術(shù)部）職能就是監(jiān)理、公司和施工單位的橋梁 ”等? 成立專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)，按專(zhuān)業(yè)設(shè)置進(jìn)行分工，明確各個(gè)設(shè)計(jì)階段的主導(dǎo)及配合部門(mén)，設(shè)定各階段的成果標(biāo)準(zhǔn)?加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)劃管理，明確各階段的設(shè)計(jì)啟動(dòng)時(shí)間，及各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)之間的匹配度，如精裝設(shè)計(jì)在單體方案之前就開(kāi)始、保證精裝與二次結(jié)構(gòu)的匹配，市政綜合設(shè)計(jì)在規(guī)劃方案之后就初步形成等設(shè)計(jì)各階段控制? 設(shè)計(jì)各階段控制缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：?還沒(méi)有建立設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，成本部門(mén)和設(shè)計(jì)部門(mén)之間溝通較少；?設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)沒(méi)有明確的管理和評(píng)審要求，結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上尚需進(jìn)一步優(yōu)化；?各階段的設(shè)計(jì)評(píng)審要求不明確；?設(shè)計(jì)供方的選擇和評(píng)價(jià)體系尚未建立，比如設(shè)計(jì)單位的選擇一般是高層權(quán)衡，技術(shù)部參與較少?設(shè)計(jì)變更對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不足，比如基本沒(méi)有進(jìn)行事前的成本審核；?材料選型更多依靠設(shè)計(jì)單位和經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有相關(guān)規(guī)定?實(shí)行設(shè)計(jì)管理的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化：即設(shè)計(jì)流程 /節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)標(biāo)準(zhǔn)化；成本指導(dǎo)要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)供方管理標(biāo)準(zhǔn)化?設(shè)計(jì)變更的三個(gè)原則：歸口管理原則 ——所有變更的主導(dǎo)部門(mén)是設(shè)計(jì)管理部門(mén)；綜合評(píng)審原則 ——綜合考慮產(chǎn)品影響、客戶(hù)承諾、成本影響、規(guī)劃報(bào)批、項(xiàng)目進(jìn)度等，有明確的審批權(quán)限和流程；持續(xù)改善原則 ——對(duì)設(shè)計(jì)變更發(fā)生的原因及頻次進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行知識(shí)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) (另一個(gè)重要渠道是客戶(hù)投訴信息分析 )?材料選型定版：除了圖紙外，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)后，提出選型定板清單，明確材料 /部品的規(guī)格、數(shù)量，為項(xiàng)目采購(gòu) /招標(biāo)提供依據(jù) 68 改進(jìn)建議 ： 逐步加強(qiáng)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)人員配置及部門(mén)建設(shè)，優(yōu)化設(shè)計(jì)管理各階段和職能板塊的操作流程與標(biāo)準(zhǔn)階段 短期 中期 長(zhǎng)期改進(jìn)方向與建議p組織 /職能：? 根據(jù)公司實(shí)際情況設(shè)定設(shè)計(jì)管理職能和要求，理清設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)的接口關(guān)系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)規(guī)劃和把控能力p授權(quán)：? 在風(fēng)險(xiǎn)可控及保證效率的前提下，建立設(shè)計(jì)變更分級(jí)授權(quán)機(jī)制，明細(xì)審批流程與權(quán)限p流程 /標(biāo)準(zhǔn)：? 按照設(shè)計(jì)管理方面五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的要求逐步建立并完善設(shè)計(jì)管理體系，加強(qiáng)對(duì)重大設(shè)計(jì)變更的控制? 成本部門(mén)應(yīng)開(kāi)展材料設(shè)備日常研究工作，設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)逐步組織開(kāi)展選型定板工作p加強(qiáng)限額成本設(shè)計(jì)，按階段落實(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，配合成本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本。方案階段初步確定材料設(shè)備清單，施工圖階段明確細(xì)化的材料部品清單，以明確產(chǎn)品最終標(biāo)準(zhǔn)p配合景觀及精裝修實(shí)施目標(biāo)，制定相應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)研究計(jì)劃，落實(shí)人員及相關(guān)資源配備，學(xué)習(xí)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司的經(jīng)驗(yàn)，充分整合外部供應(yīng)商的設(shè)計(jì)與施工力量p逐步促進(jìn)設(shè)計(jì)知識(shí)庫(kù)建立：總結(jié)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中形成的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)以及圖紙、文件資料，形成設(shè)計(jì)資料庫(kù)，逐步建立產(chǎn)品研究及創(chuàng)新能力p產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的研究與實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品復(fù)制過(guò)程中，結(jié)合以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，不斷更新和修正內(nèi)部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)p結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究與項(xiàng)目定位研究，固化已有的局部設(shè)計(jì)與部品配置標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)提升客戶(hù)導(dǎo)向的設(shè)計(jì)理念，目標(biāo)客戶(hù)意見(jiàn)在設(shè)計(jì)前端要予以準(zhǔn)確把握，同時(shí)需要平衡設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品定位與成本均衡的關(guān)系p初步建立現(xiàn)有產(chǎn)品線(xiàn)配置標(biāo)準(zhǔn)：研究并確立產(chǎn)品技術(shù)規(guī)范與可變細(xì)節(jié)的配置標(biāo)準(zhǔn)與可選范圍，嘗試模塊標(biāo)準(zhǔn)化、部分零件通用化 69 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運(yùn)營(yíng)管理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績(jī)效管理論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu)采購(gòu) 工程 銷(xiāo)售 客服項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目成本管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 70 問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果： 員工認(rèn)為公司在采購(gòu)管理方面的主要問(wèn)題是缺乏完整的采購(gòu)管理流程、采購(gòu)產(chǎn)品的選型定版滯后n 在 “ 其他 ” 選項(xiàng)中，有近 90%的員工表示不清楚公司招標(biāo)采購(gòu)的情況， “ 缺乏完整采購(gòu)流程 ” 、“ 監(jiān)督職能缺失 ” 也表明了同樣的問(wèn)題。n SAP分析：上述問(wèn)題可能的原因是公司對(duì)采購(gòu)管理缺乏整體規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃沒(méi)有嚴(yán)格的把控，各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃沒(méi)有 /不詳細(xì)或不協(xié)調(diào)；工程、材料、設(shè)備采購(gòu)職能分散，相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)沒(méi)有參與或參與深度不足，更多的依靠經(jīng)驗(yàn)及基于信任；采購(gòu)流程不系統(tǒng)或執(zhí)行不到位，對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)、過(guò)程文件及記錄沒(méi)有明確的控制規(guī)范等。 71 問(wèn)題診斷： 公司對(duì)于采購(gòu)職能缺乏整體的規(guī)劃，幾乎沒(méi)有計(jì)劃及預(yù)算方面的控制模塊 現(xiàn)象與問(wèn)題分析 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與做法采購(gòu)策劃?缺乏整體規(guī)劃：目前公司工程及材料設(shè)備的采購(gòu)缺乏整體規(guī)劃，采購(gòu)方式的劃分沒(méi)有明確合理的標(biāo)準(zhǔn)，且缺乏計(jì)劃協(xié)調(diào)和預(yù)算控制，不利于項(xiàng)目成本、進(jìn)度和質(zhì)量的控制?尚未建立材料設(shè)備研究體系?基于合約框架及材料設(shè)備清單，對(duì)工程及材料設(shè)備采購(gòu)進(jìn)行整體策劃，確定總分包關(guān)系、材料設(shè)備供應(yīng)方式（甲供、甲定乙供、甲限乙供、乙供）及采購(gòu)方式（戰(zhàn)略采購(gòu)、招標(biāo)、議標(biāo)、直接委托）等采購(gòu)過(guò)程管理?供方管理體系不完善：供應(yīng)商考察及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不明確，記錄不完善；對(duì)已合作的供應(yīng)商沒(méi)有進(jìn)行定期評(píng)價(jià)及分類(lèi)分級(jí)管理。?采購(gòu)過(guò)程缺乏計(jì)劃協(xié)調(diào)：計(jì)劃管理薄弱，導(dǎo)致各部門(mén)協(xié)調(diào)困難。比如員工反映： “施工過(guò)程中需要的時(shí)候，項(xiàng)目部提上來(lái)，材料部再去找，肯定對(duì)工期影響大 ”?對(duì)已合作及考察供方進(jìn)行分級(jí)管理，建立供方等級(jí)名錄及評(píng)價(jià)體系；制定優(yōu)秀供方激勵(lì)機(jī)制，如優(yōu)先中標(biāo)策略等?在項(xiàng)目整體計(jì)劃及采購(gòu)總體策劃的基礎(chǔ)上制定采購(gòu)工作計(jì)劃，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作開(kāi)展采購(gòu)監(jiān)控?缺少采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控機(jī)制：供應(yīng)商選擇、價(jià)格控制、采購(gòu)執(zhí)行等均由同一部門(mén)執(zhí)行，缺少風(fēng)險(xiǎn)制衡，成本對(duì)采購(gòu)指導(dǎo)不足。比如員工反映 “對(duì)供應(yīng)商考察 上， 預(yù)算、財(cái)務(wù) 就 沒(méi)有怎么參與 ”，“基本上老板和副總來(lái)定，我不清楚招標(biāo)過(guò)程 ”?沒(méi)有對(duì)合同履行情況進(jìn)行有效監(jiān)控?風(fēng)險(xiǎn)制衡：即定樣、定商、定價(jià)、定貨相互分離，確定甲供、甲指乙供的具體范圍和種類(lèi)，對(duì)不同種類(lèi)的材料和設(shè)備進(jìn)行分級(jí)管理?價(jià)格監(jiān)控：包括價(jià)格信息庫(kù)與限價(jià)體系建設(shè)、價(jià)格談判與采購(gòu)執(zhí)行分離機(jī)制、包死價(jià)乙供材料的質(zhì)量監(jiān)控、非包死價(jià)材料的價(jià)格控制 72 改進(jìn)建議 ： 逐步建立系統(tǒng)的采購(gòu)管理流程，合理劃分各專(zhuān)業(yè)部門(mén)職責(zé)與權(quán)限階段 短期 中期 長(zhǎng)期改進(jìn)方向與建議p組織 /職能：? 合理劃分工程中心及各專(zhuān)業(yè)部門(mén)在招標(biāo)采購(gòu)上的職責(zé)和權(quán)限p流程 /標(biāo)準(zhǔn)? 逐步建立招標(biāo)采購(gòu)體系，設(shè)定采購(gòu)分判模式，形成采購(gòu)策劃及計(jì)劃模板，提高招標(biāo)采購(gòu)策劃與計(jì)劃管理能力，有序的整合公司層面的總體計(jì)劃和各項(xiàng)目供應(yīng)計(jì)劃? 優(yōu)化招標(biāo)流程，針對(duì)不同采購(gòu)方式建立相應(yīng)的管理流程，明確參與部門(mén)及分級(jí)審核審批人的職責(zé)與權(quán)限? 建立對(duì)材料設(shè)備和工程供方的選擇與履約評(píng)價(jià)的流程及方案，并在此基礎(chǔ)上形成供方信息庫(kù)p逐步開(kāi)展材料設(shè)備研究工作，建立材料設(shè)備信息庫(kù)，通過(guò)材料設(shè)備選型定板，建立材料設(shè)備采購(gòu)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，p完善供應(yīng)商及工程供方入圍及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)現(xiàn)有供應(yīng)商進(jìn)行分級(jí)管理，建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制p加強(qiáng)市場(chǎng)信息收集分析處理能力，建立價(jià)格信息庫(kù)機(jī)制與限價(jià)體系，不斷跟蹤對(duì)公司項(xiàng)目成本影響較大的材料設(shè)備的價(jià)格，以及新材料的出現(xiàn)及變化p逐步建立戰(zhàn)略合作機(jī)制，完善戰(zhàn)略采購(gòu)的制度和流程，形成戰(zhàn)略采購(gòu)供應(yīng)商系列，以最低總成本建立服務(wù)供給渠道，提高采購(gòu)效率與質(zhì)量p研究國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理監(jiān)控方法，不斷探索供應(yīng)商資源整合模式，逐步建立供應(yīng)鏈管理體制p完善供應(yīng)采購(gòu)管理信息平臺(tái)，提高計(jì)劃采購(gòu)效率 73 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運(yùn)營(yíng)管理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績(jī)效管理論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程工程 銷(xiāo)售 客服項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目成本管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 74 問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果： 員工認(rèn)為公司在施工管理方面的主要問(wèn)題是監(jiān)理沒(méi)有起到應(yīng)有的作用、質(zhì)量監(jiān)督不夠、相關(guān)部門(mén)配合不足及專(zhuān)業(yè)人員不足等 SAP分析：造成上述問(wèn)題的原因可能是供方管理機(jī)制不完善；施工管理職能分散，增加了協(xié)調(diào)難度；項(xiàng)目計(jì)劃管理體系不完善，以及各項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有得到有效積累和推廣應(yīng)用，公司層面的工程技術(shù)管理發(fā)揮不充分等 75 問(wèn)題診斷： 公司目前的工程管理體系尚不健全，沒(méi)有建立對(duì)監(jiān)理及施工方進(jìn)行檢查監(jiān)督的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)成本控制不足模塊 現(xiàn)象與問(wèn)題分析 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與做法制度建設(shè)?工程管理體系不系統(tǒng)：公司目前已建立一些流程文件，但較為零散，缺乏系統(tǒng)性，且相應(yīng)的操作標(biāo)準(zhǔn)如質(zhì)量檢查方案、工程供方評(píng)價(jià)機(jī)制尚未建立或不完善?建立工程全過(guò)程管理流程，關(guān)鍵階段如材料驗(yàn)收、工程驗(yàn)收以子流程來(lái)規(guī)范；建立適合自己管理模式的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。過(guò)程控制?對(duì)項(xiàng)目缺乏計(jì)劃控制：各專(zhuān)業(yè)管理職能分散，公司項(xiàng)目計(jì)劃管理體系尚不健全，造成各專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)困難，也難以控制施工單位進(jìn)度。比如員工反映 “我們平時(shí)和水電的聯(lián)系少，互相不知道施工的程度。 ”?動(dòng)態(tài)成本控制不足：目前工程現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，主要通過(guò)變更 /簽證完成后事后認(rèn)定，現(xiàn)場(chǎng)成本人員僅對(duì)重大簽證進(jìn)行事前成本預(yù)算，不利于動(dòng)態(tài)成本的控制?對(duì)監(jiān)理、施工方監(jiān)控考核缺乏標(biāo)準(zhǔn)：沒(méi)有建立對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行質(zhì)量檢查和監(jiān)督的標(biāo)準(zhǔn)和流程。比如員工放映： “對(duì)施工方的管理比較粗放，基本是按照施工單位的方式來(lái)管理 ”?建立項(xiàng)目計(jì)劃管理與考核體系，協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)工作，項(xiàng)目進(jìn)度作為考核主要內(nèi)容，并嚴(yán)格執(zhí)行?設(shè)立對(duì)監(jiān)理單位和施工單位的檢查考核指引，重點(diǎn)督導(dǎo)監(jiān)理單位監(jiān)理到位；對(duì)已合作供方及考察供方進(jìn)行分級(jí)管理，建立供方等級(jí)名錄及評(píng)價(jià)體系?簽證核量、成本認(rèn)價(jià)、先估后干、分級(jí)審批項(xiàng)目改進(jìn)?工程總結(jié)和改進(jìn)機(jī)制尚待完善：沒(méi)有建立工程質(zhì)量通病反饋與防治的機(jī)制，各項(xiàng)目之間交流較少，工程中心對(duì)于項(xiàng)目的管理也僅限于支持，缺乏監(jiān)督職能，不利于工程質(zhì)量的改進(jìn)。例如員工反應(yīng)： “針對(duì)一、二期來(lái)看，修建的房子大多出現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤，而且反復(fù)出現(xiàn)，不曉得通過(guò)一期吸取經(jīng)驗(yàn)，二期依然我行我素 ”?定期反饋工程質(zhì)量問(wèn)題，成立質(zhì)量防治小組提出解決方案，提高各項(xiàng)目工程質(zhì)量管理水平?在公司層面建立工程技術(shù)管理職能，負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程巡查、項(xiàng)目支持等的統(tǒng)一管理 76 改進(jìn)建議 ： 建立系統(tǒng)化、規(guī)范化的工程管理流程體系及統(tǒng)一的工程管理平臺(tái)，加強(qiáng)計(jì)劃管理及動(dòng)態(tài)成本的事前控制階段 短期 中期 長(zhǎng)期改進(jìn)方向與建議p組織 /職能：? 建議整合各專(zhuān)業(yè)職能進(jìn)入項(xiàng)目部，或以項(xiàng)目計(jì)劃及考核體系為基礎(chǔ)，加強(qiáng)和培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理整體協(xié)調(diào)能力和項(xiàng)目推動(dòng)能力p流程 /標(biāo)準(zhǔn)：? 優(yōu)化現(xiàn)有工程管理流程，建立規(guī)范的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明、供方管理等流程管理體系與專(zhuān)業(yè)管理制度，嘗試建立工程施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范? 加強(qiáng)工程中心項(xiàng)目檢查力度，建立多項(xiàng)目管理的平臺(tái)和機(jī)制；重視來(lái)自客戶(hù)和市場(chǎng)一線(xiàn)的反饋意見(jiàn)，評(píng)估后予以落實(shí)? 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)應(yīng)配合計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)加強(qiáng)工程計(jì)劃的的制定、執(zhí)行、調(diào)整和落實(shí)，加強(qiáng)與p加強(qiáng)對(duì)總包、獨(dú)立分包、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理，明確管理要求、細(xì)化管理規(guī)范并在合同中明確約定，加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的監(jiān)督與考核p建立系統(tǒng)化（包括精裝房和商業(yè)）的施工規(guī)范和安全、質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，健全安全和質(zhì)量的控制標(biāo)準(zhǔn)、控制手段和評(píng)估機(jī)制 .并根據(jù)實(shí)施結(jié)果逐漸完善深化；p加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，形成項(xiàng)目總體計(jì)劃為主線(xiàn)的管理和操作意識(shí)p根據(jù)公司企業(yè)文化、品牌特性等方面，建立并形成有公司特色的現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理體系p健全技術(shù)管理體系、質(zhì)量監(jiān)督檢查體系，促進(jìn)安全和質(zhì)量管理體系在新項(xiàng)目中快速?gòu)?fù)制p嘗試建立對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化工地管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化的監(jiān)控及實(shí)施控制，研究并建立質(zhì)量安全文明追溯機(jī)制p探索工程及材料設(shè)備供應(yīng)商的鏈條整合管理 77 戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理 資本運(yùn)營(yíng)管理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理 年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃業(yè)務(wù)單元績(jī)效管理論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu) 工程 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 客服項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目成本管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程 78 標(biāo)桿企業(yè)在 營(yíng)銷(xiāo)管理 方面的成功經(jīng)驗(yàn)n 標(biāo)桿企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)管理中，在注重發(fā)揮策劃的主導(dǎo)作用的同時(shí)，強(qiáng)化執(zhí)行力。n 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力是由良好的營(yíng)銷(xiāo)策劃管理和房產(chǎn)銷(xiāo)售管理兩方面組成，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一方面要加強(qiáng)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃的能力，另一方面要提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的執(zhí)行力。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力營(yíng)銷(xiāo)策劃管理 房產(chǎn)銷(xiāo)售管理現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)策劃要引入整合營(yíng)銷(xiāo)的思想，它包括：前期階段研究客戶(hù)的需要。進(jìn)行市場(chǎng)的細(xì)分，不同的客戶(hù)群體具有不同的品質(zhì)需求；計(jì)算客戶(hù)愿意支付的成本。針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群，看清楚潛在客戶(hù)群體為滿(mǎn)足其需要所愿意支付的成本；產(chǎn)品的定價(jià)。這是建立對(duì)客戶(hù)愿意支付的成本和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)環(huán)境的綜合考慮基礎(chǔ)上的；對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程作出科學(xué)、合理的計(jì)劃。包括銷(xiāo)售模式，運(yùn)作流程，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立等； 概念的策劃和引導(dǎo)，通過(guò)廣告等方式有效向潛在客戶(hù)群體傳遞信息。房產(chǎn)銷(xiāo)售是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的一個(gè)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，但房產(chǎn)銷(xiāo)售只是