【正文】 出售， ；216。 配套面積在一期和三期開發(fā)，總面積為 ；216。 地下面積在一期建設(shè) 2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發(fā)。在這種模式下，下面將根據(jù)對租金、售價、出租率、出售情況的預(yù)測來得出最后的財務(wù)表現(xiàn)。70項(xiàng)目的租金建議167。我們對租金的分析考慮到空港地區(qū)現(xiàn)有的市場狀況，并根據(jù)每年的市場發(fā)展預(yù)期，制定平均增長幅度，得出未來20年內(nèi)的平均租金價格走勢。167。由于現(xiàn)有市場需求不夠旺盛，空置率較高，因此現(xiàn)階段可實(shí)現(xiàn)的租金價格相對比較低，我們預(yù)計(jì) 2023年本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的合理租金為辦公樓物業(yè) 30元 /平方米 /月，配套面積部分 30元 /平方米 /月；對于發(fā)展商出租給軟通的面積，我們按照項(xiàng)目建設(shè)的投資回報率，給予 60元 /平方米 /月的租金建議，該價格也是目前軟通在空港地區(qū)的名義租金水平。167。對租金的增長水平，我們給出的參考范圍是前 5年租金零增長， 5年后起每年 3%的租金增長率。由于租賃是最直接反應(yīng)客戶需求的營銷模式，因此在空港現(xiàn)有的環(huán)境下，客戶需求量相對不高，而在未來一個周期內(nèi)（ 5年），空港地區(qū)的辦公市場也不會出現(xiàn)特別明顯的改善，因此租金增長的預(yù)期降低。而 5年之后，市場狀況已經(jīng)相對成熟，我們按照租賃合同的方式，給予 2年 5%或 3年 10%的增長率，即平均每年 3%的租金增長。167。配套面積在前期盡管有租金價格，但不會有租金收入的產(chǎn)生。我們預(yù)計(jì)配套面積在 5年之后才可以真正產(chǎn)生收入，是因?yàn)樵趫@區(qū)建設(shè)的前期，發(fā)展商需要以零租金甚至補(bǔ)貼營業(yè)額的方式才可以吸引商家進(jìn)入。71216。上表為在完全租賃的營銷模式下根據(jù)預(yù)測租金的基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)的租賃面積；其中第一欄為當(dāng)年新增的租賃面積，第二欄為當(dāng)年累計(jì)的租金面積及可收取租金部分的租賃面積。216。項(xiàng)目啟動的早期，我們對租賃市場還不是非?？春?。預(yù)計(jì)首期出租部分面積將有兩到三年左右的消化期；隨著市場的發(fā)展，后期的吸收速度將有所增加。出租情況預(yù)測72項(xiàng)目的售價建議167。我們對售價的分析是根據(jù)目前的基礎(chǔ)市場價格，并根據(jù)每年的市場發(fā)展預(yù)期，制定平均增長幅度，得出未來 10年內(nèi)的售價，實(shí)際操作中通常的銷售周期為 5年之內(nèi)。167。目前周邊辦公樓市場處在剛起步階段，許多項(xiàng)目仍處于建設(shè)期當(dāng)中，因此現(xiàn)階段使用者需求產(chǎn)生出的購買意愿并不強(qiáng)烈，應(yīng)多以投資性需求為主。我們預(yù)計(jì) 2023年本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的預(yù)期售價為辦公樓 7500元 /平方米， SOHO產(chǎn)品7000元 /平方米。這個價格與周邊目前現(xiàn)有項(xiàng)目的價格比較，具有一定的優(yōu)勢。167。我們對項(xiàng)目房售價的增長速度預(yù)期是年增長速度 5%。該判斷是來自近年來房地產(chǎn)市場的價格增長幅度和對未來宏觀經(jīng)濟(jì)的大體判斷。考慮房地產(chǎn)價格已經(jīng)在近期有了較大幅度的增長，但租金并沒有達(dá)到此增幅，因此導(dǎo)致投資回報率持續(xù)下降，因此盡管房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展空間依然巨大，但是售價增長幅度將受到一定的制約。我們按照售價年增長幅度 5%來完成財務(wù)模型中的各種計(jì)算。73項(xiàng)目出售面積預(yù)測216。上表為根據(jù)預(yù)測售價的基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)的出售面積；由于項(xiàng)目在出售時僅可以出售給空港地區(qū)的法人，因此在銷售速度上，我們對 SOHO類的產(chǎn)品銷售速度預(yù)期比較保守，每個銷售周期為 3年。74現(xiàn)金流量表75216。通過簡單的敏感性分析可以得出，成本的敏感性范圍為 3%，價格的敏感性范圍為 6%，總體的抗風(fēng)險能力并不是很強(qiáng)。但由于對成本的價格計(jì)算較高和價格、吸收率的預(yù)期較低，因此項(xiàng)目的實(shí)際抗風(fēng)險能力是不錯的。216。在這種方案下，各種財務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)是總體可行的。其中凈現(xiàn)值指標(biāo)為 23,937,947元，內(nèi)部收益率 %，動態(tài)回收期 。216。該方案總體評估可行，但各指標(biāo)的財務(wù)表現(xiàn)不夠理想。通常租售并行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的回收期應(yīng)為 10年左右，內(nèi)部收益率為 15%左右；從融資的角度考慮，本方案的融資金額為 2個億，償還周期為 3年，符合融資要求。經(jīng)濟(jì)評估76模式二SOHO同時開發(fā)，一期辦公樓出售開發(fā)節(jié)奏216。 考慮到銷售型的產(chǎn)品應(yīng)相對集中，不應(yīng)分散在各個地塊之內(nèi)，因此如果將 B地塊全部建設(shè)為SOHO型產(chǎn)品，則得出了本種開發(fā)模式。216。 該方案下，一期首先開發(fā)軟通的研發(fā)物業(yè)，并建設(shè)部分辦公物業(yè)用于出售；216。 二期建設(shè)全部 6萬平方米的 SOHO用于出售；216。 三期建設(shè) ；216。 配套面積在一期和三期開發(fā)，總面積為 ；216。 地下面積在一期建設(shè) 2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發(fā)。在這種模式下，下面將根據(jù)對租金、售價、出租率、出售情況的預(yù)測來得出最后的財務(wù)表現(xiàn)。78項(xiàng)目的價格建議79市場接受度預(yù)測80現(xiàn)金流量表81216。在該方案下，項(xiàng)目對成本和價格的敏感性非常強(qiáng)，敏感度范圍僅為 1%以下，因此總體的抗風(fēng)險能力較弱。主要是由于前期資金投入較大和租金價格增長幅度較慢所導(dǎo)致。216。在這種方案下，各種財務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)要比第一種方案略差。其中凈現(xiàn)值指標(biāo)為 4,659,914元，內(nèi)部收益率 %，動態(tài)回收期 。216。該方案總體評估不可行，各指標(biāo)的財務(wù)表現(xiàn)不夠理想。通常租售并行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的回收期應(yīng)為 10年左右，內(nèi)部收益率為 15%左右；從融資的角度考慮，本方案的融資金額為 ，償還周期為 3年，符合融資要求。經(jīng)濟(jì)評估82模式三SOHO同時開發(fā)，一期辦公樓出租開發(fā)節(jié)奏216。 該方案的產(chǎn)品假設(shè)與方案二相同，只是在營銷模式上有所區(qū)別，即一期的辦公樓全部用于出租，不是用于出售。216。 該方案下，一期首先開發(fā)軟通的研發(fā)物業(yè)，并建設(shè)部分辦公物業(yè)用于出售；216。 二期建設(shè)全部 6萬平方米的 SOHO用于出售；216。 三期建設(shè) ；216。 配套面積在一期和三期開發(fā)，總面積為 ；216。 地下面積在一期建設(shè) 2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發(fā)。在這種模式下，下面將根據(jù)對租金、售價、出租率、出售情況的預(yù)測來得出最后的財務(wù)表現(xiàn)。84項(xiàng)目的價格建議85市場接受度預(yù)測86現(xiàn)金流量表87216。不可行的原因主要是由于減少了出售的面積，因此導(dǎo)致前期現(xiàn)金流緊張，增加了融資金額和成本。該方案下的融資金額為 ，遠(yuǎn)高于前兩個方案。216。在這種方案下，各種財務(wù)指標(biāo)的表現(xiàn)更差，其中凈現(xiàn)值指標(biāo)為 39,249,489元，意味著方案不可行。內(nèi)部收益率 %，動態(tài)回收期 。經(jīng)濟(jì)評估88開發(fā)戰(zhàn)略總結(jié)及方案對比開發(fā)方案經(jīng)濟(jì)對比216。從財務(wù)表現(xiàn)中可以看出，本項(xiàng)目需要控制一定比例的銷售面積才可以保證正常運(yùn)營，這個比例大致應(yīng)在 50%左右。216。通過對三種開發(fā)模式的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比，可以得出，從財務(wù)角度分析，方案一和方案二的收益率和凈現(xiàn)值更高，財務(wù)表現(xiàn)可行；而方案三的財務(wù)表現(xiàn)不可行，應(yīng)不做考慮。90按市場現(xiàn)狀預(yù)期的財務(wù)表現(xiàn)? 按照發(fā)展商的要求，我們在原有財務(wù)模型的基礎(chǔ)上，按照現(xiàn)在周邊的市場狀況重新進(jìn)行了參數(shù)調(diào)整，來完成項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評估。其中相關(guān)的參數(shù)調(diào)整為：? 產(chǎn)品配比及開發(fā)順序按照方案一執(zhí)行；? 2023年起始租金價格調(diào)整為辦公樓 /平方米 /天；軟通研發(fā)樓 /平方米 /天（均已包含了政府補(bǔ)貼）；租金增長率維持前 5年不增長， 5年后每年 3%；吸收率不變。? 2023年起始售價調(diào)整為 SOHO產(chǎn)品 7500元 /平方米，研發(fā)辦公樓 8000元 /平方米；售價增長率維持每年 5%；吸收率不變。? 建安成本下調(diào)為地上部分 3000元 /平方米；地下部分 4000元 /平方米；? 大幅增加貸款額度，貸款比例增加至 60%；并將貸款年限提前。? 在此基礎(chǔ)上，以方案一的開發(fā)模式進(jìn)行的項(xiàng)目評估表現(xiàn)為：91按市場現(xiàn)狀預(yù)期的財務(wù)表現(xiàn)92開發(fā)戰(zhàn)略總結(jié)216。目前租金價格較低，因此導(dǎo)致租賃的靜態(tài)回報率下降，因此要求項(xiàng)目在運(yùn)營過程中需要拿出一半左右的面積用于出售才可以達(dá)到運(yùn)營的目的。216。在總體的產(chǎn)品選擇上，我們根據(jù)租售并舉的原則選擇了 SOHO物業(yè)和研發(fā)辦公物業(yè)，并根據(jù)開發(fā)運(yùn)營的需求對開發(fā)周期和營銷模式進(jìn)行了選擇性的分析。216。我們在計(jì)算中對于未來的預(yù)期是相對保守的，實(shí)際的收益可能要高于本預(yù)測。因此盡管目前的財務(wù)表現(xiàn)并不是非常盡如人意，但不意味著在項(xiàng)目實(shí)際操作中就不具備可行性。在最后的市場化方案中可以看出，如果發(fā)展商可以達(dá)到現(xiàn)有周邊市場的條件，在實(shí)際開發(fā)過程中是存在非常大的操作空間的。216。關(guān)于經(jīng)濟(jì)性酒店。經(jīng)濟(jì)性酒店如果需要建設(shè)，可在現(xiàn)有規(guī)劃部分的面積之內(nèi)。我們預(yù)計(jì)目前空港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)性酒店面積約 6000平方米左右，實(shí)際可以達(dá)到的租金價格為 30元 /平方米 /月，與辦公物業(yè)的差距不大。如果經(jīng)濟(jì)性酒店可以整體出售給酒店運(yùn)營方，則財務(wù)方面的表現(xiàn)將略優(yōu)于現(xiàn)有的財務(wù)狀況。如有需要，相關(guān)的財務(wù)分析可補(bǔ)充提供。93九、其他開發(fā)建議建筑形態(tài)建議216。 項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃上的容積率，可根據(jù)位置及產(chǎn)品特性設(shè)置高低錯落的物業(yè)形態(tài)。但在設(shè)計(jì)上應(yīng)控制物業(yè)之間的距離，不宜過遠(yuǎn)，否則將不利項(xiàng)目開發(fā)前期的人氣的積累。216。 為了保證項(xiàng)目后期的增值潛力及資產(chǎn)運(yùn)作的靈活性，建筑單體面積不宜過大。216。 以低高度建筑知名的園區(qū)包括：金橋二期、張江浦東軟件園、紫竹、大連軟件園、騰飛科技園等。216。 本項(xiàng)目受到建筑高度限制，因此物業(yè)形態(tài)應(yīng)大部分以多層產(chǎn)品為主；216。 主要的產(chǎn)品定位是研發(fā)辦公樓，這種目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)定位對物業(yè)的需求也可以低層物業(yè)來滿足需求。事實(shí)上，國外的大部分的研發(fā)基地和科技基地都是以生態(tài)型低層建筑為主導(dǎo)物業(yè)。95產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議96創(chuàng)業(yè)辦公建筑風(fēng)格定位? 創(chuàng)業(yè)辦公是一種類似 SOHO 和 LOFT的建筑形態(tài)。 SOHO 和 LOFT是目前國內(nèi)比較流行的項(xiàng)目定位，概念從歐美國家引進(jìn)，主要功能是辦公和居住的綜合體，尤其適合年輕一族的創(chuàng)業(yè)人員及小企業(yè)。? 在中國，這種物業(yè)形態(tài)經(jīng)常被改成高層建筑。通過改變內(nèi)部空間或增加隔層來顯示風(fēng)格。在國外，更多的是低層、多層為主，通過外形、建筑、色彩等凸顯風(fēng)格。9697? 類似于 SOHO 和 LOFT 的概念可以用于創(chuàng)業(yè)辦公，建筑款色靈活多變，令人感到充滿活力。? 由于面積配置靈活（ 50 平方米到 250平方米），總價可以較低，客戶定位特別適合于有一定購買能力的中青年創(chuàng)業(yè)人、小老板；也有大部分的投資人購買以后出售，然后出租。167。 目前空港地區(qū)擁有同樣功能的物業(yè)不多，所以此類建筑可以從同質(zhì)化的項(xiàng)目當(dāng)中突現(xiàn)出來，配合整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的同時，提高視覺關(guān)注度及產(chǎn)品的實(shí)用性。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議97零售設(shè)計(jì)和 SOHO? 對于零售部分的面積設(shè)計(jì)，我們認(rèn)為原有的建筑平面設(shè)計(jì)可基本滿足商業(yè)要求。除了餐飲行業(yè)之外，其他行業(yè)對建筑結(jié)構(gòu)并沒有特殊要求，因此在設(shè)計(jì)餐飲部分面積時，應(yīng)注意的問題包括： 。應(yīng)盡量將廚房和餐廳面積設(shè)置在同一平面中，如果設(shè)計(jì)在不同平面，要考慮走菜交通、排煙、隔油池等問題。 。通常餐飲面積需要的層高大致在 45米左右；由于本項(xiàng)目設(shè)置了底層架空，因此在實(shí)際的使用高度上要注意，實(shí)際使用部分的層高不能太矮； 。如果本項(xiàng)目不能提供燃?xì)?，那么餐廳需要使用煤氣罐，如此則需要在面積的設(shè)計(jì)上增加一部分單獨(dú)的面積放置煤氣罐，這也是需要注意的。? SOHO產(chǎn)品的面積設(shè)計(jì)范圍，應(yīng)考慮不同客戶的需求而定。如果 SOHO不能賣給自然人，那么對于通常的集自主、小面積辦公的產(chǎn)品來說，平均面積可控制在 150平方米，面積浮動范圍為 100200平方米左右；如果 SOHO可以賣給自然人，考慮到本項(xiàng)目沒有服務(wù)式公寓的面積，因此在 SOHO的面積設(shè)置中可設(shè)置部分 50平方米左右的小面積公寓作為補(bǔ)充。? 對于多功能廳的設(shè)置，以我們操作園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，這些產(chǎn)品大多是以配套產(chǎn)品使用，并不產(chǎn)生很高的營業(yè)收入，同時需要投入部分資金造成沉淀，因此對本項(xiàng)目的多功能廳設(shè)置，我們建議建造可容納約 200人座位左右（如果包含桌椅則可容納 100人）的平面多功能廳即可，面積 300400平方米左右。98整體設(shè)計(jì)建議某浙江二線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃和定位受到當(dāng)?shù)卣母叨日J(rèn)同，并有良好的開發(fā)效益。99十、營銷推廣建議招商推廣策略工程進(jìn)度 工程完工 竣工驗(yàn)收 入伙工作節(jié)點(diǎn)確定核心租戶落實(shí)客戶租賃意向招商工作開始 招商基本完成招商階段第 6個月 第 8個月第 1個月消化期強(qiáng)力出租期全面推廣期項(xiàng)目全面招商籌備期全程招商推廣周期 ： 約 12個月 第 3個月 第 12個月第 5個月 第 7個月第 1個月 第 12個月第 5個月 第 8個月第 3個月招商推廣階段建議 根據(jù)本行的操作經(jīng)驗(yàn)，建議在項(xiàng)目建設(shè)完工前 3個月開始招商項(xiàng)目的招商推廣工作。項(xiàng)目各階段的工作計(jì)劃如下：101營銷推廣工作計(jì)劃招商推廣策略從開始招商推廣工作后，從竣工前三個月起，不同時期需要開展的工作細(xì)分如下表：102招商推廣策略主要招商推廣手段與政府相關(guān)招商部門的聯(lián)合推薦直郵直銷 代理等中介機(jī)構(gòu)客戶的引進(jìn)行業(yè)協(xié)會推介互聯(lián)網(wǎng)推廣知名人士推廣及集體簽約會等推廣手段的有效運(yùn)用為順利招商提供了保障目標(biāo)客戶直接上門拜訪我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的推廣效果。 正確運(yùn)用合適的推廣手段是本項(xiàng)目達(dá)到良好的招商效果的重要保障。針對本項(xiàng)目的推廣手段主要有以下幾種 : 103招商推廣策略戶外廣告直郵直銷人員推廣報刊、網(wǎng)絡(luò)等建議本項(xiàng)目的媒介選擇以戶外廣告、人員推廣、 直郵直銷 為主；報刊廣告為輔。 可選媒介 媒介選擇建議主要媒介選擇建議本項(xiàng)目的媒介選擇以戶外廣告、人員推廣、 直郵直銷 為主，報刊、網(wǎng)絡(luò)等廣告為輔。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選、組合，以期取長補(bǔ)短。對本項(xiàng)目的媒介選擇建議如下：104