【正文】 （已建完）一期（已建完）軟件園三期（在建）24天津華苑軟件園：一 /二期 : 自 1998年奠基建設(shè)以來 , 已經(jīng)完成一 /二期工程建設(shè) , 一、二期占地面積各為 20萬平方米 , 兩期總建筑面積約為 40萬平方米 .一期共 5棟辦公樓 , 每棟建筑面積 20,00050,000平方米 , 另外包括部分商務(wù)別墅區(qū) , 整體布局非常零散 , 沒有統(tǒng)一規(guī)劃 , 都為私營業(yè)主開發(fā) . 二期 12棟辦公樓 , 單棟面積從300052023平方米不等 , 1棟餐飲中心 , 1棟低價(jià)員工公寓 . 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 +水泥地面建筑風(fēng)格：電子類廠房為主一 /二期內(nèi)辦公樓以出售為主 ,租賃為輔，售價(jià)在人民幣 4300元 /平方米， 租金定在 1元 /平方米 /天 . 高新區(qū)在天津外環(huán)線周邊其它寫字樓物業(yè)的售價(jià)基本在 5000~6000之間 入駐企業(yè)：目前一期已經(jīng)全部租售完畢，二期也租售接近一半以上，但都已本地企業(yè)為主，且成交方式多為買賣?！?總體而言，整個(gè)空港區(qū)域辦公市場(chǎng)的成熟需要相當(dāng)長的一段時(shí)間，應(yīng)在 5年左右。同時(shí)空港區(qū)域所提供的優(yōu)惠政策也吸引公司在此注冊(cè)，有一些企業(yè)購買了整層或者半層的大面積自用?？崭畚锪鲄^(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目占地面積 ：65萬平方米開發(fā)形式 ：其對(duì)外招商主要采用提供土地供客戶買地自建或定制物業(yè)為主。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析14二、空港地區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析園區(qū)簡介名稱 天津空港物流加工區(qū)成立時(shí)間 2023年開發(fā)主體 天津保稅區(qū)管委會(huì)規(guī)劃面積 55平方公里地理位置216。我們認(rèn)為未來從市場(chǎng)角度考慮，乙級(jí)寫字樓的租金對(duì)本項(xiàng)目的影響更大，因此我們認(rèn)為當(dāng)本項(xiàng)目的租賃部分推出市場(chǎng)時(shí)，至少在租金報(bào)價(jià)方面比目前的租金將有所提高。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)12需求主要來自于制造業(yè)，船運(yùn)物流，金融典型租戶大小多為 250至 550平方米歷史 20232023吸納量為 71,000平方米 /年，預(yù)計(jì)20232023年的吸納量將穩(wěn)步增長，達(dá)到111,000平方米，能較快的消化新增供應(yīng)。這也主要是由于國家為天津提供了極其優(yōu)惠的發(fā)展政策，從而帶動(dòng)了國內(nèi)的地產(chǎn)發(fā)展商看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景，并前來投資開發(fā)物業(yè)?？罩寐剩耗壳坝捎谔旖蚣准?jí)寫字樓供應(yīng)量有限，僅為兩棟大樓，因此目前空置率較低在 20%左右。客戶類型：客戶主要為包括全球 500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的國外知名公司在天津的分公司和代表處，如匯豐銀行、豐田汽車、花旗銀行等。天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析6友誼路? 內(nèi)資金融企業(yè) ?人民幣 2 – 3 每平米每天小白樓? 物流與房地產(chǎn)公司?人民幣 – 每平米每天南京路? 跨國公司聚集?人民幣 5 7 每平米每天天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析7甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)： 供應(yīng)量：2023~2023年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量將以平均每年 50%以上的速率增長，這主要是由于國家為天津提供了極其優(yōu)惠的發(fā)展政策，從而帶動(dòng)了國內(nèi)外的地產(chǎn)發(fā)展商看好天津商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景，紛紛前往天津進(jìn)行投資。 對(duì)于天津市場(chǎng)，由于寫字樓市場(chǎng)發(fā)展程度相對(duì)一線城市還有一定距離，整個(gè)辦公樓市場(chǎng)也相對(duì)并不成熟，因此我們認(rèn)為天津市場(chǎng)的甲乙級(jí)寫字樓判斷標(biāo)準(zhǔn)為： 符合上述表格中相關(guān)條件中的至少 8項(xiàng) 。 上述的寫字樓區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)適用于整個(gè)中國地區(qū)，可根據(jù)相關(guān)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)的差異程度進(jìn)行相關(guān)調(diào)整?？梢曅?在商務(wù)主干道上很容易看到或辨識(shí) 在主要或二級(jí)商務(wù)道路上可以看到落成年限 小于 10年 小于 20年建筑體量 大于 30000平方米 大于 10000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積 大于 1300平方米 大于 1000平方米得房率 70% 60%層高 凈高高于 凈高高于 架空地板 有 有外立面 頂級(jí)建筑材料 較好的建筑材料內(nèi)部裝飾 大堂 : 至少擁有 5米的挑空辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到頂級(jí)水平 大堂 : 至少擁有 3米的挑空辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到較好水平空調(diào) VAV系統(tǒng) 。對(duì)于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值受到諸多因素的影響，例如場(chǎng)地特性、開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場(chǎng)趨勢(shì)、收益、競(jìng)爭、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。 我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)，對(duì)于未來需求、商業(yè)趨勢(shì)、物業(yè)價(jià)格、租金和吸納量的估計(jì)是對(duì)未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，而非完全確定的事實(shí)。216。 就我們所知，我們?cè)谘芯窟^程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。 這份報(bào)告僅為貴方使用，具有保密性。對(duì)這些主要因素作出預(yù)測(cè)的過程包含了許多對(duì)外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)貴方注意。該報(bào)告并沒有包括上述這些因素。2目錄一、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 ……………………………………………………………4二、園區(qū)分析 ……………………………………………………………………10三、新區(qū)市場(chǎng)分析 ………………………………………………………………18四、項(xiàng)目定位 ……………………………………………… …………………36五、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略及相關(guān)財(cái)務(wù)分析 …………………………………………………41六、其他開發(fā)建議 …………………………………………………………………………983一、天津市市區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭分析條件 甲級(jí) 乙級(jí)至少應(yīng)該達(dá)到 10項(xiàng)要求 至少應(yīng)該達(dá)到 10項(xiàng)要求位置 主要商務(wù)區(qū)的核心位置 非主要商務(wù)區(qū)位置交通 公共交通便利，距離主要交通結(jié)點(diǎn)步行距離約 510分鐘。中央空調(diào) 中央空調(diào)物業(yè)管理 國際物業(yè)管理公司 較高聲譽(yù)的本地物業(yè)管理公司216。216。216。主要開發(fā)商包括：和記黃埔，新加坡的國浩集團(tuán)等天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析8甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)： 租金價(jià)格：2023~2023年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)格將會(huì)經(jīng)歷前期增長，后期下降這樣的一個(gè)走勢(shì)。216。216。開發(fā)乙級(jí)寫字樓的地產(chǎn)商以天津本地和國內(nèi)的開發(fā)商為主天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析11乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)： 租金價(jià)格：2023~2023年，根據(jù)仲量聯(lián)行已有的信息和數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)乙級(jí)寫字樓的租金價(jià)格將不會(huì)有太多的價(jià)格變動(dòng)，整個(gè)五年的時(shí)間內(nèi)，租金價(jià)格將在 5%左右波動(dòng)?？罩寐蕪?2023至 2023將保持穩(wěn)定，在 20%左右浮動(dòng)物業(yè)類型：與甲級(jí)寫字樓相似，也沒有符合外 包企業(yè)要求的物業(yè)。216。緊鄰天津機(jī)場(chǎng)216。目前的開發(fā)現(xiàn)狀：沒有具體的物業(yè)開發(fā)計(jì)劃。但目前也存在相當(dāng)比例用于投資，例如遠(yuǎn)洋新干線與空港國際中心的個(gè)人投資比例分別達(dá)到了 40%與 20%?？崭鄣貐^(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)小結(jié)20三、高新區(qū)華苑軟件園辦公物業(yè)市場(chǎng)分析交通狀況 :園區(qū)距離天津機(jī)場(chǎng) 18公里，距離北京首都國際機(jī)場(chǎng) 140公里，距離天津港 50公里。 數(shù)據(jù)來源 : 天津華苑軟件園 仲量聯(lián)行內(nèi)部數(shù)據(jù)庫軟件園二期平面規(guī)劃圖華苑軟件園項(xiàng)目分析25華苑軟件園二期項(xiàng)目分析：開發(fā)總面積 ： 17萬平方米，建筑物數(shù)量 ：總共 13棟建筑，除去食堂以外，可售 12棟建筑物建筑物風(fēng)格：從三層的別墅性辦公樓到六層的廠房不等銷售面積 ：單棟銷售面積從 3,000~26,000平方米不等辦公樓單層銷售面積從 200~1,800平方米左右服務(wù)式公寓的單元銷售面積 40平方米左右物業(yè)形態(tài)：主體建筑形態(tài)為電子廠房，帶有少量的配套物業(yè)如公寓及食堂等項(xiàng)目部分建筑物照片華苑軟件園項(xiàng)目分析26華苑軟件園二期項(xiàng)目的租賃情況分析：目前已有客戶分析：雖然其主體建筑形態(tài)為電子廠房，但幾乎沒有直接入住的生產(chǎn)型的電子企業(yè)，其直接使用的客戶還是以中小型的科技研發(fā)和軟件開發(fā)的天津當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主。主要辦公需求 目前對(duì)園區(qū)物業(yè)的最大需求來自軟件、外包及科技研發(fā)類企業(yè)，尤其是園區(qū)內(nèi)軟件企業(yè)數(shù)量占了天津整個(gè)軟件企業(yè)數(shù)量的 80%左右，而從事服務(wù)外包的企業(yè)大約為 50家，也占了天津類似企業(yè)的一半以上。華苑軟件園市場(chǎng)小結(jié)28四、天津開發(fā)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析服務(wù)外包基地開發(fā)區(qū)管委會(huì)配套服務(wù)區(qū)天津城際輕軌開發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地總占地面積 ：約 1平方公里地理位置 ：位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東側(cè)，距開發(fā)區(qū)核心區(qū) 3公里，緊鄰天津城際輕軌終點(diǎn)站目前的開發(fā)情況：項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)， 08年至 09年初才會(huì)初現(xiàn)規(guī)模：華信軟件、渣打銀行、騰訊 ：2023年底至 2023年初推出約10萬平方米的物業(yè)周邊環(huán)境：緊鄰目前經(jīng)開區(qū)的配套區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀30華信軟件渣打銀行二期一期騰訊項(xiàng)目規(guī)劃平面圖開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀31開發(fā)區(qū)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地目前正在開發(fā)的物業(yè)為園區(qū)一期，總面積約 10萬平方米，共有 5棟建筑。但這些樓盤因?yàn)榕涮谆镜轿唬召M(fèi)也較低，一度曾占有大部分市場(chǎng)，一些小型企業(yè)出于成本考慮入駐較多。大地中心內(nèi)有多套酒店式公寓，如大地中心，它的戶型主要是 499平方米的開敞式大廳和 33平方米的小寫字間，中央空調(diào)、寬帶，還有免費(fèi)的停車場(chǎng)，其２４小時(shí)辦公及酒店式星級(jí)服務(wù)取勝于市場(chǎng)。這些寫字樓一般處于較好地段，幾中分布在交通便利、配套設(shè)施齊全的二三大街上。區(qū)域辦公樓市場(chǎng)分析34天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期新推出辦公樓市場(chǎng)分析： 但從租金角度而言，空置率相對(duì)較高，超過 50%以上。周邊配套環(huán)境優(yōu)越：在目前的服務(wù)外包規(guī)劃用地周邊，開發(fā)區(qū)將建設(shè)有一個(gè) 2平方公里的生活配套區(qū)，部分住宅、零售等商業(yè)配套設(shè)施已先于服務(wù)外包項(xiàng)目完成建設(shè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) ：未來區(qū)域交通便利：未來京津城際鐵路（通車后至北京只需要 40分鐘時(shí)間）及天津地鐵二號(hào)線直通入?yún)^(qū)；京津塘、京津塘二線高速公路，與京沈、唐津等六條高速公路都將經(jīng)過該區(qū)域，這些將極大的縮短該區(qū)域與北京等周邊其它城市的交通距離。因此園區(qū)對(duì)天津當(dāng)?shù)乜萍计髽I(yè)和創(chuàng)業(yè)人員具有吸引力本項(xiàng)目與其他園區(qū)優(yōu)劣勢(shì)比較37競(jìng)爭劣勢(shì)：地理位置相對(duì)較差：與天津市區(qū)相距 40公里，實(shí)際是天津市區(qū)的一個(gè)衛(wèi)星城，與市區(qū)目前最便捷的交通是輕軌，到市區(qū)車程45分鐘，每列列車的最多載客 200人，除輕軌以外公交汽車受制于目前京津塘高速的交通狀況，所費(fèi)時(shí)間將大大超過輕軌的時(shí)間。競(jìng)爭劣勢(shì)：園區(qū)整體規(guī)劃散亂：從園區(qū)的整體規(guī)劃而言，整個(gè)規(guī)劃散亂，園區(qū)規(guī)劃缺乏整體性。交通條件 周邊生活配套 產(chǎn)業(yè)聚集度 招商力度 未來發(fā)展?jié)摿?總分天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2 3 2 2 3 12本項(xiàng)目 2 2 2 3 2 11天津華苑軟件園 3 2 3 1 1 10評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 3分 ~~好， 2分 ~~一般， 1分 ~~差39? 招商力度：在三個(gè)園區(qū)中，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由于發(fā)展時(shí)間最長，成熟度最高，客戶最多，因此在現(xiàn)有的招商過程中，政府對(duì)于新項(xiàng)目的招商力度較弱或項(xiàng)目門檻要求較高；而華苑地區(qū)現(xiàn)有在招商方面的問題是由于發(fā)展商與政府之間的工作不匹配。華苑軟件園地處天津外環(huán)，距市區(qū)較近，交通便利，有多條公交線路通往市區(qū)?？崭蹍^(qū)域由于是新成立的園區(qū)，雖然也引進(jìn)了相關(guān)企業(yè)但大多是買地自建，且多分多期建設(shè)，且相關(guān)行業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，因此在三個(gè)園區(qū)中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)最差。而華苑軟件園的情況如何能夠更好的對(duì)產(chǎn)業(yè)布局和園區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃。從而使客戶將全部精力集中于核心能力的一種服務(wù)提供方式 .BPO定義和內(nèi)容 ：就是企業(yè)將一些重復(fù)性的非核心或核心業(yè)務(wù)流程外包給供應(yīng)商，以降低成本，同時(shí)提高服務(wù)質(zhì)量 ,包括 :人力資源，財(cái)務(wù)及其它非核心業(yè)務(wù)按照服務(wù)發(fā)包和承攬服務(wù)外包企業(yè)的相對(duì)地理位置，服務(wù)外包又可分為境內(nèi)外包和 “國際（離岸）外包 ”。據(jù)畢博咨詢公司預(yù)測(cè)， 2023年中國服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)總收入將達(dá) 262億 美元，其中 IT服務(wù)外包受離岸服務(wù)外包帶動(dòng)，仍占更大的份額，約 65% ；業(yè)務(wù)流程外包市場(chǎng)增長較快，離岸業(yè)務(wù)流程外包業(yè)務(wù)四年間將增長約 ，但由于基數(shù)較小，至 2023年對(duì)該產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)不大，約占 35% 左右。而天津隨著濱海新區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，也將服務(wù)外包作為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，推出了一系列的扶持政策，具有迎頭趕上的趨勢(shì)。在確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之前，我們認(rèn)為有必要對(duì)天津當(dāng)?shù)剀浖l(fā)展水平有一個(gè)較好的了解天津當(dāng)?shù)剀浖獍a(chǎn)業(yè)分析44天津軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展－外包和出口情況2023年全市軟件產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入 ，嵌入式軟件 89億元，而純軟件和軟件服務(wù)外包收入為僅為 ，雖然 2023年嵌入式軟件銷售收入比例從 2023年占全市軟件企業(yè)收入的 %下降為 71%，比 2023年下降近 10個(gè)百分點(diǎn)，但嵌入式軟件在總收入中依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。天津市目前有軟件出口和服務(wù)外包企業(yè) 98家，其中經(jīng)過 CMM/CMM1認(rèn)證的企業(yè)只有 9家。　天津外包產(chǎn)業(yè)的分析45天津軟件外包產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)：離岸外包為主“ 十五 ” 期間軟件產(chǎn)業(yè)出口額年平均增長高于產(chǎn)業(yè)增速 63個(gè)百分點(diǎn)，表明出口拉動(dòng)作用明顯；大宇宙、英業(yè)達(dá)、飛思卡爾強(qiáng)芯、南開創(chuàng)元等公司等已開始展現(xiàn)出潛在廣闊的