上海閔行開發(fā)區(qū)某商業(yè)街調(diào)研及策劃報告-資料下載頁
2025-05-03 16:40本頁面
【導(dǎo)讀】商業(yè)項目所作的前期項目初步策劃提案。東川路住宅小區(qū)底層商鋪。外資賣場有好又多與歐尚。店為主，經(jīng)營情況較好。好又多超市周邊地區(qū)。陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來說由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。以美容、餐飲、娛樂、休閑、網(wǎng)吧等為主。外，其余商鋪則不盡人意。案例D：千代廣場內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高。江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、該項目的單價最高。具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢。鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢?！稗r(nóng)房”與“開啟”強強緊密聯(lián)手。周邊建筑形態(tài)形象檔次較低。同質(zhì)可比性項目尚未出現(xiàn)。區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場狀態(tài)。同質(zhì)競爭項目可能隨時浮出水面。各主要節(jié)點未能最后確定，變量較大。障整體定位的可實現(xiàn)性。滿足本案及周邊居民的飲食需求；
【正文】 最適合本案初步的項目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營銷、經(jīng)營的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項目建造成為 區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 項目經(jīng)營與營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在本報告前文中 ， 開啟對本項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢及市場機會與風(fēng)險作了較為具體詳細(xì)的論述 ，具體到經(jīng)營與營銷推廣 ， 我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場反應(yīng) ， 招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后 ， 進(jìn)行商鋪強銷 。 但目前存在以下矛盾 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾一 ：任務(wù)與目標(biāo) 現(xiàn)在的任務(wù)： 快速銷售 小面積鋪面 業(yè)態(tài)混亂檔次低 商品品質(zhì)低 拉低住宅品質(zhì) 降低住宅售價；延遲銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的目標(biāo)： 商業(yè)帶動住宅 商業(yè)品質(zhì)高 合理定位 品牌經(jīng)營 以租帶售 租售兩旺；滿盤皆贏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾二： 商業(yè)價值提升規(guī)律與本項目運作周期矛盾 住宅不成熟 （未全部入?。? ?業(yè)態(tài)易混亂 住宅成熟 （入住 23年） ?價格低廉 ?難以形成規(guī)模經(jīng)營 業(yè)態(tài)合理 售價提高 區(qū)域商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟建議： 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價值 商業(yè)先建，形成帶動住宅的引擎 適當(dāng)延長商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 商業(yè)對地產(chǎn)的作用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一 、 商業(yè)帶動地產(chǎn) 商業(yè)項目的成功與否，對提升夏朵小城一、 二期住宅項目的品質(zhì)和價格空間將起到極大 的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以點帶面 —— 先啟動商業(yè)市場，形成規(guī)模。從而帶動整個夏朵小區(qū)近 50萬方的銷售量與銷售價格的上揚。 第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項目重要的點睛之筆 第二、大型商業(yè)項目的風(fēng)險投資 第三、經(jīng)營管理與銷售之間的關(guān)系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盈利來自商業(yè)帶動房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新天地是屬于商業(yè)帶動地產(chǎn)較好的一個典型 投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于 “ 新天地 ” 的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 2萬元。 成功案例分析 —— 新天地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)： 房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤皆贏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大體量有五角場地區(qū)副都市中心，運用大型商業(yè)項目作為引擎，從而帶動整個五角場地區(qū)的房價整體上揚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 楊浦區(qū)房價走勢圖： 楊浦區(qū)整體房價走勢4148566967120100020003000400050006000700080002002 2020 2 0 0 4 前8 個月時間元/平方米價格（元/ 平方米）資料來源：上海開啟市場研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 祥和名邸房價走勢圖 : 祥和名邸住宅價格走勢8507720673626180599353855195 5330 5470570101000200030004000500060007000800090002002.012002.112002.122003.012003.022003.032004.02（初）（末）2004.08時間價格（元/ 平方米）資料來源：上海開啟市場研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： 夏朵小城也成為閔行房產(chǎn)的新焦點，但其旺盛的購買力將在未來商業(yè)項目成功運作之后的一至兩年的周期里。商業(yè)對整個住宅項目今后銷售將起到極大的推動作用，同時對商業(yè)項目提供比較扎實的人流與市場機會。隨著項目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費者到夏朵來購房，此舉將提高夏多購房者的消費能力和人口素質(zhì)，同時也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費的條件與選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案定位詮釋： 一、以餐飲娛樂為特色 二、具備服務(wù)功能 三、中檔（休閑類） 四、社區(qū)商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總 結(jié) 當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂、服務(wù)等眾多功能于一身時，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評價生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿足，而環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無疑將獲得最大利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝 謝！
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