上海閔行開(kāi)發(fā)區(qū)某商業(yè)街調(diào)研及策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-03 16:40本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】商業(yè)項(xiàng)目所作的前期項(xiàng)目初步策劃提案。東川路住宅小區(qū)底層商鋪。外資賣場(chǎng)有好又多與歐尚。店為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。好又多超市周邊地區(qū)。陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來(lái)說(shuō)由于整體缺少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。以美容、餐飲、娛樂(lè)、休閑、網(wǎng)吧等為主。外，其余商鋪則不盡人意。案例D：千代廣場(chǎng)內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高。江川路商鋪與本項(xiàng)目相比較，在地段屬性、該項(xiàng)目的單價(jià)最高。具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢(shì)?！稗r(nóng)房”與“開(kāi)啟”強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手。周邊建筑形態(tài)形象檔次較低。同質(zhì)可比性項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場(chǎng)狀態(tài)。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面。各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大。障整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。滿足本案及周邊居民的飲食需求；
【正文】 最適合本案初步的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)的建議。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項(xiàng)目建造成為 區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在本報(bào)告前文中 ， 開(kāi)啟對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為具體詳細(xì)的論述 ，具體到經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣 ， 我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場(chǎng)反應(yīng) ， 招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后 ， 進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷 。 但目前存在以下矛盾 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾一 ：任務(wù)與目標(biāo) 現(xiàn)在的任務(wù)： 快速銷售 小面積鋪面 業(yè)態(tài)混亂檔次低 商品品質(zhì)低 拉低住宅品質(zhì) 降低住宅售價(jià)；延遲銷售周期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的目標(biāo)： 商業(yè)帶動(dòng)住宅 商業(yè)品質(zhì)高 合理定位 品牌經(jīng)營(yíng) 以租帶售 租售兩旺；滿盤(pán)皆贏 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 矛盾二： 商業(yè)價(jià)值提升規(guī)律與本項(xiàng)目運(yùn)作周期矛盾 住宅不成熟 （未全部入?。? ?業(yè)態(tài)易混亂 住宅成熟 （入住 23年） ?價(jià)格低廉 ?難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)合理 售價(jià)提高 區(qū)域商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開(kāi)啟建議： 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價(jià)值 商業(yè)先建，形成帶動(dòng)住宅的引擎 適當(dāng)延長(zhǎng)商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價(jià)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的作用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一 、 商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn) 商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，對(duì)提升夏朵小城一、 二期住宅項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格空間將起到極大 的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以點(diǎn)帶面 —— 先啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)模。從而帶動(dòng)整個(gè)夏朵小區(qū)近 50萬(wàn)方的銷售量與銷售價(jià)格的上揚(yáng)。 第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項(xiàng)目重要的點(diǎn)睛之筆 第二、大型商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)投資 第三、經(jīng)營(yíng)管理與銷售之間的關(guān)系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盈利來(lái)自商業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新天地是屬于商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)較好的一個(gè)典型 投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售。由于 “ 新天地 ” 的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在的每平方米 2萬(wàn)元。 成功案例分析 —— 新天地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)： 房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒(méi)有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤(pán)皆贏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大體量有五角場(chǎng)地區(qū)副都市中心，運(yùn)用大型商業(yè)項(xiàng)目作為引擎，從而帶動(dòng)整個(gè)五角場(chǎng)地區(qū)的房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 楊浦區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖： 楊浦區(qū)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)4148566967120100020003000400050006000700080002002 2020 2 0 0 4 前8 個(gè)月時(shí)間元/平方米價(jià)格（元/ 平方米）資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 祥和名邸房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 : 祥和名邸住宅價(jià)格走勢(shì)8507720673626180599353855195 5330 5470570101000200030004000500060007000800090002002.012002.112002.122003.012003.022003.032004.02（初）（末）2004.08時(shí)間價(jià)格（元/ 平方米）資料來(lái)源：上海開(kāi)啟市場(chǎng)研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： 夏朵小城也成為閔行房產(chǎn)的新焦點(diǎn)，但其旺盛的購(gòu)買力將在未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作之后的一至兩年的周期里。商業(yè)對(duì)整個(gè)住宅項(xiàng)目今后銷售將起到極大的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提供比較扎實(shí)的人流與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著項(xiàng)目周邊的交通條件與商業(yè)的逐步改善，一方面將吸引更多的消費(fèi)者到夏朵來(lái)購(gòu)房，此舉將提高夏多購(gòu)房者的消費(fèi)能力和人口素質(zhì)，同時(shí)也將增加夏朵小城在本社區(qū)內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的條件與選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案定位詮釋： 一、以餐飲娛樂(lè)為特色 二、具備服務(wù)功能 三、中檔（休閑類） 四、社區(qū)商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總 結(jié) 當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。生活環(huán)境是評(píng)價(jià)生活舒適度的重要指標(biāo)，如果社區(qū)居民的一切消費(fèi)需求都能在其居住的社區(qū)中高質(zhì)量地得到滿足，而環(huán)境質(zhì)量依然保持高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)無(wú)疑將獲得最大利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝 謝！
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