【正文】 上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的商業(yè)，結(jié)果是滿盤皆贏。 無(wú)論經(jīng)營(yíng)布景 、 經(jīng)營(yíng)模式 、 開業(yè)時(shí)間 、 項(xiàng)目包裝 、 物業(yè)管理 等 ， 有關(guān)本報(bào)告所闡述的策略以及具體執(zhí)行方案 ， 開啟將在今后提交 的策劃報(bào)告中予以詳細(xì)闡明 。同時(shí)餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。 對(duì)于二 、 三層區(qū)的招商策略是重點(diǎn)攻關(guān)有影響力的休閑餐飲 ， 哪怕是運(yùn)用前半年免租的策略 ， 以此形成連動(dòng)氣候 。 周邊商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格研判 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3. 商鋪之 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪之 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） ? 具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ? 鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢(shì) ? 提供 “ 一站式社區(qū) ” 商業(yè)服務(wù)的整體規(guī)劃組合：包括時(shí)尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂(lè)等 ? “ 農(nóng)房 ” 與 “ 開啟 ” 強(qiáng)強(qiáng)緊密聯(lián)手 劣勢(shì)（ WEAKNESS） ? 周邊建筑形態(tài)形象檔次較低 ? 周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚 機(jī)遇（ OPPORTUNITY） ? 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好，商業(yè)市場(chǎng)前景樂(lè)觀 ? 同質(zhì)可比性項(xiàng)目尚未出現(xiàn) ? 符合商業(yè)市場(chǎng)需求趨于多元化的特征 ? 區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場(chǎng)狀態(tài) 威脅（ THREATEN） ? 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目可能隨時(shí)浮出水面 ? 各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4. 商鋪之總體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 完善項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（ TradeMix)； 3. 穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展； 4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍； 5. 體現(xiàn) 社區(qū)商業(yè)中心 主題，服務(wù)于社區(qū)及周邊區(qū)域； 6. 借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大的人氣聚集力，保障整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 好又多超市周邊地區(qū) 位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場(chǎng)周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較 陳舊，面積比較小，大多在 20平方米左右，總的來(lái)說(shuō)由于整體缺少規(guī)劃， 商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。 二三層合一 ， 但在對(duì)內(nèi)街的的入口進(jìn)行架空 ， 形成一個(gè)挑高門廳 ， 送給 23層（ 問(wèn)題點(diǎn)是樓梯的設(shè)置 ） 。 7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個(gè)單元底鋪； 3E10E一層對(duì)內(nèi)街的連廊過(guò)道的設(shè)計(jì)實(shí)際上形成了一條地下過(guò)道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。 ? 干洗店客戶一般要求建筑面積在 150㎡ 左右；要求店鋪靠近居民區(qū)，人流量要求較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以點(diǎn)帶面 —— 先啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝 謝！ 。希望貴司與我司在今后的密切配合下共同將本項(xiàng)目建造成為 區(qū)域內(nèi)最具特色和影響力的商業(yè)中心！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在本報(bào)告前文中 ， 開啟對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為具體詳細(xì)的論述 ，具體到經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷推廣 ， 我司建議先進(jìn)行前期的招商以試探市場(chǎng)反應(yīng) ， 招商進(jìn)行到一定的進(jìn)度后 ， 進(jìn)行商鋪強(qiáng)銷 。 ? 西式餐廳客戶一般要求建筑面積在 300500㎡ ，不小于 300㎡ ；需要煤氣容量較大，一般在 40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。對(duì)銷 售業(yè)績(jī)更有保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開啟建議： 入口處的 1F/2F/3F/4F/5F， 分別為三層合一為整體 ， 這樣的分割對(duì)未來(lái)的銷售會(huì)有影響 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 江川路區(qū)域 江川路作為目前老閔行地區(qū)的商業(yè)中心，是整個(gè)區(qū)域最為繁榮的地 段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在 30— 50平方 米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣 店為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。 商鋪業(yè)態(tài)定位分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 就本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，開啟建議以“ 沿街式 ” 、 “ 組團(tuán)式 ” 、 “ 多點(diǎn)式 ” 為主體。 從而達(dá)到提升項(xiàng)目知名度及塑造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效果 。由此可見，經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)品 及休閑娛樂(lè) 的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場(chǎng)空間。因其客觀原因，故我司在此也不一一贅述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 楊浦區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖： 楊浦區(qū)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)4148566967120100020003000400050006000700080002002 2020 2 0 0 4 前8 個(gè)月時(shí)間元/平方米價(jià)格（元/ 平方米）資料來(lái)源：上海開啟市場(chǎng)研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 祥和名邸房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 : 祥和名邸住宅價(jià)格走勢(shì)8507720673626180599353855195 5330 547057010100020003