上海閔行開(kāi)發(fā)區(qū)某商業(yè)街調(diào)研及策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項(xiàng)目是全新板塊、全新社區(qū)、因?yàn)榫用褚L(zhǎng)時(shí)間才能入住，通過(guò)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)比較，該項(xiàng)目的單價(jià)最低。項(xiàng)目底商部分面積應(yīng)控制在 50平方米左右，單價(jià)提高。為達(dá)到這個(gè)目的，可以將單獨(dú)鋪面的二樓和與之對(duì)應(yīng)的三樓成為一個(gè)獨(dú)立的銷(xiāo)售（租賃）單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。在銷(xiāo) 售方面可做到整體單價(jià)略為降低。 對(duì)于車(chē)庫(kù)的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車(chē)庫(kù)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)啟戰(zhàn)略研究商業(yè)部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6. 商鋪步行街、沿街商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定位依據(jù) “ 時(shí)尚潮流地帶 ” ? 延續(xù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃建筑特點(diǎn) ? 塑造讓渡價(jià)值，提高整體項(xiàng)目的軟性?xún)r(jià)值量 ? 作為未來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分 “ 社區(qū)服務(wù)性行業(yè) ” ? 實(shí)現(xiàn) “ 十全 ” 生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量 ? 作為未來(lái)夏朵小城二期住宅項(xiàng)目的配套性服務(wù)產(chǎn)品 ? 在一定程度上滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求 ? 為主力客戶(hù)提供一體化服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細(xì)分 業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細(xì)分 時(shí)尚潮流地帶 咖啡 shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳 禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、 沖 印店等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開(kāi)啟 推薦的 “ 時(shí)尚潮流地帶 ” 客戶(hù) ?咖啡 shop： 星巴克 、 上島 、 真鍋 、 Gino cafe ?特色酒吧： ARKlive house、 Windows two、 樂(lè)美頌會(huì)所 、 ?主 題 店： 避風(fēng)塘 、 仙蹤林 、 錦園茶坊 、 東田果味綠茶坊 ?西式餐廳： 季諾休閑餐飲 （ 意大利 ） 、 德克士 、 麥當(dāng)勞 、 KFC ?禮品文具： 大禾 、 雅家時(shí)尚 、 蘇佩琦 ?精品飾物： 黑眼睛 、 流行飾品 、 絲蒂奇飾品 、 亞妮工藝品 ?時(shí)尚服飾： lee、 PLAYBOY、 堡獅龍 、 佐丹奴 、 生活幾何 ?家居飾物： 世家屋 、 郎德家飾 、 櫻花衛(wèi)廚 、 湯美思家居 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開(kāi)啟推薦的 “ 社區(qū)生活配套 ” 客戶(hù) ? 美容美發(fā)： 蒂凡尼形象設(shè)計(jì)中心 、 美麗田園護(hù)膚美容中心 、 王 壘形象設(shè)計(jì)中心 、 自然美護(hù)膚美發(fā)中心 、 思妍麗護(hù) 膚美容中心 ? 藥 店： 萬(wàn)壽堂藥店 、 錦江大藥房 、 長(zhǎng)徽藥房 、 雷允上國(guó)藥 公司 、 寶之林藥店 ? 干 洗 店： 正章干洗 、 福奈特干洗 、 百立干洗 、 陽(yáng)光干洗 ? 沖 印 店： 柯達(dá) 、 富士 、 快圖美 ? 網(wǎng) 吧： 東方網(wǎng)點(diǎn) 、 易閑網(wǎng)吧 ? 工商銀行 : 自動(dòng)提款機(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “ 社區(qū)生活配套 ” 部分客戶(hù)圖片 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 步行街、沿街商鋪客戶(hù)的特殊要求 ? 咖啡 shop客戶(hù)一般要求建筑面積在 100200㎡ ；裝修標(biāo)準(zhǔn)較高。 ? 休閑餐飲客戶(hù)（ 23F商場(chǎng)部分） 當(dāng)客戶(hù)需要建筑面積 700800㎡ 時(shí)，一般能承受的租金略高，當(dāng)需要建筑面積 15002000㎡ 時(shí)， 能承受的租金相對(duì)較低 ；煤氣容量要求在 30km3以上；電容量要求 30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需要預(yù)留隔油池位置；需要有排煙通道；對(duì)大型客戶(hù)需要提供直接上二樓的專(zhuān)用通道式電梯。 ：入市時(shí)機(jī)選擇錯(cuò)誤，過(guò)早或過(guò)晚。 成功案例分析 —— 新天地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小結(jié)： 房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案定位詮釋?zhuān)? 一、以餐飲娛樂(lè)為特色 二、具備服務(wù)功能 三、中檔（休閑類(lèi)） 四、社區(qū)商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總 結(jié) 當(dāng)社區(qū)商業(yè)改變沿街零散布局，而集餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等眾多功能于一身時(shí)，社區(qū)商業(yè)就顯露出可觀的贏利前景。商業(yè)對(duì)整個(gè)住宅項(xiàng)目今后銷(xiāo)售將起到極大的推動(dòng)作用，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目提供比較扎實(shí)的人流與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 第一、商業(yè)與生活配套服務(wù)將是夏朵小城項(xiàng)目重要的點(diǎn)睛之筆 第二、大型商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)投資 第三、經(jīng)營(yíng)管理與銷(xiāo)售之間的關(guān)系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 盈利來(lái)自商業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新天地是屬于商業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)較好的一個(gè)典型 投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。故此本策劃報(bào)告基本上是在該項(xiàng)目現(xiàn)有的基礎(chǔ)上加以完善、深化。 ? 沖印店客戶(hù)一般要求建筑面積在 100㎡ 左右。 中等收入居民 5 1 6 ( 7 % ) 3 , 9 7 8 ( 5
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