【正文】 粹和感性；從供給方面看，蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購物場所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場所數(shù)量少檔次低，根本無法滿足白領在精神與物質(zhì)上的消費需求心理。華燈初上、閑余飯后、假日周末，或全家散 步、或有朋自遠方來、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛圍將對這部分業(yè)主有比較大的吸引力，至于稍稍高企的消費不會成為影響他們好心情的掣肘。為豐富城市建筑的景觀性與標志性，我們大膽設想在AA2頂端中央處設一架空玻璃球進行聯(lián)接，此玻璃球是整個商業(yè)街也是未來城市的標志性建筑，一來寓意蚌埠——“珍珠城”的美喻，二來豐富的視覺效果，成為整個商業(yè)街亮點，大大提升了商業(yè)街的形象，可延伸出商業(yè)街的旅游觀光概念，三來架設A1與A2之間的連通，可各自增加顧客人流量，提高上層鋪面的商業(yè)價值。為充分挖掘臨街鋪面的商業(yè)價值，B1地塊內(nèi)建筑基本以三層為主，但考慮到顧客逛街的心態(tài)，所以服飾街基本是低層鋪面經(jīng)營服飾為主，店鋪基本是小面積，經(jīng)營品種以時尚、個性和品牌為特色。至于美食城的經(jīng)營定位，我們在調(diào)研整個蚌埠餐飲市場后，發(fā)覺幾點：第一，當?shù)仫嬍澄幕^為單一，基本以本幫菜系為主；第二，缺乏國內(nèi)品牌餐飲連鎖店的加盟，第三，規(guī)模性經(jīng)營的店面也不多，硬件設施與軟件服務一般。C地塊休閑街區(qū)的建筑基本規(guī)劃為2—3層，經(jīng)營內(nèi)容以中檔價位的特色酒吧、品牌連鎖咖啡店、甜品店、運動活力城、天然聊吧等為主，如：臺灣上島咖啡、必勝客等注：為促進銷售，我們建議利用C組團休閑街的特色，靠主干道涂山路處或商業(yè)街入口處，先期建設商業(yè)樣板街，并招商引進少量酒吧、咖啡廳、西餐廳和部分服飾精品店，營造局部商業(yè)街的氣氛，增強投資者和經(jīng)營者的信心。B組團l B組團建議為3層建筑。l 建筑立面結(jié)合采用石材、木質(zhì)與大面積玻璃，配合縱向與橫向建筑線條線條，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。我們的項目也應充分迎合他們的消費心理，為他們營造一個可以自由釋放的空間。 街心設置一條景觀帶。外圍大廣場與下沉小廣場用幾層臺階相連，臺階可用護欄分區(qū)，以不同材質(zhì)劃分為人行臺階與休閑區(qū)，有利于聚集人氣。經(jīng)過樣板街對于購房者的直接沖擊，一般消費者對項目均能產(chǎn)生一種購買的沖動，這是一個應充分利用的良好契機。作為帶地下一層的7層建筑，建設速度相對較慢，為了能保證項目按時竣工及交付，A地塊的建設也應作為項目正式啟動后的重點。進度時間安排2003年10月正式動工2004年1月建設C地塊樣板街、建設售摟處、2004年2月建設C地塊樣板街、建設售摟處、進行內(nèi)部招商2004年3月C地塊整體動工樣板商業(yè)街完成定向招商，進行A地塊的大客戶洽談2004年4月A地塊整體動工售摟處建設完成、樣板街客戶裝修銷售部進駐現(xiàn)場售摟2004年5月開盤，樣板街開張營業(yè)C地塊主體結(jié)構(gòu)完工正式A地塊完成土方部分工程2004年6月C地塊的環(huán)境營造工程完成A地塊的招商工作、確定AA2地塊的功能及布局A地塊地上部分建設2004年7月B2地塊招商完成B2地塊動工2004年8月B1地塊動工2004年9月B1地塊對外銷售2004年10月A地塊主體結(jié)構(gòu)基本完工B1地塊主體結(jié)構(gòu)全部完工B2地塊主體結(jié)構(gòu)全部完工C地塊竣工并交付使用注：該工程進度時間安排為本司初步測算結(jié)果，具體施工進度應考慮現(xiàn)場施工的實際情況。因此該地塊的提前開發(fā)有利于項目可以同時竣工。 其次開發(fā)A地塊A地塊位于項目的中心位置，是整體項目的標志。因此建議在項目啟動的第一時間建設開發(fā)。216。通過以上手段在商業(yè)中心充分營造出一個鬧中取靜、天人合一的綠色生態(tài)休閑“驛站”。我們新一代的青年在行為和理念上已明顯區(qū)別于他們的祖輩，有了質(zhì)的飛躍，不再局限于舊的束縛。l 建筑一層除南向外另三側(cè)商鋪兩端開放，與外圍步行街、生態(tài)景觀帶相融合。l AA2建筑頂部之間架設巨型景觀球形建筑，意喻蚌埠城市的明眸（心靈之窗），呼應項目案名。故建議將該地塊作一個以經(jīng)營酒吧咖啡為主的休閑街區(qū)，且充分地塊進深較長的特點，做類似北京四合院的低密度建筑群落，中間設置室外休閑廣場，局部可形成露天咖啡，當然通過景觀環(huán)境的點綴和人氣的匯聚，營造優(yōu)雅舒適的交流空間，另外該廣場也可利用作宣傳活動展示。B2規(guī)劃為大型美食城在本報告前面曾提及，蚌埠的餐飲業(yè)非常紅火，原因在于城市居民對飲食消費的支出比重較大，所以在商業(yè)街規(guī)劃中劃分一塊作為大型美食城。由于南山路和中山街受鋪面量限制，已呈“飽和”狀態(tài)，僅有的二十余家鋪面，無論經(jīng)營規(guī)模和服飾品牌來說，均滿足不了青年市場（尤其男性）的需求。商場內(nèi)經(jīng)營的商品檔次建議定位在國內(nèi)一流及國際二流的標準，吸引本土高收入者“回流消費”。近水樓臺新移民——社區(qū)業(yè)主通過對涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購買力有限，但自從周邊近在咫尺面對面地開發(fā)了兩個樓盤——沁雅花園和米亞花園之后，情況大大改善：一方面從體量上來說，這兩個都是建筑面積在10平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯成績，按照兩家最終的銷售率維持在85%左右、每百平方米居住3人的比例進行估算，將有5000左右的新移民南遷到此；而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個樓盤的均價都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價僅僅是1800元/平方米，由此可見，能夠購買當?shù)亍八⑿聝r”物業(yè)的業(yè)主自然具備一定的消費購買力。舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟鏈，但前有改革開發(fā)的優(yōu)惠政策牽引，后有漁業(yè)成本提高導致的利潤下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財富指數(shù)飚升。這樣于企業(yè)的經(jīng)營有利，于消費者的選擇有利，于整個項目的價值增長也有利。 而以中山街和南山路為主的個性小店，又因為缺乏整體規(guī)劃而呈現(xiàn)出散兵游勇不成氣候的局面，來自南方的部分流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場“年輕運動”。時代之窗步行街的營造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點半延長到夜晚十點半，并據(jù)此為基點，帶動整個蚌埠商業(yè)進行一次“換腦行動”，刷新蚌埠的城市鐘擺，革命蚌埠人的作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹華燈和蚌埠人“親密接觸”。作為市中心最具規(guī)模的商業(yè)街淮河路僅僅營業(yè)到20點30分。 生態(tài)性原則，既要保證建筑面積的最大化利用、以實現(xiàn)商業(yè)利益的追求，還要保證整體環(huán)境的生態(tài)建設，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 特色鮮明原則每項產(chǎn)品的獨到特色，都是開發(fā)者細致研究市場后經(jīng)過千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結(jié)晶。抽樣依據(jù)：在參照樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個代表城市作為參數(shù)：一為國際大都市的上海，一為江蘇省省會城市南京。從功能廣度上來看，是對整個新區(qū)商業(yè)設施的完善,屬于畫龍點睛之筆，是對城市建筑和區(qū)域規(guī)劃的“刷新“；從地位高度上看，是蚌埠第一amp。通過對蚌埠商業(yè)街區(qū)的考察，我們發(fā)現(xiàn)其規(guī)劃排列顯得比較凌亂和隨意，規(guī)模檔次也參差不齊，缺少時尚化、個性化、以主題定位的商業(yè)街區(qū)；另外，從當?shù)亍罢撡Y排輩”的收入現(xiàn)象中我們可以看出，青年人由于受到收入的限制，顯然對定位中檔的、崇尚個性的商品青睞有加。 時尚性原則時尚就是YOUNG，時尚永遠是現(xiàn)代生活的領跑者?？刁w健身原則大型步行街在展示其時尚性和人性關愛的同時，也在其中