商業(yè)地產(chǎn)的分類、特質(zhì)與特征-資料下載頁
2025-02-27 15:00本頁面
【正文】 均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤(rùn)與最低風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報(bào)方式；合理的投資回報(bào)方式應(yīng)從低風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，制造出高利潤(rùn)； 平衡規(guī)則一：業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比； 平衡規(guī)則二：建立利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn)； 案例分析： 商業(yè)的平衡術(shù) 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) —— 定單地產(chǎn)型 通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級(jí)主力店，其中超級(jí)主力店所占面積很大，超過總面積的 50%，這樣使得商業(yè)租金收益變低，但同時(shí)也將了風(fēng)險(xiǎn)，收益比較穩(wěn)定。 連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營(yíng)獲得土地增值效益，并通過與國(guó)外基金合作，解決前期的資金問題，大面積的主力店雖然造成了租金收入較低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對(duì)于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。 日景透視 夜景鳥瞰 南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) (三益設(shè)計(jì) ) 三益的 “魚骨模式” —— 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)模式的反思 商業(yè)開發(fā)的流程及弊端 以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程 拿地 —— 建筑設(shè)計(jì)公司 —— 商業(yè)定位 (商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊(duì) ) —— 招商（商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊(duì)） —— 銷售（銷售代理公司） —— 運(yùn)營(yíng) —— 再開發(fā)。 弊端 (1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營(yíng)商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計(jì)不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)乃至施工的反復(fù)與翻工； (4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時(shí)，各個(gè)環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺(tái)，無法保證專業(yè)化介入的深度，項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。 適宜的商業(yè)開發(fā)模式： (1) 專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合； (2) 投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 (3) 以商業(yè)策劃與先導(dǎo)； (4) 以建筑設(shè)計(jì)為紐帶； (5) 以招商運(yùn)營(yíng)為核心； 適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 設(shè)計(jì)模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 “ 魚骨模式” 的核心 ?全程一體： 從前期項(xiàng)目定位到后期的經(jīng)營(yíng)管理的全程一體化服務(wù)，在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐，各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合； ?專業(yè)協(xié)同： 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體把握； 商業(yè)擇地立項(xiàng) 前期商業(yè)調(diào)研與策劃 精確的 商業(yè)定位 基本運(yùn)營(yíng) 模式的選 擇與確立 初步商業(yè)模型 前期招商 形態(tài)與 景觀控制 建立格構(gòu)網(wǎng)絡(luò) 細(xì)胞模數(shù)的 分裂與整合 區(qū)域性的分 割與變化 模數(shù)堆積 設(shè)計(jì)方案 執(zhí)行力的體現(xiàn) 建設(shè)期 初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期 開業(yè) ?目標(biāo)客層 ?店鋪戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)構(gòu)成 ?業(yè)態(tài)配比 空間設(shè)計(jì)模型 ?主力店招商 設(shè)計(jì)模型調(diào)整 使用分區(qū) 樓層構(gòu)成 樓層意向 店鋪配置組合計(jì)劃 內(nèi)裝設(shè)計(jì) 租戶監(jiān)督 管 理 運(yùn) 營(yíng) 前期計(jì)劃階段 中期執(zhí)行階段 后期建設(shè)階段 運(yùn)營(yíng)階段 定位與招 商整合 設(shè)計(jì)與招 商整合 市場(chǎng)反饋系統(tǒng) 設(shè)計(jì)模式的修正 —— 全程一體，專業(yè)協(xié)同 “ 魚骨模式” 的六大環(huán)節(jié) ? 調(diào)查分析 ? 主題定位 ? 商業(yè)規(guī)劃 ? 運(yùn)營(yíng)模式 ? 主力招商咨詢 ? 方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)的誤區(qū) 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：只注重立面設(shè)計(jì)，忽視商業(yè)設(shè)計(jì)的特殊性、實(shí)用性 實(shí)例：“鉆石城” 某城市的商業(yè)設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師過度強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的獨(dú)特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟(jì)效益。 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)二： 套用公建模式設(shè)計(jì)商業(yè)空間 表現(xiàn) 1：忽視一定的公共活動(dòng)空間所帶來的商業(yè)效應(yīng) 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng) 表現(xiàn) 3：忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計(jì)需求 實(shí)例：北斗星 在設(shè)計(jì)商鋪時(shí)，未考慮樓層和方位對(duì)商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)三： 強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織 表現(xiàn) 1：忽視商業(yè)人流的步行特征 表現(xiàn) 2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性 表現(xiàn) 3：忽視主力店對(duì)人流的帶動(dòng)作用 實(shí)例：南方休閑廣場(chǎng) 建筑在設(shè)計(jì)時(shí)希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部 7層，但是僅在建筑一個(gè)端頭設(shè)置了電梯，距離電梯較遠(yuǎn)的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動(dòng)商業(yè)人流，幾乎不可能。不合理的交通布置，是導(dǎo)致目前二層以上商鋪全部空關(guān)的主要原因之一。 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)四： 建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì) 表現(xiàn) 1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求 表現(xiàn) 2：空間設(shè)計(jì)無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。 實(shí)例：無錫站前商貿(mào)城 設(shè)計(jì)者延續(xù)了他們常用的設(shè)計(jì)手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設(shè)計(jì)與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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