【正文】 ]主要競爭對手分析興發(fā)廣場空置率分析時間 空置率 原因1997年 約 4%第二期部分全新商鋪開始出租相鄰的潤澤商業(yè)中心及鴻發(fā)廣場相繼開業(yè)從 96年開業(yè)后越做越旺，大量商戶入場1999年 約 12%不斷有媒體報道興發(fā)廣場售假嚴(yán)重部分品牌租戶開始退場，避免不良影響2023年 約 25%全國打假辦嚴(yán)查興發(fā)廣場，并認(rèn)定該廣場為全 國第二廣東第一售假中心，市政府及工商將該 處列為嚴(yán)打嚴(yán)查對象品牌租戶及售假租戶開始退場主要競爭對手分析興發(fā)廣場經(jīng)營類別細(xì)分比例圖主要競爭對手分析1. 貨運(yùn)、交通條件較佳2. 從 1996年起成為全國最大的化妝品批發(fā)市場，在業(yè)內(nèi)有較高知名度3. 缺乏倉儲、工商、稅務(wù)、餐飲等配套設(shè)施4. 冒牌貨的經(jīng)營使該專業(yè)市場形象及信譽(yù)度降低5. 對項目的影響：6. 興發(fā)廣場假冒偽劣、租期將至等問題使其市場吸引力大為降低，行業(yè)市場空間增加興發(fā)廣場特征主要競爭對手分析廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場） 由私企與中國貿(mào)易促進(jìn)會廣州分會合作主辦，初定在 2023年六月 試業(yè)，展覽中心預(yù)計將在 9月 8日前建成并召開貿(mào)易博覽會位置： 位于廣花路夏茅鋪位面積 ：首層 28m178。、二層 32m178。可作辦公、倉庫、居住建設(shè)費： 6萬元 /間管理費： 未定租期： 30年租金： 20元 /m178。租金遞增： 每三年遞增 20%現(xiàn)時租賃狀況： 對外宣稱首期 600間鋪已基本租出，但現(xiàn)場僅有 1/10 鋪位正在裝修，實際情況有待觀察主要競爭對手分析廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場）規(guī)劃圖主要競爭對手分析廣州工業(yè)展覽中心 市場特征新建場地，設(shè)有展覽館、大型停車場及相應(yīng)工商配套行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐，有助提高專業(yè)市場的誠信度位置偏遠(yuǎn)，交通條件一般復(fù)式鋪位設(shè)計有利于貨品存儲對項目的影響是目前項目的最主要競爭對手，該中心若在本項目建成招商前獲得市場認(rèn)同，將會加大本項目招商難度主要競爭對手分析廣州化妝品行業(yè)市場分析小結(jié)目前專業(yè)市場檔次較低，基本處于傳統(tǒng)的商品集散地模式傳統(tǒng)專業(yè)市場主要吸納中低產(chǎn)品商戶，而能夠吸納中等品牌的 新型專業(yè)物流中心有較好的發(fā)展前景興發(fā)市場逐步萎縮，將形成較大的市場空間 廣州化妝品專業(yè)市場發(fā)展變化廣州工業(yè)展覽中心（街鋪經(jīng)營） （傳統(tǒng)專業(yè)市場）長壽路、高第街 興發(fā)廣場（傳統(tǒng)專業(yè)市場的提升）展館、行業(yè)協(xié)會進(jìn)駐、工商稅務(wù)服務(wù)優(yōu)勢項目發(fā)展為 化妝品市場 之 SWOT 分析n 與貨運(yùn)站、客運(yùn)站、火車站、機(jī)場的聯(lián)系便捷n 與站西批發(fā)市場區(qū)域的聯(lián)系緊密n 臨近主干道廣園西路，區(qū)位識別性好劣勢劣勢項目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶、項目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶室內(nèi)大型批發(fā)市場首、二層較易招商，第三層則比較困難、室內(nèi)大型批發(fā)市場首、二層較易招商，第三層則比較困難區(qū)域形象、環(huán)境較差、區(qū)域形象、環(huán)境較差周邊無鐘表專業(yè)市場，區(qū)域市場的延續(xù)性較差、周邊無鐘表專業(yè)市場，區(qū)域市場的延續(xù)性較差比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場規(guī)模較少、比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場規(guī)模較少本項目 廣州工業(yè)展覽中心 興發(fā)廣場 10萬平方米 5萬平方米機(jī)會興發(fā)廣場從 2023年將開始陸續(xù)清拆，大量租戶將另尋 場地經(jīng)營廣州工業(yè)展覽中心雖在招租，但由于地處偏遠(yuǎn)，商戶 仍處于觀望之中，如項目能盡快建成可吸納該批客戶廣東美容美發(fā)協(xié)會仍未同廣東任何一個專業(yè)市場合作， 如能與其合作，將帶動大批客戶進(jìn)駐威脅廣州工業(yè)展覽中心規(guī)模較大，若能迎合市場需求，迅速 打開市場局面，將對本項目招租帶來一定的困難本項目尚未動工，在建期間如有其他同類市場提前建成 將對項目帶來不確定因素興發(fā)廣場二期新建部分租期可延至 2023年，將有部分到 期租戶遷往該處SWOT分析小 結(jié)?目前廣州規(guī)模較大的化妝品專業(yè)市場僅興發(fā)廣場一家，且其市場吸引力已逐漸萎縮?；瘖y品行業(yè)市場的商機(jī)較大。項目應(yīng)把握好開發(fā)時機(jī)。?即將開業(yè)的潮發(fā)廣場雖然開發(fā)理念、功能檔次較之興發(fā)有所提升，但其場地設(shè)施、交通區(qū)位等有較大局限，對項目不會造成太大威脅。項目發(fā)展專業(yè)市場的對比分析市場研究結(jié)論：從市場角度而言項目發(fā)展為化妝品專業(yè)市場的風(fēng)險最低、鞋業(yè)次之、鐘表業(yè)較大。批發(fā)市場類別 鞋業(yè) 鐘表 化妝品平均租金 較高 高 較低平均空置率 較低 一般 較高潛在供應(yīng)量 小市場空間 較少 少 較大檔次提升難度 較難 很難 中檔品牌可進(jìn)入?yún)^(qū)域市場的延續(xù)性 較好 一般 較差對場地規(guī)模要求 較少 少 較大市場風(fēng)險 *** **** **競爭對手實力較大 較大強(qiáng) 較強(qiáng) 一般初步定位建 議檔次定位策略場地設(shè)施檔次：中高檔—— 場地設(shè)施、硬件條件比同類型對手更具競爭力商戶檔次：中高檔品牌帶動中檔及中低檔品牌進(jìn)駐　　　 —— 仍以中低檔品牌商戶為主、爭取中檔及中高檔品牌商戶　　　 —— 中高檔品牌進(jìn)駐可提高項目整體檔次形象。經(jīng)營組合定位策略　 —— 吸納化妝品行業(yè)所包含之美容、美發(fā)、化裝護(hù)膚行業(yè)　 —— 可接以上行業(yè)劃分為不同主題區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營 —— 盡早以優(yōu)質(zhì)條件吸納 “磁石鋪位 ”入場——化妝品批發(fā)市場的升級版經(jīng)營主題化妝品功能定位策略展示功能 展示區(qū)表演區(qū)商務(wù)服務(wù)功能 商務(wù)中心洽談會議中心互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)功能辦公場所設(shè)施出租功能銀行、餐飲等行業(yè)配套功能 行業(yè)協(xié)會的深度參與技檢中心及質(zhì)量監(jiān)督認(rèn)證機(jī)構(gòu)工商稅務(wù)等 “一條龍 ”服務(wù)貨運(yùn)代辦經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 服務(wù)平臺的建立下階段的工作重點n 項目經(jīng)營模式的具體構(gòu)建n 項目定位的深化—— 檔次、功能、商戶組合、主題n 根據(jù)定位及經(jīng)營模式對項目規(guī)劃建筑方案的建議n 對項目財務(wù)效益分析—— 動、靜態(tài)財務(wù)分析；敏感性分析THANKS鞋業(yè)市場情況存量： 61500平方米潛在供應(yīng)量： 6000平方米鞋業(yè)批發(fā)市場早期市場近期市場元 /平方米單位：萬元部分場館頂手費及空置率對比圖空置率及頂手費對比行業(yè)租金對比部分場館平均租金走勢對比圖注：鐘表業(yè)選取南方、九龍、站西等場統(tǒng)計 鞋業(yè)選取國際、歐陸、新濠畔等場統(tǒng)計 化裝品業(yè)選取興發(fā)廣場統(tǒng)計216。鐘表場館租金最高，化裝品業(yè)最低（興發(fā)特例）行業(yè)市場空間判斷較 大興發(fā) 逐 漸 委 縮 、市 場 空隙大潮 發(fā) 由于區(qū)位所限、 對 市 場 的占 領(lǐng) 有局限化 妝 品小中低檔批 發(fā) 批 發(fā)業(yè) 已 趨飽 和中高檔品牌 難 以 進(jìn) 入批 發(fā) 市 場鐘 表較 少市 場 存量大， 競 爭激烈市 場 上已有 實 力 較 強(qiáng) 的 發(fā) 展商項 目所在區(qū)域 競 爭力弱于西站鞋 業(yè)市 場空 間市 場 狀況行 業(yè)%15000157500化 妝 品27%300010900鐘 表%600061500鞋 業(yè)潛在供 應(yīng) 量占存量的比例潛在供 應(yīng) 量(m2)現(xiàn) 有供 應(yīng) 存量(m2)行 業(yè)行業(yè)潛在供應(yīng)量分析