【正文】 經(jīng)營(yíng)組合定位策略　 —— 吸納化妝品行業(yè)所包含之美容、美發(fā)、化裝護(hù)膚行業(yè)　 —— 可接以上行業(yè)劃分為不同主題區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng) —— 盡早以優(yōu)質(zhì)條件吸納 “磁石鋪位 ”入場(chǎng)——化妝品批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)版經(jīng)營(yíng)主題化妝品功能定位策略展示功能 展示區(qū)表演區(qū)商務(wù)服務(wù)功能 商務(wù)中心洽談會(huì)議中心互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)功能辦公場(chǎng)所設(shè)施出租功能銀行、餐飲等行業(yè)配套功能 行業(yè)協(xié)會(huì)的深度參與技檢中心及質(zhì)量監(jiān)督認(rèn)證機(jī)構(gòu)工商稅務(wù)等 “一條龍 ”服務(wù)貨運(yùn)代辦經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 服務(wù)平臺(tái)的建立下階段的工作重點(diǎn)n 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的具體構(gòu)建n 項(xiàng)目定位的深化—— 檔次、功能、商戶組合、主題n 根據(jù)定位及經(jīng)營(yíng)模式對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案的建議n 對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析—— 動(dòng)、靜態(tài)財(cái)務(wù)分析；敏感性分析THANKS鞋業(yè)市場(chǎng)情況存量： 61500平方米潛在供應(yīng)量： 6000平方米鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)早期市場(chǎng)近期市場(chǎng)元 /平方米單位：萬(wàn)元部分場(chǎng)館頂手費(fèi)及空置率對(duì)比圖空置率及頂手費(fèi)對(duì)比行業(yè)租金對(duì)比部分場(chǎng)館平均租金走勢(shì)對(duì)比圖注：鐘表業(yè)選取南方、九龍、站西等場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 鞋業(yè)選取國(guó)際、歐陸、新濠畔等場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 化裝品業(yè)選取興發(fā)廣場(chǎng)統(tǒng)計(jì)216。項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)的對(duì)比分析市場(chǎng)研究結(jié)論：從市場(chǎng)角度而言項(xiàng)目發(fā)展為化妝品專業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最低、鞋業(yè)次之、鐘表業(yè)較大。項(xiàng)目應(yīng)把握好開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。租金遞增： 每三年遞增 20%現(xiàn)時(shí)租賃狀況： 對(duì)外宣稱首期 600間鋪已基本租出，但現(xiàn)場(chǎng)僅有 1/10 鋪位正在裝修，實(shí)際情況有待觀察主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場(chǎng)）規(guī)劃圖主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析廣州工業(yè)展覽中心 市場(chǎng)特征新建場(chǎng)地，設(shè)有展覽館、大型停車場(chǎng)及相應(yīng)工商配套行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐，有助提高專業(yè)市場(chǎng)的誠(chéng)信度位置偏遠(yuǎn)，交通條件一般復(fù)式鋪位設(shè)計(jì)有利于貨品存儲(chǔ)對(duì)項(xiàng)目的影響是目前項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該中心若在本項(xiàng)目建成招商前獲得市場(chǎng)認(rèn)同，將會(huì)加大本項(xiàng)目招商難度主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析廣州化妝品行業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)目前專業(yè)市場(chǎng)檔次較低，基本處于傳統(tǒng)的商品集散地模式傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)主要吸納中低產(chǎn)品商戶，而能夠吸納中等品牌的 新型專業(yè)物流中心有較好的發(fā)展前景興發(fā)市場(chǎng)逐步萎縮，將形成較大的市場(chǎng)空間 廣州化妝品專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化廣州工業(yè)展覽中心（街鋪經(jīng)營(yíng)） （傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)）長(zhǎng)壽路、高第街 興發(fā)廣場(chǎng)（傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的提升）展館、行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)駐、工商稅務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展為 化妝品市場(chǎng) 之 SWOT 分析n 與貨運(yùn)站、客運(yùn)站、火車站、機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系便捷n 與站西批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域的聯(lián)系緊密n 臨近主干道廣園西路，區(qū)位識(shí)別性好劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶、項(xiàng)目臨街面較少，不利于宣傳及吸引客戶室內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)首、二層較易招商，第三層則比較困難、室內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)首、二層較易招商，第三層則比較困難區(qū)域形象、環(huán)境較差、區(qū)域形象、環(huán)境較差周邊無(wú)鐘表專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)的延續(xù)性較差、周邊無(wú)鐘表專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)的延續(xù)性較差比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場(chǎng)規(guī)模較少、比廣州工業(yè)展覽中心和興發(fā)廣場(chǎng)規(guī)模較少本項(xiàng)目 廣州工業(yè)展覽中心 興發(fā)廣場(chǎng) 10萬(wàn)平方米 5萬(wàn)平方米機(jī)會(huì)興發(fā)廣場(chǎng)從 2023年將開(kāi)始陸續(xù)清拆，大量租戶將另尋 場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)廣州工業(yè)展覽中心雖在招租，但由于地處偏遠(yuǎn)，商戶 仍處于觀望之中，如項(xiàng)目能盡快建成可吸納該批客戶廣東美容美發(fā)協(xié)會(huì)仍未同廣東任何一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)合作， 如能與其合作，將帶動(dòng)大批客戶進(jìn)駐威脅廣州工業(yè)展覽中心規(guī)模較大，若能迎合市場(chǎng)需求，迅速 打開(kāi)市場(chǎng)局面，將對(duì)本項(xiàng)目招租帶來(lái)一定的困難本項(xiàng)目尚未動(dòng)工，在建期間如有其他同類市場(chǎng)提前建成 將對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)不確定因素興發(fā)廣場(chǎng)二期新建部分租期可延至 2023年，將有部分到 期租戶遷往該處SWOT分析小 結(jié)?目前廣州規(guī)模較大的化妝品專業(yè)市場(chǎng)僅興發(fā)廣場(chǎng)一家，且其市場(chǎng)吸引力已逐漸萎縮。、二層 32m178。/次；宣傳費(fèi)： 1000元 /間 /次；裝修按金： 500元，驗(yàn)收合格后可退還 300元；管理費(fèi)： 8元 /m178。 （租金 4560元 /m178。（實(shí)用率 89成）第二期加建部分 將于今年內(nèi)開(kāi)業(yè)為二層室內(nèi)鋪約 5000m178。、二線鋪位租金 72元 /m178。、二線鋪位租金 78元 /m178。經(jīng)營(yíng)模式： 10%為業(yè)主和原租戶自營(yíng)， 90%向業(yè)主承租經(jīng)營(yíng)檔次 ： 裝修檔次偏低，經(jīng)營(yíng)檔次中檔偏低產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式 ：絕大部份為商戶同時(shí)代理多個(gè)廠家的產(chǎn)品 面向客戶珠三角洲為主覆蓋全國(guó)美容院和批零買家長(zhǎng)壽路專業(yè)市場(chǎng)租金 :300380元 /m178。 廣州工業(yè)展覽中心（潮發(fā)廣場(chǎng)）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析規(guī)模： 71個(gè)獨(dú)立式街鋪，鋪位面積由 15100m178。 長(zhǎng)壽路專業(yè)市場(chǎng)216。約70個(gè)鋪1997年 租賃 507073%化妝品及美發(fā)產(chǎn)品排鋪通道遮蓋廣州工業(yè)展覽中心新市廣花路約 10萬(wàn)m178。合共1300個(gè)鋪1993年 租賃 459832% 各類型產(chǎn)品排鋪通道露天白云潤(rùn)澤商業(yè)中心機(jī)場(chǎng)路 約3800m178。n 市場(chǎng)已出現(xiàn)較成熟、有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的專業(yè)發(fā)展尚（新濠畔）n 瑤臺(tái)區(qū)域目前已出現(xiàn)較大規(guī)模的鞋業(yè)市場(chǎng)，而市場(chǎng)反應(yīng)一般，在該區(qū)域再建類似的專業(yè)市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。鞋業(yè) 瑤臺(tái)三元里區(qū)域鞋業(yè)市場(chǎng)萬(wàn)通鞋材市場(chǎng)鞋業(yè)市場(chǎng)情況 鞋業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)?位 置：火車站西，緊鄰舊鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)?建筑面積： 6000平方米?鋪 位： 600個(gè)?停 車 場(chǎng)： 3000平方米?租 金： 250~300元 /平方米?優(yōu)惠方式：前半年免租、后半年收一半租金?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 6月?備 注：可一次買斷，使用期為 6年。旺角經(jīng)營(yíng)空置率最高l 場(chǎng)地新l 炒鋪者多，實(shí)際經(jīng)營(yíng)者少l 買鋪者多為原站西商家，新進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者少旺角一期 新東方 九龍 站西 南方電梯 兩部自動(dòng)扶梯 無(wú) 無(wú) 一部 無(wú)空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào) 中央空調(diào)賣場(chǎng)外部裝飾 大型現(xiàn)代廣告牌 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單賣場(chǎng)內(nèi)部裝飾 小型廣告橫幅 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單 簡(jiǎn)單倉(cāng)庫(kù) 地下車庫(kù)一小部分 無(wú) 無(wú) 五、六樓 無(wú)外部廣場(chǎng) 約 500平方米 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú)停車位 (個(gè) ) 200（地下停車場(chǎng)） 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú)保衛(wèi) 錄象監(jiān)視、保安 保安 保安巡邏 保安巡邏 保安巡邏配套設(shè)施二期規(guī)劃內(nèi)設(shè)銀行、餐飲、商務(wù)、知名廠家展示中心、聯(lián)絡(luò)處、售后服務(wù)處等設(shè)施無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú)評(píng)價(jià) 好，新 一般 一般 一般 較好較新場(chǎng)地條件站西各場(chǎng)地特點(diǎn)資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查商場(chǎng)名稱 一手租金價(jià)(元 /月 /鋪 )二手租金價(jià) (元 /月 /鋪 )頂手費(fèi) 租期 備注南方鐘表交易中心1028 25004000 3萬(wàn) —5萬(wàn) 3年 1米柜面站西鐘表城 1250 30006000 15萬(wàn) —20萬(wàn) 3