【導(dǎo)讀】番禺羅家商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于番禺區(qū)東環(huán)路、清河。東路與市蓮路交界處，總占地約10萬㎡，為集體性質(zhì)用地。項(xiàng)目擬分兩期開發(fā)，一期占。場、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪；研究項(xiàng)目番禺區(qū)相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項(xiàng)目的市場前景，尋找項(xiàng)目的市場空間，以論證項(xiàng)目的可行性；確定項(xiàng)目的市場定位，并通過行之有效的策略，爭取實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最大化。據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值不斷攀升。番禺區(qū)2021年生產(chǎn)總值億元，比上年增長%，增長。2021年以來生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。番禺區(qū)受廣州固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增。和2021年投資額都有所降低，出現(xiàn)負(fù)增長。批發(fā)零售業(yè)銷售額較快增長。見番禺區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長速度比廣州快。2021年末廣州市戶籍人口數(shù)，比上年末增加，增長%；廣州市城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。

　　

【正文】 究報(bào)告 36 維持在 萬元／平方米左右，租價(jià)維持在 25 元／平方米 .月左右，而租售對象瞄準(zhǔn)的是經(jīng)營茶藝館、書舍、書吧等的經(jīng)營者。 目前，金海岸花園步行街商鋪平均租金約為 45 元／平方米 .月，由于有地鐵等利好因素，發(fā)展商開始保留商鋪物業(yè)，采用只租不售的策略，第二期商鋪物業(yè)仍未推出。 ? 東怡花園 底下 1 層為商鋪， 2 層以上為住宅，每棟物業(yè)皆為如此設(shè)計(jì)， 商鋪在前幾年已銷售完畢，當(dāng)時(shí)售價(jià)中，正街商鋪 14 萬元 /平方米，橫街商鋪 800011000 元 /平方米，目前僅約 30%的鋪面在經(jīng)營中，鋪面租金 3040 元 /平方米。較低的租金水平影響到物業(yè)的售價(jià)，使到絕大多數(shù)業(yè)主寧愿將物業(yè)空置也不愿意轉(zhuǎn)售。 從項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的狀況看，目前該區(qū)域尚未形成有代表性的綜合型商業(yè)街 /商業(yè)中心，商業(yè)氛圍尚未成熟，項(xiàng)目附近的大型樓盤所設(shè)置的商業(yè)物業(yè)形態(tài)主要是住宅樓底鋪，僅適宜發(fā)展為街區(qū)社區(qū)型的小型配套商業(yè)。 番禺區(qū)及項(xiàng)目周邊未來商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展預(yù)測 根據(jù)番禺區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目對面及周邊 地塊亦規(guī)劃為商業(yè)地塊，這些地塊建成后，將會(huì)有助于提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目一起成為番禺區(qū)大北路、易發(fā)商業(yè)街之外的另一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，此外清河批發(fā)市場升級改造后，將會(huì)提升項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)整體形象。 番禺區(qū)未來的商業(yè)中心有易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場 — 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級中心區(qū)，易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心已經(jīng)建成并投入使用，未來對本項(xiàng)目構(gòu)成較大影響的將是漢溪商業(yè)中心。 番禺區(qū)政府已在鐘村鎮(zhèn)漢溪村征地 1133 畝，擬興建一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)中心 —— 漢溪商業(yè)中心。該商業(yè)中心功能齊全，配套設(shè)施完善，包括 有百貨批發(fā)廣場、大型零售商場、專業(yè) 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 超市、酒店、電影院、會(huì)展服務(wù)中心、寫字樓、物流配送中心、公園、休閑度假村等， 該項(xiàng)目不僅規(guī)模大，而且區(qū)位好，毗鄰新火車站，有地鐵相連，且位于華南板塊，周邊的超級大盤擁有大量高質(zhì)素居民人群，有多條高等級公路經(jīng)過，交通條件優(yōu)越，同時(shí)得到政府的支持，具有明顯的優(yōu)勢；該項(xiàng)目的劣勢是遠(yuǎn)離商業(yè)成熟區(qū)域，還需要較長的時(shí)間來營造成熟的商業(yè)氛圍。 結(jié)論 通過對番禺商業(yè)市場的分析，我們可以得出這樣的結(jié)論： 1． 商業(yè)核心區(qū) 相對較為集中，但就區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以“ 繁華路 ” 、 “ 大 北路 ” 和 “ 大東、大南路 ” 為主，隨著城區(qū)的向外發(fā)展，新的商業(yè)中心必將應(yīng)運(yùn)而生； 2． 商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； 3． 雖然市橋有易發(fā)商業(yè)街，但總體看，市橋商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔、主導(dǎo)性以及綜合性消費(fèi)的商業(yè)氛圍，面臨著整體升級的需要； 4． 商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成 ，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁； 5． 中心城區(qū)街道過窄，缺 乏可供大量人群集散的廣場，使到周邊物業(yè)無法升級為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè) 區(qū)內(nèi)停車設(shè)施嚴(yán)重不足，不利于吸引自駕車的高端消費(fèi)群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級為高級商場； 6． 根據(jù)城市規(guī)劃，市橋東部將根據(jù)城市發(fā)展要求設(shè)置一個(gè)大型的商業(yè)中心； 7． 未來對大北商圈的中心地位形成強(qiáng)力挑戰(zhàn)的將是羅家商業(yè)中心和漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心，但兩者的成熟還需要時(shí)間。 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 4 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 區(qū)位條件分析 項(xiàng)目位于番禺區(qū)中心城區(qū)的重要位置 —— 番禺廣場 — 羅家購物中心 番禺區(qū)城市化發(fā)展進(jìn)程迅速，現(xiàn)有的單一商業(yè)中心日漸不能滿足人們購物消費(fèi)的需要，番禺區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中，把番禺劃分為五大商業(yè)片區(qū)，其中中心城區(qū)發(fā)展區(qū)是 番禺區(qū)的行政 、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心和交通樞紐， 是 廣州東南部重要的商貿(mào)金融、旅游服務(wù)、體育娛樂、科技信息、建筑房地產(chǎn)和外向型工業(yè)基地， 本項(xiàng)目處于羅家購物中心，是番禺中心城區(qū)發(fā)展區(qū)的重點(diǎn)位置。 番禺商業(yè)升級已駛?cè)肟燔嚨?， 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 2021~2021 年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》 位于 地鐵三號線終點(diǎn)站附近的羅家廣場將改建為現(xiàn)代大型購物中心 ，在番禺區(qū)政府的大力扶持下，繼 “ 北京路商圈 ” 、 “ 上下九商圈 ” 和 “ 天河城商圈 ” 之后的廣州 “ 第四商圈 ” 開始提上議事日程 。 城市級中心主要 包括 商業(yè)中心和 城市商務(wù)辦公中心 ，其中商務(wù)辦公中心 位 于番禺廣場周圍，高度集中了金融、貿(mào)易、信息、商務(wù)和行政辦公設(shè)施，并附有購物、 商業(yè)中心 商務(wù)辦公中心 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 本案 中 心 城 區(qū) 工業(yè)發(fā)展區(qū) 發(fā)展成熟 環(huán)境雜亂 文娛、服務(wù)等配套設(shè)施，是服務(wù)于番禺全區(qū)的綜合功能區(qū) ； 項(xiàng)目位于不同發(fā)展程度區(qū)域之間 —— 石基工業(yè)區(qū)與市橋中心城區(qū)之間 本項(xiàng)目位于市橋中心城區(qū)和石基工業(yè)區(qū)之間，面臨東西兩面截然不同的環(huán)境。項(xiàng)目西面一路之隔是番禺區(qū)政府、中銀大廈等行政辦公區(qū)域，該片區(qū)有利于本項(xiàng)目發(fā)展，為本項(xiàng)目提供一定的商貿(mào)消費(fèi)群體。與之相反的西面延伸帶是工業(yè)區(qū)，聚集了大量低收入工人，石崗、石基的外來人口比本地人口多，導(dǎo)致該區(qū)域環(huán)境雜亂，對本項(xiàng)目有一 定的負(fù)面影響。 項(xiàng)目周邊環(huán)境雜亂 ? 目前本項(xiàng)目臨市蓮路一側(cè)對面經(jīng)營雜貨、五金為主，經(jīng)營環(huán)境差，缺乏統(tǒng)一管理，與本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈反差； 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 ? 項(xiàng)目西側(cè)與東環(huán)路和迎賓高架路相連，東環(huán)路和迎賓高架路是過境主要干道，來往車輛造成大量噪音，同時(shí)，由于高架橋的影響，市區(qū)與項(xiàng)目之間形成很大的心理距離，對商業(yè)經(jīng)營帶來負(fù)面影響。 客流條件分析 本項(xiàng)目地理位置良好，交通發(fā)達(dá)，能夠吸引不同層次、不同距離的消費(fèi)群前來消費(fèi)： 依賴公共交通的區(qū)域 鄰近的地鐵站輻射區(qū)域 步行可達(dá)的區(qū)域 私家車消費(fèi)群集中區(qū)域 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 步行可達(dá)區(qū)域 ? 項(xiàng)目附近有三個(gè)大型中高檔樓盤，這些樓 盤業(yè)主可以步行到本項(xiàng)目消費(fèi)，該消費(fèi)群消費(fèi)能力強(qiáng)，是中檔、中高檔消費(fèi)群，以戶數(shù)計(jì)，約有 1 萬 3 千多戶，超過 4 萬人； ? 項(xiàng)目周邊自然村本地居民收入水平比較高，主要是中檔消費(fèi)群，這一人群主要是石基、石樓當(dāng)?shù)鼐用?，人口約有 15 萬人； ? 項(xiàng)目周邊分布大量工業(yè)廠房，大部分工人可以步行前來本項(xiàng)目消費(fèi)，但這些工人消費(fèi)能力有限，屬于中低檔、低檔消費(fèi)人群；石基與石樓的外來務(wù)工人員合計(jì)約有 20 萬人； ? 工廠中層管理者是有力的中檔消費(fèi)群。 通過私家車帶來的消費(fèi)群 ? 項(xiàng)目鄰近的大量工廠高層管理人員具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，本項(xiàng)目與之相距甚近，方便其 駕車前來消費(fèi)，是中高檔、高檔消費(fèi)群； ? 項(xiàng)目周邊以及市橋南郊和華南板塊的大型中高檔樓盤聚集了巨量的中高收入和高收入的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者能通過私家車到本項(xiàng)目消費(fèi)，是本項(xiàng)目目中高檔、高檔消費(fèi)群的主要目標(biāo)，部分樓盤情況見下表： 表：周邊樓盤及居民數(shù)量 樓盤名 占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 住戶數(shù) 美心翠擁華庭 50000 1000 東華花園 116000 2252 金海岸花園 831407 1202100 約 10000* 華南碧桂園 1332021 (已入住 )3000 南國奧林匹克花園 660000 750000 約 6000* 錦繡香江 876500 1226400 7804 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 華南新城 2100000 3000000 約 25000* 廣州雅居樂 3202100 4340000 約 30000* 星河灣 800000 1205351 7250 合計(jì) 9965907 11721751 92306 （注：帶“ *”為按 120 ㎡ /戶估算而得） ? 市橋街居住的居民收入水平高，大部分家庭擁有私家車，在市橋內(nèi)的商業(yè)中心停車位緊缺，不能滿足其需求的情況下，本項(xiàng)目能以便利的交通吸引大量市橋自駕車消費(fèi)者； ? 項(xiàng)目 東面延伸至石基、石樓、蓮花山的部分居民擁有自駕車，這部分消費(fèi)者是本項(xiàng)目其中一部分中檔、中高檔消費(fèi)群。 通過地鐵帶來的消費(fèi)群 項(xiàng)目與地鐵三號線終點(diǎn)站的其中一個(gè)出口相連接，通過地鐵可以吸引三號線市橋站和漢溪站周邊的消費(fèi)者，這部分消費(fèi)者消費(fèi)能力一般，是中檔、中低檔消費(fèi)人群。 通過公共交通帶來的消費(fèi)群 ? 市蓮路東面延伸帶 —— 石基、石樓、蓮花山的消費(fèi)群出外消費(fèi)主要依賴公共交通，而且目前主要消費(fèi)場所是市橋的商業(yè)中心，本項(xiàng)目建成后將能把該部分消費(fèi)者截留，是項(xiàng)目主要的中低檔消費(fèi)群； ? 市橋東環(huán)路南延的東涌、魚窩頭、靈山、大崗等 鎮(zhèn)消費(fèi)者主要通過公共交通出外消費(fèi)，同樣是項(xiàng)目的中低檔消費(fèi)群； ? 市橋街公共交通發(fā)達(dá)，有多路公交車直到本項(xiàng)目，能帶動(dòng)部分市橋居民前來消費(fèi)，是中檔、中低檔消費(fèi)群為主。 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 交通條件分析 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利 中心城區(qū)發(fā)展區(qū) 形成 “放射狀環(huán)加類方格網(wǎng)狀 ”路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 。區(qū)內(nèi) 環(huán)路包括內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán) ； 放射狀道路主要有市廣路、迎賓高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等 ； 方格網(wǎng)狀干道，東西向有禺山大道 — 市蓮路、清河路及南區(qū)的南華路、青云路等；南北向有光明路、德興路、文橋路及金山大道經(jīng)線等。 其中本項(xiàng)目三面 環(huán)路 ，北面與市蓮路相鄰 ，南面與清河路相伴，西面是東環(huán)路和迎賓高架路，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利。 市蓮路是石基和石樓通往市橋、廣州和其他城市的主要干道之一，是東西向的大動(dòng)脈；清河路與市蓮路平行，主要是舒緩市蓮路的交通壓力，目前已是石樓與市橋和其他地區(qū)聯(lián)系的主要干道，其發(fā)揮的作用與市蓮路旗鼓相當(dāng)；禺山大道是市橋城區(qū)內(nèi)主要的東西方向道路，主要作用是聯(lián)系東西城區(qū)交通，是進(jìn)出市橋的主要入口之一；東環(huán)路和迎賓高架路是北至廣州市區(qū)，南往靈山、大崗等鎮(zhèn)，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是番禺區(qū)南北交通的主要軸線。 至廣州市區(qū) 至石基、石樓 至石基、石樓 至舊水坑 至靈山、大崗 至市橋 本案 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 公共交通配套設(shè)施健全 本項(xiàng)目公共交通便捷，周邊有三個(gè)公交車站共有單向 18 路雙向 36路公交車途經(jīng)本項(xiàng)目，公交線路能及范圍片步整個(gè)番禺區(qū)以及廣州市各區(qū)，為大部分以公共交通為主的消費(fèi)群提供便捷的條件。其中羅家村站為主要站點(diǎn) 表：經(jīng)過本案的公交線路具體情況如下 序號 公交車線路 起點(diǎn) 終點(diǎn) 停經(jīng)站點(diǎn) 1 1 路 番禺汽車客運(yùn)站 祁福新村 東怡新村 2 3 路 西麗南路 石基總站 羅家村 3 10 路 城市花園 南村總站 羅家村 6 301 路 番禺汽車客運(yùn)站 廣州火車站 羅家村 7 302 路 番禺汽車客運(yùn)站 廣州火車 東站 羅家村 8 303 路 番禺汽車客運(yùn)站 天河客運(yùn)站 羅家村 9 304 路 番禺汽車客運(yùn)站 永泰客運(yùn)站 羅家村 10 305 路 番禺汽車客運(yùn)站 羅沖圍客運(yùn)站 羅家村 11 307 路 番禺汽車客運(yùn)站 東圃客運(yùn)站 羅家村 12 308 路 番禺汽車客運(yùn)站 中山八路總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 13 309 路 番禺汽車客運(yùn)站 窖口客運(yùn)站 羅家村 14 310 路 番禺汽車客運(yùn)站 大學(xué)城 羅家村 15 蓮花山 市橋汽車站 蓮花山總站 羅家村 16 洛溪 番禺汽車客運(yùn)站 洛溪新城站 羅家村 17 都那 番禺汽車客運(yùn) 站 都那村總站 羅家村 18 谷圍新村 番禺汽車客運(yùn)站 谷圍新村總站 羅家村 番禺羅家商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 5 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 本項(xiàng)目規(guī)模龐大，一旦推出市場將成為市橋及周邊地區(qū)的巨型商業(yè)物業(yè)，從目前來看，在市橋甚至是番禺區(qū)都是首屈一指的綜合性商業(yè)物業(yè)； 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目與東環(huán)路、市蓮路和清河?xùn)|路相鄰，這三條路均為市橋與各鎮(zhèn)相連交通要道，成為各鎮(zhèn)居民來市橋消費(fèi)的首站； 公交線路多，市蓮路一側(cè)有 10 路公交車和 4 條專線，東環(huán)路一側(cè)也有多條去往各鎮(zhèn)的專線，可以為項(xiàng)目帶來各鎮(zhèn)的消費(fèi)人流； 本項(xiàng)目為番禺區(qū)的十大商業(yè)項(xiàng)目，受到政府較高的 關(guān)注和支持，與政府良好的關(guān)系對于項(xiàng)目的開發(fā)和日后的經(jīng)營將是非常重要的； 地鐵 06 年底開通，擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射范圍，將會(huì)帶來更多的人流量，； 項(xiàng)目劣勢 目前該區(qū)位商業(yè)氣氛較差，周邊為各種工廠及五金、照明、配件等專業(yè)市場，營造一個(gè)成熟的購物、消費(fèi)環(huán)境還需要較長的培育期； 項(xiàng)目靠市蓮路一側(cè)形象較差，面對兩棟員工宿舍樓及一些