廣州番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析-資料下載頁
2025-06-27 00:31本頁面
【正文】 1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為90％的情況下，當(dāng)?shù)貎r為8780萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當(dāng)六層洋房均價為2600元，九層洋房均價為2900元時，%時，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價下降200元，銷售率為90%時，項目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定抗風(fēng)險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前6980萬元拍賣底價，該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風(fēng)險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險、增加利潤空間。同時提高項目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項目價值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必然趨勢。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們被市場淘汰的速度；但對于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實(shí)行土地拍賣后，進(jìn)一步加大市場對項目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤與他們的市場觸覺直接掛鉤。 客觀而言，這次土地拍賣活動使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。
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