【正文】 B座的西側(cè)不臨街的位置，主要為商業(yè)裙房和寫字樓A、B座提供貨運(yùn)服務(wù)。酒店、寫字樓擁有自己獨(dú)立的行車坡道，可以方便客人直接乘車進(jìn)入大堂不需要上下臺階。在北側(cè)臨街商業(yè)外側(cè)結(jié)合設(shè)置城市景觀設(shè)計(jì)大面積的鋪裝廣場，起到聚集人氣的作用增強(qiáng)商業(yè)氣氛，北側(cè)地下室二層與未來地鐵站相連接。建筑造型設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目位置的特殊性，造型要求立面設(shè)計(jì)在任何角度都能有一個完美的形象，所以地處道路轉(zhuǎn)角處的寫字樓A座和寫字樓B座都結(jié)合內(nèi)部使用功能作了相應(yīng)的倒角處理，減少建筑的突兀感，與城市道路更加融合。項(xiàng)目的三棟主樓由于功能各異層高不同，所以在外立面上會產(chǎn)生很大的區(qū)別，我們設(shè)計(jì)中注重使用同一種元素，即強(qiáng)調(diào)橫向的穿插錯落關(guān)系，三棟樓的北立面都采用不同大小變幻的元素互相交錯，達(dá)到遠(yuǎn)觀時擁有同樣的整體效果，近看時每棟樓又有別致特色。裙房設(shè)計(jì)也融入了一種流動性的元素，除了一層為玻璃櫥窗劃分外，24層立面均采用35176。偏角的流動性設(shè)計(jì)，增加建筑主體的相互延續(xù)性，并將此延續(xù)性延伸至塔樓立面設(shè)計(jì)中，結(jié)合塔樓的開窗方式也形成35176。斜方向的線條，這樣結(jié)合塔樓的設(shè)計(jì)，猶如圍繞著建筑升騰的蛟龍，這樣的設(shè)計(jì)不但打破了建筑厚重的堆積感，強(qiáng)調(diào)了豎向升騰感，又結(jié)合裙房設(shè)計(jì)特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了建筑群的風(fēng)格一體化。立面的材料也比較簡單，主要裙房立面采用灰藍(lán)色的金屬鋁板為主要飾面，塔樓部分采用高級灰藍(lán)色金屬鋁板為主要飾面，面上做橫向黑色分割線，結(jié)合局部小面積的淺綠色玻璃幕墻，和橫向的金屬板形成機(jī)理關(guān)系，屋頂采用百合和玻璃的組合。建筑造型設(shè)計(jì)注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術(shù)美，整體輪廓跌宕起伏，形成通暢的視覺通道，使之成為鄭州一個新的建筑景觀標(biāo)識點(diǎn)?，F(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)理念，極少主義和構(gòu)成主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格，以及巨構(gòu)的空間設(shè)計(jì)手法是本案造型設(shè)計(jì)的主題，設(shè)計(jì)中運(yùn)用細(xì)膩、精致的細(xì)部和協(xié)調(diào)的比例關(guān)系，創(chuàng)造出良好的視覺效果，同時設(shè)計(jì)中結(jié)合時尚的設(shè)計(jì)理念，為建筑外部創(chuàng)造賞心悅目的視覺元素，為建筑內(nèi)部創(chuàng)造了明亮、開放、健康的空間，建筑風(fēng)格端正大方，高雅脫俗又清朗簡潔、新穎奪目，創(chuàng)造了完整的建筑形體和與眾不同的氣勢。建筑標(biāo)準(zhǔn)美盛中心建筑標(biāo)準(zhǔn)外墻以LOWE玻璃幕為主，鋁板為輔，保溫屋面等技術(shù)措施，保證建筑的低能耗。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域地面墻面天棚首層大堂高檔石材裝鋪，局部拼花。高檔石材墻面，造型新穎大方，符合建筑特色?，F(xiàn)代高檔藝術(shù)吊頂，配個性水晶吊燈。電梯廳采用高檔石材鋪裝高檔石材裝貼現(xiàn)代藝術(shù)吊頂公共走道采用高檔地板磚高檔涂料或壁紙合金暗龍骨輕質(zhì)模塊式吊頂樓梯間裝鋪地磚衛(wèi)生間高檔地磚高檔墻磚高檔鋁板吊頂辦公室寫字樓A座地面拉毛；寫字樓B座地面水泥砂漿找平壓光上鋪地毯；商業(yè)部分：戶內(nèi)頂棚、墻面水泥砂漿抹平壓光、地面拉毛。寫字樓A座戶內(nèi)墻面水泥砂漿抹平壓光；字樓B座戶內(nèi)墻面高檔乳膠漆；商業(yè)部分戶內(nèi)墻面水泥砂漿抹平壓光。寫字樓A座戶內(nèi)天棚水泥砂漿抹平壓光；寫字樓B座頂棚吊頂；商業(yè)部分戶內(nèi)頂棚水泥砂漿抹平壓光。地下車庫耐磨地面水泥砂漿抹平壓光水泥砂漿抹平壓光水泥砂漿抹平壓光配套設(shè)施電梯日本三菱電梯公司，寫字樓A座客梯6部，消防電梯2部；寫字樓B座客梯5部，消防電梯1部；五星級酒店客梯12部，貨梯4部；商業(yè)裙房扶梯8組。供電系統(tǒng)法國Cegelec公司，4臺35KV/，總?cè)萘?8，000KVA，全備用、全封閉、全自控。PLC微機(jī)控制2路獨(dú)立市供電源切換，另備3臺美國CATERPILLAR 1，600KW高性能柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急電源。空調(diào)系統(tǒng)德國ROM公司，選用美國CARRIER公司19EX和19XL離心式制冷機(jī)組，取暖及加濕選用4臺德國LOOS油汽蒸汽鍋爐。給排水系統(tǒng)美國Peerless公司和法國穆松橋公司，日用水量3，400立方米，由2路300MM市政水管供應(yīng)，地下2層、5層、19層分別設(shè)置大容量生活與消防水箱。消防系統(tǒng)瑞士西百樂斯公司、新加坡和合公司，由火警自動化報(bào)警系統(tǒng)、干式噴淋滅火系統(tǒng)、濕式噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)，二氧化碳，輕水泡沫及化學(xué)滅火系統(tǒng)組成整個消防系統(tǒng)。與正壓送風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、電梯自動回歸系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、應(yīng)急電源供應(yīng)系統(tǒng)共同構(gòu)成生命保障系統(tǒng)。水系統(tǒng)由水箱重力供水，在停電狀態(tài)保證各層面1小時消防用水。智能化弱電系統(tǒng)新加坡STE有限公司，由樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、消防報(bào)警自動化（FA）、安保監(jiān)控自動化（SA）以及結(jié)構(gòu)化布線、停車管理等10個子系統(tǒng)組成中央BMS機(jī)房遠(yuǎn)程監(jiān)控。地下室特設(shè)金茂電話分局，二萬門容量兩路光纜進(jìn)線。第七章 開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營計(jì)劃一、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃⑴前期開發(fā)計(jì)劃按房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序，項(xiàng)目實(shí)施分四個階段進(jìn)行：投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。該項(xiàng)目前期工作計(jì)劃及完成情況：①2007年9月鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄭州市國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》；②2007年12月完成文物勘探工作；③2008年4月完成巖土工程勘察工作；④2008年6月取得了【2008】鄭東規(guī)地管許字（0047）號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；⑤預(yù)計(jì)2009年6月中旬將取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。⑵工程建設(shè)計(jì)劃截止2009年5月，美盛中心項(xiàng)目兩棟寫字樓樁基工程已施工完成，基礎(chǔ)土方已開挖至基底。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度安排，項(xiàng)目從開工到全面竣工為止，預(yù)計(jì)至2011年12月，項(xiàng)目全面竣工并正式交付使用。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。如在主體工程完工后，可穿插進(jìn)行設(shè)備安裝工作。二、經(jīng)營計(jì)劃目前鄭州大部分物業(yè)以售為主，開發(fā)商為追求利潤率，可能犧牲公共空間；在客戶的選擇上，缺乏針對性；在后期的管理、服務(wù)上，會存在諸多不確定性。而以租為主的物業(yè)，則比較注重公共空間的設(shè)計(jì)，和各種商務(wù)配套，在客戶的選擇上更加謹(jǐn)慎、也更有針對性，保證了樓盤的總體檔次，在物業(yè)服務(wù)上，也將更加盡心。并且鄭州市房地產(chǎn)租賃市場仍保持較穩(wěn)定水平，基于此，我們認(rèn)為項(xiàng)目建成后由公司自營具有較強(qiáng)抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。項(xiàng)目建成后全部自營，寫字樓通過優(yōu)惠措施吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，以提升項(xiàng)目整體形象。寫字樓目標(biāo)客戶為大型的企業(yè)集團(tuán)總部、金融、證券業(yè)等，目前已有意向的為工行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、中原證券、中原保險(xiǎn)、五礦集團(tuán)河南分公司等；商業(yè)主要引進(jìn)銀行、名煙名酒、洋酒行、文化、辦公用品店以及工藝品商店、名牌服飾的折扣店等入駐，以提升商業(yè)氛圍，也保證了寫字樓和五星級酒店配套服務(wù)。五星級酒店由世界五百強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)美國喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)管理經(jīng)營，國際知名度的五星級酒店目前鄭州市較少，借助喜來登國際知名的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，提高酒店經(jīng)營效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升整個項(xiàng)目知名度和影響力，從而給整個項(xiàng)目整體帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。第八章 項(xiàng)目投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、招商費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)等。土地費(fèi)用估算，。土地費(fèi)用估算表 前期工程費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用主要包括開發(fā)項(xiàng)目的地質(zhì)勘察、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。（相關(guān)費(fèi)用按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及鄭州市場實(shí)際情況估算，三通一平及臨時設(shè)施費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況估算，部分費(fèi)用按開發(fā)公司實(shí)際支付的金額為依據(jù)）前期工程費(fèi)用估算表房屋開發(fā)費(fèi)估算房屋開發(fā)費(fèi)主要包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（1）建安工程費(fèi)估算建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修裝飾工程費(fèi)等。根據(jù)類似工程建安工程費(fèi)情況，結(jié)合本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)情況及項(xiàng)目概預(yù)算，項(xiàng)目建安工程費(fèi)估算見下表： 建安工程費(fèi)估算表(寫字樓及商業(yè)部分)序號項(xiàng)目名稱單方指標(biāo)(元）計(jì)算面積（m2)造價(jià)（萬元）1 地基處理（樁基工程） 2 土方開挖 3 邊坡支護(hù)降水 4 土建工程費(fèi)用 5 安裝費(fèi)用 6 消防、通風(fēng)工程 7 電梯工程 8 安防、智能化系統(tǒng) 9 空調(diào)工程 10 內(nèi)部二次裝修（地上） 11 內(nèi)部二次裝修（地下） 12 外立面幕墻 13 停車場系統(tǒng) 14 小計(jì) 建安工程費(fèi)估算表(酒店部分)序號項(xiàng)目名稱單方指標(biāo)(元）計(jì)算面積（m2)造價(jià)（萬元）1 地基處理（樁基工程） 2 土方開挖 3 邊坡支護(hù)降水 4 土建工程費(fèi)用 5 安裝費(fèi)用 6 消防、通風(fēng)工程 7 電梯工程 8 安防、智能化系統(tǒng) 9 空調(diào)工程 10 內(nèi)部裝修（地上） 11 內(nèi)部裝修（地下） 12 外立面幕墻 13 停車場系統(tǒng) 14 裝修顧問費(fèi) 15 機(jī)電顧問費(fèi) 16 廚房顧問費(fèi) 17 燈光顧問費(fèi) 18 泳池顧問 19 音響顧問 20小計(jì) （2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括配套的道路、景觀工程、照明工程、給排水、電力、燃?xì)?、通訊等的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)類似工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)情況，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況及項(xiàng)目概預(yù)算，本項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用估算見下表?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表序號名 稱單方指標(biāo)(元）計(jì)算面積（m2)合 計(jì)1供電工程 2供水工程 3熱力工程 4供氣工程 5排污工程 6雨水工程 7景觀工程費(fèi)用 8通訊工程 9照明工程 10道路工程 11總 計(jì) （3）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 ㎡配套用房的建設(shè)費(fèi)用，配套用房設(shè)施費(fèi)用按2000元/㎡估算,建設(shè)費(fèi)用總額為: 2800 ㎡2000元/㎡=560萬元（4）開發(fā)費(fèi)用估算房屋開發(fā)費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目單方指標(biāo)（元/㎡）面積（㎡）金 額（萬元）1建安工程費(fèi)　　 2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4合 計(jì) 管理費(fèi)用、招商費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)估算（1）管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)取。（2）招商費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、招商人員傭金等),按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的1%計(jì)取。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為借款利息。項(xiàng)目擬借款4億元，%。（4）其他費(fèi)用主要包括市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新發(fā)展墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新發(fā)展墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按政府有關(guān)文件規(guī)定估算，監(jiān)理費(fèi)按有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及鄭州市目前實(shí)際狀況估算。其他費(fèi)用估算表 （5）不可預(yù)見費(fèi)主要根據(jù)本項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用的估算精度，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、招商費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用之和的一定比例估算(結(jié)合本項(xiàng)目確定比例為2%)。(6)稅費(fèi)。本項(xiàng)目開發(fā)完成后不對外銷售，開發(fā)單位自營，開發(fā)期主要稅費(fèi)為土地使用稅，土地使用稅按土地面積每平方米18元估算，㎡18元/㎡=。項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、招商費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)等各項(xiàng)金額之和，詳見投資估算表。依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及施工進(jìn)度計(jì)劃估算各期投資金額,詳見附表1：投資計(jì)劃估算表。投資估算表序號費(fèi)用名稱金額(萬元)占總投資比例1土地費(fèi)用 %2前期工程費(fèi) %3房屋開發(fā)費(fèi) %4管理費(fèi) %5招商費(fèi)用 %6財(cái)務(wù)費(fèi)用 %7其他費(fèi)用 %8不可預(yù)見費(fèi) %9稅費(fèi) %10合計(jì) 100%二、項(xiàng)目投資來源，籌措方式的確定，其中擬向銀行借款4億元，其余為建設(shè)單位自有資金。第九章 項(xiàng)目分析及評價(jià)一、項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢分析⑴項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)“商住物流區(qū)”，區(qū)位優(yōu)勢突出；⑵項(xiàng)目周邊擁有便捷的城市對內(nèi)對外交通，毗鄰金水路、農(nóng)業(yè)東路、中州大道等城市主要交通動脈，具有先天的交通優(yōu)勢；⑶項(xiàng)目周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且區(qū)域內(nèi)行政辦公機(jī)構(gòu)眾多，具備良好展示面；⑷五星級酒店由美國喜達(dá)屋酒店管理集團(tuán)管理經(jīng)營，該集團(tuán)擁有素質(zhì)良好的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，憑借其先進(jìn)的酒店經(jīng)營管理模式和優(yōu)秀的管理人才，在品牌、管理、人才、文化、成本和資金等方面有極大優(yōu)勢；⑸市場上與項(xiàng)目類似的物業(yè)不多，在一定程度上減少了項(xiàng)目的發(fā)展阻力，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的先機(jī)條件；⑹寫字樓主要出租對象為大型的企業(yè)集團(tuán)總部、金融、證券業(yè)