【正文】 B座的西側不臨街的位置，主要為商業(yè)裙房和寫字樓A、B座提供貨運服務。酒店、寫字樓擁有自己獨立的行車坡道，可以方便客人直接乘車進入大堂不需要上下臺階。在北側臨街商業(yè)外側結合設置城市景觀設計大面積的鋪裝廣場，起到聚集人氣的作用增強商業(yè)氣氛，北側地下室二層與未來地鐵站相連接。建筑造型設計由于項目位置的特殊性，造型要求立面設計在任何角度都能有一個完美的形象，所以地處道路轉角處的寫字樓A座和寫字樓B座都結合內(nèi)部使用功能作了相應的倒角處理，減少建筑的突兀感，與城市道路更加融合。項目的三棟主樓由于功能各異層高不同，所以在外立面上會產(chǎn)生很大的區(qū)別，我們設計中注重使用同一種元素，即強調橫向的穿插錯落關系，三棟樓的北立面都采用不同大小變幻的元素互相交錯，達到遠觀時擁有同樣的整體效果，近看時每棟樓又有別致特色。裙房設計也融入了一種流動性的元素，除了一層為玻璃櫥窗劃分外，24層立面均采用35176。偏角的流動性設計，增加建筑主體的相互延續(xù)性，并將此延續(xù)性延伸至塔樓立面設計中，結合塔樓的開窗方式也形成35176。斜方向的線條，這樣結合塔樓的設計，猶如圍繞著建筑升騰的蛟龍，這樣的設計不但打破了建筑厚重的堆積感，強調了豎向升騰感，又結合裙房設計特點實現(xiàn)了建筑群的風格一體化。立面的材料也比較簡單，主要裙房立面采用灰藍色的金屬鋁板為主要飾面，塔樓部分采用高級灰藍色金屬鋁板為主要飾面，面上做橫向黑色分割線，結合局部小面積的淺綠色玻璃幕墻，和橫向的金屬板形成機理關系，屋頂采用百合和玻璃的組合。建筑造型設計注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術美，整體輪廓跌宕起伏，形成通暢的視覺通道，使之成為鄭州一個新的建筑景觀標識點?，F(xiàn)代主義的設計理念，極少主義和構成主義的設計風格，以及巨構的空間設計手法是本案造型設計的主題，設計中運用細膩、精致的細部和協(xié)調的比例關系，創(chuàng)造出良好的視覺效果，同時設計中結合時尚的設計理念，為建筑外部創(chuàng)造賞心悅目的視覺元素，為建筑內(nèi)部創(chuàng)造了明亮、開放、健康的空間，建筑風格端正大方，高雅脫俗又清朗簡潔、新穎奪目，創(chuàng)造了完整的建筑形體和與眾不同的氣勢。建筑標準美盛中心建筑標準外墻以LOWE玻璃幕為主，鋁板為輔，保溫屋面等技術措施，保證建筑的低能耗。室內(nèi)裝修標準區(qū)域地面墻面天棚首層大堂高檔石材裝鋪，局部拼花。高檔石材墻面，造型新穎大方，符合建筑特色。現(xiàn)代高檔藝術吊頂，配個性水晶吊燈。電梯廳采用高檔石材鋪裝高檔石材裝貼現(xiàn)代藝術吊頂公共走道采用高檔地板磚高檔涂料或壁紙合金暗龍骨輕質模塊式吊頂樓梯間裝鋪地磚衛(wèi)生間高檔地磚高檔墻磚高檔鋁板吊頂辦公室寫字樓A座地面拉毛；寫字樓B座地面水泥砂漿找平壓光上鋪地毯；商業(yè)部分：戶內(nèi)頂棚、墻面水泥砂漿抹平壓光、地面拉毛。寫字樓A座戶內(nèi)墻面水泥砂漿抹平壓光；字樓B座戶內(nèi)墻面高檔乳膠漆；商業(yè)部分戶內(nèi)墻面水泥砂漿抹平壓光。寫字樓A座戶內(nèi)天棚水泥砂漿抹平壓光；寫字樓B座頂棚吊頂；商業(yè)部分戶內(nèi)頂棚水泥砂漿抹平壓光。地下車庫耐磨地面水泥砂漿抹平壓光水泥砂漿抹平壓光水泥砂漿抹平壓光配套設施電梯日本三菱電梯公司，寫字樓A座客梯6部，消防電梯2部；寫字樓B座客梯5部，消防電梯1部；五星級酒店客梯12部，貨梯4部；商業(yè)裙房扶梯8組。供電系統(tǒng)法國Cegelec公司，4臺35KV/，總容量48，000KVA，全備用、全封閉、全自控。PLC微機控制2路獨立市供電源切換，另備3臺美國CATERPILLAR 1，600KW高性能柴油發(fā)電機組作為應急電源。空調系統(tǒng)德國ROM公司，選用美國CARRIER公司19EX和19XL離心式制冷機組，取暖及加濕選用4臺德國LOOS油汽蒸汽鍋爐。給排水系統(tǒng)美國Peerless公司和法國穆松橋公司，日用水量3，400立方米，由2路300MM市政水管供應，地下2層、5層、19層分別設置大容量生活與消防水箱。消防系統(tǒng)瑞士西百樂斯公司、新加坡和合公司，由火警自動化報警系統(tǒng)、干式噴淋滅火系統(tǒng)、濕式噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)，二氧化碳，輕水泡沫及化學滅火系統(tǒng)組成整個消防系統(tǒng)。與正壓送風系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、電梯自動回歸系統(tǒng)、應急廣播系統(tǒng)、應急電源供應系統(tǒng)共同構成生命保障系統(tǒng)。水系統(tǒng)由水箱重力供水，在停電狀態(tài)保證各層面1小時消防用水。智能化弱電系統(tǒng)新加坡STE有限公司，由樓宇自動化（BA）、通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、消防報警自動化（FA）、安保監(jiān)控自動化（SA）以及結構化布線、停車管理等10個子系統(tǒng)組成中央BMS機房遠程監(jiān)控。地下室特設金茂電話分局，二萬門容量兩路光纜進線。第七章 開發(fā)建設及經(jīng)營計劃一、開發(fā)建設計劃⑴前期開發(fā)計劃按房地產(chǎn)開發(fā)建設程序，項目實施分四個階段進行：投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。該項目前期工作計劃及完成情況：①2007年9月鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄭州市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》；②2007年12月完成文物勘探工作；③2008年4月完成巖土工程勘察工作；④2008年6月取得了【2008】鄭東規(guī)地管許字（0047）號《建設用地規(guī)劃許可證》；⑤預計2009年6月中旬將取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。⑵工程建設計劃截止2009年5月，美盛中心項目兩棟寫字樓樁基工程已施工完成，基礎土方已開挖至基底。根據(jù)項目的進度安排，項目從開工到全面竣工為止，預計至2011年12月，項目全面竣工并正式交付使用。為加快建設進度，縮短建設周期，各階段的工作應盡量提前進行，允許有一定的交叉。如在主體工程完工后，可穿插進行設備安裝工作。二、經(jīng)營計劃目前鄭州大部分物業(yè)以售為主，開發(fā)商為追求利潤率，可能犧牲公共空間；在客戶的選擇上，缺乏針對性；在后期的管理、服務上，會存在諸多不確定性。而以租為主的物業(yè)，則比較注重公共空間的設計，和各種商務配套，在客戶的選擇上更加謹慎、也更有針對性，保證了樓盤的總體檔次，在物業(yè)服務上，也將更加盡心。并且鄭州市房地產(chǎn)租賃市場仍保持較穩(wěn)定水平，基于此，我們認為項目建成后由公司自營具有較強抵抗市場風險的能力。項目建成后全部自營，寫字樓通過優(yōu)惠措施吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，以提升項目整體形象。寫字樓目標客戶為大型的企業(yè)集團總部、金融、證券業(yè)等，目前已有意向的為工行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、中原證券、中原保險、五礦集團河南分公司等；商業(yè)主要引進銀行、名煙名酒、洋酒行、文化、辦公用品店以及工藝品商店、名牌服飾的折扣店等入駐，以提升商業(yè)氛圍，也保證了寫字樓和五星級酒店配套服務。五星級酒店由世界五百強企業(yè)集團美國喜達屋酒店管理集團管理經(jīng)營，國際知名度的五星級酒店目前鄭州市較少，借助喜來登國際知名的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，提高酒店經(jīng)營效益和抗風險能力，提升整個項目知名度和影響力，從而給整個項目整體帶來巨大的經(jīng)濟效益。第八章 項目投資估算和資金籌措一、項目總投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目成本及費用主要包括：土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、招商費用、財務費用、其他費用、不可預見費、稅費等。土地費用估算，。土地費用估算表 前期工程費用估算前期工程費用主要包括開發(fā)項目的地質勘察、前期規(guī)劃、設計、可行性研究等土地開發(fā)工程費支出。（相關費用按有關收費標準及鄭州市場實際情況估算，三通一平及臨時設施費用根據(jù)本項目實際情況估算，部分費用按開發(fā)公司實際支付的金額為依據(jù)）前期工程費用估算表房屋開發(fā)費估算房屋開發(fā)費主要包括建安工程費、基礎設施建設費、配套設施建設費。（1）建安工程費估算建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝修裝飾工程費等。根據(jù)類似工程建安工程費情況，結合本項目初步設計情況及項目概預算，項目建安工程費估算見下表： 建安工程費估算表(寫字樓及商業(yè)部分)序號項目名稱單方指標(元）計算面積（m2)造價（萬元）1 地基處理（樁基工程） 2 土方開挖 3 邊坡支護降水 4 土建工程費用 5 安裝費用 6 消防、通風工程 7 電梯工程 8 安防、智能化系統(tǒng) 9 空調工程 10 內(nèi)部二次裝修（地上） 11 內(nèi)部二次裝修（地下） 12 外立面幕墻 13 停車場系統(tǒng) 14 小計 建安工程費估算表(酒店部分)序號項目名稱單方指標(元）計算面積（m2)造價（萬元）1 地基處理（樁基工程） 2 土方開挖 3 邊坡支護降水 4 土建工程費用 5 安裝費用 6 消防、通風工程 7 電梯工程 8 安防、智能化系統(tǒng) 9 空調工程 10 內(nèi)部裝修（地上） 11 內(nèi)部裝修（地下） 12 外立面幕墻 13 停車場系統(tǒng) 14 裝修顧問費 15 機電顧問費 16 廚房顧問費 17 燈光顧問費 18 泳池顧問 19 音響顧問 20小計 （2）基礎設施建設費估算基礎設施建設費主要包括配套的道路、景觀工程、照明工程、給排水、電力、燃氣、通訊等的建設費用。根據(jù)類似工程基礎設施建設費情況，結合本項目的具體情況及項目概預算，本項目的基礎建設費用估算見下表。基礎設施建設費用估算表序號名 稱單方指標(元）計算面積（m2)合 計1供電工程 2供水工程 3熱力工程 4供氣工程 5排污工程 6雨水工程 7景觀工程費用 8通訊工程 9照明工程 10道路工程 11總 計 （3）配套設施建設費估算 ㎡配套用房的建設費用，配套用房設施費用按2000元/㎡估算,建設費用總額為: 2800 ㎡2000元/㎡=560萬元（4）開發(fā)費用估算房屋開發(fā)費用估算表序號項目單方指標（元/㎡）面積（㎡）金 額（萬元）1建安工程費　　 2基礎設施建設費 3配套設施建設費 4合 計 管理費用、招商費用、財務費用、其他費用及不可預見費估算（1）管理費用：按土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費三項之和的3%計取。（2）招商費用(廣告宣傳費、招商人員傭金等),按土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費三項之和的1%計取。（3）財務費用主要為借款利息。項目擬借款4億元，%。（4）其他費用主要包括市政公共基礎設施配套費、新發(fā)展墻體材料專項費用、建筑工程質量監(jiān)督費、監(jiān)理費等，市政公共基礎設施配套費、新發(fā)展墻體材料專項費用、建筑工程質量監(jiān)督費按政府有關文件規(guī)定估算，監(jiān)理費按有關收費標準及鄭州市目前實際狀況估算。其他費用估算表 （5）不可預見費主要根據(jù)本項目的復雜程度和前述各項費用的估算精度，按土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、招商費用、財務費用、其他費用之和的一定比例估算(結合本項目確定比例為2%)。(6)稅費。本項目開發(fā)完成后不對外銷售，開發(fā)單位自營，開發(fā)期主要稅費為土地使用稅，土地使用稅按土地面積每平方米18元估算，㎡18元/㎡=。項目總投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、招商費用、財務費用、其他費用、不可預見費、稅費等各項金額之和，詳見投資估算表。依據(jù)項目開發(fā)計劃及施工進度計劃估算各期投資金額,詳見附表1：投資計劃估算表。投資估算表序號費用名稱金額(萬元)占總投資比例1土地費用 %2前期工程費 %3房屋開發(fā)費 %4管理費 %5招商費用 %6財務費用 %7其他費用 %8不可預見費 %9稅費 %10合計 100%二、項目投資來源，籌措方式的確定，其中擬向銀行借款4億元，其余為建設單位自有資金。第九章 項目分析及評價一、項目的SWOT分析項目的優(yōu)勢分析⑴項目位于鄭東新區(qū)“商住物流區(qū)”，區(qū)位優(yōu)勢突出；⑵項目周邊擁有便捷的城市對內(nèi)對外交通，毗鄰金水路、農(nóng)業(yè)東路、中州大道等城市主要交通動脈，具有先天的交通優(yōu)勢；⑶項目周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且區(qū)域內(nèi)行政辦公機構眾多，具備良好展示面；⑷五星級酒店由美國喜達屋酒店管理集團管理經(jīng)營，該集團擁有素質良好的職業(yè)經(jīng)理人團隊，憑借其先進的酒店經(jīng)營管理模式和優(yōu)秀的管理人才，在品牌、管理、人才、文化、成本和資金等方面有極大優(yōu)勢；⑸市場上與項目類似的物業(yè)不多，在一定程度上減少了項目的發(fā)展阻力，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)越的先機條件；⑹寫字樓主要出租對象為大型的企業(yè)集團總部、金融、證券業(yè)