【文章內(nèi)容簡介】 減免政策；完善土地支持政策；優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境等各項政策。政策的出臺及實施將大大改善服務(wù)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，提高服務(wù)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，有力促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速健康發(fā)展。（3）政策環(huán)境分析總結(jié)一系列經(jīng)濟(jì)刺激方案，一系列房地產(chǎn)新政的出臺，都是圍繞經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展出發(fā)的，這些政策措施已經(jīng)初見成效，相信房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控一段時期后會逐步進(jìn)入穩(wěn)步增長的發(fā)展軌道。政府支持鄭東新區(qū)發(fā)展的多項政策為鄭東新區(qū)的建設(shè)提供了一個相對寬松的投資融資環(huán)境，可以預(yù)見鄭東新區(qū)將會有更多的企業(yè)、集團(tuán)入駐，該項目的開展和運作將具備更好的市場支持。二、房地產(chǎn)市場分析鄭州市總體房地產(chǎn)市場進(jìn)入2009年，鄭州市房地產(chǎn)延續(xù)了去年以來的調(diào)整態(tài)勢，但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢和全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象的拉動下，鄭州市房地產(chǎn)形勢有所好轉(zhuǎn)，銷售價格較為穩(wěn)定，銷售量呈現(xiàn)較快增長。鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場（1）鄭東新區(qū)房地產(chǎn)市場在鄭州市房地產(chǎn)市場中占有重要地位由鄭州市房管局2009年3月份商品房銷售面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)3月份商品房銷售面積占總銷售面積比例的19%，僅次于金水區(qū)，位居第二。由鄭州3月各區(qū)域成交量對比圖可以看出，2009年3月的成交面積全線上升，全市6區(qū)域成交量均大幅上漲，其中鄭東新區(qū)增幅最大,%。以上數(shù)據(jù)顯示，鄭東新區(qū)房地產(chǎn)成交量呈快速上升趨勢，并且在鄭州市房地產(chǎn)市場中占有重要份額，對鄭州市整體房地產(chǎn)市場影響較大。（2）辦公用房投放量、銷售量居全市首位，銷售價格維持高位2009年1季度，辦公用房只有鄭東新區(qū)“綠地原盛國際”1個項目投放市場，從辦公用房2008年以來的投放情況看，老城區(qū)少有較大規(guī)模的寫字樓項目，辦公用房的投放主要集中在鄭東新區(qū)，而辦公用房的銷售格局也沒有太大的變化，仍以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主。鄭東新區(qū)寫字樓自投放市場以來銷售價格與其他區(qū)域相比一直居高不下，例如永和國際廣場均價8000元/平方米，中煙大廈均價6200元/平方米，綠地峰會天下均價6200元/平方米，景峰國際均價6000元/平方米，與其他區(qū)域同檔次寫字樓相比價格仍高位運行。（3）鄭東新區(qū)與金水區(qū)商業(yè)用房銷售量仍“領(lǐng)跑”全市2009年1季度，商業(yè)用房區(qū)域投放以傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的金水區(qū)、管城區(qū)和二七區(qū)為主，而銷售則以金水區(qū)和鄭東新區(qū)“領(lǐng)跑”全市，與去年同期相比，除管城區(qū)與中原區(qū)的商業(yè)用房銷售同比下降外，其它區(qū)域的銷售量增幅均在40%以上。（4）鄭東新區(qū)房地產(chǎn)銷售市場分析①從鄭州市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析看，2008年下半年國家及地方出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策已開始顯現(xiàn)效應(yīng)，鄭州各區(qū)域銷售均有所“回暖”，尤其是鄭東新區(qū)銷售表現(xiàn)良好。②鄭東新區(qū)作為省市重點建設(shè)項目，已成為投資和入駐的重要聚集地，各種業(yè)態(tài)積極搶進(jìn)，鄭東東區(qū)的各種配套設(shè)施也逐步完善，人氣聚集成快速增長之勢，無疑給鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場形成了巨大的市場潛力。③從北京、廣州、上海等一線城市來看，地鐵的開通使站點周邊樓盤房價增幅達(dá)15%25%，有的甚至超過30%，地鐵的貫通，將形成綜合的“地鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”，地鐵一號線的建設(shè)將對鄭東新區(qū)房價起到一定的提升作用。鄭州寫字樓租賃市場（1）鄭州寫字樓租賃市場發(fā)展歷程 鄭州寫字樓租賃市場主要經(jīng)歷了三個明顯的發(fā)展階段：①初期的租賃市場上個世紀(jì)90年代期間，鄭州寫字樓一般是一些小單位開發(fā)的賓館或自用的辦公樓，這類寫字樓以租賃市場為主，且多為一些中低檔的普通商務(wù)樓，樓宇形象差，戶型設(shè)計不合理，配套設(shè)施差，物業(yè)管理不規(guī)范，僅能提供一些基本的辦公類服務(wù)，市場租金行情日趨下降，且出租率普遍較低。②中、高檔商務(wù)寫字樓市場上個世紀(jì)90年代末期及本世紀(jì)初期，市場中逐漸出現(xiàn)了一些高層商務(wù)樓，如未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心等中高檔商務(wù)物業(yè)，此階段的辦公樓相對比較細(xì)分化、專業(yè)化，如未來大廈和裕達(dá)國貿(mào)分別代表了鄭州東區(qū)、西區(qū)的高檔辦公物業(yè)，其配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)類似發(fā)達(dá)地區(qū)的中高檔物業(yè)，其租賃行情較旺，吸引了大部分的外企及大公司入駐，金博大商務(wù)中心、經(jīng)緯大廈等物業(yè)吸引了本地一些成立較早的中小型企業(yè)，商務(wù)氛圍濃厚。 ③城市高端商務(wù)綜合體近幾年內(nèi)，鄭州寫字樓市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化、智能化，租賃需求快速增長，戶型設(shè)計合理，相關(guān)配套設(shè)施更加科學(xué)、齊備，吸引到眾多的大中型企業(yè)入駐，寫字樓市場發(fā)展到以高端專業(yè)寫字樓為主的綜合性寫字樓市場。（2）鄭州寫字樓租賃市場發(fā)展分析伴隨著中國經(jīng)濟(jì)近幾年的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個前所未有的繁榮發(fā)展階段，具體到鄭州市房地產(chǎn)市場而言，近幾年，鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展勢頭，鄭州樓市保持了平穩(wěn)增長的良性態(tài)勢，政府出臺的一系列吸引投資的優(yōu)惠政策，極大促進(jìn)了鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對于鄭州寫字樓市來說絕對是個利好，來鄭州投資的人多了，寫字樓的租賃需求肯定會膨脹。隨著創(chuàng)業(yè)型公司的發(fā)展，追求更好的企業(yè)形象，以后市場中最受市場歡迎的產(chǎn)品將是鄭東新區(qū)高端寫字樓，設(shè)計合理、配套齊全、純租賃辦公、內(nèi)部設(shè)計的專業(yè)化寫字樓，特別是能夠彰顯企業(yè)“個性”的高端寫字樓產(chǎn)品將是企業(yè)的首選，鄭州目前5A級寫字樓還較少，因此開發(fā)高端寫字樓是寫字樓市場發(fā)展的需求。鄭州酒店業(yè)市場狀況河南已把旅游和會展業(yè)列入全省服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點領(lǐng)域加以培育，做大做強(qiáng)這兩個產(chǎn)業(yè)，要尋求旅游和會展兩個產(chǎn)業(yè)的融合之路。豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實施，使河南省旅游業(yè)近年得到了快速地發(fā)展。旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及政府的大力支持給酒店業(yè)帶來了快速發(fā)展的契機(jī)。如今，隨著鄭州國際會展中心承辦高層次展會的機(jī)會增多，鄭州特別是鄭東新區(qū)的酒店業(yè)面臨著巨大的需求?！熬频戤a(chǎn)品同質(zhì)化”是鄭州市酒店業(yè)存在的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不僅表現(xiàn)在同一級檔的酒店，甚至相鄰級檔的酒店也普遍存在，這是河南酒店業(yè)的共性問題。而由此帶來的結(jié)果是：在供求寬松的市場環(huán)境下，由于酒店所提供的是相同的服務(wù)和產(chǎn)品，那么價格競爭自然成為普遍的競爭手段，行業(yè)內(nèi)就必然出現(xiàn)多數(shù)酒店效益不高的狀況。 因此發(fā)展核心競爭力是鄭州市酒店業(yè)普遍要解決的問題，鄭州酒店業(yè)要以一流的硬件設(shè)施和國際化的酒店管理經(jīng)驗培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力，解決鄭州市“酒店產(chǎn)品同質(zhì)化”現(xiàn)象。與本項目類似房地產(chǎn)項目分析（1）金水東路、CBD商務(wù)中心寫字樓項目分析①金水東路沿線及CBD商務(wù)中心分布有多處中高檔辦公樓，部分辦公項目房地產(chǎn)狀況如下表：樓盤名稱項目地址項目規(guī)模配套設(shè)施銷售均價（元/M2）租金（元/M2日）物業(yè)管理公司榮勛贏座金水路與民航路交匯處項目用地面積10669平方米，總建筑面積約59000平方米，，地上主樓共26層，裙樓4層，地下兩層停車場。8部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，300個停車位。10000世邦魏理仕楷林國際金水路與英協(xié)路交匯處，，地上主樓共26層，地下兩層停車場。15部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 300個停車位。7200第一太平戴維斯曼哈頓廣場金水東路與未來路交匯處總建筑面積約37000平方米，總層數(shù)28層。寫字樓區(qū)域6部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，200個停車位。8500萬科物業(yè)永和國際廣場金水東路與民生路交匯處項目用地面積33124平方米，總建筑面積 15萬平方米，，地上主樓共21層，地下三層立體車庫。22部電梯，5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，停車位1520個。8000鄭州派鉑利物業(yè)管理有限公司盛潤白宮金水東路與中州大道交匯處項目占地26561平方米，。建筑地上28層，地下2層，局部3層。27部電梯，空調(diào)方面采用VRV中央空調(diào)預(yù)留位，采用了熱力公司集中供暖，共有1000個停車位。7000戴德梁行中煙大廈CBD外環(huán)路與商務(wù)西二街交叉口項目占地3300多平方米，總建筑面積46442 平方米， 米，共31層。5部德國蒂森電梯，1部德國萊茵電梯，美國開利中央空調(diào)，共有車位300余個。6200新芒果物業(yè)管理公司綠地峰會天下CBD外環(huán)與眾意西路交匯處項目占地5200多平方米，總建筑面積約52125平方米，共30層。6部三菱電梯，分戶中央空調(diào)，共有車位300個左右6200上海圣維仕物業(yè)②類似項目分析：調(diào)查區(qū)域內(nèi)辦公用房銷售均價在7000元/㎡左右。而以金水路沿線價格最高，均價在8000元/㎡左右（其中曼哈頓均價在8500元/㎡左右，永和國際廣場8000元/㎡，盛潤白宮7000元/㎡）。CBD外環(huán)部分價格較低，均價為6200元/㎡左右。㎡/天，金水路沿線租賃價格稍高些，其他普遍較低。其中CBD外環(huán)，寫字樓體量最大，開發(fā)面積多，市場存量高，對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格沖擊較大，短期內(nèi)消化壓力較大。區(qū)域內(nèi)寫字樓一般有以下特點：第一：配套設(shè)施方面。寫字樓大部分為甲級寫字樓，都配備有三層到五層的商業(yè)及辦公配套設(shè)施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在68部。大部分為三菱﹑蒂森等國際知名電梯；大堂面積400500㎡ 的較多，但是部分高端產(chǎn)品面積較大，如永和國際1800㎡，曼哈頓為1000㎡左右；，少數(shù)較低，,；絕大部分都采用中央空調(diào)，少部分采用自裝分體空調(diào)，如盛潤白宮；樓盤大多采用整散結(jié)合的銷售模式，投資者多，自用者少，中小企業(yè)多，辦公人員流量大，面臨著停車位，電梯不足等問題。第二：建筑結(jié)構(gòu)方面。寫字樓大部分為核心筒結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層面積1200㎡左右居多，部分較大，如永和國際為5700㎡；戶型面積選擇范圍大，從幾十平米到1000余平米，根據(jù)客戶的需求，可以自由組合，自由分割；外觀設(shè)計多采用玻璃幕墻或者玻璃幕墻加石材兩種方式。第三：物業(yè)管理方面。高端項目主要引進(jìn)外來物業(yè)，如曼哈頓的萬科物業(yè)、榮勛贏座的世邦魏理仕物業(yè)、楷林國際的第一太平戴維斯物業(yè)、盛潤白宮的戴德梁行物業(yè)，有利于提升項目品質(zhì)和形象。③寫字樓經(jīng)營方式分析從整體上看，鄭州寫字樓發(fā)展正在經(jīng)歷著一個“大躍進(jìn)”的時代，具有粗放式的特點，總體上數(shù)量眾多，但質(zhì)量與目標(biāo)人群細(xì)分稍嫌不足。大多開發(fā)商欠后期運營和資產(chǎn)增值思考，但考慮盈利，較少考慮社會責(zé)任感，真正高端的寫字樓太少。經(jīng)濟(jì)實力弱的小公司選擇寫字樓時，多選擇檔次較低的普通寫字樓，而境外公司、國內(nèi)大型企業(yè)、區(qū)域分部、分公司多注重企業(yè)的市場形象，選擇高檔的寫字樓最多。在經(jīng)營方式上，鄭州市在多數(shù)采用以售為主的經(jīng)營模式，這樣有利于開發(fā)商快速回攏資金，投資風(fēng)險較小，但不利于市場的健康發(fā)展，租售并舉是市場過渡的一個形式，只租不售才是寫字樓市場成熟的具體表現(xiàn)。以北京東方新天地為例，該項目位于東長安街一號，是北京市的中心地帶，其酒店物業(yè)每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強(qiáng)企業(yè)，而公寓里的住戶多為外企員工，為堅持其高檔商業(yè)場所的定位，新天地采取只租不售的方式入市，經(jīng)過管理層的精心培育，租金連年上漲，現(xiàn)在其最高租金達(dá)到260美元/月/平方米，平均租金為50美金/月/平米左右，成為北京高端寫字樓的代表。美盛中心采用只租不售的經(jīng)營方式，說明對鄭州寫字樓市場的信心及強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力，使企業(yè)保持可長期持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。（2）鄭州市五星級酒店物業(yè)情況分析①鄭州市現(xiàn)有五星級酒店狀況酒店名稱客房平均價格(元/天間)客房間數(shù)房型配套設(shè)施興亞建國飯店750342標(biāo)準(zhǔn)客房、高級客房、豪華客房、商務(wù)套房、行政套房、豪華套房和總統(tǒng)套房擁有中西式餐廳3個，宴會包房29個，會議設(shè)施齊全，擁有國際化標(biāo)準(zhǔn)的會議視聽系統(tǒng)；娛樂設(shè)施有歌舞廳、KTV包房、酒吧、保齡球館、網(wǎng)球場、游泳池、健身房、臺球室等；還有商務(wù)中心、商場、美容美發(fā)、保健按摩等配套設(shè)施。中州賓館1000221總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復(fù)式套房酒店擁有700平方米可容納450人宴會的中原多功能廳以及3間中小型會議室可滿足各類會議活動的需求。健身房、游泳池、棋牌、桑拿、乒乓球、網(wǎng)球、臺球、卡拉OK、夜總會等娛樂設(shè)施。鄭州裕達(dá) 國貿(mào)飯店950356 豪華客房和套間酒店包括了集世界時尚最前沿的設(shè)計于一體的餐廳和酒吧。所有客房都提供全套便利服務(wù)，包括寬帶上網(wǎng)、數(shù)據(jù)接口、國際長途直撥、衛(wèi)星電視、茶水/咖啡沖泡設(shè)備、以及24小時客房服務(wù)。 鄭州索菲特 國際飯店900241豪華客房、商務(wù)房和總統(tǒng)套房客房配有衛(wèi)星頻道、保險箱、寬帶上網(wǎng)等標(biāo)準(zhǔn)客用設(shè)施，西餐廳、中餐廳、酒吧、室內(nèi)恒溫泳池、夜總會等配套設(shè)施。②酒店經(jīng)營現(xiàn)狀分析：第一：客房情況。鄭州五星級酒店入住情況均較好，全年入住率在80%左右，標(biāo)準(zhǔn)客房價格在700元—1000元之間，客房的套房的入住率都非常高，且價格也很高，一般價格在1400元以上，其中：裕達(dá)國貿(mào)套房價格為：2088元；中州國際套房價格為：1488元；索菲特套房價格為：1688元，興亞建國飯店套房價格為1500元。第二：餐廳和會議室情況五星級酒店餐廳經(jīng)營中，除個別餐廳承包給餐飲公司經(jīng)營外，大部分酒店自行經(jīng)營管理。餐廳中，中餐廳的客源是本地消費者、單位宴請、各種會議和婚宴。西餐廳因受中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展之力、外資企業(yè)在增加，外賓和旅游者的人數(shù)也相當(dāng)可觀的，經(jīng)營狀況也不錯。會議情況，因為上述酒店并沒有大型會議場所，因此，只能接待中型會議團(tuán)體，目前，除裕達(dá)國貿(mào)的會議廳有現(xiàn)代化氣氛外，其他三家的會議廳裝修、音響設(shè)施和格調(diào)均已老化。盡管如此，會議情況也是可觀的。第三：康樂和休閑情況。酒店康樂、休閑場所中，除游泳池、KTV包房經(jīng)營狀況較好外，如美容、美發(fā)、美甲、桑拿和按摩休閑消費，也是一個明顯的經(jīng)濟(jì)亮點。③五星級酒店市場需求分析A、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是區(qū)域會展業(yè)的發(fā)展增加了五星級酒店的需求。酒店經(jīng)營的客戶主要是商務(wù)人員、外出旅游者及政務(wù)人員，其客戶群體的規(guī)模及變動情況與經(jīng)濟(jì)活動的活躍程度存在理論上的相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越景氣、經(jīng)濟(jì)活動越頻繁、外出商務(wù)人員數(shù)量越多，對商務(wù)酒店的需求也越強(qiáng)烈，酒店的收入也會因此得到提升。我國經(jīng)濟(jì)