【導讀】整體發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在市區(qū)，各縣區(qū)投資比重不大。的后續(xù)開工面積300萬平方米；新盤開工面積900萬平方米。預計2020年全市新開工面積將增至600萬平方米。售額達，同比增長%。2020年1月份，市區(qū)普通住宅成交828套，相比2020年同期1400余套，下滑60%。截止3月9日，港城樓市房源成交套數(shù)為427套。其中住宅平均售價。點評：08年連云港各區(qū)域房價有所上漲，其中連云區(qū)上漲比率最高，達到%，灌云縣房價的上漲幅度比較合理，較07年上漲了%。增長仍然迅猛，使得樓市近期已有回暖跡象?！蠊嘣瓶h城的房地產(chǎn)總體上屬于起步階段，已交付使用的商品房住宅社區(qū)僅有少數(shù)幾個，◇居民收入的攀升，給灌云房地產(chǎn)業(yè)近年創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。07年全國房地產(chǎn)市場價格大幅上漲，連云港等周邊樓市持續(xù)走高，△新婚人員對住房的需求：把新購商品房作為婚房。深推進，房屋拆遷面積逐年增長。

　　

【正文】 源中心 理想別墅類型調查： 理想別墅類型86%8%6%獨棟別墅聯(lián)體別墅其他點評： 調查顯示 86%的被訪者的更愿意接受獨棟別墅， 我們認為 ——“獨門獨戶獨院落”還是大多數(shù)人的居住理想。 中國 最大管理資源中心 78240 20 40 60 80是否是否對本項目有購買意向系列1本地塊項目購買意向調查： 點評： 調查顯示 78%的被訪者的更愿意接受本地塊項目。 我們認為 ——這并非能夠直接代表這些人會購買本項目產(chǎn)品，即代表真實市場需求， 78%只能說明本地塊的目前市場認同度比高。 中國 最大管理資源中心 再來探究潛在客源的心理層面： 務實 虛榮 低調 追求 講究實用性，以自住為前提，對別墅產(chǎn)品的居住性要求更好 講究地位，與普通人區(qū)分，對別墅產(chǎn)品的檔次要求較高 地位特殊，不愿顯富，需要區(qū)別于普通人的居住環(huán)境 能夠接受新事物，對居住品位的追求較高 從眾 有固定的消費圈和社交圈，容易產(chǎn)生跟隨性消費 點評： 從心理層面上來講，潛在客源 具有購買別墅的心理需要及沖動，通過合理 引導和塑造 ，將會形成一定購買力。 中國 最大管理資源中心 小結： 通過調查，我們基本了解到本項目潛在客源的需求 ——面積 230300㎡ ， 總價 5090萬 的 獨棟別墅 認同度較高。從其心理層面的要求來看，他們對高端別墅產(chǎn)品的存在潛在的欲望。由此可見灌云高收入人群中具備 較好的潛在需求， 通過合理的培育與引導 能夠形成一定的購買力。 中國 最大管理資源中心 那我們對產(chǎn)品的定位， 需要達到什么樣一個目標？ 中國 最大管理資源中心 產(chǎn)品定位的目標 首先 自己的產(chǎn)品 符合市場需求 其次 優(yōu)于競爭對手 使其無法銷售 能夠激起購買欲望， 能夠符合其購買能力。 在總價相差不大的情況下， 讓客戶沒有選擇其他項目的理由 第三 能夠吸引高端公寓 的客源前來購買 總價相差不過分懸殊， 合理控制部分房源的單位面積 中國 最大管理資源中心 生態(tài)景觀資源的利用 全面提升項目檔次 合理控制總價 生態(tài)景觀別墅 獨棟別墅 風情別墅 小面積別墅 所以 …… 中國 最大管理資源中心 產(chǎn)品定位 生態(tài)豪景風情別墅 獨棟面積： 250300㎡ 豪華景觀 私家花園、 高檔會所 中國 最大管理資源中心 單一的獨立別墅定位雖然在項目檔次上達到了目的，有利于項目品牌形象的宣傳推廣。但同時也縮小了的客源層，增加了銷售難度 和 運作風險。 所以 …… 中國 最大管理資源中心 為了豐富產(chǎn)品形態(tài)， 擴大目標客源容量， 充分利用容積率， 從而更好的占領并主導市場 增加 雙拼別墅 三層花園洋房 200250㎡ 底層花園 二層露臺 140150㎡ 底層花園 三層閣樓、露臺 二、三層三花園 中國 最大管理資源中心 總體產(chǎn)品定位 獨棟別墅 雙拼別墅 三層花園洋房 250300㎡ 獨立院落 200250㎡ 底層花園 二層露臺 140150㎡ 底層花園 三層閣樓、露臺 二、三層三花園 點評： 關于 各類產(chǎn)品所占比例， 需要通過 前期 SP活動的客戶培養(yǎng)，了解 客戶實際需求 之后， 結合本地塊容積率要求 最終確定。 中國 最大管理資源中心 關于價格的具體建議 中國 最大管理資源中心 能接受的別墅單價66%31%3%280 0元/㎡以下28003000元/㎡30003200元/㎡ 以上結果顯示，單價 2600—2800元 /㎡ 接受程度最高，單價 28003000元 /㎡ 其次。目前 同類產(chǎn)品市場售價： 雙拼別墅均價 3000元 /㎡ 左右，高檔公寓 2600元 /㎡ 別墅單價接受程度調查： 中國 最大管理資源中心 目前市場上雙拼別墅的總價范圍在 82126萬之間，根據(jù)本項目定位需要達到的目標 ——優(yōu)于競爭對手，使其無法銷售。在總價相差不大的情況下，讓客戶沒有選擇其他項目的理由。 那么本項目獨棟別墅的總價控制在 80120萬之間，考慮到前面潛在客源房屋總價的調查結論，我們將本項目獨棟別墅的總價控制在 80100萬之間，單價 32003300元 /㎡ ，這與前面單價接受程度的調查比較接近。 因此，我們對本項目的價格建議： 獨棟別墅：均價 3300元 /㎡ 雙拼別墅：均價 3000元 /㎡ 花園洋房：均價 2700元 /㎡ 中國 最大管理資源中心 關于建筑風格的具體建議 中國 最大管理資源中心 建筑風格賦予項目文化底蘊，同時也帶來了社區(qū)未來的生活模式，所以建筑風格對于別墅項目來說，具有深遠的意義。 先看市場上主流的幾種別墅風格 …… 中國 最大管理資源中心 主流中式風格： 現(xiàn)代簡約的建筑風格， 添加中國傳統(tǒng)建筑元素。 點評： 這樣建筑風格的別 墅主要出現(xiàn)在三種市場中： ◇高度成熟的別墅市場 ◇適應城市規(guī)劃的要求 ◇主流客群在有更高一 層的精神層面上的需求 中國 最大管理資源中心 主流歐式風格： 所謂歐式風格多以世界著名的地域風情為基礎，比較有特色出現(xiàn)比較多有：英國劍橋風情、美國加洲風情、地中海風情等，這也是目前市場接受程度比較好的幾種建筑風格。 點評： 歐式風格別墅無論在成熟市場還是未開發(fā)市場上都比較受歡迎。對于大多數(shù)別墅客戶來說 ， 別墅生活就是源自于歐美一種奢華、享受的生活方式， 這也是目前大多數(shù)別墅客戶在 精神層面上 的要求。 中國 最大管理資源中心 現(xiàn)代風格： 現(xiàn)代風格講究的是簡約、明快的線條，大面積地采用玻璃材料，充分體現(xiàn)別墅住宅大空間、高采光的特點，多出現(xiàn)與歐美國家及中國的大型城市中。 點評： 現(xiàn)代風格的別墅項目在任何市場上都 不會遇到太大的抗性， 但也很難在一個未開發(fā)市場上起到轟動效應，屬于 比較保守的建筑風格 的確定。 中國 最大管理資源中心 在建筑風格的選擇過程中，除了要考量項目所在區(qū)域的 文化背景、地塊自身條件、周邊自然環(huán)境 等因素以外，還需要考慮當?shù)厝说?生活狀態(tài)、日常消費習慣、對新事物的認知程度等心理因素 ，并要 考慮市場推廣的要求， 最終選擇合適的建筑風格。 中國 最大管理資源中心 大伊山 風景區(qū) 關鍵詞 生態(tài) 生活 狀態(tài) 關鍵詞 認知 新事物 接受 歷史 關鍵詞 文化 背景 關鍵詞 安逸 要求 要求 要求 要求 軟景觀 容易塑造 消費 習慣 關鍵詞 務實 能夠引起 廣泛關注 實用性高 未來安逸的 生活模式 要求 積極進取 充滿希望 歐式風格，南加洲風情 市場推廣 要求 關鍵詞 新鮮 目前市場 上未出現(xiàn) 要求 中國 最大管理資源中心 南加州風情： 美國南加州別墅是一種充分尊重原生地表肌理和環(huán)境的別墅建筑，充分體現(xiàn)出當?shù)氐奈幕e淀與建筑內涵。 有著歷經(jīng)百年而不衰的精神：自由、向上、進取、不屈、永遠充滿希望。 經(jīng)過上百年的兼容并蓄和歷史積淀，現(xiàn)在那些佇立于南加州上的、充滿西班牙激情的別墅建筑，已經(jīng)被美國的華貴和南加州的浪漫所融合、吸收。 中國 最大管理資源中心 建筑細節(jié)： ◇ 紅色坡屋頂，完美演繹西班牙建筑的傳統(tǒng) ◇ 淡黃色立面，嚴格按照 Santa Barbara的專用規(guī)格與色彩 ◇ 外墻施工工藝、陶藝的掛件、樓梯、過道等，每一個細節(jié)都展現(xiàn)手工打造的質感 ◇ 小拱璇、弧型墻、圓弧檐口到鐵藝、燈具、門窗四周考究的裝飾 ◇ 大面積玻璃取代墻面，風景室內化 中國 最大管理資源中心 營銷推廣初步建議 中國 最大管理資源中心 市場目標 成為當?shù)馗叨宋飿I(yè)的代表，樹立品牌形象 目標 1 項目能夠成功推廣，縮短開發(fā)及銷售周期 目標 2 能夠保證正常的去化速度，確保資金回籠 目標 3 保證開發(fā)商利潤，最終實現(xiàn)利潤最大化 目標 4 中國 最大管理資源中心 中國 最大管理資源中心