【正文】 用 可借用一些 不能借用 8 100 原有大樹(shù) 每 100平米綠化可保留的樹(shù)木 ≥ 5株 每 100平米綠化可保留的樹(shù)木 ≥ 4株 每 100平米綠化可保留的樹(shù)木 ≥ 3株 沒(méi)有可保留的樹(shù)木 100 2 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀(guān)水 不能利用 5 80 3 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀(guān)山景 沒(méi)有山景 5 100 4 園林 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 80 旅游區(qū) 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 8 100 5 城市 可以觀(guān)看城市的景觀(guān)（主要指俯瞰建筑群） 不可以觀(guān)看城市的景觀(guān)（主要指俯瞰建筑群） 0 中國(guó) 最大管理資源中心 8 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支持 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè) 0 2 區(qū)域人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 60 9 場(chǎng)地 情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 6 80 5 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/立方） ≤ ≤ ≤ 6 80 2 地質(zhì) 地質(zhì)良好承載能力強(qiáng) 地質(zhì)良好承載能力一般 地質(zhì)良好承載能力不強(qiáng) 地質(zhì)差而且復(fù)雜，地基需特殊處理 1 80 地下水位 地下水位低 地下水位高 1 100 3 場(chǎng)地日照（百分比 %） ≥40 ≥20 ≥10 10 5 100 4 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊 處于城市的下分口 1 80 5 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 100 地貌情況 可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀(guān)功能 可以利用原有地貌 小幅度改變?cè)械孛? 需大幅度改變?cè)械孛? 5 100 場(chǎng)地水榭 有水榭穿過(guò) 沒(méi)有水榭穿過(guò) 5 0 七通情況 滿(mǎn)足七通條件，且容量大 滿(mǎn)足七通條件 滿(mǎn)足三通 不滿(mǎn)足三通條件 5 100 6 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無(wú)污染 污染有毒 80 7 危險(xiǎn)洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海拔 歷史水位低于場(chǎng)地海拔 歷史水位高于場(chǎng)地海拔，預(yù)防成本低 歷史數(shù)位高，預(yù)防成本高 80 中國(guó) 最大管理資源中心 10 人口 環(huán)境 （3km 以?xún)?nèi)） 1 夜間居住人數(shù)量 5萬(wàn)以上 35萬(wàn) 13萬(wàn) 1萬(wàn)以下 25 60 5 2 日間人群數(shù)量 8萬(wàn)以上 58萬(wàn) 25萬(wàn) 2萬(wàn)以下 5 60 11 市場(chǎng) 環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 25 100 2 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展趨勢(shì) 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 25 100 地塊住宅發(fā)展條件評(píng)估分值為 ，地塊自身?xiàng)l件比較優(yōu)越！ 中國(guó) 最大管理資源中心 結(jié)論： 本地塊自身?xiàng)l件比較優(yōu)越，符合發(fā)展高端物業(yè)的要求，適合發(fā)展高端物業(yè)??！ 中國(guó) 最大管理資源中心 地塊 SWOT（深層次）分析 中國(guó) 最大管理資源中心 Strength（優(yōu)勢(shì)） ◇ 項(xiàng)目所在地為大伊山，大伊山為國(guó)家 3A風(fēng)景區(qū)，利于別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 中國(guó) 最大管理資源中心 四、地塊屬性分析 中國(guó) 最大管理資源中心 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目地點(diǎn) 西環(huán)路東側(cè)、大伊山西側(cè) 占地面積 127286㎡ 總建筑面積 63643㎡ 容積率 ≤ 建筑密度 ≤20% 綠化率 ≥55% 集中綠地 ≥600㎡ /塊 點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定本項(xiàng)目需要規(guī)劃別墅類(lèi)產(chǎn)品，如何合理規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)分才是需要重點(diǎn)研究的問(wèn)題。 中國(guó) 最大管理資源中心 頂層 成長(zhǎng)層 底層 已擁有別墅購(gòu)買(mǎi)能力的人 成長(zhǎng)中的潛在客戶(hù) 不具備購(gòu)買(mǎi)能力的人 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主 外來(lái)投資商 企事業(yè)單位 鄉(xiāng)村富戶(hù) 點(diǎn)評(píng)： 中間階層的缺失，對(duì)普通住宅市場(chǎng)的發(fā)展非常不利，但不會(huì)影響到高端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展， 別墅市場(chǎng)發(fā)展主要受到位于頂層消費(fèi)者數(shù)量的限制。 這一人群數(shù)量較少，多生活于周邊鄉(xiāng)村擁有較為特殊的產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)殖業(yè)、加工廠(chǎng)。 中國(guó) 最大管理資源中心 具有穩(wěn)定的高收入 有置業(yè)欲望、置業(yè)計(jì)劃 形成市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力 潛在市場(chǎng)需求 點(diǎn)評(píng)：只有當(dāng)擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人通過(guò)引導(dǎo)激發(fā)了購(gòu)買(mǎi)欲望之后，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力才能最終形成。 中國(guó) 最大管理資源中心 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)空白 存在機(jī)會(huì)，但市場(chǎng)沒(méi) 有具體形成，具備購(gòu) 買(mǎi)力不等于能夠形成 需求，所以需要 引導(dǎo) 潛在客戶(hù)來(lái)購(gòu)買(mǎi) 存在市場(chǎng)空白，說(shuō)明 市場(chǎng)上已經(jīng)存在這樣 的市場(chǎng)需求，只需要 推出合適的產(chǎn)品，然 后 吸引 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi) 包含發(fā)現(xiàn)潛在客源 進(jìn)行 客戶(hù)培育 ，然 后通過(guò)合理推廣達(dá) 到銷(xiāo)售目的 只要有合適的產(chǎn)品 合理的價(jià)格，再通 過(guò)推廣的輔助，就 能達(dá)到銷(xiāo)售目的 任務(wù)更加艱巨 潛在客戶(hù)群 目標(biāo)客戶(hù)群 中國(guó) 最大管理資源中心 別墅項(xiàng)目所需 最佳市場(chǎng)條件 具備別墅產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力 有待研究 當(dāng)?shù)厝四軌蚪邮軇e墅這樣的產(chǎn)品 有待研究 當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有成功的別墅項(xiàng)目 沒(méi)有 點(diǎn)評(píng)： 本地塊所處市場(chǎng) 并不具備 運(yùn)作別墅項(xiàng)目的最佳條件，因此無(wú)法即刻判定該項(xiàng)目是否可操作，還需要對(duì)其市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的研究確定 是否存在潛在客源， 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研來(lái)確定當(dāng)?shù)厝?是否能夠接受別墅產(chǎn)品。 因此我們選擇通過(guò) 對(duì)別墅這一產(chǎn)品本身的特性、對(duì)市場(chǎng)的要求 以及 客源的購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn) 等方面入手，結(jié)合灌云居民的 置業(yè)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力 等因素，來(lái) 尋找市場(chǎng)需求 …… 灌云別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 最大管理資源中心 中國(guó) 最大管理資源中心 首先，我們需要認(rèn)清別墅的本質(zhì) …… 中國(guó) 最大管理資源中心 別墅 (villa)，是用來(lái) 享受生活的居所 中國(guó) 最大管理資源中心 別墅不僅僅作為一種居住形態(tài)存在的物質(zhì)需求，更多的是一種心理層面上需要 ， 是人生 實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值 的最終表現(xiàn)之一。 中國(guó) 最大管理資源中心 灌云縣城 2020年成交土地一覽表 ： 地塊編號(hào)編號(hào) 地塊面積 地塊價(jià)格 地塊性質(zhì) 20201號(hào)地塊 10101平方米 20萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 20202號(hào)地塊 3983平方米 36萬(wàn)元 商業(yè)服務(wù)業(yè) 20203號(hào)地塊 13577平方米 1010萬(wàn)元 住宅 20204號(hào)地塊 167086平方米 10800萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 20205號(hào)地塊 103541平方米 2350萬(wàn)元 商業(yè)服務(wù)業(yè) 202010號(hào)地塊 83688平方米 980萬(wàn)元 住宅兼商業(yè)金融 202011號(hào)地塊 8410平方米 370萬(wàn)元 住宅兼商業(yè)用地 202013號(hào)地塊 14814平方米 320萬(wàn)元 住宅兼商業(yè)金融 2020— 14號(hào)地塊 59971平方米 2510萬(wàn)元 綜合用地 2020— 15號(hào)地塊 5545平方米 124萬(wàn)元 住宅兼商業(yè)金融 2020— 16號(hào)地塊 7469平方米 130萬(wàn)元 住宅兼商業(yè)用地 中國(guó) 最大管理資源中心 地塊編號(hào)編號(hào) 地塊面積 地塊價(jià)格 地塊性質(zhì) 2020— 17號(hào)地塊 3152平方米 230萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 18號(hào)地塊 66667平方米 5500萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 19號(hào)地塊 124096平方米 14260萬(wàn) 住宅兼商業(yè) 2020— 20號(hào)地塊 53264平方米 9330萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 21號(hào)地塊 19343平方米 1920萬(wàn)元 商業(yè)用地 2020— 22號(hào)地塊 53617平方米 2410萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 23號(hào)地塊 77806平方米 3500萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 24號(hào)地塊 60458平方米 2800萬(wàn)元 商業(yè)用地 2020— 26號(hào)地塊 47652平方米 1750萬(wàn)元 住宅兼商業(yè) 2020— 27號(hào)地塊 10714平方米