【正文】 經(jīng)過上百年的兼容并蓄和歷史積淀，現(xiàn)在那些佇立于南加州上的、充滿西班牙激情的別墅建筑，已經(jīng)被美國的華貴和南加州的浪漫所融合、吸收。 中國 最大管理資源中心 大伊山 風(fēng)景區(qū) 關(guān)鍵詞 生態(tài) 生活 狀態(tài) 關(guān)鍵詞 認(rèn)知 新事物 接受 歷史 關(guān)鍵詞 文化 背景 關(guān)鍵詞 安逸 要求 要求 要求 要求 軟景觀 容易塑造 消費 習(xí)慣 關(guān)鍵詞 務(wù)實 能夠引起 廣泛關(guān)注 實用性高 未來安逸的 生活模式 要求 積極進(jìn)取 充滿希望 歐式風(fēng)格，南加洲風(fēng)情 市場推廣 要求 關(guān)鍵詞 新鮮 目前市場 上未出現(xiàn) 要求 中國 最大管理資源中心 南加州風(fēng)情： 美國南加州別墅是一種充分尊重原生地表肌理和環(huán)境的別墅建筑，充分體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐奈幕e淀與建筑內(nèi)涵。 點評： 現(xiàn)代風(fēng)格的別墅項目在任何市場上都 不會遇到太大的抗性， 但也很難在一個未開發(fā)市場上起到轟動效應(yīng)，屬于 比較保守的建筑風(fēng)格 的確定。對于大多數(shù)別墅客戶來說 ， 別墅生活就是源自于歐美一種奢華、享受的生活方式， 這也是目前大多數(shù)別墅客戶在 精神層面上 的要求。 點評： 這樣建筑風(fēng)格的別 墅主要出現(xiàn)在三種市場中： ◇高度成熟的別墅市場 ◇適應(yīng)城市規(guī)劃的要求 ◇主流客群在有更高一 層的精神層面上的需求 中國 最大管理資源中心 主流歐式風(fēng)格： 所謂歐式風(fēng)格多以世界著名的地域風(fēng)情為基礎(chǔ)，比較有特色出現(xiàn)比較多有：英國劍橋風(fēng)情、美國加洲風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，這也是目前市場接受程度比較好的幾種建筑風(fēng)格。 因此，我們對本項目的價格建議： 獨棟別墅：均價 3300元 /㎡ 雙拼別墅：均價 3000元 /㎡ 花園洋房：均價 2700元 /㎡ 中國 最大管理資源中心 關(guān)于建筑風(fēng)格的具體建議 中國 最大管理資源中心 建筑風(fēng)格賦予項目文化底蘊，同時也帶來了社區(qū)未來的生活模式，所以建筑風(fēng)格對于別墅項目來說，具有深遠(yuǎn)的意義。在總價相差不大的情況下，讓客戶沒有選擇其他項目的理由。 中國 最大管理資源中心 關(guān)于價格的具體建議 中國 最大管理資源中心 能接受的別墅單價66%31%3%280 0元/㎡以下28003000元/㎡30003200元/㎡ 以上結(jié)果顯示，單價 2600—2800元 /㎡ 接受程度最高，單價 28003000元 /㎡ 其次。但同時也縮小了的客源層，增加了銷售難度 和 運作風(fēng)險。 中國 最大管理資源中心 那我們對產(chǎn)品的定位， 需要達(dá)到什么樣一個目標(biāo)？ 中國 最大管理資源中心 產(chǎn)品定位的目標(biāo) 首先 自己的產(chǎn)品 符合市場需求 其次 優(yōu)于競爭對手 使其無法銷售 能夠激起購買欲望， 能夠符合其購買能力。從其心理層面的要求來看，他們對高端別墅產(chǎn)品的存在潛在的欲望。 中國 最大管理資源中心 再來探究潛在客源的心理層面： 務(wù)實 虛榮 低調(diào) 追求 講究實用性，以自住為前提，對別墅產(chǎn)品的居住性要求更好 講究地位，與普通人區(qū)分，對別墅產(chǎn)品的檔次要求較高 地位特殊，不愿顯富，需要區(qū)別于普通人的居住環(huán)境 能夠接受新事物，對居住品位的追求較高 從眾 有固定的消費圈和社交圈，容易產(chǎn)生跟隨性消費 點評： 從心理層面上來講，潛在客源 具有購買別墅的心理需要及沖動，通過合理 引導(dǎo)和塑造 ，將會形成一定購買力。 中國 最大管理資源中心 78240 20 40 60 80是否是否對本項目有購買意向系列1本地塊項目購買意向調(diào)查： 點評： 調(diào)查顯示 78%的被訪者的更愿意接受本地塊項目。 中國 最大管理資源中心 理想別墅建筑風(fēng)格調(diào)查： 理想建筑形式44%6%3%47%歐式地中海式北美式中式點評： 調(diào)查顯示 44%的被訪者的更愿意接受歐式建筑風(fēng)格， 47%被訪者接受中式風(fēng)格， 我們認(rèn)為 ——這里的中式風(fēng)格并非指中國傳統(tǒng)住宅風(fēng)格，而主要是偏向現(xiàn)代風(fēng)格。 中國 最大管理資源中心 能接受的別墅總價調(diào)查 : 能接受的別墅總價69%25%6%6 0 萬以內(nèi)6080萬8 0 萬以上點評： 調(diào)查顯示 69%的被訪者的能夠接受的總價范圍是 60萬以內(nèi)，25%被訪者接受 60—80萬總價。 中國 最大管理資源中心 潛在客源需求點分析 中國 最大管理資源中心 為詳細(xì)了解客戶需求，我們 針對本項目的潛在客源 就別墅產(chǎn)品做了一份詳細(xì) 客源需求調(diào)查， 不同以往市場普查，此次調(diào)查所的數(shù)據(jù)都是通過 與被訪者的詳細(xì)溝通 之后統(tǒng)計得出的，所以這些 數(shù)據(jù)相對普查更真實、有效！ 中國 最大管理資源中心 理想中的別墅面積調(diào)查 ： 理想中的別墅面積63%28%6% 3%200250㎡250300㎡300400㎡2 0 0 ㎡以內(nèi)點評： 調(diào)查顯示 63%的被訪者的理想別墅面積范圍是 200250㎡ ，28%被訪者接受 250300 ㎡ 。 舊別墅社區(qū) 目前灌云已交付的商品房別墅僅有云?；▓@的 4套 400平米的 4聯(lián)排別墅，目前這 4套別墅都出現(xiàn)在了二手房市場上，轉(zhuǎn)讓價格為 48萬元 /套，而這四套別墅 2年前的售價為 50萬元 /套，兩年中這 4間別墅幾經(jīng)易手。這些自建別墅的業(yè)主以拆遷戶為主。 中國 最大管理資源中心 怡景花城 項目地址： 灌云縣城振興南路西側(cè) 開發(fā)商： 灌云仙居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司： 跨世紀(jì)地產(chǎn)顧問 占地 /總建面積： 102980㎡ /140000㎡ 物業(yè)類型： 聯(lián)排別墅、疊加別墅、多層、小高層、沿街商鋪 產(chǎn)品分析： 普通住宅戶型 73140㎡ 、 疊加別墅 168175㎡ 、聯(lián)排別墅 38套、面積 208212㎡ 、 花園面積 30㎡ 在售戶數(shù) /銷售率： 普通住宅銷售率 60% 左右 別墅推出 8套，未售出 1套 銷售價格： 疊加別墅 50萬 /套、 聯(lián)排 70萬 /套 銷售分析： 項目位于汽車站附近， 但周邊配套不足，別墅與普通住 宅混合建造，造成別墅檔次不高， 不容易為別墅購買客戶接受 中國 最大管理資源中心 名流山莊 項目地址： 位于縣政府南側(cè) 開發(fā)商： 連云港人和房產(chǎn)有限公司 代理公司： 無 物業(yè)類型： 雙拼別墅 產(chǎn)品分析： 項目總計 112套雙拼別墅，面積 310㎡ 、 330㎡ 、 380㎡ 三種 但是本項目并非傳統(tǒng)意義雙拼，更接近與聯(lián)排別墅，而且花園面積僅有 30㎡ ，沒有雙拼別墅必有的邊花園。 當(dāng)?shù)厝酥脴I(yè)心理及置業(yè)習(xí)慣 中國 最大管理資源中心 競爭個案詳解 中國 最大管理資源中心 溢彩馨都 項目地址： 灌云縣伊山鎮(zhèn)西苑中路東側(cè) 開發(fā)商： 連云港市蘇浙置業(yè)有限公司 占地 /總建面積： ㎡ /㎡ 物業(yè)類型： 多層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、 商務(wù)酒店、酒店式公寓 產(chǎn)品分析： 商務(wù)酒店占 13691㎡ 酒店式公寓占 8921㎡ 會所 2020㎡ 多層 775戶，占 85219㎡ 聯(lián)排別墅 44戶 ，占 11681㎡ 獨棟 9戶， 占 2766㎡ 在售戶數(shù) /銷售率： 目前在售多層，總計推出 216套，售出 134套，銷售率 59% 別墅等其它產(chǎn)品目前還未推出 銷售價格： 項目多層價格是灌云縣城最高價，目前均價 2600元 /㎡ ，價格范圍 2500元 /㎡ — 2900元 /㎡ ，但是 2900元 /㎡ 的房源僅幾套。 中國 最大管理資源中心 五、產(chǎn)品總體定位