武漢江漢路項(xiàng)目策劃書(shū)地產(chǎn)策劃-資料下載頁(yè)
2025-06-07 09:51本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】武漢是華中最大的城市之一，有著深厚。成了華中地區(qū)的商貿(mào)中心地位。武漢市被國(guó)家旅游局授予“中國(guó)優(yōu)秀旅。近年來(lái)武漢市為了促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)、文。展速度，重點(diǎn)規(guī)劃整治了江漢路步行街，良好的經(jīng)濟(jì)效益。江漢路步行街將逐步。成為武漢仍至湖北省的旅游、商業(yè)中心。商品市場(chǎng)體系逐步完善，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。內(nèi)各種規(guī)費(fèi)一律減半征收。新辦市場(chǎng)的稅收可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，在半年至一年內(nèi)酌情予以照顧。市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，免征有關(guān)規(guī)費(fèi)。從政府的政策來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)在優(yōu)惠范圍內(nèi)，可充分利用政策的優(yōu)惠來(lái)降低成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，了快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭?；钯|(zhì)量進(jìn)一步提高。在服裝消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅速。均衣著支出，比上年上升%，居民家庭之間的收入差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。武漢商鋪銷(xiāo)售主要以街鋪為主。從近年來(lái)武漢市商業(yè)用房的竣工面積來(lái)看，武。面積的銷(xiāo)售在武漢市存在的壓力較大，平方米，與去年同期相比下降了達(dá)%，說(shuō)明商業(yè)用房市場(chǎng)仍繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，短期內(nèi)很難有大的改變。
【正文】 發(fā)現(xiàn)，此成交量應(yīng)是集中在科技王、數(shù)碼港兩個(gè)發(fā)售的商場(chǎng)。 55 2002年上半年江漢區(qū)租、售情況表 出租16%銷(xiāo)（預(yù)）售84%出租 銷(xiāo)（預(yù)）售 56 2002年上半年江漢區(qū)租、售面積統(tǒng)計(jì)表 出租 銷(xiāo)（預(yù)）售 1 0 .63 萬(wàn) M 178。 5 5 .28 萬(wàn) M 178。 57 分析： 租務(wù)市場(chǎng)是龐大的，占到同期銷(xiāo)售量的近 20%。出租面積中相當(dāng)部分是商鋪的租賃，結(jié)合市調(diào)發(fā)現(xiàn)漢口的商（市）場(chǎng)招商、租賃難度較小。 58 后市展望 ? 傳統(tǒng)大百貨正一步一步從商業(yè)零售業(yè)的中心舞臺(tái)走下來(lái)。武商、中商、中百、漢商作為全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)中排名很靠前的大集團(tuán)紛紛出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑甚至虧損的情形。但就武漢本地而言這些大百貨仍占有舉足輕重的地位，想在傳統(tǒng)百貨業(yè)杯中取羹難度非常大。 59 ?超市業(yè)后來(lái)居上，洋超市、土超市紛紛出籠，到處圈地。根據(jù)國(guó)際通行計(jì)算原則，武漢的超市還沒(méi)達(dá)到飽和狀態(tài)，尚有較大生存空間。 60 ? 由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和前幾年多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的爛尾 ， 導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)分割商鋪這種銷(xiāo)售方式產(chǎn)生很深的抵觸情緒 ， 將商場(chǎng)的劃分小面積銷(xiāo)售的方式在武漢有較大的銷(xiāo)售壓力 ， 武漢的商鋪銷(xiāo)售主要針對(duì)街鋪 。 61 ?漢口及江漢路區(qū)片缺乏大型的主題商場(chǎng)。江漢路只實(shí)現(xiàn)了其觀光、旅游功能，購(gòu)物水平的乏力使之成為一個(gè)長(zhǎng)條街心花園。業(yè)態(tài)比較單一，專賣(mài)店居多，缺乏餐飲、娛樂(lè)設(shè)施的支持，缺乏一個(gè)中心亮點(diǎn)、一個(gè)主題商場(chǎng)。 62 結(jié)論： 一．銷(xiāo)售方面 ?供求不活躍 ， 年銷(xiāo)售總量很小 ， 歷史上以 97年最高 ， 為 26萬(wàn) M178。， 近兩年都在 20萬(wàn) M178。左右 ， 只占商品房年銷(xiāo)售總量的 5%。江漢區(qū)今年上半年為 6000 M178。 63 ?商鋪的供應(yīng)體現(xiàn)為前幾年滯銷(xiāo)的商業(yè)裙樓和每年小批量面世的街鋪。商鋪的銷(xiāo)售絕大部分都是以現(xiàn)樓街鋪的形式實(shí)現(xiàn)的，商場(chǎng)的銷(xiāo)售基本上停滯，現(xiàn)只有科技王和數(shù)碼城，采用返租分割出售的方式，銷(xiāo)售效果不盡人意 64 關(guān)于需求 潛在客戶對(duì)欲購(gòu)買(mǎi)商鋪的需求：用途比例為投資和自用各占一半；喜歡獨(dú)立鋪位的比例遠(yuǎn)大于喜歡開(kāi)放式柜臺(tái)、鋪位的； 80%的潛在客戶中意總價(jià)在 20萬(wàn)以內(nèi)的商鋪； 10— 20 M178。和 20— 40 M178。是受歡迎程度最高的兩個(gè)面積區(qū)間 65 二．招商方面 ?大型百貨的定位不是本項(xiàng)目發(fā)展方向 。 66 ? 定位新穎 、 明確主題的平民化商場(chǎng)（ 商鋪 ） 在江漢路有強(qiáng)大的生存空間 ，是本項(xiàng)目發(fā)展的主導(dǎo)方向 。 67 ?街鋪是大多數(shù)投資者的首選 ， 將商場(chǎng)銷(xiāo)售向獨(dú)立街鋪方面引導(dǎo)是本項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣的方向 。 68 ? 引入品牌知名度高 、 競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的超市是本項(xiàng)目可以考慮的方案 ， 如新一佳 ， 但應(yīng)注意安排到負(fù)一層及一 、 二層的少部分 ， 另外需從經(jīng)濟(jì)效益上測(cè)算來(lái)保障發(fā)展商的利益 ， 否則將予以放棄 。 （ 我方已開(kāi)展聯(lián)系 ） 69 ?餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目如美食廣場(chǎng) 、 電玩 、 KTV、網(wǎng)吧 、 兒童樂(lè)園 、 電影院等在江漢路尤為缺乏 ， 宜在本項(xiàng)目之高樓層進(jìn)行規(guī)劃 。 70 ?引入 “ 商場(chǎng)街鋪化，街鋪商場(chǎng)化 ” 的開(kāi)發(fā)理念，引入鮮明的主題進(jìn)行商場(chǎng)包裝。 71 三．新武展購(gòu)物廣場(chǎng)的啟示 漢商新武展地下購(gòu)物廣場(chǎng)作為武商商圈內(nèi)連接武商、 SOGO、武漢展覽中心、中山公園的設(shè)施，一度招商非常成功，但是沒(méi)有支持多長(zhǎng)時(shí)間，商戶紛紛撤場(chǎng)。 72 究其原因，主要是： 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)嚴(yán)重背離消費(fèi)者的生活 、 行走習(xí)慣 。 整個(gè)商場(chǎng)分為地下一層和地下二層 ，給消費(fèi)者造成不適感和疲憊感 ， 致使空?qǐng)霈F(xiàn)象很?chē)?yán)重 。 所以在建筑設(shè)計(jì)方面應(yīng)力求將消費(fèi)者的行走習(xí)慣研究透 ， 首先做到合理的建筑設(shè)計(jì)和合理的賣(mài)場(chǎng)通路布置 。 7
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